Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5: Bauantrag zur Umnutzung einer bestehenden Fahrsilohalle zu einer Werkstatthalle mit gewerblicher Nutzung auf dem Grundstück Fl.Nr. 534/0 der Gemarkung Nettelkofen (Ebersberger Straße 12)

BezeichnungInhalt
Sitzung:25.06.2019   BWUA/056/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt.

 

Das mit Baugenehmigung vom 17.10.1985, Az.: 41/515/83, in zulässiger Weise errichtete Fahrsilo mit Überdachung (Fahrsilo-Halle) soll zu gewerblichen Zwecken umgenutzt werden. Dort soll künftig eine Werkstatt für Digitaldruck und Beschriftungen aller Art (Foliencenter) betrieben werden.

 

Das Vorhaben liegt im planungsrechtlichen Außenbereich. Mangels Privilegierung handelt es sich um ein sonstiges Außenbereichsvorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB), das bei Beachtung der Tatbestandsvoraussetzungen des § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB erleichterten Zulässigkeitsanforderungen unterliegt. Danach ist die erstmalige Umnutzung vormals landwirtschaftlich genutzter Gebäude dahingehend begünstigt, als die regelmäßig beeinträchtigten öffentlichen Belange (Flächennutzungsplan, Eigenart der Landschaft, Zersiedelung) unberücksichtigt bleiben.

 

Erhaltenswerte Bausubstanz

Fraglich ist jedoch, ob ein überdachtes Fahrsilo eine erhaltenswerte Bausubstanz darstellen kann, die einer Nutzungsänderung zugänglich ist (§ 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB). Bei (überdachten) Fahrsilos handelt es sich in der Regel um Zweckbauten mit einer baulich-technischen Struktur, die zur Weiterverwendung für andere Zwecke regelmäßig nicht in Betracht kommen (Söfker in E/Z/B/K, Rn. 140 zu § 35 BauGB). Anhand der Bauvorlagen kann über dieses entscheidende Tatbestandsmerkmal keine abschließende Beurteilung erfolgen. Gegen die Erhaltenswürdigkeit spricht jedenfalls klar, dass der Baubestand als bloße Hülle dient, in die ein funktional selbstständiges Gebäude hineingebaut wird. Das bestätigt den Eindruck, dass die Bausubstanz für eine Nutzungsänderung nicht geeignet ist.

 

Wesentliche Wahrung der äußeren Gestalt

Weitere Voraussetzung ist, dass die äußere Gebäudegestalt im Wesentlichen gewahrt bleibt. Auch die Erfüllung dieser Tatbestandvoraussetzung ist in Frage gestellt, da etwa die aufgrund der bisherigen Nutzung (Fahrsilo) offene Nordseite künftig geschlossen wird und die wiederum geschlossenen Seitenwände künftig durchgängig Belichtungsfenster erhalten. Hier wird die bisherige äußere Gestalt grundlegend verändert und eine offene Überdachung zu einem geschlossenen Gebäude umgebaut.

 

Die übrigen Tatbestandsvoraussetzungen für die erleichterte Zulassung des § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB liegen vor, insbesondere

-      wurde das Gebäude vor mehr als 7 Jahren zulässigerweise errichtet,

-      liegt im räumlichen Zusammenhang der Hofstelle und

-       die Gebäudeumnutzung ist auch außenbereichsverträglich.

 

Sonstige öffentliche Belange werden nicht beeinträchtigt. So führt das Vorhaben selbst zu keinen unzumutbaren Umwelteinwirkungen. Gleiches gilt für den vom Vorhaben ausgelösten Verkehr, der über die angrenzende Staatsstraße St 2351 uneingeschränkt abgewickelt werden kann.

 

Vom Begünstigungstatbestand erfasst ist nur die Nutzungsänderung von Gebäuden. Die mit dem Vorhaben einhergehenden baulichen Anlagen außerhalb des Gebäudes, hier die Errichtung von Stellplätzen, beurteilt sich nach § 35 Abs. 2 BauGB. Öffentliche Belange werden hier nicht beeinträchtigt, da es sich um bereits bauakzessorisch genutzte Flächen (Hofflächen) handelt. Voraussetzung ist aber im Hinblick auf die Auswirkungen gegenüber der natürlichen Art der Landschaft, dass die Stellplätze angemessen eingegrünt werden.

 

Vorsorglich wird auch darauf hingewiesen, dass die Errichtung oder Anbringung von Werbeanlagen nur in eingeschränktem Umfang möglich ist, um das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes nicht wesentlich zu verändern. Hierauf sollte bereits in der Baugenehmigung hingewiesen werden.

 

Erschließung

Zufahrten außerhalb des Erschließungsbereiches zu Staatsstraßen (St 23512) bedürfen gemäß Art. 19 BayStrWG der Sondernutzungserlaubnis. Das kann bei bestehenden Zufahrten (seit alters her) auch im Falle von Funktionsänderungen gelten (vgl. auch Nr. 12 der Nebenbestimmungen zur straßenrechtlichen Erlaubnis vom 10.10.2001). Mit Baugenehmigung vom 25.10.2017, Az.: B-2017-2004 RAL, wurde die Erschließung des ebenfalls nutzungsgeänderten ehem. Stallgebäudes zur Werkstatt und Lager mit einer zusätzlichen Zufahrt von der St 2351 genehmigt. Diese Zufahrt soll jetzt ebenfalls für die Erschließung des Vorhabens genutzt werden und reicht für die baurechtliche Erschließung aus.

 

Die gemeindliche Trinkwasserversorgungsanlage ist hinsichtlich der Abstände der vorhandenen Hydranten nicht in der Lage, die ordnungsgemäße Löschwasserversorgung sicherzustellen.

 

Hinweis:

Für die Umnutzung entsteht folgender Stellplatzbedarf:

Lackiererei          1 Stpl. je 70 m² Nutzfl. bzw. je 3 Beschäftigte (lt. Angabe 3 Beschäftigte)

                              244,55 m²           3,49 Stpl.

 

Es sind (gerundet) 4 Stellplätze nachzuweisen.

Es sind 1,75 – somit 2 Fahrradstellplätze – nachzuweisen.

 

In der abschließenden Beratung wurde die mit der Nachfolgenutzung der vormals landwirtschaftlichen Gebäude eingeleitete Entwicklung als sehr bedenklich angesehen. Es ist dort ein „Gewerbegebiet“ entstanden, das zur unerwünschten Zersiedelung der Landschaft beiträgt und keiner geordneten bauliche Entwicklung mehr entspricht. Dem wurde entgegnet, dass der Gesetzgeber den Strukturwandel der Landwirtschaft unterstützt und eine Nachfolgenutzung – ob Wohnen oder Gewerbe – begünstigt. Grenze ist letztendlich nur die Außenbereichsverträglichkeit. Möchte die Stadt diese gesetzlich erlaubte Entwicklung verhindern oder steuern, dann bliebe nur der Weg der Bauleitplanung. Da aber auch im Rahmen der Planabwägung die eigentumsähnlich verfestigte Bebauungsmöglichkeit berücksichtigt werden muss, lässt sich die hier entstehende Entwicklung wohl kaum wirksam verhindern. Im Übrigen werden die Bedenken gegenüber der fehlenden städtebaulichen Ordnung nicht geteilt.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme und kurzer Beratung beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss gegen eine Stimme, dem Bauantrag zur Umnutzung einer bestehenden Fahrsilohalle zu einer Werkstatthalle mit gewerblicher Nutzung auf dem Grundstück Fl.Nr. 534/0 der Gemarkung Nettelkofen (Ebersberger Straße 12) das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

 

·      Es handelt sich um die Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz und der Umbau wahrt die äußere Gestalt des Gebäudes.

·      Die Verpflichtung gem. § 35 Abs. 4 Nr. 1 g BauGB ist zu erklären.

·      Die geplanten Stellplätze sind durch Bepflanzung gegenüber der freien Landschaft abzuschirmen.

·      Die ordnungsgemäße Löschwasserversorgung ist über die gemeindliche Trinkwasseranlage nicht gesichert.