Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Bauantrag zum Abbruch eines Bestandsgebäudes und Neubau eines Architekturbüros auf dem Grundstück Fl.Nr. 154/8 der Gemarkung Öxing (Kirchenstraße 4)

BezeichnungInhalt
Sitzung:25.06.2019   BWUA/056/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Vertreter der Verwaltung wurden die Planunterlagen vorgestellt und erläutert. Beantragt ist die Errichtung eines Geschäfts- und Bürogebäudes (Architekturbüro) nach Abbruch des Bestandsgebäudes.

 

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich nach § 34 BauGB. Die Umgebungsbebauung entspricht einem Mischgebiet gem. § 6 BauNVO. Im vorliegenden (faktischen) Mischgebiet ist die geplante bauliche Nutzungsart (Geschäfts- und Bürogebäude) allgemein zulässig (§ 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO). Dabei ist die geplante Nutzung als Architekturbüro gemäß § 13 BauNVO auch im gesamten Gebäude zulässig.

 

Das Vorhaben fügt sich auch hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksflächen ein. So wird die faktische Baulinie an der Nordgrenze (einheitliche Straßenflucht) eingehalten.

 

Auch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung fügt sich das Vorhaben in die Umgebungsbebauung ein. Das Gebäude wird deckungsgleich an das westliche Nachbargebäude angebaut und entspricht damit bei gleicher Bauhöhe (Wandhöhe 7,58 m, Firsthöhe von 9,55 m) dem Einfügungsrahmen.

 

Die Besonderheit des Baugrundstückes bzw. der beantragten Bebauung liegt in der Bauweise. So ist die nähere Umgebung (Altstadtbereich) geprägt durch eine Vielzahl unterschiedlicher Bauweisen. Es finden sich im zu betrachtenden Geviert nicht nur Gebäude in der geschlossenen Bauweise (ohne seitlichen Grenzabstand), sondern auch mit halboffener Bauweise (Kirchenstraße 2 und 6) und auch in der offenen Bauweise mit Grenzbebauung an der hinteren Grenze (Münchener Straße 4 und 8). Es findet sich auch eine Bebauung ohne seitlichem Grenzabstand, aber eines „inneren Abstands“, der wiederum im Widerspruch zur geschlossenen Bauweise steht (vgl. König/Petz, Rn. 23 zu § 22 BauNVO). Außerdem weisen die Gebäude auch noch völlig unterschiedliche Bebauungstiefen auf.

 

In diesem völlig diffusen Bebauungsrahmen kommt dem Gebot der Rücksichtnahme (§ 34 Abs. 1 BauGB) besondere Bedeutung zu (vgl. BayVGH 26.01.2000, 20.10.2010 sowie auch Rechtsgrundsatz § 22 Abs. 3 BauNVO). Diese Rücksichtnahme auf den Nachbarschutz ist dann zu verlangen, wenn vertikal oder horizontal über die auf dem Nachbargrundstück bestehende Bebauung hinaus grenzständig gebaut wird.

 

Das gilt hier für die eingeschossige geplante Bebauung zwischen dem vorderen Gebäudeteil (an der Kirchenstraße) und dem hinteren Gebäudeteil (Archiv). Hier wird erstmals durchgehend auf der ganzen Länge der seitlichen Grenze gebaut. Durch die beantragte Beschränkung des Grenzgebäudes auf das Erdgeschoss ist die Grenzbebauung, die dem Grunde nach aufgrund der prägenden Umgebungssituation (Vorbelastung) zulässig ist, auch gegenüber dem Nachbargrundstück nicht rücksichtslos. Damit wird das notwendige Maß an Belichtung und Belüftung für den offenen Innenhof auf dem Nachbargrundstück und den dort angrenzenden Räumen noch sichergestellt. Auch unzumutbare Einblickmöglichkeiten werden vermieden, indem die Nutzung der Dachterrasse des eingeschossigen Grenzbaus erst in einem Abstand von 4,50 m zur Grundstücksgrenze erfolgt.

 

Die beantragten Abweichungen von den Abstandsflächen sind damit gemäß Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO nicht erforderlich, da hier bereits aus bauplanungsrechtlichen Gründen an die Grenze gebaut werden darf.

 

Hinweis:

Das beantragte Gebäude ist als Ersatzbau für ein Wohn- und Geschäftshaus mit einem bisherigen Stellplatzbedarf von 4 Stellplätzen vorgesehen. Mit der Beseitigung des Bestandsgebäudes entfällt ein möglicher Bestandschutz für den Altbestand (Feststellungswirkung einer früheren Baugenehmigung). Die Anerkennung (mittels Abweichung) eines „nachwirkenden Bestandschutzes“ würde allenfalls bei einem bestandsgleichen Neubau in Betracht kommen, nicht aber im vorliegenden Baufall mit einer andersartigen Neubebauung. Damit ist der Stellplatznachweis für die neu entstehende Bebauung vollständig zu erbringen.

 

Im Übrigen kann für das Bestandgebäude ohnehin kein bestandsgeschütztes Stellplatzdefizit in Anspruch genommen werden. So standen die bisher 4 notwendigen Stellplätze auch auf den von Bebauung freigehaltenen Innenhof zur Verfügung, wurden dann aber mit dem Neubau an der Ostseite (jetzt Kirchenstraße 4a) beseitigt. Dafür wurde im Zuge des damaligen Neubaus auch Ersatz geschaffen (3 TG-Stellplätze und 1 verbliebener oberirdischer Stellplatz) und dinglich gesichert. Der für die bisherige Nutzung notwendige Stellplatzbedarf ist also durch tatsächlich vorhandene Stellplätze nachgewiesen.

 

Der Nachweis dieser 4 Stellplätze erfolgte gemeinsam mit den Grundstücken Fl.Nrn. 154/8, 154/6 und 153/4 der Gemarkung Grafing (vgl. Baugenehmigungen für Kirchenstraße 4a, Kirchenstraße 6 und St.-Ägidius-Weg 3). Für die Bestimmung des Stellplatzbedarfs ist jetzt auf diesen gemeinschaftlichen Nachweises Bezug zu nehmen: 

 

Gesamtnachweis Stellplätze Bestand:

25 Tiefgaragenstellplätze

1 oberirdischer Stellplatz (Fl.Nr. 154/8)

5 oberirdische Stellplätze (Fl.Nrn. 154/6 + 153/4)

2 Stellplätze abgelöst

33 Stellplätze

 

Gesamtbedarf Stellplätze neu:

Kirchenstraße 6                                                                                         16 Stellplätze

St.-Ägidius-Weg 3                                                                                     8 Stellplätze

Kirchenstr. 4 a (Bestand – Büronutzung)                                             5 Stellplätze

Kirchenstr. 4 (Bauantr.) Büronutz. 197,50 HNF/40 m²                    4,94 Stpl. ger. 5 Stellpl.

Summe                                                                                                         34 Stellplätze

 

Für die Nutzung ist 1 zusätzlicher Stellplatz nachzuweisen. Nach Angaben des Antragstellers ist der Nachweis auf dem Baugrundstück oder einem Grundstück in der Nähe nicht möglich; der Stellplatz soll abgelöst werden (Art. 47 Abs. 3 BayBO).

 

Für die Baugrundstücke sind die Stellplätze im Verbund auf verschiedenen Grundstücken nachgewiesen. Bislang wurden für diese im funktionalen Zusammenhang bebauten Grundstücke 2 Stellplätze abgelöst. Durch die jetzt beantragte Nutzungsänderung / Neubau wird 1 zusätzlicher Stellplatz notwendig – somit wären dann 3 Stellplätze nachzuweisen. Durch eine Ablösung entsteht noch kein Missverhältnis zwischen den tatsächlich vorhandenen Stellplätzen und den abgelösten Stellplätzen, da noch 31 Stellplätze real vorhanden sind.

Die Verwaltung empfiehlt den Abschluss der Stellplatzablösungsvereinbarung, da die in langjähriger Übung herausgebildeten Grundsätze zum Abschlussermessen und die satzungsrechtlich bestimmten Voraussetzungen (vgl. § 5 Abs. 2 Stellplatzsatzung) beachtet sind:

a)      unter Anerkennung einer städtebaulich zulässigen und auch nicht unverträglichen baulichen Ausnutzung ist die Errichtung weiterer Stellplätze auf dem Baugrundstück nach objektiven Maßstäben unmöglich,

b)     die zusätzliche Stellplatzpflicht dient nicht einer städtebaulich unerwünschten Nutzung (städtebauliche Steuerungswirkung),

c)      das Baugrundstück befindet sich im Innenstadtbereich (Stadtkern) und damit im räumlichen Wirkungsbereich der städtischen Maßnahmen (Errichtung zentraler Innenstadtparkplätze und/oder deren baulicher Unterhalt) für die zweckgebundene Verwendung der Ablösebeträge gemäß Art. 47 Abs. 4 BayBO;

 

Wiederholender Hinweis für die pflichtgemäße Ausübung des Abschlussermessens:

Genauso wie der Bauaufsichtsbehörde im Vollzug des Stellplatzrechtes, ist es auch den Gemeinden bei der Entscheidung über die Stellplatzablösung verwehrt, etwa zur Vermeidung von besonderen Härten oder zur Förderung städtebaulicher Ziele (z.B. zur Belebung von Altstadtgebieten) hinsichtlich Betragshöhe, oder der Anzahl auf einen Teil der vorgeschriebenen Stellplatzablösung zu verzichten. Das Bauordnungsrecht beschränkt die Bebaubarkeit durch die Erfüllung der dadurch ausgelösten Stellplatzpflicht und erlaubt dabei keine Ungleichbehandlung aufgrund sachfremder Differenzierungsgründe. Der notwendige Stellplatznachweis als Bebauungsvoraussetzung unterliegt keiner Zumutbarkeitsbeurteilung!

 

Die Höhe der Stellplatzablösung beträgt gemäß § 5 Abs. 1 der örtlichen Stellplatzsatzung 10.200 EUR/Stellplatz.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme und kurzer Beratung beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Abbruch eines Bestandsgebäudes und Neubau eines Architekturbüros auf dem Grundstück Fl.Nr. 154/8 der Gemarkung Öxing (Kirchenstraße 4), das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.

 

Außerdem stimmte der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig dem Abschluss eines Stellplatzablösungsvertrages gemäß Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO für die durch den Neubau für Büroflächen auf dem Grundstück Fl.Nr. 154/8 Gemarkung Grafing (Kirchenstraße 4) notwendigen 1 zusätzlichen Stellplatz zum Ablösungsbetrag von 10.200 EUR je Stellplatz zu.