Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2: Antrag auf Vorbescheid zum Neubau von zwei Wohngebäuden auf dem Grundstück Fl.Nr. 890/0 der Gemarkung Öxing (Mühlenstraße)

BezeichnungInhalt
Sitzung:25.06.2019   BWUA/056/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Den Antrag auf Vorbescheid stellte der Vertreter der Verwaltung in der Sitzung dem Gremium vor.

 

Mit dem Vorbescheid wird gem. Art. 71 BayBO vor Erteilung der Baugenehmigung die Entscheidung über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit (Bebauungsgenehmigung) einer Wohnbebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. 890 der Gemarkung Öxing beantragt.

 

Bestandteil des Vorbescheidantrages ist eine Planzeichnung mit 2 Mehrfamilienhäusern. Die Gebäudegrundmaße betragen 22,40 m × 13 m, Wandhöhe 6,50 m und Firsthöhe 10,25 m.

 

Auf dem Baugrundstück befindet sich südlich ein früheres Sägewerk, das derzeit als Bäckerei-Produktionsgebäude genutzt wird (Mühlenstraße 41 und 43). Der westliche Gebäudeteil Mühlenstraße 39 des zusammenhängenden Gebäudes (bauliche Einheit) wird zu Wohnzwecken genutzt. Der jetzt zur Bebauung vorgesehene Grundstücksteil wird derzeit als gewerblicher Lageplatz genutzt (Baugenehmigung vom 21.10.2004, Az.: 42/B-2003-406).

 

Der Vorbescheid dient vorrangig zur rechtlichen Klärung der Bereichszuordnung. Vormals waren die räumlich und topographisch vom Siedlungsrand deutlich abgesetzten Siedlungssplitter an der Mühlenstraße und am Kothmüllerweg dem bauplanungsrechtlichen Außenbereich zugeordnet. Aufgrund der Entwicklung des Baugebiets am „Oelkofner Feld“, sowie an den damaligen Randbereichen des unbeplanten Innenbereichs (Kothmüllerweg) wurde der Siedlungsrand des Bebauungszusammenhangs sukzessive erweitert und reicht jetzt bis an die Hangkante heran, die östlich der Bebauung „Mühlenstraße“ verläuft. Der Abstand zwischen der Bebauung an der Mühlenstraße und dem Siedlungsrand am Franziska-Zellner-Weg beträgt ca. 30 m. Das in diesem „Trennstreifen“ zur Bebauung „Mühlenstraße“ abfallende Gelände bewirkt – so zumindest die Rechtsauffassung der Stadt Grafing – bei der anzustellenden Betrachtung der „Zusammengehörigkeit“ hier keine Trennung, ebenso wenig die dazwischen liegenden Grünflächen.

 

Durch diese bauliche Entwicklung der vergangenen Jahre ist damit der Siedlungsrand des Bebauungszusammenhangs unmittelbar an diese Bebauung herangerückt und vermittelt zwischenzeitlich auch für die Bebauung Mühlenstraße/Kothmüllerweg den Eindruck der Zusammengehörigkeit und der Geschlossenheit (Bebauungszusammenhang).

Anlässlich der Erweiterung des Wohnhauses Mühlenstraße 36c im Jahr 2017 wurde dann die bauplanungsrechtliche Zusammengehörigkeit der Bebauung mit dem Hauptort und damit die Zuordnung zum Innenbereich (§ 34 BauGB) festgestellt.

 

Auch wenn die Bebauung an der Mühlenstraße damit dem Innenbereich zugeordnet ist, endet der Bebauungszusammenhang mit dem Abschluss der letzten Bebauung; die sich anschließenden Flächen gehören dem Außenbereich an (BVerwG 16.09.2010). Auf die Grundstücksgrenzen und auch auf die Darstellungen des Flächennutzungsplans (hier Fläche für die Landwirtschaft) kommt es dagegen bei der Bereichsabgrenzung nicht an. Prägende Wirkung kommt hinsichtlich der Bereichsabgrenzung auch nur baulichen Anlagen zu, die dauerhaft durch Menschen genutzt werden. Die Nutzung als gewerblicher Lagerplatz vermittelt deshalb keinen Bebauungszusammenhang mehr für das Grundstück.

 

Strittig ist deshalb, ob der zur Bebauung vorgesehene nördliche Grundstücksbereich der Fl.Nr. 890 noch dem Innenbereich zugeordnet werden kann, oder weiterhin dem Außenbereich zugehörig ist.

 

Außenbereich

 

Als Außenbereichsvorhaben ist die beantragte Bebauung nach § 35 Abs. 2 BauGB (sonstiges Vorhaben) unzulässig. Es beeinträchtigt unter anderem die Belange des entgegenstehenden Flächennutzungsplanes, der natürlichen Eigenart der Landschaft und vor allem auch des Planungserfordernisses. Sie leitet auch eine unerwünschte Zersiedelung der Landschaft ein (§ 35 Abs. 3 BauGB).

 

Innenbereich

 

Im Gegensatz zum Landratsamt Ebersberg vertritt die Stadt die Rechtsauffassung, dass hier besondere Umstände vorliegen, die eine Innenbereichszuordnung noch rechtfertigen. So können unter besonderen Umständen auch topographische Verhältnisse eine erweiterte Innenbereichszuordnung rechtfertigen (BVerwG 22.04.1966). Das kann aber wiederum nur für einige wenige Grundstücke (BVerwG 26.05.1978) gelten. Die Stadt vertritt hier die Ansicht, dass der Gewässerlauf der Attel mit seinem natürlich geprägten Ufersaum (Landschaftsbestandteil Art. 16 BayNatSchG, Biotop § 30 Abs. 2 Nr. 1 BNatSchG) eine Landschaftszäsur darstellt, die eine natürliche Begrenzung des Bebauungszusammenhangs bewirkt. Diese natürliche Bereichsabgrenzung besteht aber nur in östlicher Richtung. Nach Norden hin endet der Bebauungszusammenhang auf Höhe des Anwesens Mühlenstraße 34.

 

Dieser Bereichszuordnung vorausgesetzt, liegen die geplanten Wohnhäuser im bauplanungsrechtlichen Innenbereich und sind damit grundsätzlich bebaubar (§ 34 Abs. 1 BauGB).

 

Parkplatz

 

Die nördlich der Wohngebäude vorgesehenen Stellplätze sind im Außenbereich gelegen und dort unzulässig (vgl. oben; § 35 Abs. 2, 3 BauGB). Hieran ändert auch die Vorbelastung (Lagerplatz) nichts, da bereits der vom Vorhaben ausgelöste zusätzliche Verkehr (21 Stellplätze) eine Verschlechterung der bodenrechtlichen Auswirkungen auslöst und damit eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange des § 35 Abs. 3 BauGB bewirkt. Anders als der Lagerplatz (auf dem vormaligen Lagerplatz eines Sägewerks) besteht auch ein Planungserfordernis, das als öffentlicher Belang beeinträchtigt wird.

 

Einfügungsgebot

 

Aber auch die geplanten Wohngebäude sind unzulässig, da sie in der beantragten Größenordnung nicht der Eigenart der Umgebungsbebauung entsprechen. Die nähere Umgebungsbebauung ist mit Gebäuden geringerer Grundfläche, Geschossigkeit und Bauhöhe geprägt. Weder die bauliche Einheit des früheren Sägewerks (Bäckerei und angebautes Wohngebäude), noch das am Südrand anschließende landwirtschaftliche Gebäude haben Prägungswirkung. Beim Bäckereigebäude mit Wohnhaus handelt es sich um ein Unikat, das auffällig den sonstigen Umgebungsrahmen überschreitet (Fremdkörper). Das landwirtschaftliche Anwesen hat schon aufgrund seiner räumlichen Entfernung keine Prägungswirkung.

Davon unabhängig besteht eine auffällig städtebauliche Zäsur (städtebaulicher Sprung) zu den beiden vorgenannten und am Rande der übrigen Bebauung liegenden Gebäude. Hier treffen zwei jeweils andersartig geprägte Bebauungskomplexe mit voneinander verschiedenen Baustrukturen aneinander, die gegeneinander keine Prägungswirkung vermitteln (BVerwG 28.08.2003).

 

Zwar weist auch das Wohnhaus Mühlenstraße 40 eine Wandhöhe von 6,50 m auf, jedoch nur eine Firsthöhe von 9,20 m (1 Meter niedriger als der VB-Antrag mit 10,25 m). Vor allem weist dieses Wohnhaus nur eine Grundfläche von 170 m auf, demgegenüber die beantragten Vorhaben jeweils 290 m². Es findet sich damit kein bauliches Vorbild in der Umgebung (übrigens auch nicht innerhalb der anders geprägten Bebauung am südlichen Rand), die hinsichtlich aller das Maß der baulichen Nutzung bestimmenden Faktoren dem beantragten Vorhaben entspricht (BVerwG 08.12.2016).

 

Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung entspricht die Umgebungsbebauung keinem der Baugebiete der BauNVO. In der Gemengelage (Großbäckerei, Landwirtschaft, Wohnen) ist aber die beantragte Wohnnutzung gebietsverträglich. Ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme gegenüber dem Bäckereibetreib ist nicht von vornherein zu erkennen, da die für die Bäckerei festgesetzten Immissionsrichtwerte (57 / 42 dB(A)) die für die Gemengelage bei Gewerbelärm als Beurteilungsgrundlage zu bildenden Mittelwerte nicht überschreiten. Aufgrund des Heranrückens an die lärmrelevanten Bereiche des Gewerbebetriebs ist aber eine schalltechnische Untersuchung vorzunehmen (bzw. die Ergänzung des Antrages, dass eine Bebauung erst zeitlich nach der Betriebsaufgabe der Bäckerei erfolgt).

 

Erschließung

 

Das Grundstück ist durch die leitungsgebundenen Einrichtungen ausreichend erschlossen. In Frage zu stellen ist aber, ob die in diesem Abschnitt gerade 4,50 m breite Straße ausreichend leistungsfähig ist. Bei dieser Straßenbreite ist bei verminderter Geschwindigkeit ein Begegnungsverkehr von PKWs möglich. Es besteht aber auch ein Verkehrsbedürfnis für Schwerlastfahrzeuge (Kläranlage, Landwirtschaft). Für Fußgänger ist kein ausreichender Sicherheitsraum mehr gegeben. Dabei handelt es sich um einen beliebten Freizeitweg. So hat die Stadt Grafing b.M. bereits beim Anwesen Mühlenstraße 34 im Jahr 1978 die Straßengrundabtretung auf 6 m verlangt. Das wird auch aufgrund der jetzt beantragten Bebauung zu verlangen sein.

 

Trotz der Notwendigkeit einer Straßenverbreiterung kann die Erteilung einer Baugenehmigung nur dann aus diesem Grunde abgelehnt werden, wenn der von dem Vorhaben ausgelöste Verkehr nicht mehr verkehrssicher abgewickelt werden kann. Das ist bei der beantragten Bebauung jedoch nicht gesichert dargelegt worden. Die Wohnbebauung hat keinen Umfang, die zu einer sprunghaften Verkehrsmehrung führt.

 

Planungserfordernis

 

Soweit keine freiwillige Einigung mit dem Antragsteller gelingt, kann die Sicherung der Wegeflächen (Straßenverbreiterung) nur durch Aufstellung eines Bebauungsplans gelöst werden. Die Überplanung (Aufstellung eines Bebauungsplans) ist aber auch zur Lösung der sonstigen Bebauungskonflikte ratsam, etwa die Unterbringung der Stellplätze (ggf. Tiefgarage), dem Schutz des naturnahen Ufersaums und der Lärmkonflikte. Die Stellplatzfrage ist vor allem auch deshalb problematisch, da das Grundstück in der Schutzzone 3 des Wasserschutzgebietes Aiterndorf liegt und dort Tiefgaragen nur unter engen Einschränkungen zulässig sind.

 

Die Aufstellung eines Bebauungsplans wurde dem Bau-, Werk- und Umweltausschuss deshalb nahegelegt, um eine geordnete bauliche Entwicklung zu gewährleisten (Planungserfordernis, § 1 Abs. 3 BauGB).

 

Hinweise:

Der östliche Grundstücksbereich entlang der Attel (Gewässerrandstreifen) wird als Landschaftsbestandteil (Art. 16 BayNatSchG) und als Biotop (§ 30 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG) beurteilt. Ein Eingriff in diesen Bereich, insbesondere durch Außenanlagen, Zuwegungen und Stellplätze ist dort unzulässig.

 

Das Grundstück liegt im festgesetzten Überschwemmungsgebiet der Attel (§ 78 WHG). Die beantragten Gebäude liegen außerhalb der festgesetzten Überschwemmungsflächen. Die zur Bebauung vorgesehenen Flächen sind davon nicht betroffen.

 

In der anschließenden Beratung wurde die Auffassung vertreten, dass die Entwicklung zusätzliche Bauflächen aufgrund des dringlichen Wohnungsbedarfes zu unterstützen ist. Das zur Bebauung vorgesehen Grundstück eignet sich dafür in besonderer Weise, da es bereits vollständig erschlossen ist. Soweit es aus den dargelegten Gründen nicht genehmigungsfähig ist, sollte in Abstimmung mit den Bauherren eine Bebauung entwickelt werden, die dann die Zulässigkeitsvoraussetzungen erfüllt. Die Verbreiterung der Straße auf 6 m wird zwingend für erforderlich gehalten. Die Aufstellung eines Bebauungsplans ist nur dann in Erwägung zu ziehen, wenn es auf kooperativem Wege nicht möglich ist, hier eine geordnete städtebauliche Entwicklung sicherzustellen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zum Neubau von zwei Wohngebäuden auf dem Grundstück Fl.Nr.890/0 der Gemarkung Öxing (Mühlenstraße) das gemeindliche Einvernehmen nicht zu erteilen.