Tagesordnungspunkt

TOP Ö 1: Bauantrag zum Neubau einer Doppelhaushälfte mit Gartenhütte auf dem Grundstück Fl.Nr. 593/10 der Gemarkung Grafing (Sanftlring 29)

BezeichnungInhalt
Sitzung:25.06.2019   BWUA/056/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Sitzungsleiterin erteilte dem Vertreter der Verwaltung das Wort. Dieser erläuterte den Bauantrag.

 

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des gem. § 173 Abs. 3 BBauG a.F. übergeleiteten Baulinienplanes „Sanftl-Grund“ vom 27.05.1958. Die Zulässigkeit beurteilt sich hinsichtlich der dort festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen nach dem Bebauungsplan und im Übrigen nach dem Einfügungsgebot (§§ 30 Abs. 3, 34 BauGB).

 

Überbaubare Grundstücksflächen

 

Das geplante Wohnhaus überschreitet die im Bebauungsplan „Sanftlgrund“ festgesetzte hintere Baulinie (Funktion einer Baugrenze) um ca. 1,80 m. Damit wird der mit ca. 13 m festgesetzte Straßenabstand zur Aiblinger Straße auf ca. 11,30 m verkürzt.

 

Für die notwendige Abweichung kann die erforderliche Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB erteilt werden. Diese Abweichung ist jedenfalls städtebaulich vertretbar. Auch wenn kein atypischer Sachverhalt zu erkennen ist (Motiv ist offenbar nur die Beibehaltung der bestehenden Garage), kann die Befreiung aufgrund der gebotenen Gleichbehandlung beim Befreiungsermessen erteilt werden. So ist die bereits vorhandene Nachbarbebauung (Sanftlring 27) ebenfalls in Abweichung vom Bebauungsplan mit einem westlichen Grenzabstand (Straßengrenze) von 11,30 m zugelassen worden.

 

Das geplante Nebengebäude (bezeichnet als Freisitz mit Feuerungsanlage) an der Westgrenze, liegt vollständig außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche. Mangels Geltung der Abweichungsregelung des § 23 Abs. 5 BauNVO (§ 25 BauNVO) bedarf es auch hierfür der Befreiung. Wegen der Vielzahl an vorhandener Nebengebäude außerhalb der Bauflächen entlang der St 2089 – vielfach auch unmittelbar an der Straßengrenze – ist auch das beantragte Nebengebäude nach Lage, Größe und Funktion noch städtebaulich verträglich und es kann die Befreiung erteilt werden.

 

Hinweis: das Nebengebäude ist nicht auf die Grenzprivilegierung nach Art. 6 Abs. 9 BayBO angewiesen, die keine Feuerungsanlagen erlaubt. Da es an der Grenze zur öffentlichen Straße liegt, können sich die Abstandsflächen auf das Nachbargrundstück erstrecken.

 

Bauweise

 

Entgegen der Antragsbezeichnung handelt es sich bei dem beantragten Wohnhaus nicht um eine Doppelhaushälfte. Zwingendes Wesensmerkmal der Doppelhausbebauung ist die grenzständige Bebauung auf zwei selbstständigen (getrennten) Buchgrundstücken. Nach den Antragsunterlagen ist zwar eine Grundstücksteilung an der Hausgrenze geplant, jedoch die Teilung grundstücksrechtlich noch nicht vollzogen.

 

Dieser auf den ersten Blick unwesentliche Unterschied ist von grundsätzlicher baurechtlicher Bedeutung. Denn eine isolierte Errichtung eines grenzständigen Gebäudes („Doppelhaushälfte“) außerhalb einer gesondert festgesetzten Doppelhausbebauung widerspricht in der offenen Bauweise (vgl. § 22 BauNVO; seitlicher Grenzabstand) dem Einfügungsgebot und ist auch abstandsflächenpflichtig. In diesen Fällen ist die einseitige Grenzbebauung regemäßig nur bei der gleichzeitigen Genehmigung beider Doppelhaushälften möglich.

 

Der Bauantrag beurteilt sich jedoch nach den Rechtverhältnissen zum Zeitpunkt der Genehmigungsentscheidung. Da derzeit noch ein ungeteiltes Grundstück vorliegt, stellt sich die Frage der Doppelhausproblematik nicht. Das beantragte Vorhaben hält den in der offenen Bauweise geforderten seitlichen Grenzabstand ein und fügt sich insoweit ein.

 

Bauhöhe/Geschosszahl

 

Das Vorhaben entspricht auch hinsichtlich der beantragten Bauhöhen (Wandhöhe 6,39 m, Firsthöhe 9,59 m) der Eigenart der näheren Umgebung, die durch entsprechende Bauhöhen geprägt ist. Zwar sind in der Baureihe zwischen der Aiblinger Straße und des Sanftlrings keine Gebäude dieser Größe vorhanden. Auch wenn man abweichend von dieser Geviertbetrachtung auch noch die Gebäude der am Sanftlring (Fl.Nr. 595) gegenüberliegende Bebauung als prägend einbezieht, fehlt es an einem Vorbild dieser Größe. Häuser mit Wandhöhen von 6,30 - 6,50 m und Firsthöhen von 9,60 m - 10 m finden sich erst östlich des Sanftlrings (Fl.Nr. 594) bei den Gebäuden Haus Nrn. 1 und 7. Hier bringt die den Einfügungsrahmen überschreitende Bebauung die Bebauungssituation nicht nachhaltig in Unordnung und schafft planungsbedürftige Spannungen, da zumindest in der weiteren Umgebung entsprechende Bauhöhen vorhanden sind und damit der örtlichen städtebaulichen Situation noch entsprechen.

 

Dabei ist hinsichtlich der vom Bebauungsplan getroffenen Festsetzung über die Geschossentwicklung (EG + ausgebautes DG) fragwürdig, ob diese an der Überleitung als einfacher Bebauungsplan nach § 173 BBauG a.F. teilnehmen kann. Zum einen berechtigt das Bauplanungsrecht nur zur Festsetzung der Anzahl der Vollgeschosse. Die getroffene Regelung trifft hinsichtlich der Geschosseigenschaft aber keine Aussage und ist in dieser Form nicht mit § 9 BauGB in Übereinstimmung zu bringen. Hinzu kommt, dass diese Festsetzung aufgrund der offenkundig davon abweichenden tatsächlichen baulichen Entwicklung als unwirksam anzusehen ist (obsolet). Die Stadt Grafing b.M. geht deshalb davon aus, dass sich die Zulässigkeit der Geschosszahl nach dem Einfügungsgebot bestimmt. Da in der Umgebungsbebauung eine Vielzahl von Gebäuden mit 2 Vollgeschossen bestehen, fügt sich das beantragte Vorhaben auch insoweit ein.

 

Hinweis:

Das Vorhaben liegt in der Anbaubeschränkungszone der angrenzenden Staatsstraße St 2089 (Art. 24 BayStrWG).

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau einer Doppelhaushälfte mit Gartenhütte auf dem Grundstück Fl.Nr. 593/10 der Gemarkung Grafing das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.

 

Anwesend 12

Die Ausschussmitglieder Frau Susanne Linhart und Herr Josef Carpus sind erschienen.