Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Liegenschaften;
Dobelweg 23;
Umbau zur Kindertageseinrichtung Billigung des Bauentwurfes (Durchführungsbeschluss)

BezeichnungInhalt
Sitzung:04.06.2019   StR/062/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Auf den Empfehlungsbeschluss des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 21.05.2019, TOP 6, wurde eingangs verwiesen. Die Sitzungsleiterin stellte den Sachverhalt im Wesentlichen dem Gremium vor.

 

In seiner Sitzung vom 04.12.2018 billigte der Stadtrat die Maßnahme, „Sanierung des städt. Gebäudes im Dobelweg 23 mit dem Ziel der Nutzungsänderung zu einer zwei­gruppigen Kindertageseinrichtung“ mit dem vorgestellten Kostenrahmen (KG 300–700) in Höhe von brutto 1,075 Mio. EUR (Maßnahmenbeschluss), einstimmig mit 23:0 Stimmen.

 

Bei dem Bestandsgebäude handelt es sich um ein ursprünglich eingeschossiges Werkstattgebäude aus dem Jahr 1979, das im Jahr 1996 aufgestockt wurde. Die obere Etage (Dachgeschoss) wurde seit der Fertigstellung als Betriebsleiterwohnung genutzt. Die Außenanlagen sind der Nutzung entsprechend ausgebildet. Auf der Nordseite ist eine PKW-Einzelgarage angeordnet. Das Gebäude weist eine dem Baualter entsprechende Architektur auf und verfügt über ein Satteldach mit Dachgauben, zwei Balkonen sowie eine Putzfassade. Das Gebäude ist in Massivbauweise mit Mauerwerkswänden (DG) und Stahlbetonstützen, Stahlbetondecke mit Unterzügen (EG) und einem Satteldach mit Holzdachstuhl ausgeführt. Das Gebäude hat eine rechteckige Grundfläche mit einer Breite von ca. 18,74 m und einer Tiefe von ca. 11,24 m. Die Grundstücksbreite in Nordsüdrichtung beträgt maximal ca. 26 m und die Grundstückstiefe in Ostwestrichtung variiert zwischen ca. 19 m und ca. 25 m. Das Bestandsgrundstück hat eine Fläche von 580 m². Gemäß Wertgutachten (Wert­ermittlungsstichtag 19.03.2018) weist das Gebäude eine Nutzungsfläche von 335 m² auf.

 

In seinen Sitzungen vom 29.11.2018 und 29.01.2019 hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss die Planungsleistungen wie folgt vergeben:

·        Architekturbüro Leukert & Riedl GbR, Waldkraiburg: Objektplanung Gebäude und Innenräume, Objektplanung Freianlagen, Koordination nach BaustellV, Wärmeschutz und Energiebilanzierung

·        Ingenieurbüro Statikon GmbH, Mühldorf: Tragwerksplanung

·        Ingenieurbüro Geisler Tannhoff GmbH & Co. KG, Taufkirchen: Technische Ausrüstung Heizung, Sanitär (Anlagengruppen 1. und 2.)

·        Ingenieurbüro PBM Hans Meixner, Neubeuern: Technische Ausrüstung ELT (Anlagengruppen 4. und 5.)

 

Im Folgenden werden die Ergebnisse der bisherigen Planungen vorgestellt und die Maßnahmen beschrieben, die erforderlich sind, um das Gebäude zum Kindergarten umnutzen zu können. Die Leistungsphase 4 ist abgeschlossen, die Genehmigungsplanung liegt vor. Aktuell wird die Ausführungsplanung erstellt.

 


Grundstück

Um den Anforderungen der Kindergartenaufsicht des Landkreises Ebersberg an die Gartengröße gerecht zu werden, wird die Grundstücksgrenze, die momentan durch das Gebäude hindurch verläuft, auf die östliche Gebäudeaußenkante verlegt. Auf der Südseite wird die bestehende Baumreihe in das Grundstück mit aufgenommen. Die bisher dem Friedhof zur Verfügung stehenden Räume im Dobelweg 23 werden durch den Friedhof nur noch teilweise genutzt und können dem Kindergarten zur Verfügung gestellt werden. Als Ersatz stehen dem Friedhof Teile der nicht als Garten nutzbaren Flächen auf der Nordseite des Gebäudes für die Lagerung von Grabeinfassungen usw. zur Verfügung.

 

 


Außenanlagen

Die Außenanlagen werden komplett abgebrochen und mit Sträuchern, Grünflächen und Spielgeräten sowie Wegen und Terrasse neu gestaltet. Die gemäß Satzung erforderlichen drei Stellplätze (1,5 pro Gruppe) werden parallel zur Straße angeordnet. Dadurch kann das Außengelände komplett eingezäunt werden und es wird gewährleistet, dass die Kinder nicht unbeaufsichtigt aus dem Gebäude in den Garten gelangen.

 


Feuerwehrzufahrt

Die Feuerwehrwendemöglichkeit ergibt sich durch das Versetzen des Friedhoftores um ca. 1,5 m. Die Umsetzbarkeit wurde vor Ort durch das Architekturbüro Leukert & Riedl geprüft und anschließend durch die Brandschutzdienststelle des LRA Ebersberg bestätigt. Die so gewonnene Fläche kann gleichzeitig zum Wenden genutzt werden.

 

 


Gebäudehülle

Die Gebäudehülle wird energetisch saniert. In diesem Zuge wird auf der Südseite eine neue große Gaube eingebaut. Der Balkon an der Westseite des Gebäudes entfällt, der auf der Südseite wird vergrößert und durch die neue Gaube teilweise in das Gebäude integriert. Weiterhin wird der erforderliche zweite Fluchtweg aus dem DG (außenliegendes Fluchttreppenhaus) von der Gaube umfasst. Dadurch ist gewährleistet, dass dieser nicht durch Laub verschmutzt wird und im Winter schneefrei bleibt.

Die bisherige Dachdeckung wird durch eine Dachdeckung aus Blech ersetzt. Die kleinteiligen Gauben des Bestandsgebäudes werden zurückgebaut. Stattdessen werden Dachflächenfenster eingebaut. Einige Fenster- und Außentüröffnungen müssen an die zukünftige Nutzung angepasst und daher vergrößert oder verkleinert werden. Sämtliche Fenster- und Außentüren werden erneuert. Aus Kostengründen werden statt Holz-Alu-Verbundelementen nur Holzelemente zur Ausführung kommen.

Bei der Bodenplatte im EG handelt es sich um eine nicht gedämmte Betonplatte. Diese wird mit einer Dämmung, FBH und Estrich versehen. Das Dach, die Fassade sowie auskragende STB-Bauteile werden (neu) gedämmt. Die Fassade erhält anschließend eine Fassadenbekleidung aus Holz. Das Fluchttreppenhaus erhält eine bunte Bekleidung aus nicht brennbarem Plattenwerkstoff.

 


Innenausbau

Um den zeitlichen Aufwand sowie die Baukosten möglichst gering zu halten, wurde die Umbaumaßnahme so geplant, dass möglichst viele der Massivwände erhalten bleiben können. Im Erdgeschoss ist das überwiegend möglich, im Dachgeschoß müssen einige Mauern weichen. Um die Räume für den Kindergarten nutzbar zu machen, werden diese weitestgehend entkernt. Anschließend erfolgt eine neue Aufteilung in Trockenbauweise. Es wurde darauf geachtet, dass Räume mit Sanitäranschlüssen möglichst im Nord-Osten des Gebäudes angeordnet sind, um die Leitungswege einfach und kostengünstig zu halten. Die Größe der Sanitärräume im EG und DG resultiert aus dem Erhalt der Bestandsraumgröße, sowie der Vorgabe des Landratsamtes jeweils ein Personal-WC mit unterzubringen. In beiden Etagen wird eine Fußbodenheizung eingebaut. Neben den Bodenbelags- und Malerarbeiten wird eine raumakustische Ertüchtigung erforderlich.

 

Im Erdgeschoss soll eine Kinderkrippengruppe untergebracht werden. Neben dem Gruppen-, Schlaf- und Sanitärraum der Krippe befinden sich in dieser Etage auch die beiden Garderoben (Kiga und Krippe), die Aufwärmküche und der Speise-/Elternwarteraum. Außerdem ist in dieser Etage der Hausanschlussraum untergebracht. Als Kinderwagenabstellraum kann die ehemalige Garage genutzt werden. Aus baurechtlichen Gründen ist ein Gebäudezugang über den Kinderwagenabstellraum leider nicht zulässig.

 

 

Im Dachgeschoß werden die abgehängte Decke sowie einige bis unter die Dachhaut durchlaufende Wände zurückgebaut. Dadurch ergibt sich trotz der Dachschrägen ein wesentlich großzügigeres Raumgefühl und die Möglichkeit von höher gelegenen Spielebenen oberhalb des an den Gruppenraum angrenzenden Nebenraums.

 

Die meisten Mauerwerkswände der kleinteilig aufgeteilten Bestandräume werden zurückgebaut. Die neu erforderlichen Wände werden in Trockenbauweise erstellt. Neben dem Gruppen-, Schlaf- und Sanitärraum des Kindergartens befinden sich in dieser Etage auch das Büro und der Personalraum. Weiterhin sind das Lager, der Putz- und Funktionsraum sowie ein Technikraum in dieser Ebene untergebracht.

 

 

Haustechnik

Da die bestehende Gastherme aus dem Jahr 2015 nur das DG versorgt und nicht ausreicht, um das EG ebenfalls zu versorgen, wird eine neue Heizungsanlage eingebaut. Die Fußbodenheizung im DG kann aufgrund der veränderten Raumaufteilung nicht mehr verwendet werden. Da keine Fernwärmeversorgung vorhanden ist und lt. Auskunft des Versorgers in absehbarer Zeit auch nicht zur Verfügung stehen wird, soll wieder eine Gastherme eingebaut werden. Diese wird mit einer Solaranlage kombiniert und spart, im Vergleich zu einer reinen Gasheizung, laut Berechnung des Fachplaners, etwa 40% der Energiekosten ein.

 

Die Elektro- und Sanitäranlage wird gemäß den Vorgaben für Kindertageseinrichtungen ausgeführt. Aus Kostengründen erfolgt die Installation in Standardausführung. Um Probleme mit Legionellen zu vermeiden, wird das Warmwasser mittels Durchlauferhitzer erzeugt.

 

Raumprogramm

Untenstehend finden sich die Raumgrößen-Vorgaben des Landratsamtes in der Gegenüberstellung mit der Eingabeplanung. Der Entwurf des Grundrisses ist in enger Abstimmung mit den potentiellen Trägern, sowie der Kindergartenaufsicht des LRA Ebersberg entstanden. Die von den Vorgaben abweichenden Flächen der einzelnen Räume resultieren aus den nachfolgend aufgeführten Gründen und wurden durch das LRA Ebersberg genehmigt:

·        möglichst große Flächen für die Kinder

·        räumliche Zwänge des Bestandsgebäudes

·        möglichst niedrige Baukosten

 

DOB - Flächenübersicht

Stand: 08.05.2019

Anforderung LRA

Eingabeplanung

Raumbezeichnung

Krippe

Allg.

Kiga

Krippe

Allg.

Kiga

Gruppenraum

42

 

50

55

 

60

Nebenraum

20

 

16

21

 

14

Garderobe

10

 

10

12

 

12

Sanitär Kinder

12

 

15

20

 

13

 

(2 WCs / 2 WB)

 

(3 WCs / 3 WB)

(2 WCs / 2 WB)

 

(3 WCs / 3 WB)

Speiseraum

 

25

 

 

21

 

Elternwarteraum

 

15

 

 

inkl. in Speise

 

Kinderwagen Abstellraum

 

10

 

 

14

 

Personalraum

 

22

 

 

14

 

Küche

 

17

 

 

12

 

Lager

 

15

 

 

7

 

Büro

 

17

 

 

10

 

Putzkammer

 

15

 

 

7

 

WC Personal

 

5

 

 

inkl. in   K-WC

 

Flure

 

30

 

 

12

 

Technik

 

15

 

 

13

 

TRH

 

10

 

 

26

 

Summe

84

196

91

108

136

100

Nutzungsfläche gesamt [m²]

371

343

Gartenfläche gesamt [m²]

370

340

 

Die aus obenstehender Tabelle hervorgehende Differenz der Nutzungsfläche (Eingabeplanung/Wertgutachten) resultiert daraus, dass eine Gaube eingebaut wird, die die anrechenbare Fläche im DG vergrößert.

 

Kosten

Das Bauvorhaben ist förderfähig, der Förderantrag wurde am 15.04. eingereicht. Für den Antrag wurde die Kostenschätzung vom 11.04.2019 in Höhe von brutto 1.172.387 EUR zu Grunde gelegt.

 

DOB - Kostenverfolgung

Stand: 08.05.2019

Kostengruppe

Kosten-
rahmen

Kosten-
schätzung

Kosten-
berechnung

Kosten-
anschlag

Kosten-
feststellung

 

10.10.2018

11.04.2019

 

 

 

KG 300

581.000

607.898

 

 

 

KG 400

164.000

185.162

 

 

 

KG 500

86.500

75.300

 

 

 

KG 600

70.000

88.691

 

 

 

KG 700

171.000

215.336

 

 

Gesamt brutto

1.072.500

1.172.387

 

 

 

Der Antrag auf Baugenehmigung wird umgehend nach der Billigung des Bauentwurfs eingereicht, damit der geplante Baubeginn (Ende 2019) und die Inbetriebnahme des Gebäudes für das Kindergartenjahr 2020 gewährleistet werden kann.

 

In der Beratung wurde unter Verweis auf die Vorberatung im Bau-, Werk- und Umweltausschuss vom 21.05.2019 noch einmal kurz ausgeführt, dass die Fassadenbekleidung des Gebäudes als zu kostenintensiv angesehen wird. Aufgrund der angespannten Haushaltslage möchte der Stadtrat den Fassadenbau preisgünstiger gestalten.

 

So etwa sollte das Fluchttreppenhaus, im ursprünglichen Planungsvorschlag der Verwaltung, eine bunte Bekleidung aus nicht brennbarem Plattenwerkstoff bekommen. Der Stadtrat empfiehlt jedoch hier eine Einsparung an der Fassadengestaltung von bis zu 150.000 EUR vorzunehmen. Einsparmöglichkeiten werden von dem Planungsteam untersucht.

 

Es wurde vorgeschlagen, dass statt der geplanten drei Parkplätze lieber der Garten für die Kinder vergrößert werden soll. Dem Betreuungspersonal stehen Parkplätze am Friedhof zur Verfügung. Die Sitzungsleiterin sah jedoch die Kindergarten-nahen Parkplätze als unbedingt notwendig an, um Anreize für das dringend gesuchte Personal zu bieten.

 


Der Stadtrat nahm den vorgestellten Bauentwurf und die Informationen zum aktuellen Planstand des Vorhabens „Sanierung und Nutzungsänderung des städt. Gebäudes im Dobelweg 23 zu einer zweigruppigen Kindertageseinrichtung“, sowie die Kostenschätzung zur Kenntnis. Auf Empfehlung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses billigte der Stadtrat einstimmig den vorgestellten Bauentwurf mit der Kostenschätzung vom 10.04.2019 in Höhe von brutto 1.172,387 EUR und beauftragte die Stadtverwaltung, die weiteren Planungsleistungen abzurufen und die Vergabeverfahren zügig vorzubereiten (Durchführungsbeschluss).