Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2: Antrag auf Vorbescheid zur Erweiterung des erdgeschossigen Anbaus auf der Westseite durch ein weiteres Geschoss mit Flachdachausbildung mit Attika auf dem Grundstück Fl.Nr. 282/57 der Gemarkung Öxing (Bgm.-Schlederer-Straße 27)

BezeichnungInhalt
Sitzung:21.05.2019   BWUA/055/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Antragsunterlagen wurden vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt und erläutert. Mit dem Vorbescheid wird gem. Art. 71 BayBO vor Erteilung der Baugenehmigung die Entscheidung über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des durch Planskizzen dargestellten Vorhabens beantragt (Bebauungsgenehmigung).

 

Geplant ist die Aufstockung eines bestehenden (einseitigen) Anbaus einer Doppelhaushälfte. Der 5,66 m breite Anbau weist eine Tiefe von 4,26 m auf; in diesem Umfang ist also die grenzständige Außenwand gegenüber dem Nachbarhaus (Doppelhaus) versetzt.

 

Die Wandhöhe wird – bedingt durch eine Erhöhung der Außenwand über den Dachrand hinaus (sog. Attika) – im Bereich des Anbaus auf 6,36 m erhöht, und damit um ca. 40 cm über die vorhandene Wandhöhe.

 

Das Vorhaben beurteilt sich mangels Vorliegen eines Bebauungsplanes nach den Zulässigkeitsvorschriften des § 34 BauGB.

 

1. Bauweise

 

Einfügungsmaßstab ist gemäß § 34 Abs. 1 BauGB auch die Bauweise. Die nähere Umgebung ist in der offenen Bauweise mit Einzel-, Reihen- und Doppelhäusern bebaut. Zwar finden sich teilweise auch Gebäude in geschlossener Bebauung (über 50 m lange Reihenhauszeilen an der Kapellenstraße), die aber das Baugrundstück selbst (Geviertbetrachtung) nicht mehr prägen.

 

In der offenen Bauweise fügt sich ein grenzständiges Gebäude dann gemäß § 34 Abs. 1 BauGB hinsichtlich der Bauweise ein, wenn es nach Beseitigung einer Doppelhaushälfte wieder grenzständig errichtet wird und mit der verbleibenden Doppelhaushälfte erneut ein Doppelhaus bildet (BVerwG 05.12.2013). Für die Rechtmäßigkeit der Doppelhausbebauung ist Voraussetzung, dass es in wechselseitig verträglicher und aufeinander abgestimmter Weise an das Nachbarhaus angebaut ist (Leitbild „1 einheitliches Haus“).

 

Seitlicher Versatz:

Mit der beantragten Aufstockung entsteht an der gemeinsamen Grenze ein 4,26 m tiefer und künftig 2-geschossiger Anbau. Ein entsprechender Versatz ist nicht von vornherein unzulässig, wenn er einseitig (also nur bei einer Doppelhaushälfte) ausgeführt wird. Zulässigkeitsvoraussetzung ist, dass in qualitativer Sicht der Charakter eines Doppelhauses erhalten bleibt. In welchem Umfang dabei ein Versatz (seitlich oder in der Höhe) möglich ist, ohne die für Doppelhäuser notwendige „Einheitlichkeit“ zu stören, ist eine Frage des jeweiligen Einzelfalles. Eine abstrakt-generelle oder mathematisch-prozentuale Regel gibt es hierfür nicht.

 

Für die Beurteilung unerheblich ist, dass in der unmittelbaren Umgebungsbebauung (Bgm.-Schlederer-Straße 21/23) bereits ein Doppelhaus mit 2-geschossigem Anbau in gleicher Tiefe besteht. Damit wird zwar deutlich, dass bezogen auf die absolute Grundfläche und der überbaubaren Grundstücksfläche (Bebauungstiefe) der Einfügungsrahmen eingehalten ist. Das Einfügen hinsichtlich der Bauweise ist davon aber gesondert zu beurteilen.

 

Problematisch für das Einfügen hinsichtlich der Bauweise ist, dass hier ggf. das Prinzip der Einheitlichkeit bei Doppelhäusern verlassen wird, wenn die geplante Aufstockung nicht gemeinsam für beide aneinandergebauten Häuser erfolgt. Unter Verweis auf die Rechtsprechung (vgl. BVerwG 19.03.2015) spricht ein Versatz, um mehr als die Hälfte der Hausbreite – wie es hier im Bereich der einseitigen Aufstockung der Fall ist (das Nachbarhaus hat nur einen eingeschossigen Anbau) – regelmäßig für einen Verstoß gegen die wechselseitige Verträglichkeit und ist dann auch rücksichtslos (Gebot der Rücksichtnahme).

 

Entscheidend ist aber nicht allein der mathematische/prozentuale Vergleich, sondern eine Gesamtwürdigung des Einzelfalles (BVerwG 19.03.2015). Qualitative und quantitative Merkmale sind gemeinsam zu betrachten. Größere quantitative Abweichungen (wie hier) können durch eine deutlich einheitlichere Gestaltung hingenommen werden, wenn dadurch der Charakter der Einheitlichkeit gewahrt bleibt.

 

Bei einem einseitigen Anbau in dem hier beantragten Umfang ist es deshalb unverzichtbar, dass das Haus in seiner Höhe und Gestaltung mit dem angebauten Haus ansonsten ein Höchstmaß an Gleichheit aufweist. Dieser Grundsatz wird dann verlassen, wenn etwa auch noch in das Dach (etwa mit einem Quergiebel nach einer ursprünglichen Planungsidee) eingegriffen wird. Aber bereits die Errichtung der „Attika“ führt zum Verlust der gestalterischen Einheit. Hierauf muss jedenfalls verzichtet werden. Bei einer alleinigen Betrachtung des – über der Dachtraufe angesetzten – Schleppdaches kann ggf. die gestalterische Einheit noch als gewahrt angesehen werden. Noch günstiger wäre, das Schleppdach an der Dachtraufe anzubauen und ohne oberen Deckenabschluss (Verzicht auf obere Decke) mit leicht veränderter Dachneigung zu führen. Damit würde sich die „bedrängende Wirkung“ gegenüber dem Nachbargrundstück reduzieren. Ggf. kann aber bereits bei einem Verzicht auf die Attika die gestalterische Einheit geschaffen werden.

 

Sonstige, das wechselseitige Gebot der Rücksichtnahme beeinflussende Wirkungen gehen von dem Vorhaben nicht aus. Eine Störung des subjektiv drittschützenden Gebots im Hinblick auf unzumutbare Einblickmöglichkeiten (Störung der Privatsphäre) ist nicht zu erkennen. Hier erfolgt keine Verschlechterung gegenüber einem deckungsgleichen Anbau. Bei dieser Beurteilung wurde unterstellt, dass die Attika entfällt.

 

2. Maß der baulichen Nutzung

 

Nicht nur gegenüber der Bauweise, sondern auch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung stellt die Attika einen Verstoß gegen das Einfügungsgebot dar. Da maßgeblich für die Beurteilung der Wandhöhe der obere Dachabschluss ist, wird durch diese Erhöhung der Wand der Einfügungsrahmen der Umgebungsbebauung deutlich überschritten.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zur Erweiterung des erdgeschossigen Anbaus auf der Westseite durch ein weiteres Geschoss auf dem Grundstück Fl.Nr. 282/57 der Gemarkung Öxing (Bgm.-Schlederer-Straße 27) das gemeindliche Einvernehmen unter folgender Maßgabe zu erteilen:

 

Verzicht auf die Erhöhung der Außenwand über den Dachrand hinaus (Entfall der Attika).