Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Vollzug des BauGB;
Änderung des Bebauungsplanes "Hammerschmiede, Glonner-, von-Hazzi-Straße" für die Teilbereiche "alter Bauhof" und "Unteranger";
Änderung für die Grundstücke Fl.Nrn. 514, 514/1, 514/4 - 514/6/T, 514/7/T, 514/8/T, 514/9 - 514/13, 514/18, 514/19, 514/24 - 514/26 und 505/17 der Gemarkung Grafing;
Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB) - Ergänzung für den Bereich "alter Bauhof"

BezeichnungInhalt
Sitzung:21.05.2019   BWUA/055/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Vertreter der Verwaltung wurden die Planunterlagen vorgestellt und erläutert. Demnach wurde mit Beschluss vom 14.11.2017 die Änderung des Bebauungsplans „Hammerschmiede, Glonner-, von-Hazzi-Straße“ für den Bereich der Grundstücke am Unteranger beschlossen, um hier die Bebauung eines Einzelgrundstücks (Fl.Nr. 514/10 Gemarkung Grafing) zu ermöglichen.

 

Mittlerweile konnte 2017 die Verlagerung des Bauhofs in den neuen Bauhof in der Glonner Straße abgeschlossen werden.

 

Bereits im Jahr 1999 wurde für das Gebiet des städtischen Bauhofes und der östlich angrenzenden Flächen des Freistaats Bayern ein Änderungsbebauungsplan aufgestellt. Planungsziel war es, auf dem zum damaligen Zeitpunkt mit ehemaligen Wohnbaracken bestandenen Grundstück des Freistaats mit Mehrfamilienhäusern bebauen zu können. Für die jetzigen Grundstücke Fl.Nr. 514/2 (Oberanger 1, 1a, 1b) und Fl.Nr. 514/25 (Oberanger 2, 4) wurde der Bebauungsplan dann auch umgesetzt.

 

Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans liegen auch verschiedene Grundstücke, die aus Gründen des städtebaulichen Zusammenhangs einbezogen wurden und für ebenfalls eine zusammenhängende Neuentwicklung vorgesehen war. Es handelt sich dabei um die Grundstücke im Norden (beidseits der Zufahrt zum Bauhofgrundstück) und das Grundstück Fl.Nr. 514/7 (Oberanger 6). Diese Grundstücke wurden mittlerweile teilweise saniert bzw. sollen weiterhin für die Bebauung als Einzelhaus genutzt werden. Eine Realisierung des Bebauungsplans ist dort auf Dauer nicht zu erwarten.

 

Anderseits trifft der Bebauungsplan wiederum Festsetzungen, die einer Einzelhausbebauung zuwiderlaufen und einer Neubebauung entgegenstehen. So ist beispielsweise die Anzahl der Vollgeschosse mit 3 VG als zwingend festgesetzt (bei einer unterstellten Errichtung eines gemeinsamen Mehrfamilienhauses). Das lässt sich bei einer Einzelhausbebauung schon wegen der fehlenden Abstandsflächen nicht umsetzen. Anderseits werden aber auch Erschließungsflächen zum Bauhof-Gelände über das Nachbargrundstück Fl.Nr. 514/1 festgesetzt, die keinesfalls einvernehmlich erworben werden können. Ähnliche verhält es sich gegenüber dem Anwesen Oberanger 6 mit der dort festgesetzten Verkehrsfläche (Verbreiterung Oberanger) und den Hindernissen gegenüber einer selbständigen Neubebauung. Man muss konstatieren, dass der rechtkräftige Bebauungsplan zwar nicht dauerhaft vollzugsunfähig (obsolet) ist, jedoch derzeit unüberwindliche Vollzugshindernisse bestehen, die in absehbarer Zeit nicht ausgeräumt werden können.

 

Für eine selbstständige Umsetzung losgelöst von der bisher festgesetzten Erschließung über private Grundstücke Dritter und auch für eine verbesserte bauliche Ordnung und Ausnutzbarkeit soll jetzt der Bebauungsplan für das Gelände des früheren Bauhofes Fl.Nr. 514/5 und des benachbarten staatlichen Grundstückes Fl.Nr. 514/6 ohnehin geändert werden. Aufgrund der städtebaulichen Zusammenhänge sind dort auch die weiteren im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Von-Hazzi-Straße/Oberanger“ befindlichen Grundstücke in die Bebauungsplanänderung einzubeziehen.

 

Entsprechend der geltenden Beschlussfassung (Bau-, Werk- und Umweltausschuss 29.11.2016) soll das Gelände des früheren Bauhofs für den sozialverträglichen Wohnungsbau genutzt werden. Von einem Grundstücksverkauf wird abgesehen; stattdessen ist die Vergabe im Erbbaurecht vorgesehen. Da eine wirtschaftliche Bebauung nur gemeinsam mit dem staatlichen Grundstück gelingen wird (getrennte Zufahrt für oberirdische Stellplätze und Tiefgarage, Feuerwehrzufahrt, gemeinsame Tiefgaragenzufahrt und Tiefgarage, gemeinsame Sanierung der Altlasten), bedarf es bereits hier einer inhaltlichen Abstimmung.

 

Der Freistaat Bayern hat hier die zwingende Forderung erhoben, dass die neuerliche Überplanung nicht zu einer Reduzierung des bestehenden Baurechts führen darf. Die Berücksichtigung der bestehenden Bebauungsmöglichkeit als eigentumsgleichen Anspruch in der Planabwägung ist zwar ohnehin geboten und zwar unabhängig vom Planungsschadensrecht. Hier geht es aber auch noch um die Kooperationsbereitschaft für die gemeinsame Umsetzung, die nicht hoheitlich erzwungen werden kann.

 

Grundlage der weiteren Planungen ist deshalb mit dem Freistaat Bayern abgestimmter Umsetzungspartner und Planungsvorschlag. Einigkeit besteht, die Umsetzung mit der GWG Ebersberg zu verhandeln, die bereits Eigentümerin der benachbarten Wohnanlage Oberanger 2 und 4 ist. Die GWG Ebersberg steht auch für die Umsetzung auf der Grundlage einer Überlassung durch Erbbaurecht zur Verfügung. Das Eigentum am Nachbargrundstück Oberanger 2 und 4 erleichtert die bauliche Umsetzung erheblich und ermöglicht der GWG EBE auch Einsparungen bei der Bewirtschaftung.

 

Von der GWG Ebersberg wurde dann 2018 ein Bebauungsentwurf vorgestellt, der auch den Anforderungen des Freistaates Bayern (ImmBy) entspricht.

 

 

Losgelöst von diesem Entwurf wurde vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München jetzt eine erste Planstudie gefertigt mit verschiedenen Bebauungsvarianten.

 

Variante 1 sieht drei Nord-Süd ausgerichtet Baukörper vor. Diese Bebauungsvariante überzeugt durch die dadurch geschaffene Durchlässigkeit für die südlich und nördlich angrenzenden Nachbargrundstücke. Gerade gegenüber der nördlichen Bebauung mit den dort teilweise sehr kleinteiligen Gebäuden schafft diese Baukörperstellung die notwendigen Freiräume. Die Grundfläche liegt bei ca. 1.100 m².

 

Nachteilig ist die Abhängigkeit der Realisierbarkeit des östlichen Wohnhauses mit dem Grundstück Fl.Nr. 514/7 (Oberanger 6). Soweit keine Einigung mit dem Grundstück Oberanger 6 erfolgt, entfällt bei dieser Bebauungsvariante die selbstständige Bebaubarkeit der Fl.Nr. 514/6 (Freistaat Bayern) nicht mehr möglich ist. Aufgrund der Berücksichtigung der Eigentumsbelange ist diese Variante von der gemeinsamen Umsetzbarkeit mit dem Grundstück Oberanger 6 abhängig.

 

Variante 2 sieht einen Nord-Süd ausgerichteten Baukörper, sowie einen Winkelbau im Osten vor. Diese Entwurfsvariante kommt im Bereich der Fl.Nrn. 514/6 und 514/7 dem bisherigen Festsetzungsinhalt sehr nahe. Das würde die eigentumsrechtliche Umsetzung der Bebauungsplanänderung deutlich erleichtern. Diese Bebauung schafft günstig ausgerichtete Wohnungen für den südlichen Querbau. Nachteilig ist die Grundrisslösung für das Eckgebäude. Nachteilig ist die „Riegelwirkung“ gegenüber der nördlichen Bebauung.

 

Variante 3 richtet eine Gebäudeachse in Ost-West Richtung mit einem mittigen Versprung aus. Hierbei handelt es sich letztendlich um eine Rechtfertigungsvariante, die aufgrund ihrer Gebäudelänge von 75 m im auffälligen Kontrast zur Umgebung steht und auch die Durchblicke für die nördliche und südliche Bebauung sperrt. Gerade die 2 Ecklösungen sind für den Grundrissaufbau mit großen Nachteilen verbunden.

 

 

Variante  1:  

 

 

Variante 2:    

 

 

Variante 3:    

 

Zum Nutzungsvergleich:

Bebauungsplan 1999: 1.200 m² Grundfläche

Entwurf GWG Ebersberg: 1.400 m² Grundfläche

 

Der Bebauungsplan 1999 und die Entwurf GWG EBE sind aber mit einer „Gebäudebreite“ von 15 m so ausgelegt, dass die Grundrissgestaltung zu Schwierigkeiten bei der Belichtung führt. Im Hinblick auf die max. zugelassene Grundfläche von ca. 1.200 m² ist für den Entwurf der GWG EBE zu beachten, dass er diese Nachteile und die städtebauliche Wirkung eines Gebäudes dieser Größe unberücksichtigt lässt.

 

Im Übrigen ist eine Vergrößerung der Gebäudebreite auch bei den anderen Entwürfen möglich, sollten diese Nachteile in Kauf genommen werden. Eine Vergleichbarkeit hinsichtlich der Nutzungsintensität kann deshalb aufgrund der vorliegenden Entwürfe nicht erfolgen, da diese auf ein identisches Maß angepasst werden könnten. Insoweit weist kein Bebauungsentwurf Vorteile hinsichtlich einer besseren Nutzungsintensität auf.

 

Aufgabe der heutigen Beratung ist es, möglichst eine Grundaussage über die gewünschte Bebauung zu treffen. Die Beurteilung soll allein anhand der Belange der städtebaulichen Ordnung und Qualität erfolgen. Hier dürfte die Bebauungsvariante 3 (West-Ost-Gebäuderiegel) ausscheiden. Die Bebauungsvarianten 1 und 2 sollen auch nur erste Vorschläge darstellen. Die Entscheidung hängt noch von einer Vielzahl an Belangen ab, die derzeit nicht geklärt sind (insbesondere Verfügbarkeit der Fl.Nr. 514/7).

 

Das gilt es dann im Verlauf des Bebauungsplanverfahrens zu klären. Um jedoch auch für die zwischenzeitlich vorgetragene Bebauungsmöglichkeit des Grundstücks nördlich des Bauhofs (Fl.Nr. 514/1) und der am 14.11.2017 eingeleiteten Bebauungsplanänderung ein einheitliches Verfahren durchzuführen, sollte die Einleitung des Verfahrens beschlossen werden. Damit ist die Verwaltung dann in der Lage, auf der Grundlage eines Bebauungsplanentwurfs die unterschiedlichen Belange untereinander abzustimmen.

 

Im Rahmen der Diskussion wurden die drei Bebauungsvarianten nochmals diskutiert. Aus der Mitte des Gremiums wurden die Entwürfe als zu einfallslos beurteilt und neue Ideen gewünscht. Eine Einigung auf eine Vorzugsvariante war nicht möglich, wobei die Vorbehalte gegenüber der Variante 3 (Riegelbebauung) sehr groß waren. Es wurde der Vorschlag einer geöffneten Blockbaubebauung (nach Süden geöffnet) eingebracht.

 

Abweichend von den bisherigen Bebauungsplanfestsetzungen soll die bisher zwingend vorgeschriebene 3-geschossige Bebauung auf den Grundstücken Fl.Nrn. 511/1, 514/4, 514/19 und 514/18 aufgegeben werden, da sie wohl dauerhaft aufgrund individueller Eigentümerinteressen nicht umsetzbar ist.

 

Dem Aufstellungsbeschluss stimmte der Bau-, Werk- und Umweltausschuss zu, ebenfalls der Durchführung eines einheitlichen Verfahrens unter Einbeziehung der Bebauung östlich des Oberangers. Hier besteht aufgrund des unmittelbaren städtebaulichen Zusammenhangs unbedingt der Bedarf einer einheitlichen Überplanung.

 


Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Stadtrat folgende Beschlussfassung zu empfehlen:

 

1. Für das Bebauungsplanverfahren zur Änderung des Bebauungsplans „Hammerschmiede/Glonner-/Von-Hazzi-Straße“, das mit Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB des Stadtrats vom 14.11.2017 eingeleitet wurde, wird das Plangebiet erweitert.

 

Das Plangebiet umfasst künftig die Grundstücke Fl.Nrn. 514, 514/1, 514/4, 514/5, 514/6/T, 514/7/T, 514/8/T, 514/9, 514/10, 514/11, 514/12, 514/13, 514/18, 514/19, 514/24, 514/25, 514/26 und 505/17 der Gemarkung Grafing. Insoweit wird der Aufstellungsbeschluss um das Gebiet des Bebauungsplanes „Von-Hazzi-Straße/Oberanger (1999)“ erweitert und die Durchführung in einem zusammenhängenden Verfahren bestimmt.

 

2.   Die Änderung des Bebauungsplans erfolgt im beschleunigten Verfahren gem. §13a BauGB als Bebauungsplan zur Innenentwicklung. Der Aufstellungsbeschluss ist ortsüblich bekanntzumachen.

 

2.   Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB wird bestimmt, dass einer frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 BauGB und die frühzeitige Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt wird.

 

4. Der Grundsatzbeschluss zur sozialen Wohnungsbaupolitik kommt nicht zur Anwendung.

 

5.   Mit den Planungsleistungen ist der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München zu beauftragen.

 

6. Mögliche Gestaltungsvarianten der Bebauung sind noch zu untersuchen. Ein Bebauungsplanentwurf ist dem Stadtrat für den Aufstellungsbeschluss noch vorzulegen.