Tagesordnungspunkt

TOP Ö 7: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung eines Bebauungsplanes für die Nachfolgenutzung des Grundstücks Fl.Nr. 11/1 u.a. der Gemarkung Grafing (Marktplatz 12) zwischen dem unteren Marktplatz und dem Vazanini-Gangerl;
Billigung eines Konzeptentwurfes

BezeichnungInhalt
Sitzung:30.04.2019   BWUA/054/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde in das Gremieninfo eingestellt. Die Sitzungsleiterin eröffnete den Tagesordnungspunkt. Zur näheren Erläuterung erteilte sie dem Vertreter der Verwaltung das Wort.

 

Dieser erinnerte zunächst an die Grundlagen:

Ausgelöst durch einen Vorbescheidsantrag für die Grundstücke Fl.Nrn. 11/1 (2.230 m²) und 12 (unbebaut – ca. 240 m²) mit einem unproportioniert und im Verhältnis zur näheren Umgebung unmaßstäblich geplanten Wohngebäudes hat sich der Bau-, Werk- und Umweltausschuss in der Sitzung am 20.02.2018 dazu entschlossen, durch Aufstellung eines Bebauungsplanes die geordnete städtebauliche Entwicklung des Quartiers „Lentner-Marktplatz“ (Marktplatz 12) zu regeln.

 

Da das im Vorbescheid beantragte Vorhaben jedoch den Zulässigkeitsanforderungen des Einfügungsgebotes entsprochen hat und damit ein Genehmigungsanspruch bestand (§ 34 BauGB), war zur Verhinderung dieser städtebaulich unverträglichen Bebauung eine Sicherung der Planung erforderlich. Die Stadt Grafing b.M. hat hierfür eine Veränderungssperre erlassen, mit der das bestehende Baurecht suspendiert wurde. Rechtmäßigkeitsvoraussetzung für den Erlass einer Veränderungssperre war, bereits bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes die gemeindlichen Planungsziele möglichst hinreichend genau zu definieren.

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat dann am 20.03.2018 die Aufstellung eines Bebauungsplanes zur Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB beschlossen und dabei folgende Planungsziele bestimmt:

 

a) Errichtung einer Fußgängerpassage

Erklärtes Planungsziel ist ein öffentlicher Verbindungsweg für Fußgänger und Radfahrer (mind. 2,50 m Breite) zwischen dem Marktplatz und dem „Vazanini-Gangerl“ über die Grundstücke Fl.Nrn. 11/1 und 12 – und zwar vorrangig an der Ostseite. Ein öffentlicher Verbindungsweg vom Marktplatz über das Plangebiet zum „Vazanini-Gangerl“ schafft eine verkehrssichere und attraktive Gehwegbeziehung als Alternative zum engen Fußweg an der stark verkehrsbelasteten Münchener Straße.

 

b) Gebäudeanordnung/Größe

Städtebauliches Ziel für eine Bebauung dieses Grundstücks muss aufgrund der innerstädtischen Lage eine verdichtete Bebauung mit weitgehend optimaler Ausnutzung des Grundstücks sein. Dabei besteht aber auch der Anspruch, auf die beengten Verhältnisse des Baubestands an der Münchener Straße Rücksicht zu nehmen. Eine bedrängende Wirkung, wie es in dem Vorbescheid-Vorhaben zu erkennen war, gilt es auszuschließen.

 

Erklärtes Planungsziel ist die Bebauung mit 2 Hauptbaukörpern im nördlichen Grundstücksteil in Ost-Westausrichtung und einem Gebäude im südlichen Grundstücksteil als profilgleicher Anbau an Gebäude Markplatz 3. An der Ostseite sind ausreichend Freiflächen gegenüber den dortigen Gebäudebestand vorzusehen; das wird durch die Ost-West-Ausrichtung begünstigt.

 

c) Grundfläche, Geschossentwicklung/Höhe

Es wird eine zulässige Grundfläche von 930 m² angestrebt.

Die zulässige Anzahl der Vollgeschosse soll 3 VG nicht überschreiten.

Bauflächen für Verbindungsbauten: max. 2 VG.

Die Gesamthöhe (Firsthöhe) soll 10 m nicht überschreiten.

 

d) Stellplätze

Der ruhende Verkehr (Stellplätze) ist möglichst vollständig in einer zentralen Tiefgarage unterzubringen. Oberirdische Stellplätze sind nur im Umfang der bereits zugelassenen Stellplätze auf dem anliegenden Grundstück Fl.Nr. 12/3 und Fl.Nr. 12 (Gebäudenordseite) vorzusehen bzw. durch einige wenige Besucherstellplätze. Die Tiefgaragenzu- und ‑ausfahrt hat in südlicher Richtung zum Marktplatz zu erfolgen; soweit eine Anfahrtsmöglichkeit zur Münchener Straße besteht (hier bestehen auch Bemühungen über die Einbeziehung von dortigen Bestandsgebäuden), ist diese vorrangig auf Umsetzbarkeit zu prüfen.

 

e) Art der baulichen Nutzung

Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO).

Aus der Mitte des Gremiums (Bau-, Werk- und Umweltausschuss 20.02.2018) wurde zur Förderung des Marktplatzes in seiner Funktion als zentralörtlicher Versorgungsbereich die Forderung erhoben, einen Teil der künftigen Bebauung auch für nichtstörende gewerbliche Nutzungen - vorrangig auch Einzelhandel - vorzusehen. Entgegen der Auffassung der Verwaltung, dass die 2. Reihe des Marktplatzes für eine Einzelhandelsnutzung nicht attraktiv ist und in allgemeinen Wohngebieten aufgrund der gesetzlichen Nutzungsregelungen ohnehin auch Ladennutzungen, wohnkonforme Handwerksbetriebe und freie Berufe allgemein zulässig sind, hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss auf verpflichtende Regelungen bestanden. Die besonderen örtlichen Gegebenheiten, den Marktplatz als zentralen Dienstleistungs- und Versorgungsbereich zu stärken, machen das erforderlich.

 

Da eine Quotenregelung nicht zulässig ist, wird gemäß § 1 Abs. 7 BauNVO eine vertikale Nutzungsgliederung festgesetzt. Zur gewerblichen Durchmischung wird bestimmt, dass für die Räume im Erdgeschoss eine Wohnnutzung ausgeschlossen wird. Damit soll eine Belebung des Marktplatzes und dessen Umfeldes als Zentrum durch Einzelhandelsflächen und zentrumstypische Dienstleistungen erreicht werden. Im Übrigen (Obergeschosse) ist eine ausschließliche Wohnbebauung zulässig.

 

f) Dachgestaltung

Als zulässige Dachform sind Pultdächer, Satteldächer und Flachdächer zuzulassen. Sonstige Dachformen sind aufgrund der Lage im Nahbereich zum historischen Marktplatz auszuschließen.

 

Ein erster Bebauungsentwurf vom 20.03.2018 als Entscheidungsgrundlage für den Aufstellungsbeschluss und zur Bestimmung der Planungsziele wurde vom städtebaulichen Fachberater, Herrn Immich erstellt.

 

 

 

2. Vorbescheid

Zur Suspensivwirkung der Veränderungssperre ist nochmals anzumerken, dass sich eine Veränderungssperre nicht gegen Vorhaben durchsetzen kann, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre bereits genehmigt wurden. So bestand zum Zeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre für das Baugrundstück ein weiterhin wirksamer Vorbescheid vom 03.04.2008, dessen Geltungsdauer wiederholt verlängert wurde.

 

Vorbescheid 03.04.2008

 

 

Die Stadt musste bedenken, dass im Falle einer zu restriktiven Beschränkung der Bebaubarkeit der Grundstückseigentümer dazu neigen wird, sich auf die Realisierung des Vorbescheids zurückzuziehen. Dieser Aspekt ist mittlerweile hinfällig. Die Geltungsdauer des Vorbescheides hat am 07.04.2019 durch Zeitablauf geendet. Eine mögliche weitere Verlängerung vor Ablauf des Geltungsdauer (Art. 71, Art. 69 Abs. 2 Satz 2 BayBO) ist unterblieben.

 

 

3. Abstimmung des Bebauungsplaninhaltes

Wie sich schon im Vorfeld gezeigt hat, kann das Grundstück im Interesse einer geordneten städtebaulichen Bebauung nicht der Selbstentwicklung durch die jeweiligen Grundstückseigentümer überlassen werden.

 

Dabei besteht seitens der Stadt Grafing b.M. – nicht zuletzt auch aufgrund der Vorwirkung des Vorbescheides – ein gesteigertes Interesse, an einer mit dem Grundstückseigentümer abgestimmten Bebauungsentwicklung. Hier zeigte der Grundstückseigentümer zwar ein sehr kooperatives Verhalten. Die in diesem Abstimmungsverfahren entwickelten Bebauungsvorstellungen weichen aber deutlich von den städtischen Planungszielen ab. So wurde ein erster Vorschlag am 20.01.2019 unterbreitet, der jedoch allein geprägt war von einer verwertungsoptimierten Wohnbebauung. Die öffentlichen Interessen der Stadt Grafing b.M. sind weitgehend unberücksichtigt geblieben.

 

 

In einem neuerlichen Bebauungskonzept vom 01.04.2019 wurde der Forderung nach einer möglichst vollständigen Berücksichtigung des städtischen Planungskonzeptes vom 20.03.2018 dem Grunde nach entsprochen. Auch das geänderte Bebauungskonzept bleibt aber hinter den Planungsvorstellungen der Stadt noch in einigen Punkten zurück.

 

Bewertung:

Im Bebauungsplan-Vorentwurf vom 20.03.2018 wurde unter anderem auf die schwierige Situation der bestehenden Häuser auf den Grundstücken Münchener Straße Nr. 3 bis 9 Rücksicht genommen, die unmittelbar an der Grundstücksgrenze ohne jede Freifläche stehen. Für eine städtebauliche Planung in diesem gewachsenen Innenbereich ist es eine Selbstverständlichkeit, auch die Wohn- und Arbeitsqualität der Nachbarbebauung zu berücksichtigen. Es bietet sich an, einen Teil der ohnehin notwendigen Freiflächen der geplanten Neubebauung im östlichen Bereich des Baugrundstücks anzulegen. Die entstandene Freifläche dient der neuen Bebauung und schafft den wünschenswerten Abstand zur östlichen Nachbarbebauung. Außerdem liegt hier die notwendige Fußwegverbindung vom Marktplatz zum Vazaniniweg optimal.

 

Diese naheliegenden, selbstverständlichen städtebaulichen Vorgaben hat der Bebauungsvorschlag weiter nicht beachtet. Der mittlere Neubau wurde bis auf das Abstandsflächenminimum in West-Ostrichtung über das ganze Grundstück ausgedehnt. Damit wird zwar die größtmögliche Geschoßfläche erreicht, die städtebauliche Verschlechterung ist jedoch gravierend. Der mittlere Neubau besitzt keine Freiflächen mit Aufenthaltsqualität.

 

Die verzweigte Fußwegverbindung vom Marktplatz zum Vazaniniweg ist indiskutabel. Durch Gebäude hindurch und unattraktiven Verlauf - so sieht eine öffentliche Fußwegverbindung nicht aus.

 

Wie von der Verwaltung erläutert wurde, muss aufgrund der zeitlich beschränkten Geltungsdauer der Veränderungssperre von 2 Jahren das Bebauungsplanverfahren bis zum 24.05.2020 abgeschlossen werden. Ansonsten besteht der mögliche Anspruch des Grundstückseigentümers auf Entschädigung für die hoheitliche Bebauungssperre. Es besteht damit eine gewisse Dringlichkeit.

 

Es wird deshalb vorgeschlagen, aufgrund der fehlenden Aussicht auf eine vollständige inhaltliche Abstimmung der Bebauung mit dem Grundstückseigentümer das Bebauungsplanverfahren jetzt auf der Grundlage des Bebauungsplan-Vorentwurfes und der vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss bestimmten Planungsziele vom 20.03.2018 durchzuführen.

 

Wesentliche Änderungen ergeben sich jedoch dadurch, dass vom Grundstückseigentümer das Anwesen Münchener Straße 9 erworben wurde. Auch kann dort in der Abstimmung mit den Fachbehörden die TG-Zufahrt bestmöglich angeordnet werden. Das Bebauungsplanverfahren wird um die Einbeziehung dieses Grundstück (Fl.Nr. 7, Gemarkung Grafing) erweitert.

 

Weiter wurde im Rahmen der Beratung die Dachform nochmals diskutiert. Abweichend von der ursprünglichen Entscheidung wird ein Pultdach mittlerweile nicht mehr als Umgebungsverträglich angesehen. Stattdessen sind Satteldächer und Walmdächer für die Hauptbaukörper und Flachdächer für die abgesetzten Verbindungsbauten vorzusehen. Insoweit wird der Aufstellungsbeschluss inhaltlich abgeändert.

 

Was die anteilige Nutzung für gewerbliche Zwecke anbetrifft, hat der Grundstückseigentümer die Umsetzbarkeit einer durchgängigen Nutzung der Erdgeschosse für Läden und sonstige Nutzungen ausgeschlossen. Auch bestehen seitens der Verwaltung erhebliche Bedenken, ob eine entsprechende Nutzung realisierbar ist. Aufgrund der Konzentration der verwertbaren Ladenflächen auf die ersten Baureihen wird es als unrealistisch angesehen, dass dieser Planungsansatz verwirklicht werden kann. Es bestehen insoweit Zweifel an der Planerforderlichkeit (§ 1 Abs. 3 BauGB). Der Eigentümer hat aber erklärt, das südliche Gebäude und auch das Gebäude Münchener Straße 9 für gewerbliche Nutzungen zur Verfügung zu stellen. Gemäß § 1 Abs. 8 BauGB besteht eine Rechtsgrundlage, eine Reglung über den Ausschluss von Wohnnutzungen (in bestimmten Ebenen) auf bestimmte Teile eines Baugebietes zu begrenzen.

 

Im Übrigen war dem Gremium klar, dass der vorgelegte Bebauungsentwurf noch nicht den ortsplanerischen Zielen der Stadt Grafing b.M. entspricht. Entsprechend dem Vortrag ist das Bebauungsplanverfahren jetzt auf der Grundlage des Entwurfes vom 20.03.2018 fortzuführen.

 


Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

1. Die Aufstellung des Bebauungsplans wird auf das Grundstück Fl.Nr. 7 der Gemarkung Grafing erweitert (Vergrößerung des Geltungsbereiches). Dort ist auch die Tiefgaragenzufahrt anzuordnen.

 

2. Das Bebauungsplanverfahren ist auf der Grundlage des Bauentwurfs vom 20.03.2018 des Architekturbüros K. Immich unter Ergänzung der im Bau-, Werk- und Umweltausschuss bestimmten Planungsinhalte durchzuführen. Anstatt des Pultdaches sind nur Satteldächer und Walmdächer zuzulassen für die Hauptbaukörper.

 

Anwesend 12

Das Ausschussmitglied Dr. Karl-Heinz Fröhlich ist erschienen.