Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5: Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Bürogebäudes mit Seminarbereich und Parkplatz auf den Grundstücken Fl.Nrn. 629/23, 629/87 und 629/29 der Gemarkung Nettelkofen (Am Schammacher Feld)

BezeichnungInhalt
Sitzung:30.04.2019   BWUA/054/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Bürogebäudes mit Seminarbereich und Parkplatz wurde vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt und anhand einer Folie mit Grundriss erläutert. Mit dem Vorbescheid wird vor Bauantragstellung eine Entscheidung über folgende Einzelfragen beantragt (Art. 71 BayBO):

 

  1. Darf das Dach als Flachdach ausgeführt werden und wird einer Abweichung zum Bebauungsplan Gewerbegebiet „Grafing Schammach“ 1. Änderung, Plandatum 30.12.2014, Teil A Punkt 2 zugestimmt?

 

  1. Darf das Dach als Flachdach ohne First ausgeführt werden und wird einer Abweichung zum Bebauungsplan „Gewerbegebiet Schammach“, Fassung vom 08.12.1999, Teil B Punkt 7.3 und 1. Änderung, Plandatum 30.12.2014, Teil C zugestimmt?

 

  1. Kann für die Fl.Nrn. 629/23 und 629/87 der Gemarkung Nettelkofen auf eine Ausbreitungsberechnung nach TA-Lärm verzichtet werden und wird einer Abweichung zum Bebauungsplan Gewerbegebiet „Grafing Schammach“ 1. Änderung, Plandatum 30.12.2014, Teil A § 1.1 Immissionsschutz zugestimmt?

 

  1. Kann für die Fl.Nr. 629/29 der Gemarkung Nettelkofen auf eine Ausbreitungsberechnung nach TA-Lärm verzichtet werden und wird einer Abweichung zum Bebauungsplan Gewerbegebiet „Grafing Schammach“ 1. Änderung, Plandatum 30.12.2014, Teil A § 1.1 Immissionsschutz zugestimmt?

 

  1. Dürfen Unterkellerungen auch tiefer als 3 m unter Geländeoberkante ausgeführt werden und wird einer Abweichung zum Bebauungsplan Gewerbegebiet „Grafing Schammach“, Fassung 08.12.1999, Teil C § 2 Kellerbereiche zugestimmt?

 

  1. Sind die vorgesehenen Gehwegüberfahrten auf die Grundstücke – 3 auf das Flurstück 629/23, zwei auf das Flurstück 629/87 – im Rahmen des Bebauungsplanes zulässig?

 

  1. Können zugunsten einer hochwertigen, intensiv gärtnerisch angelegten Grünfläche mit einem hohen Flächenanteil Teile der Außenanlagen direkt an den Rändern des Grundstücks liegen und wird einer Abweichung zum BPlan Gewerbegebiet „Grafing Schammach“, Fassung 08.12.1999, Teil B Punkt 8.7 b und 1. Änderung, Plandatum 30.12.2014, Teil C zugestimmt?

 

  1. Kann das nutzbare Regenrückhaltebecken teilweise direkt an den Rändern des Grundstücks liegen und wird einer Abweichung zum Bebauungsplan Gewerbegebiet „Grafing Schammach“, Fassung 08.12.1999, Teil B Punkt 8.7b und 1. Änderung, Plandatum 30.12.2014, Teil C zugestimmt?

 

  1. Kann das Nebengebäude mit geringem Abstand zu den Rändern des Grundstücks liegen und wird einer Abweichung zum Bebauungsplan Gewerbegebiet „Grafing Schammach“, Fassung vom 08.12.1999, Teil B Punkt 8.7 b und 1. Änderung, Plandatum 30.12.2014, Teil C zugestimmt?

 

  1. Dürfen die Stellplätze direkt an den Grundstücksgrenzen liegen und wird einer Abweichung zum Bebauungsplan Gewerbegebiet „Grafing Schammach“, Fassung vom 08.12.1999, Teil C § 5 Abs. 1 und 1. Änderung, Plandatum 30.12.2014, Teil C zugestimmt?

 

Der Antragsteller beabsichtigt die Bebauung der zusammenhängenden Grundstücke Fl.Nrn. 629/23 und 629/87 mit einem Bürogebäude und die Fl.Nr. 629/29 mit Stellplätzen. Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Gewerbegebiet Grafing Schammach (Bauabschnitt 1) vom 08.12.1999, zuletzt geändert mit dem Bebauungsplan vom 12.08.2017. Gegenstand des Vorbescheides sind jetzt verschiedene Abweichungen zum Bebauungsplan, die vor der Bauantragerstellung abschließend geklärt werden sollen:

 

1. + 2. Flachdachbebauung und Firstausrichtung

Mit der 1. Änderung des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Grafing-Schammach“ vom 14.04.2015 wurden die Dachgestaltungsregeln geändert. Zusätzlich zu dem ursprünglich allein zulässigen Satteldach sollten auch andere Dachformen zugelassen werden.

Letztendlich hat sich die Stadt aufgrund der vielgestaltigen Bebauungsmöglichkeiten und der dadurch nicht überschaubaren Auswirkungen auf die Dachlandschaft dazu entschlossen, lediglich das Pultdach neben dem Satteldach als „Regeldachform“ zuzulassen. Über andere denkbare Dachformen ist dann im Rahmen der Befreiung unter Berücksichtigung der Einzelfallsituation zu entscheiden. Damit können störende Dachformen oder ein störendes Nebeneinander unterschiedlicher Dachformen weiterhin ausgeschlossen werden.

 

Noch bei der Erstaufstellung des Bebauungsplans im Jahr 1998 war die „landschaftstypische Dachform“ des Satteldaches, als zentrale Festsetzung anzusehen, als Grundzug der Planung einer Befreiung entgegengestanden (§ 31 Abs. 2 BauGB). Mit den zwischenzeitlichen Korrekturen ist diese Gestaltungsfestsetzung nicht mehr als Planungsgrundzug zu betrachten.

 

Gerade das beantragte Flachdach mit extensiver Begründung harmoniert mit der übrigen Dachlandschaft in besonderer Weise. Anders, als in der ersten Baureihe im Norden des Baugebietes mit dem dort geplanten einheitlichen Erscheinungsbild ist auf dem Baugrundstück am Südrand, auch der Belang des Ortsbildes nicht beeinträchtigt. Da die Abweichung für das beantragte Flachdach städtebaulich vertretbar ist, kann die Befreiung erteilt werden.

 

Das Flachdächer schon bauartbedingt keinen First aufweisen, ist der Befreiung auch die Abweichung von der festgesetzten Firstrichtung immanent.

 

3. + 4. Einhaltung der immissionswirksamen Schallleistungspegel

Die Nutzungsart als ausschließliches Bürogebäude und die Errichtung nur anlagenbezogener Stellplätze (Besucher- und Mitarbeiterstellplätze) ist hinsichtlich der zur Gliederung der Gewerbegebiete festgesetzten IFSP nicht relevant. Bei einer Beschränkung auf die reine Büronutzung und herkömmlicher Betriebszeiten (Tagzeit) wird mangels Lärmrelevanz von dem vom Bebauungsplan festgesetzten Einzelnachweis abgesehen (Befreiung).

 

5. Kellergründung

Die Festsetzung fand ihre Grundlage darin, dass zum Zeitpunkt der Erstaufstellung des Bebauungsplans noch davon ausgegangen werden musste, dass das Gewerbegebiet Grafing-Schammach im Einwirkungsbereich der Trinkwassergewinnung Aiterndorf liegt.

Zum Schutz der Grundwasserverhältnisse wurden tiefgründende bauliche Anlagen mit einer möglichen Barrierewirkung für das Grundwasser ausgeschlossen. Im Rahmen der erfolgten Baumaßnahmen und zwischenzeitlich erfolgter zusätzlicher Bodengutachten wurde aber festgestellt, dass trennende Schichten erst in größeren Tiefen vorliegen. Die Befreiung für die Unterkellerung bzw. die Errichtung der Aufzugunterfahrten bis zu einer Tiefe von 4 m kann erteilt werden.

 

6. Zufahrten

Der Bebauungsplan enthält im östlichen Bereich der Fl.Nr. 629/23 und für das Grundstück Fl.Nr. 629/29 jeweils an der Nordgrenze ein Zufahrtsverbot. Planungsziel war, die Zufahrten über die festgesetzten Stichstraßen abzuwickeln. Mit der 2. Bebauungsplanänderung wird die Stichstraße bei Baugrundstück Fl.Nr. 629/23 aufgelassen. Es wurde jedoch die damit folgerichtige Auflösung des Zufahrtsverbots in diesem Abschnitt unterlassen. Das Ergebnis führt zu einer unbeabsichtigten Härte, die gemäß § 31 Abs. 2 Nr. 3 BauGB eine Befreiung vom Zufahrtsverbot an der Osthälfte der Fl.Nr. 629/23 für die beantragte Parkplatzzufahrt rechtfertigt.

 

Das Grundstück Fl.Nr. 629/29 soll mit einem Parkplatz für das Bürogebäude bebaut werden. Für diese Nutzung ist kein nennenswerter Fahrverkehr (Umschlagshäufigkeit) zu erwarten, die zu Verkehrsstörungen bei einer Ausfahrt an der Nordgrenze führen würden. Auch hier kann die Befreiung erteilt werden, da städtebaulich vertretbar.

 

Für die Lage der beiden weiteren Zufahrten auf der Fl.Nr. 629/23 und den Zufahrten an der Ostseite der Fl.Nr. 629/29 besteht kein Zufahrtsverbot nach § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB. Die dort beantragten Zufahrten sind damit bauplanungsrechtlich zulässig; der beantragten Befreiung bedarf es nicht.

Davon unabhängig ist das Straßenrecht zu beachten, das aus Gründen der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs die Beschränkung von Zufahrten erlaubt (Art. 17 Abs. 5 BayStrWG). Entsprechende Gründe liegen jedoch nicht vor.

 

Die südliche Zufahrt der Fl.Nr. 629/29 und auch ein Stellplatz nebst Bepflanzung liegen innerhalb einer auf dem Grundstück festgesetzten Verkehrsfläche. Mit dem Bebauungsplan „Gewerbegebiet Grafing-Schammach - Erweiterung“ wurde der vormals 4 m breite Feldweg auf 6,50 m verbreitert. Diese Straßenfläche dient als Haupterschließungsstraße für die südlich anschließenden Gewerbeflächen.

 

Hier ist die Verfügbarkeit dieser festgesetzten Verkehrsfläche auf dem Baugrundstück (Fl.Nr. 629/33) Voraussetzung für die plangemäße Erschließung und damit für die Zulässigkeit des Vorhabens (§ 30 Abs. 1 BauGB). Hierfür ist die auf dem Baugrundstück Fl.Nr. 629/29 festgesetzt öffentliche Verkehrsfläche mit einer Größe von ca. 33 m² an die Stadt Grafing b.M. abzutreten bzw. anderweitig zu sichern.

 

Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass für die Anlegung der Zufahrten erforderliche bauliche Anpassungen (Gehwegabsenkungen) die Übernahme der Baukosten (Gestattungsvertrag mit Baukostenregelung, Art. 14 BayStrWG) voraussetzen.

 

7. + 8. + 9. + 10. Überbauung privater Grünflächen

Der Bebauungsplan sieht einen privaten Grünstreifen in einer Breite von 3 m an den West- und Ostgrenzen sowie in einer Breite von 5 m entlang der Südgrenze vor, in denen 13 Bäume (1.Wuchsklasse) und 20 Bäume (2. Wuchsklasse) festgesetzt sind.

 

Geplant ist die Anlage eines Wasserlaufs zur Niederschlagswasserbeseitigung, sowie von Stellplätzen und eines Nebengebäudes (Müll, Fahrräder) innerhalb dieser Grünflächen.

 

Der notwendigen Befreiungen, auch von der Stellplatz-Pflanzfestsetzung (A. § 5 Abs. 1) kann nur zugestimmt werden, wenn die dort entfallenden Baumpflanzungen im Rahmen der Freiflächengestaltungsplanung gleichwertig ersetzt werden. Hierfür ist ein entsprechender Freiflächengestaltungsplan mit detaillierten Pflanzangaben (Art, Anzahl, Standort, Wuchsgröße der Bäume und Sträucher) nachzureichen. Zwingende Voraussetzung ist, dass die Stellplätze in wasserdurchlässiger Form (Schotterrasen oder zumindest Rasenfugenpflaster) und die Wegeflächen mit einer wassergebundenen Decke ausgeführt werden.

 

Eine Überbauung des festgesetzten Grünstreifens mit Gebäuden (Nebengebäude) schließt sich aber jedenfalls aus; insoweit wird eine Befreiung ausgeschlossen. Die Errichtung eines Nebengebäudes außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen bedarf der Zulassung nach § 23 Abs. 5 BauNVO, die nicht des gemeindlichen Einvernehmens bedarf.

 

In der Beratung wurde angeregt den Bauherrn auf die Möglichkeit einer Tiefgaragenerrichtung hinzuweisen. So könnten die geplanten 71 Autostellplätze auch komprimiert, ohne zu viel Fläche zu verlieren erstellt werden. Vom Vertreter der Verwaltung wurde darauf entgegnet, dass seitens des Bauherrn kein Interesse und keine Notwendigkeit eines Tiefgaragenbaus bestehen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Bürogebäudes mit Seminarbereich und Parkplatz auf den Grundstücken Fl. Nrn. 629/23, 629/87 und 629/29 der Gemarkung Nettelkofen (Am Schammacher Feld) das gemeindliche Einvernehmen, unter folgenden Einschränkung zu erteilen.

 

a)   Zufahrt für das Grundstück Fl.Nr. 629/29: Voraussetzung für die gesicherte Erschließung ist die straßenrechtliche Verfügbarkeit der auf dem Baugrundstück festgesetzten Straßenfläche (Straßengrundabtretung).

 

b)   Überbauung der festgesetzten Grünflächen: Voraussetzung ist der gleichwertige Ersatz der entfallenden Baum- und Strauchpflanzungen auf dem Baugrundstück. Hierfür ist ein detaillierter Freiflächengestaltungsplan nachzureichen, insbesondere auch mit Angaben über die Gestaltung der Wege- und Entwässerungsflächen.

 

c)    Das Nebengebäude an der Nordwestecke der Fl.Nr. 629/29 ist außerhalb der festgesetzten Grünfläche auszuführen (3 m Abstand zur Westgrenze).