Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Bauantrag zum Neubau eines Doppelhauses mit Carport auf dem Grundstück Fl.Nr. 77/0/T der Gemarkung Öxing (Mühlenstraße 28)

BezeichnungInhalt
Sitzung:30.04.2019   BWUA/054/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt und erläutert.

Beantragt wird die Errichtung eines Doppelhauses (16 m x 11,25 m) mit je einem Carport im Nordwesten des mit einem früheren Hofgebäude bebauten Grundstücks. Das Bauvorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB).

 

Art der baulichen Nutzung/Gebietsart:

Auf dem Nachbargrundstück Fl.Nr. 74 befindet sich ein kleineres Wasserkraftwerk, das aber als Nebenanlage zur Energieversorgung gemäß § 14 Abs. 2 BauNVO einzuordnen und damit auch in einem Allgemeinen Wohngebiet gebietstypisch ist.

 

Auf dem Baugrundstück selbst befindet sich eine Werkstatt für KFZ-Ausbauten. Aufgrund der geringen Größe und der genehmigten Betriebsart (lt. Baugenehmigung vom 23.06.1994; keine Lackier- und Karosseriearbeiten) handelt es sich ggf. um einen nicht störenden Handwerksbetrieb gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO, der in einem Allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässig sein kann (vgl. OVG Berlin 20.09.1985). Regelmäßig stören Kfz-Reparaturwerkstätten (tatsächlich wird die vorhandene Werkstatt für die Unfallinstandsetzung genutzt) aber das Wohnen und sind in einem Allgemeinen Wohngebiet unzulässig. Hierauf kommt es aber letztendlich nicht an. Denn das Bauunternehmen auf dem Grundstück Fl.Nr. 77/1 ist als störender Gewerbebetrieb in einem Allgemeinen Wohngebiet unzulässig.

 

Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht damit keinem Baugebiet der BauNVO, sondern ist als Gemengelage zu beurteilen. Aufgrund der dort bereits vorhandenen Wohngebäude fügt sich das beantragte Wohnhaus uneingeschränkt in die Umgebung ein. Besondere Anforderungen an die gegenseitige Rücksichtnahme sind am konkreten Standort ebenfalls nicht zu erkennen.

 

Näher zu untersuchen sind die Anforderungen an das Gebot der Rücksichtnahme durch das Heranrücken des Wohngebäudes unmittelbar (ca. 10 m) an den Kfz-Werkstattbetrieb (Westteil des Hauptgebäudes der früheren Hofstelle). Nach der Baugenehmigung vom 23.06.1994 (A0083/93A) sind Beurteilungspegel bis zu 57 dB(A) tagsüber gegenüber dem Dorfgebiet und 52 dB(A) nachts (offensichtlicher Schreibversehen; richtig muss auch hier die Tagzeit sein) gegenüber der Allgemeinen Wohnbebauung einzuhalten. Nachdem die Werkstatt auch noch — entgegen der Baugenehmigung — für Karosseriearbeiten genutzt wird, sind Lärmkonflikte offensichtlich. Aber auch bei einem genehmigungskonformen Betrieb ist, aufgrund der unmittelbaren Nähe der schutzwürdigen Aufenthaltsräume zu erwarten, dass sich das Vorhaben unzumutbaren Lärmeinwirkungen aussetzt und damit dem Gebot der Rücksichtnahme nicht mehr entspricht.

 

Hier sind zusätzliche schalltechnische Vorkehrungen oder eine Änderung der Grundrisse notwendig, um Abhilfe gegen unzumutbare Lärmimmissionen aus dem Werkstattbetrieb zu schaffen.

 

Maß der baulichen Nutzung:

Beantragt sind eine Wandhöhe von 6,60 m und eine Firsthöhe von 9,85 m. Die Bauhöhen der umgebenden Gebäude weisen eine Wandhöhe von bis zu 6,60 m und eine Firsthöhe von bis zu 8,90 m auf.

 

Fraglich ist, ob auch dem früheren Hofgebäude mit ca. 6,80 m – 7 m Wandhöhe (Firsthöhe 10,18 m) entsprechende Prägungswirkung zukommt, oder als Fremdkörper bei der Einfügungsprüfung außer Acht zu lassen ist. Auch wenn es sich um eine frühere Hofstelle handelt, steht dieses Gebäude nicht in einem derart auffälligen Kontrast zur Umgebungsbebauung, dass es als Unikat/Fremdkörper wirkt. Hierfür spricht vor allem, dass die Umgebung nicht einheitlich bebaut ist. Da nach Ansicht der Stadt Grafing b.M. auch dem Hofgebäude Prägungswirkung zukommt, entspricht das Vorhaben hinsichtlich seiner Bauhöhe dem Einfügungsgebot.

 

Für das Vorhaben entsteht ein Stellplatzbedarf von je 2 Stellplätzen je DHH, die jeweils in angebauten Carports und durch 2 offene Stellplätze an der Nordwestecke nachgewiesen werden.

 

Der Eigentümer hat am 12.04.2019 die Zustimmungserklärung zur Widmung für die bis dahin auf einer Breite von 3 m ungesichert, über das Baugrundstück verlaufende Mühlenstraße erklärt. Damit gilt die Straße auch innerhalb des Baugrundstückes als ordnungsgemäß gewidmet (Art. 6 Abs. 7 BayStrWG). Damit liegen die 2 offenen Stellplätze (Nordwestecke) innerhalb des tatsächlichen und jetzt auch rechtlich öffentlichen Straßenraumes. Die Stellplätze sind entsprechend zu verlegen.

 

Der nördliche Carport liegt in einem Abstand von nur 2 m zum Straßenrand und ist dort gemäß § 4 Abs. 3 Stellplatzsatzung unzulässig. Da aber im dortigen Straßenzug eine Vielzahl von Gebäuden nur verkürzte Abstände aufweisen bzw. sogar ganz an den Straßenrand heranreichen (Mühlenstraße 19, 21, 27, 28), kann eine Abweichung erteilt werden (§ 6 Stellplatzsatzung).

 

Hinweis:

Teilweise auch noch außerhalb des tatsächlichen Straßenverlaufs liegt ohne rechtliche Sicherung der Mischwasserkanal der Stadt Grafing b.M. mit Bauwerk (Regenüberlauf). Hinzu kommt, dass Anschlusskanäle zu den Grundstücken Fl.Nrn. 40/9 und 40 auf dem Baugrundstück verlaufen und zwar im Bereich des geplanten Wohngebäudes. Hier sind jetzt Lösungen zu suchen, ggf. durch hoheitliche Duldungsanordnungen (§ 19 EWS oder § 93 WHG). Jedenfalls würde eine Verlegung des Abwasserkanals / Bauwerks zu wirtschaftlich untragbaren Mehrkosten führen. Eine Verlegung der Anschlussleitungen dagegen muss in Erwägung gezogen werden, um die Bebauung zu ermöglichen. Diese Aspekte bleiben aber die der Zulässigkeitsprüfung des Vorhabens unberücksichtigt und stehen der Baugenehmigung nicht entgegen.

 

Das Baugrundstück liegt im 60-Meter-Bereich zur Urtel und zum Wieshamer Bach und Bedarf der Anlagengenehmigung nach Art. 20 BayWG. Bauliche Anlagen, die zu einer Erschwerung der Gewässerunterhaltung führen, sind nicht beantragt. Gründe der Gewässerunterhaltung stehen der wasserrechtlichen Genehmigung nicht entgegen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, den Bauantrag zum Neubau eines Doppelhauses mit Carport auf dem Grundstück Fl.Nr. 77/0/T der Gemarkung Öxing (Mühlenstraße 28) unter folgender Maßgabe das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen:

·      Die offenen Stellplätze im Nordwesten des Grundstücks sind außerhalb des Straßenraums zu verlegen.

·      Durch schalltechnische Vorkehrungen (Grundrissänderung, Vorbauten etc.) ist sicherzustellen, dass keine unzumutbaren Lärmeinwirkungen durch den Werkstattbetrieb im Gebäude Mühlenstraße 26 entstehen.