Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Carport und Garage auf dem Grundstück Fl.Nr. 77/0/T der Gemarkung Öxing (Mühlenstraße 28)

BezeichnungInhalt
Sitzung:30.04.2019   BWUA/054/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt und erläutert. Beantragt wird die Errichtung eines Einfamilienhauses (12,88 m x 8,66 m) mit Carport/Garage im Südwesten des mit einem früheren Hofgebäude bebauten Grundstücks. Der Querbau des Hofgebäudes wird hierfür beseitigt.

 

Das Baugrundstück liegt im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB).

 

Gebietsart: Auf dem Nachbargrundstück Fl.Nr. 74 befindet sich ein kleineres Wasserkraftwerk, das aber als Nebenanlage zur Energieversorgung gemäß § 14 Abs. 2 BauNVO einzuordnen und damit auch in einem Allgemeinen Wohngebiet gebietstypisch ist.

 

Auf dem Baugrundstück selbst befindet sich eine Werkstatt für KFZ-Ausbauten. Aufgrund der geringen Größe und der genehmigten Betriebsart (lt. Baugenehmigung vom 23.06.1994; keine Lackier- und Karosseriearbeiten) handelt es sich ggf. um einen nicht störenden Handwerksbetrieb gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO, der in einem Allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässig sein kann (vgl. OVG Berlin 20.09.1985). Regelmäßig stören Kfz-Reparaturwerkstätten (tatsächlich wird die vorhandene Werkstatt für die Unfallinstandsetzung genutzt) aber das Wohnen und sind in einem Allgemeinen Wohngebiet unzulässig. Hierauf kommt es aber letztendlich nicht an. Denn jedenfalls das Bauunternehmen auf dem Grundstück Fl.Nr. 77/1 ist als störender Gewerbebetrieb in einem Allgemeinen Wohngebiet unzulässig.

 

Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht damit keinem Baugebiet der BauNVO, sondern ist als Gemengelage zu beurteilen. Aufgrund der dort bereits vorhandenen Wohngebäude fügt sich das beantragte Wohnhaus uneingeschränkt in die Umgebung ein. Besondere Anforderungen an die gegenseitige Rücksichtnahme sind am konkreten Standort ebenfalls nicht zu erkennen.

 

Maß der baulichen Nutzung:

Beantragt werden eine Wandhöhe von 7,31 m und eine Firsthöhe von 8,99 m. Die Bauhöhen der umgebenden Gebäude weisen eine Wandhöhe von bis zu 6,60 m und eine Firsthöhe von bis zu 8,90 m auf. Fraglich ist, ob auch dem früheren Hofgebäude mit ca. 6,80–6,90 m Wandhöhe (Firsthöhe 10,18 m) entsprechende Prägungswirkung zukommt oder, ob es als Fremdkörper bei der Einfügungsprüfung außer Acht zu lassen ist. Auch wenn es sich um eine frühere Hofstelle handelt, steht dieses Gebäude nicht in einem derart auffälligen Kontrast zur Umgebungsbebauung, dass es als Unikat/Fremdkörper wirkt. Hierfür spricht vor allem auch, dass die Umgebung nicht einheitlich bebaut ist. Damit prägt auch dieses Vorhaben die Eigenart der näheren Umgebung, womit die dortigen Bauhöhen (Wandhöhe max. 6,90 m) rahmenbildend sind.

 

Aber selbst diese Wandhöhe wird durch den geplanten Neubau mit einer beantragten Wandhöhe von 7,30 m noch deutlich überschritten. Der seltene Ausnahmefall, dass diese Rahmenüberschreitung hier die Umgebungsbebauung nicht in Unordnung bringt, liegt nicht vor. Vielmehr führt eine Überschreitung der Wandhöhen hier aufgrund seiner Bezugswirkung für weitere künftige Vorhaben zu planungsbedürftigen Spannungen und verstößt gegen das Einfügungsgebot. Die Wandhöhe ist auf max. 6,90 m zu reduzieren.

 

Die Bauvorlagen sehen sehr weitflächige Aufschüttungen des natürlichen Geländes vor. Die Aufschüttungen betragen bis zu 67 cm zur südlichen Grundstücksgrenze. Die Auffüllungen sind nicht unnatürlich für die Eigenart der Umgebung und entsprechen damit dem Einfügungsgebot. Jedoch liegen die Auffüllungen auch innerhalb des festgesetzten Überschwemmungsgebietes zum Wieshamer Bach (§ 76 Abs. 2 WHG i.V.m. Art. 46 Abs. 3 BayWG) und widersprechen dem dort bestehenden Auffüllungsverbot (§ 78a Abs. 1 Nr. 5 WHG). Hierfür ist eine gesonderte wasserrechtliche Zulassung nach § 78a Abs. 2 WHG erforderlich, die jedenfalls entsprechende Kompensationsmaßnahmen erforderlich macht. Die Notwendigkeit der Auffüllung sollte trotz seiner bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit nochmals auf ihre Erforderlichkeit geprüft werden.

 

Hinzu kommt, dass durch die Auffüllung die höchstzulässige Wandhöhe der Grenzgarage überschritten wird, bei der auf die natürliche Geländeoberfläche abzustellen ist.

 

Für das Vorhaben entsteht ein Stellplatzbedarf von 2 Stellplätzen, die durch die Garage und dem Carport nachgewiesen werden. Zusätzlich entstehen noch Stauraumstellplätze.

 

Hinweis:

Das Baugrundstück liegt im 60-Meter-Bereich zur Urtel und zum Wieshamer Bach und Bedarf der Anlagengenehmigung nach Art. 20 BayWG. Bauliche Anlagen, die zu einer Erschwerung der Gewässerunterhaltung führen, sind nicht beantragt. Gründe der Gewässerunterhaltung stehen der wasserrechtlichen Genehmigung nicht entgegen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, den Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Carport und Garage auf dem Grundstück Fl.Nr. 77/0/T der Gemarkung Öxing (Mühlenstraße 28) unter folgender Maßgabe das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen:

 

Reduzierung der Wandhöhe entsprechend dem Einfügungsrahmen (ca. 6,90 m), der noch durch örtliche Maßentnahme zu bestimmen ist.

 

Hinweis:

Die Auffüllungen im südöstlichen Grundstücksbereich liegen im festgesetzten Überschwemmungsgebiet und widersprechen dem Veränderungsverbot des § 78a Abs. 1 Nr. 5 WHG.

 

Die Grenzgarage (Südgrenze) überschreitet durch die Auffüllung die zulässige Wandhöhe von 3 m (Art. 6 Abs. 9 BayBO).

 

Anwesend 12

Das Ausschussmitglied Max-Emanuel Graf von Rechberg ist erschienen.