Tagesordnungspunkt

TOP Ö 11: Liegenschaften;
Städtisches Gebäude Oberelkofener Straße 4 (Altes Schulhaus);
Umnutzung zur Kindertagesstätte;
Durchführungsbeschluss

BezeichnungInhalt
Sitzung:30.04.2019   BWUA/054/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde am 27.04.2019 in das Gremieninfo eingestellt. Die Vertreterin des technischen Bauamtes erläuterte den wesentlichen Sachverhalt.

 

So wurde der Bau-, Werk- und Umweltausschuss in seiner Sitzung vom 02.05.2017 (TOP 8.1) über die Absicht informiert, das „Alte Schulhaus“ in Oberelkofen zu sanieren und zu einer Kindertagesstätte umzubauen.

 

Das „Alte Schulhaus“ in Oberelkofen ist ein zweigeschossiges Gebäude, mit einer Bruttogrundfläche von ca. 200 Quadratmeter, das mit nur einem Raum (Öllager) unterkellert ist. Das Gebäude wurde 1907 erstmals als Schulgebäude genehmigt und mit kurzen Unterbrechungen (zwischen 1943 und 1945) als Schulhaus genutzt. Seit den 1970er Jahren wurden für das Gebäude wechselnde Nutzungen dokumentiert.

 

Das Erdgeschoss beherbergte lange Zeit Museumsexponate der Stadt Grafing, die mittlerweile in das Kellergeschoss des Büroturms Haidling 17 umgelagert wurden.

 

Ende 2008 wurde das bislang von einer Kindergruppe genutzte Dachgeschoss aufgrund des unzureichenden Brandschutzes für die Nutzung gesperrt. Daraufhin wurden Planungen zur Umnutzung des Erdgeschosses angestrebt. Die Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung des Gebäudes (Nutzungsänderung ehem. Lagerräume im EG zu Kinderkrippenräumen) wurde 2009 erteilt. Allerdings wurde, nach Beschlussfassung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses (Dezember 2010), die Maßnahme aus Kostengründen nicht ausgeführt.

 

Nachdem die Stadt Grafing erneut eine Umnutzung des „Alten Schulhauses“ angedacht hat, wurde der im ersten Obergeschoss eingerichtete VHS-Gesundheitsraum in neue Räumlichkeiten nach Straußdorf verlegt.

 

Mit Beschlussfassung des Stadtrates in seiner Sitzung vom 20.06.2017 (TOP 11) wurden schließlich die erforderlichen Maßnahmen zur Umnutzung des „Alten Schulhauses“ in Oberelkofen zu einer Kindertagesstätte eingeleitet.

Die Billigung der Entwurfsplanungen zur Umnutzung des „Alten Schulhauses“ zur zwei-gruppigen Kindertagesstätte, mit einem Kostenrahmen in Höhe von 1.595.723,00 EUR, erfolgte durch den Bau-, Werk- und Umweltausschuss in seiner Sitzung vom 20.07.2018.

 

Da zwischenzeitlich die Geltungsdauer der 2009 erteilten Baugenehmigung für das Vorhaben der Nutzungsänderung erloschen war und der bauliche Eingriff zudem nur in Grundzügen übernommen wurde, erfolgte die Antragstellung auf Baugenehmigung am 31.08.2018.

 

Im Zuge der Bauantragsprüfung wurde von der unteren Bauaufsichtsbehörde (LRA EBE) das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege (BLfD) hinzugezogen, um zu beurteilen, ob es sich bei dem Gebäude um eine erhaltenswerte Bausubstanz im Sinne eines Baudenkmals handelt. Der für Oberbayern zuständige Referent des BLfD ordnete nach einer Ortsbesichtigung am 10.10.2018 Befunduntersuchungen an.

 

Recht schnell zeigte sich, dass das Gebäude die Voraussetzungen des Art. 1, Abs. 1 und 2 Bayerisches Denkmalschutzgesetz (BayDSchG) erfüllt. Es handelt sich somit um ein Baudenkmal und es erfolgte am 24.10.2018 durch das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege die Eintragung in die Denkmalliste.

 

Der Eintrag in der Denkmalliste lautet:

 

D-1-75-122-84 Oberelkofener Straße 4

Ehem. Schulhaus in Oberelkofen, zweigeschossiger Halbwalmdachbau mit geschweiftem Zwerchhaus, Eingangsvorbau und Putzbändern, nach Plänen des Bezirksbaumeisters Emil von Scala, 1907/08. FlstNr. 19 [Gemarkung Elkofen]

 

Zur weiteren Bearbeitung des Bauantrags und der darin enthaltenen denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis mussten weitergehende Untersuchungen durchgeführt werden. In Summe erfolgten 62 Befunde, welche in die Bewertung der Baugenehmigung mit eingeflossen sind:

 

An den untersuchten Innenputzstellen wurden in allen Räumen auf dem kalkhaltigen Feinputz mehrere historische Kalkfassungen mit Linierungen und Schablonierungen (Fries und im Sockelbereich) gefunden. Schablonierung mit floralen und geometrische Elemente (Bordüren) zeigen sich im Flur und im ersten Obergeschoss, sowie im ehemaligen Lehrerschlafzimmer.

 

Die Funde führten dazu, dass der beabsichtigte Abbruch des Innenputzes aus denkmalrechtlichen Gründen nicht erfolgen darf und der Putzbestand konserviert werden muss.

 

Auch bei den Türen und historischen Bodenbelägen zeigt sich aus Sichtweise des Denkmalschutzes erhaltenswerte Substanz.

 

Die beiden bauzeitlichen Hauseingangstüren ähneln sich von ihrer Größe und Oberlichte, sind aber im Aufbau unterschiedlich. Die mit originalem Schloss und Schlüssel sehr gut erhaltene Osteingangstüre aus Eichenholz besitzt im Türblatt zwei abnehmbare Glasfenster mit außen sicherndem Metallgitter in Rautenform und Blumenmotiv an den Kreuzungspunkten des Gitters und muss erhalten bleiben. Bei der südlichen Schuleingangstüre zeigte sich bei einer erneuten Begehung mit einem Holzrestaurator, dass es sich bei dieser Türe um keine Originaltüre wie die an der Ostseite handelt.

 

Die Zimmertüren sind noch weitgehend mit dem kompletten Schichtenpaket und mit den originalen Schließgarnituren erhalten und sollen soweit der Zustand es zulässt, in situ erhalten bleiben und gegebenenfalls reversibel verschlossen werden.

 

Die historischen Dielenböden sind zu erhalten (Konservierung) oder in situ wiederzuverwenden (Restaurierung), ebendies gilt für den Fliesenboden in den Fluren.

 

Es erfolgten mehrere Vor-Ort Termine und Besprechungen mit Vertretern des Landratsamtes (Bauamt/Denkmalschutz), der Ansprechpartnerin des BLfD für die bauliche Umsetzung und diversen fachlichen Beratern (Arbeitsschutz, Restauratoren, Vertreter des Kindergartenträgers etc.), bis schließlich am 29.01.2019 die Baugenehmigung, mit diversen Nebenbestimmungen (Auflagen) des Denkmalschutzes erteilt wurde.

 

In einer erneuten Vor-Ort Begehung mit den Vertretern des Landratsamtes und des BLfD am 11.04.2019 wurden die Nebenbestimmungen der Baugenehmigung besprochen, die angelegten Musterflächen begutachtet und wie nachfolgend beschrieben abgestimmt:

 

Der Ausführungsplanung der Fluchttreppe mit Dachgaube wurde zugestimmt. Die Dachfenster sollen mit einer Außenabdeckung in Kupferblech ausgeführt werden, die Fenster sollen soweit wie möglich in die Dachfläche eingebaut werden.

 

Der Bushalteunterstand ist zu verschieben und zurückhaltend herzustellen, der Planung hierzu wurde zugestimmt. Es ist jedoch auch darauf zu achten, auch das Haltestellenschild miteinzubeziehen und ggfs. in die Konstruktion der Überdachung zu integrieren. Dem Aufbau der Dachdämmung wurde zugestimmt. Ebenso bestand Einvernehmen über die Planung zur Ertüchtigung des innenliegenden Treppengeländers.

Die östliche Eingangstüre muss erhalten bleiben. Das bestehende Kastenschloss darf zur Eliminierung der Verletzungsgefahr verschlossen und außer Betrieb genommen werden.

Ein Umbau hinsichtlich der Schließung wird notwendig, wobei die Bestandstüre aus Sicherheitsgründen während des Betriebs offen bleiben muss. Die für den Kindergartenbetrieb notwendigen Sicherungsmaßnahmen werden durch den Einbau einer zusätzlichen Türe (Windfangtüre) gewährleistet.

 

Die Eingangstüre Süd zum Treppenhaus ist keine Originaltüre, in schlechtem Zustand und nicht erhaltenswert. Die Türe wird daher ausgetauscht und durch eine Neuanfertigung mit einer Gestaltung analog dem Bestand, jedoch nach aktuellem Standard im Hinblick auf Wärmedämmung und Dichtheit ersetzt. Die Konstruktionszeichnungen müssen noch mit dem BLfD abgestimmt werden.

 

Dem Putzmuster für die Innendämmung der Außenwand wurde zugestimmt, die Oberfläche erfolgt mit einer Kalkglätte.

 

Bei den Innenwänden wurde in einem Teilbereich die Tapete und Leimfarbe entfernt. Zur weiteren Bearbeitung der Flächen müssen die Flächen konserviert (Überdeckung, Schutz durch Japanpapier) oder vorsichtig abgewaschen werden, um Beschädigungen im Bereich der Schablonenmalerei zu vermeiden.

 

Da die Holzdielen auf Lagerhölzern verschraubt sind und dadurch ein Ausbau erheblich erschwert wird, muss vorab ein entsprechender Ausbauversuch zeigen, inwieweit es technisch sinnvoll und wirtschaftlich vertretbar ist, den historischen Dielenboden zu erhalten.

 

Dem vorgestellten Muster für die Akustikdecken wurde zugestimmt, sonstige abgehängte Decken werden als glatte Gipskartondecken ausgeführt.

 

Die vorgesehene Aufdopplung der Treppenhaustüren ist, im Hinblick auf die brandschutztechnische Anforderung bei einem Erhalt der vorhandenen Türbänder, nicht möglich. Daher muss das gesamte Türblatt einschließlich der Beschläge ausgetauscht werden. Wobei die Oberfläche entsprechend dem Bestand mit einer Kassettierung beidseits ausgeführt werden soll. Ein Umbau des bestehenden Türstocks (Aufdopplung) ist ebenfalls erforderlich. Die Konstruktionszeichnung muss mit dem BLfD abgestimmt werden.

 

Des Weiteren müssen die Bestands-Innentüren kindersicher umgebaut werden.

 

Ferner wurde die Ausführung der Deckenverstärkung, sowie die Aussteifung und Brandschutzverkleidung der Stahlträger und die Verstärkung des Dachstuhls abgestimmt.

 

Aus den beschriebenen Anforderungen werden aufwändigere bauliche Leistungen notwendig, die auch zu einem höheren Kostenaufwand, als ursprünglich geschätzt führen.

 

Auf Grundlage der bisherigen Erkenntnisse erfolgte daher eine Anpassung der Kostenberechnung. Da noch nicht alle Konstruktionsdetails mit dem BLfD abgestimmt wurden und noch einige Ausführungen offen sind, wurde für Unvorhergesehenes 20.000 EUR in der Kostenberechnung hinterlegt.

 

Die angepasste Kostenberechnung stellt sich wie folgt dar:

 

Kostenaufstellung nach DIN 276 vom 26.04.2019

KG

Bezeichnung

Kosten

(brutto)

200

Herrichten und Erschließen

      12.445,00 €

300

Bauwerk - Baukonstruktionen

    908.444,00 €

400

Bauwerk - Technische Anlagen

    363.426,00 €

500

Außenanlagen

    156.055,00 €

600

Ausstattung und Kunstwerke

      33.660,00 €

700

Baunebenkosten

    415.474,00

Gesamtkosten (brutto)

 1.889.504,00

 

Der im Zuge der Entwurfsplanung vorgestellte und gebilligte Kostenrahmen in Höhe von brutto 1.595.723,00 EUR erhöht sich um 18 v.H. (293.781,00 EUR) auf 1.889.504,00 EUR.

 

Hinweis: Im Zuge der Neuinstallation der Heizungsanlage ist als externe Wärmeerzeugung ein Heizmodul regenerativ mit einer Holzpellets-Anlage geplant. Dieses soll das benachbarte Vereinsheim mit versorgen. Die dafür anfallenden Kosten in den Kostengruppen 210, 220, 420 und 540 sind in oben genannter Kostenberechnung nur mit dem Anteil für die „Alte Schule“ berücksichtigt. Der Kostenanteil für das Vereinsheim beläuft sich zusätzlich auf brutto 90.000,00 EUR (siehe Beschluss BWUA TOP 10 vom 24.07.2018).

 

Die Regierung von Oberbayern hat mit einem Schreiben vom 20.03.2019 angekündigt, dass das Vorhaben grundsätzlich aus den Mitteln des Investitionsprogramms „Kinderbetreuungsfinanzierung 2017 bis 2020“ gefördert werden kann. Gegenwärtig jedoch kein Bewilligungsbescheid erteilt werden kann, da keine Haushaltsmittel zur Verfügung stehen. Allerdings wurde eine Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt, die der Stadt Grafing die Durchführung des Vorhabens ohne förderschädliche Folgen ermöglichen. Die Regierung weist ausdrücklich darauf hin, dass aus der Unbedenklichkeitsbescheinigung kein Rechtsanspruch auf Förderung besteht und somit vorerst das volle Finanzierungsrisiko auf Seiten der Stadt Grafing liegt.

 

Weiter wurden im Rahmen der Beratung die Fördermittel nochmals diskutiert. So erkundigte sich ein Ausschussmitglied nach den Zuschüssen aufgrund des denkmalpflegerischen Mehraufwands. Dieser Zuschuss ist zu vernachlässigen, da lediglich 10 Prozent für den denkmalpflegerischen Mehraufwand maximal jedoch nur 50.000 EUR gewährt werden. Da bereits ein Förderantrag für die Gesamtmaßnahme bei der Regierung von Oberbayern gestellt wurde, könnte sich eine „Doppelförderung“ förderschädlich auswirken. Insofern müsste der denkmalpflegerische Mehraufwand bei den Förderstellen separat geführt werden. Die zu erwartende Fördersumme von der Regierung übersteigt allerdings die 10 Prozent bei weitem. Es ist deshalb davon Abstand zu nehmen.

 

Ein Ausschussmitglied kündigte überdies seine Gegenstimme zum Beschlussvorschlag an, da die Rechtsklarheit der Regierungsfördermittel fehle. Die Verwaltung wies darauf hin, dass sich die Regierung von Oberbayern bei Fördermittelvergaben niemals im Vorfeld festlegt. Dennoch wird die Verwaltung versuchen, weitere Erkundigungen einzuholen.

 

Überdies wurde bei der Beratung die geplante Losweise-Vergabe unter hohem Zeitdruck im Denkmalschutz angesprochen. Ein Stadtrat äußerte seine Sorge, dass die Leistungsverzeichnisse dadurch nachtragsträchtig werden. Des Weiteren wird es schwierig die Terminkette bei losweiser Vergabe einzuhalten. Sobald ein Werk ausfällt, ist ein planmäßiger Bezug des Gebäudes in Frage gestellt. Die Empfehlung des Ausschussmitgliedes: Antragstellung bei der Regierung für eine GU oder GÜ-Vergabe. Die Arbeiten sollten auf zwei Gewerke aufgeteilt werden.

 

Ein Ausschussmitglied bat um Protokollierung seiner Verwunderung: das Amt für Denkmalschutz sollte mehr Kooperationsbereitschaft zeigen und die Bemühungen der Stadt Grafing b. M. noch mehr unterstützen. Denn es handle sich letztlich, um ein Bauvorhaben unter großem Zeitdruck.

 


Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss nahm die vorgestellten Informationen zum aktuellen Planstand des Vorhabens „Umbau des Städtischen Gebäudes Oberel­kofener Straße 4 (Altes Schulhaus) und Umnutzung zur Kindertagesstätte“, sowie die aktualisierte Kostenaufstellung in Höhe von 1.889.504,00 EUR zur Kenntnis und beschloss gegen vier Stimmen dem Stadtrat den Planstand und die Kostenmehrung zu empfehlen, sowie die weiteren Planungsleistungen und die Vergabeverfahren für die baulichen Leistungen einzuleiten.