Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2: Bauantrag zum Abbruch der bestehenden Doppelhaushälfte für die Neuerrichtung der Doppelhaushälfte auf dem Grundstück Fl.Nr. 282/8 der Gemarkung Öxing (Müller-Guttenbrunn-Straße 4)

BezeichnungInhalt
Sitzung:30.04.2019   BWUA/054/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt und erläutert. Beantragt wird der Neubau einer Doppelhaushälfte mit einem erdgeschossigen Vorbau mit Dachterrasse nach Abbruch der bestehenden Doppelhaushälfte.

 

Das Vorhaben beurteilt sich mangels Vorliegen eines Bebauungsplans nach den Zulässigkeitsvorschriften des § 34 BauGB.

 

1. Bauweise

 

Einfügungsmaßstab ist gemäß § 34 Abs. 1 BauGB auch die Bauweise. Die nähere Umgebung ist in der offenen Bauweise mit Einzel-, Reihen- und Doppelhäusern bebaut. Zwar finden sich teilweise auch Gebäude in geschlossener Bebauung (über 50 m lange Reihenhauszeilen an der Kapellenstraße und südlich der Korbinian-Wild-Straße), die aber das Baugrundstück selbst (Geviertbetrachtung) nicht mehr prägen.

 

In der offenen Bauweise fügt sich ein grenzständiges Gebäude dann gemäß § 34 Abs. 1 BauGB hinsichtlich der Bauweise ein, wenn es nach Beseitigung einer Doppelhaushälfte wieder grenzständig errichtet wird und mit der verbleibenden Doppelhaushälfte erneut ein Doppelhaus bildet (BVerwG 05.12.2013). Für die Rechtmäßigkeit der Doppelhausbebauung ist Voraussetzung, dass es in wechselseitig verträglicher und aufeinander abgestimmter Weise an das Nachbarhaus angebaut ist.

 

Seitlicher Versatz

Das beantragte Doppelhaus sieht an der gemeinsamen Grenze einen 3,20 m tiefen erdgeschossigen Anbau vor. Ein entsprechender Versatz ist selbst dann zulässig, wenn er einseitig (also nur bei einem Doppelhaus) ausgeführt wird. Voraussetzung ist aber, dass in qualitativer Sicht der Charakter eines Doppelhauses erhalten bleibt. In welchem Umfang dabei ein Versatz (seitlich oder in der Höhe) möglich ist, ohne die für Doppelhäuser notwendige „Einheitlichkeit“ zu stören, ist eine Frage des jeweiligen Einzelfalles. Eine abstrakt-generelle oder mathematisch-prozentuale Regel gibt es hierfür nicht.

 

Nach Ansicht der Stadt Grafing b.M. sind Grenzen der gegenseitigen Verträglichkeit noch eingehalten, obwohl der Anbau mehr als 1/3 der Hausbreite (8 m) ausmacht. So ist der Anbau (Versatz) nur eingeschossig beantragt, womit das System der wechselseitigen Verträglichkeit nicht verlassen wird. Hinzu kommt aber vor allem auch, dass das Nachbarhaus und weitere Gebäude in der näheren Umgebung ebenfalls einen entsprechenden (eingeschossigen) Anbau aufweisen. Dieses Ausmaß eines seitlichen Versatzes bei Doppelhäusern (Geschossigkeit und Tiefe/Länge) ist damit Teil des Einfügungsrahmens der dortigen Umgebung. Die Grundstücke sind zum einen durch diese Prägung bereits „situationsbelastet“ (Gebot der Rücksichtnahme). Zum anderen prägt diese Eigenart der Umgebungsbebauung auch die örtlichen Anforderungen, die an die Einheitlichkeit eines Doppelhauses zu stellen sind.

 

Eine besondere Betrachtung verlangt aber die konkrete Ausführung des Anbaus mit einer erhöhte Außenmauer (als Absturzsicherung) zur vorgesehenen Nutzung mit einer Dachterrasse. Dabei ist die einseitige Erhöhung des Grenzanbaus (der nachbarliche Anbau ist mit einem Pultdach ausgeführt) unproblematisch. Hier werden die Grenzen des „einheitlichen Gesamtbaukörpers“ nicht verlassen und führt die Bauausführung auch zu keiner erdrückenden Wirkung.

 

Vorhaben, die den Einfügungsrahmen einhalten, müssen aber auch stets das wechselseitige Gebot der Rücksichtnahme beachten. Dieses subjektiv drittschützende Gebot kann auch verletzt werden, wenn unzumutbare Einblickmöglichkeiten auf das Nachbarhaus (Störung der Privatsphäre) entstehen. Die Dachterrasse erreicht aber die Grenzen der Unzumutbarkeit noch nicht, auch wenn sie die Tiefe gewöhnlicher Balkone (vgl. BayVGH 10.11.2000) von 1,30 m deutlich überschreitet. Denn auch grenzständige erdgeschossige Terrassen in einer Tiefe von 3 m sind bei Doppelhäusern noch zumutbar und bieten gleiche Einblicke in das Nachbarhaus. Durch den Umstand, dass das Nachbarhaus bereits einen erdgeschossigen Vorbau gleichen Umfangs aufweist, entsteht auch keine unzumutbare Einblickmöglichkeit auf die tieferliegende Terrasse des Nachbargrundstücks.

 

Höhenversatz:

Bei Höhenversätzen unter aneinandergebauten Doppelhaushälften ist ein deutlich strengerer Maßstab zu beachten. Anders als ein seitlicher Versatz, wirkt sich ein Höhenversatz sehr viel intensiver auf die Einheitlichkeit des Gebäudes aus.

 

Nach den Planvorlagen entsteht durch den Höhenversatz eine nach außen in Erscheinung tretende Wandfläche von 2,66 m². Diese einseitige Wandflächenvergrößerung bleibt innerhalb der Bandbreiten, die für die wechselseitig verträgliche und abgestimmte Bauweise bei Doppelhäusern verlangt werden. Faustregelartig wird eine Höhenversatzfläche bis zu 5 m² als zulässig angesehen (BayVGH vom 10.11.1998).

 

Das Vorhaben fügt sich auch in der Gesamtbetrachtung der horizontalen und vertikalen Versätze gegenüber dem Nachbarhaus noch hinsichtlich der Bauweise ein und beachtet das Rücksichtnahmegebot.

 

 

2. Maß der baulichen Nutzung

 

Der Neubau ist mit einer Dachneigung von 35 Grad geplant (Bestand und Nachbargebäude ca. 32 Grad). Dadurch entsteht eine größere Firsthöhe von jetzt 9,06 m. In der näheren Umgebungsbebauung (Kapellenstraße 28, 30) finden sich Firsthöhen bis zu 9,20 m, womit sich das Vorhaben auch hinsichtlich der entstehenden Gebäudehöhe einfügt.

 

Die Wandhöhe bleibt weitgehend unverändert gegenüber dem Baubestand und fügt sich mit 9,36 m ebenfalls in die Umgebungsbebauung ein. Der Quergiebel wird als untergeordnetes Gebäudeteil ausgeführt und ist insoweit (Höhenbetrachtung) nicht einfügungsrelevant.

 

Hinweis:

In den Bauvorlagen ist eine Abstandsflächenüberschneidung mit dem bestehenden Wohngebäude in 2. Reihe dargestellt. Der Abweichungsantrag liegt vor.

 

Auf dem Grundstück ist, neben dem jetzt beantragten Neubau im rückwärtigen Grundstück noch ein ehemaliges Nebengebäude vorhanden. Die Baugenehmigung für diese Wohneinheit (Baugenehmigung Az. 1127/60 und 773/82) sieht einen Stellplatz an der Westseite vor (Bestandschutz). Im rückwärtigen Grundstücksteil ist eine Doppelgarage vorhanden (Az. 1019/71). Die dort für das beantragte Doppelhaus vorhandenen 2 Stellplätze sind damit ausreichend.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Abbruch der bestehenden Doppelhaushälfte für die Neuerrichtung der Doppelhaushälfte auf dem Grundstück Fl.Nr. 282/8 der Gemarkung Öxing (Müller-Guttenbrunn-Straße 4), das gemeindliche Einvernehmen ohne Einschränkung zu erteilen.