Tagesordnungspunkt

TOP Ö 6: Antrag des CSU-Ortsverbandes und der CSU-Stadtratsfraktion zur zeitnahen Schaffung von bezahlbaren Wohnraum vom 26.02.2019, insbesondere zur Aufstellung eines Bebauungsplanes für eine Wohnbebauung auf dem städtischen Grundstück Fl.Nr. 588 der Gemarkung Grafing an der Aiblinger Straße (Aufstellungsbeschluss, § 2 Abs. 1 BauGB)

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.03.2019   BWUA/053/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Antrag des CSU-Ortsverbands und der CSU-Stadtratsfraktion wurde am 18.03.2019 in das Gremieninfo eingestellt. Die Erste Bürgermeisterin stellte den Sachverhalt gemeinsam mit dem Vertreter der Verwaltung vor.

 

Eingangs wurde von der Sitzungsleiterin der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik der Stadt vom 10.11.2015 hervorgehoben. Danach ist die erklärte Zielsetzung der Boden- und Wohnungsbaupolitik der Stadt die Förderung der Wohnraumversorgung von einkommensschwachen Personen oder aus sozialen Gründen benachteiligter Personen der örtlichen Bevölkerung (sozial- und familiengerechte Wohnraumversorgung), insbesondere durch

a)      die Schaffung und Erhaltung preisgünstiger Wohnungen

b)      ein Angebot von preisgünstigem Wohnbauland

c)       die Schaffung und Erhaltung von öffentlich geförderten Wohnungen.

 

Neben dem bisher praktizierten Einheimischenerwerbsmodell für Grundstücke und Wohnungen ist gerade auch das Mietmodell – ob durch andere Institutionen wie Genossenschaften oder den staatlichen Wohnungsbauunternehmen oder durch städtischen Wohnungsbau –  ein Teil der örtlichen Wohnungsbaupolitik. Zur Umsetzung bedarf es entsprechender Baulandpotentiale, für die jetzt der gegenständliche Antrag einen sehr überzeugenden Vorschlag enthält.

 

Der Antrag des CSU-Ortsverbands und der CSU-Stadtratsfraktion zur zeitnahen Schaffung von bezahlbarem Wohnraum vom 26.02.2019 lautet:

 

Die Stadt Grafing b.M. hat mit dem Grundsatzbeschluss vom 10.11.2015 ein Bekenntnis zur sozial- und familiengerechten Wohnraumversorgung abgegeben. Seither beschränkt sich die soziale Wohnungsbaupolitik allerdings auf die Umsetzung in Form des sog. „Einheimischenbaulandmodells“ (Baugebiet an der Aiblinger Straße/ Pfarrer-Aigner-Straße). Dort erfolgte die Umsetzung durch eine von den Grundstückseigentümern finanziell unterstützte Eigenwohnraumförderung zur Bildung von Wohneigentum.

 

In Grafing ist, wie im gesamten Einzugsbereich von München, in den letzten Jahren eine sprunghafte Entwicklung der Immobilienpreise zu verzeichnen. Das gilt nicht nur für den Kauf von Wohneigentum, sondern auch bei der Wohnungsmiete. Gerade für Grafinger Haushalte mit mittlerem und geringerem Einkommen, die aufgrund ihrer Einkommens- und Vermögensverhältnisse auf Mietwohnungen angewiesen sind, stellt die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum ein immer größeres Problem dar.

 

Gerade dieser Personenkreis wurde in den letzten Jahren nicht im gebotenen Umfang bedacht. Seit der Errichtung von 44 staatlich geförderten Wohnungen in den Jahren 2013/2014 in der Wasserburger Straße sind lediglich in der Kapellenstraße – nach Beseitigung der dort vorhandenen Wohnungen – 23 neue Wohnungen auf Grundstücken der Stadt für Menschen mit geringem Einkommen entstanden. Mit der Schaffung von kleineren, bezahlbaren und barrierefreien Mietwohneinheiten kann auch der heute schon dringende Bedarf von Senioren gedeckt werden, die aus Altersgründen ihren bisher größeren Wohnraum aufgeben wollen und damit Zug um Zug auch freiwerdenden Wohnraum junge Familie ermöglichen. Um die Herausforderungen einer sozialgerechten Wohnungsbaupolitik auch vor Ort zu meistern, sind die Bemühungen der Stadt Grafing zur Mobilisierung von Baulandreserven für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum auszuweiten.

 

Anbieten würden sich dabei grundsätzlich zwei Grundstücke, die im Eigentum der Stadt sind:

 

1.    Das städtische Grundstück Fl.Nr. 588 der Gemarkung Grafing mit einer Größe von 5.618 m2 stellt eine bislang ungenutzte Gelegenheit dar. Dieses Grundstück liegt im unmittelbaren Anschluss zum aktuell entstehenden Wohngebiet „Pfarrer-Aigner-Straße“ (Aiblinger Straße) und kann über die dort errichteten Erschließungsanlagen jetzt auch technisch günstig erschlossen werden.

 

Eine Baulandausweisung für dieses städtische Grundstück und damit eine Fortsetzung der dort eingeleiteten Wohnsiedlungstätigkeit bietet sich an. Dabei stellt der Gesetzgeber derzeit noch eine Vereinfachung für die Baulandausweisung zur Verfügung. Befristet bis 31.12.2019 kann gemäß § 13b BauGB die Bebauungsplanaufstellung im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innenentwicklung erfolgen.

 

Mit der Entwicklung dieser Baulandflächen eröffnen sich für die Stadt dann verschiedene Handlungsoptionen. Dabei bieten das Kommunale Wohnraumförderungsprogramm des Freistaates Bayern, die Zusammenarbeit mit staatlichen Wohnungsbauunternehmen (Bayernheim), dem Gemeinsamen Kommunalunternehmen des Landkreises und auch der genossenschaftliche Wohnungsbau vielfältige Möglichkeiten, die es dann im weiteren Verfahren und in Kenntnis der künftigen Planungsinhalte noch zu prüfen gilt. Nur für die Schließung von Finanzierungslücken ist ein Teilverkauf denkbar.

 

Da die Fläche bereits im städtischen Eigentum ist, kann die Stadt auch Zeit und Umfang der Umsetzung selbst bestimmen. Im Sinne einer organischen Siedlungsentwicklung sollte die Umsetzung abschnittsweise realisiert werden.

 

2.    Weiter sollte ein Grundstückstausch von 1.150 qm von Fl.Nr. 588 mit dem Grundstück F.Nr. 514/6 des Freistaats Bayern angestrebt werden. Dieses Grundstück liegt neben dem städtischen Gelände des alten Bauhofs an der Von-Hazzi-Straße, auf dem bereits die Errichtung von geförderten Wohnungen vorgesehen ist. Das so ausgetauschte Eigentum kann die Umsetzung an der Stelle erheblich vereinfachen und damit beschleunigen.

 

Für einen, vom Freistaat geforderten, wertgleichen Grundstückstausch ist jedoch Voraussetzung, dass vorab die Baulandausweisung für das Grundstück Fl.Nr. 588 seitens der Stadt Grafing erfolgt.

 

Die CSU-Stadtratsfraktion beantragt, folgenden Beschluss zur Abstimmung zu stellen:

 

1.       Der Stadtrat möge die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplans für die Ausweisung des städtischen Grundstücks F.Nr. 588 der Gemarkung Grafing als (Allgemeines) Wohngebiet beschließen.

2.       Der Bebauungsplan ist gemäß § 13b BauGB im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innenentwicklung aufzustellen; der Satzungsbeschluss ist bis zum 31.12.2021 zu fassen.

3.       Planungsziel ist die zügige Schaffung von bezahlbarem Wohnraum (Mietwohnungsbau), vor allem für Personen mit mittlerem und geringem Einkommen/Vermögen, die vorrangig aus dem Gemeindegebiet der Stadt Grafing stammen.

4.       Das Pachtverhältnis für das Grundstück F.Nr. 588 ist zum nächstmöglichen Zeitpunkt aufzulösen.

5.       Das städtische Grundstück Fl.Nr. 588 ist für den öffentlichen Mietwohnungsbau zu nutzen (vgl. Nr.1 lit c, Nr. 5.1 lit.b des Grundsatzbeschlusses vom 10.11.2015). Um die ohnehin sehr angespannte Haushaltslage der Stadt Grafing nicht zu belasten, hat die Umsetzung möglichst in Zusammenarbeit mit staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbauunternehmen zu erfolgen. Durch Grundstücksübertragung mittels Erbbaurecht kann dabei die Mietverbilligung dauerhaft gesichert werden, wobei das Grundstück langfristig im Eigentum der Stadt bleibt.

6.       Ein (Teil-)Verkauf des Grundstücks Fl. Nr. 588 allenfalls zur Finanzierung des sozialgerechten Wohnungsbaus vorzusehen.

 

Die Erste Bürgermeisterin erinnerte in der anschließenden Diskussion daran, dass bereits im Rahmen der informellen Planung und im Rahmen des ISEK-Prozesses für das Baugebiet „Pfarrer-Aigner-Straße“ eine Fortsetzung der Wohnsiedlungsentwicklung in diesem Teilraum vorgesehen sei. Die Erste Bürgermeisterin sieht darin ein Zukunftsprojekt; in der Gegenwart sollte vorrangig Nachverdichtung und der Bau von Kinderbetreuungseinrichtungen betrieben werden.

 

Die Sitzungsleiterin erteilte dem Vertreter der Verwaltung das Wort. Dieser ergänzte die Ausführungen und erklärte, dass vor allem die die Entwicklung (Rechtsplanung) von Bauland im Vordergrund des Antrags steht. Die Realisierung kann dann von der Stadt als Grundstückseigentümerin selbst bestimmt werden und soll auch möglichst nur in Abschnitten erfolgen.

 

Hier besteht ein gewisser Zeitdruck, weil die Bebauungspläne zur Innenentwicklung an den Siedlungsrandgebieten nur befristet bis zum 31.12.2019 eingeleitet werden können (Aufstellungsbeschluss) und bis 31.12.2021 abzuschließen sind.

 

Die Stadt hat also gerade einmal 2½ Jahre Zeit für das Absolvieren des Bebauungsplanverfahrens. Der Vertreter der Verwaltung berichtete weiter von einer enormen Verfahrenserleichterung, die aber durch das beschleunigte Bebauungsplanverfahren entstehen. Dort muss der Flächennutzungsplan nicht geändert werden.

 

Mit der Baulandausweisung entsteht dann auf städtischem Grund ein bebaubares Grundstück, das dann ggf. als Tauschobjekt für den Freistaat Bayern interessant wäre. Wie der Antrag beschreibt, kann dafür ggf. das Nachbargrundstück Fl.Nr. 514/6 zum alten städtischen Bauhof im Tauschwege erworben werden und dann dort gemeinsam mit dem städtischen Grundstück (alter Bauhof) optimal für den genossenschaftlichen Wohnungsbau verwendet werden. (Dieser Tausch ist notwendig, nachdem der Freistaat das Grundstück in der Von-Hazzi-Straße nicht an die Stadt verkauft.) Das würde die dortige bauliche Umsetzung ungemein vereinfachen. Soweit sich die Möglichkeit eines entsprechenden Flächenerwerbs durch Tausch bietet, sollte diese unbedingt genutzt werden. 

 


Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschließt folgenden Empfehlungsbeschluss an den Stadtrat:

 

1.       Die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplans für die Ausweisung des städtischen Grundstücks Fl.Nr. 588 der Gemarkung Grafing als (Allgemeines) Wohngebiet wird beschlossen.

 

2.       Der Bebauungsplan ist gemäß § 13b BauGB im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innenentwicklung aufzustellen; der Satzungsbeschluss ist bis zum 31.12.2021 zu fassen.

 

3.       Planungsziel ist die zügige Schaffung von bezahlbarem Wohnraum (Mietwohnungsbau), vor allem für Personen mit mittlerem und geringem Einkommen/Vermögen, die vorrangig aus dem Gemeindegebiet der Stadt Grafing stammen.

 

4.       Das Pachtverhältnis für das Grundstück Fl.Nr. 588 ist zum nächstmöglichen Zeitpunkt aufzulösen.

 

5.       Das städtische Grundstück Fl.Nr. 588 ist für den öffentlichen Mietwohnungsbau zu nutzen (vgl. Nr.1 lit c, Nr. 5.1 lit.b des Grundsatzbeschlusses vom 10.11.2015). Um die ohnehin sehr angespannte Haushaltslage der Stadt Grafing nicht zu belasten, hat die Umsetzung möglichst in Zusammenarbeit mit staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbauunternehmen zu erfolgen. Durch Grundstücksübertragung mittels Erbbaurecht kann dabei die Mietverbilligung dauerhaft gesichert werden, wobei das Grundstück langfristig im Eigentum der Stadt bleibt. Ein (Teil-)Verkauf des Grundstücks Fl.Nr. 588 allenfalls zur Finanzierung des sozialgerechten Wohnungsbaus vorzusehen.

 

6.       Mit den Planungsleistungen wird der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München beauftragt.