Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Bauantrag zum Neubau einer Kaffeerösterei auf dem Grundstück Fl.Nr. 635/11 der Gemarkung Nettelkofen (Am Brucker Feld)

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.03.2019   BWUA/053/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt und erläutert. Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Schammach II“ und beurteilt sich nach den Festsetzungen dieses Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 1 BauGB).

 

Art der baulichen Nutzung/Immissionsschutz

 

Antragsgegenstand ist ein 21 × 22 m großes Gebäude zur Nutzung als Kaffeerösterei. Nach Angaben der Antragsteller liegt die Röstmenge bei jährlich 150 Tonnen. Mit einer Röstmenge von damit weniger als täglich 0,5 Tonnen unterfällt das Vorhaben noch nicht dem Immissionsschutzrecht (vgl. Anhang 1 Nr. 7.29.2 der 4. BImSchV). Es unterliegt dem Regime des Baurechts und bedarf der beantragten Baugenehmigung.

 

Die beantragte Nutzungsart stellt einen nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieb dar, der im festgesetzten Gewerbegebiet gemäß § 8 Abs. 2 BauNVO zulässig ist. Ein gewichtiges Indiz für die Abgrenzung zu erheblich belästigenden Gewerbebetrieben (die auf Industriegebiete gen. § 9 BauNVO) angewiesen sind, bildet die vom BImSchG getroffene Abgrenzung über die Zuweisung zum förmlichen (§ 10 BImSchG) oder vereinfachten (§ 19 BImSchG) Genehmigungsverfahren. So ist eine Kaffeerösterei ab einer Produktionsgrenze von 0,5 t/Tag noch dem vereinfachten Genehmigungsverfahren zugewiesen (bis zu 300 t/Tag). Anlagen dieser Größenordnung sind damit typischerweise nicht erheblich belästigend und damit in einem Gewerbegebiet allgemein zulässig.

 

Zur Sicherstellung des zur Gliederung festgesetzten immissionswirksamen Schalleistungspegels ist der schalltechnische Nachweis noch vorzulegen. Nach Art und Beschreibung der Betriebsvorgänge ist kein relevantes Lärmverhalten erkennbar, dass der Einhaltung der Lärmkontingente entgegensteht.

 

Auch ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme (§ 15 BauNVO) hinsichtlich Geruchsimmissionen ist nicht erkennbar. So wurde der Betriebsstandort bewusst gewählt, um einen größtmöglichen Abstand zur Wohnnutzung im festgesetzten Mischgebiet (Brucker Straße 11) zu schaffen. Hinzu kommt, dass sich aufgrund der Zulassung eines deutlich erhöhten Lärmemissionsverhaltens für den östlich angrenzenden Bäckereibetrieb (vgl. Vorbescheid vom 04.12.2018; Erhöhung des zulässigen IFSP in der Nachtzeit von 48 db(A) auf 55 dB(A)) die Zulassung von gewerblichen Wohnungen (Betriebswohnungen, § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO) im Nahbereich ausschließt. Schutzwürdige Wohnräume sind im Einwirkungsbereich des Betriebes somit nicht vorhanden und auch nicht zugelassen bzw. künftig zu erwarten. Unzumutbare Geruchsimmissionen und damit ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot sind damit nicht erkennbar.

 

Maß der baulichen Nutzung, Höhenlage

 

Mit dem Gebäude mit 21 m × 22 m wird eine Grundfläche der baulichen Anlagen von 462 m² erreicht. Zusätzlich ist noch ein 3 m tiefes Vordach vorgesehen auf einer Fläche von 45 m², das mangels Unterordnung hinsichtlich der Grundfläche anrechnungsfähig ist. Bei einer überbauten Grundfläche von insgesamt 507 m² errechnet sich bei der Grundstücksgröße von 1.200 m² eine GRZ von 0,42 (Anmerkung: Bei der privaten Grünfläche handelt es sich nicht um eine Grünfläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB, sondern um eine Pflanzfläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB; vgl. auch Bebauungsplan A.3.3 Satz 2) Damit wird die festgesetzte GRZ von 0,55 gesichert unterschritten.

 

Mit den Stellplätzen und deren Zufahrten (zusammen ca. 250 m²) wird eine GRZ von 0,62 erreicht, die deutlich unter der Überschreitungs- und Kappungsgrenze von 0,8 bleibt.

 

Die Wandhöhe hält die zwingend festgesetzte Wandhöhe von 8 m ein.

Die festgesetzte Dachneigungsspanne (10°–18°) wird mit 10 Grad ebenfalls eingehalten.

 

Die Höhenlage des Geländes an der öffentlichen Verkehrsfläche beträgt 540,60 müNN. Die OK FFB des Gebäudes mit 540,90 müNN und damit + 30 cm entspricht den festgesetzten Obergrenzen (A. 6.8).

 

Jedoch müssen die Gebäudeeingänge zum Schutz vor Starkregenereignissen eine Höhendifferenz von 15 cm aufweisen. Hinzu kommt, dass gemäß A.6.7 bei Auffüllungen die Geländehöhe an der Straßengrenze (540,60 müNN) nicht überschritten werden darf.

Die Geländeauffüllung im beantragten Umfang entspricht diesen Anforderungen nicht. Sie ist dahingehend abzuändern, dass das Betriebsgelände eine Höhe von max. 540,75 müNN nicht überschreiten darf, ausgenommen im 2-Meter-Bereich an den Eingängen.

 

Für die sich dadurch ergebende Überschreitung der Wandhöhe um 15 cm wird die notwendige Befreiung erteilt.

 

Gestaltung/Grünordnung

 

Für die geplante Fassadengestaltung wird die beantragte Befreiung erteilt (Art. 81 Abs. 2 BayBO i.V.m. § 31 Abs. 2 BauGB). Die Farbgestaltung symbolisiert die verschiedenen „Röststufen“ von Kaffee und stellt den Wiedererkennungswert der Marke „Martermühle“ heraus. Zwar handelt es sich entgegen der Gestaltungsfestsetzung um dunkle Farbtöne, die aber mit den gewählten Pastellfarben eine für das Straßen- und Landschaftsbild verträgliches Erscheinungsbild schaffen und keine störende Wirkung haben.

 

Für die Errichtung eines Werbeschriftzugs mit dem Firmennamen und -emblem auch an der straßenzugewandten Nordseite wird die erforderliche Befreiung ebenfalls erteilt. Die Werbeanlage darf jedoch nur als an der Außenwand aufgebrachten Schriftzug erfolgen (keine selbstleuchtenden Werbeanlage). Der Abweichungsantrag mit genauer Beschreibung der Werbeanlage ist nachzureichen.

 

Nähere Angaben über die Dachgestaltung (Sandwichpaneelen) sind noch nachzureichen, um die Übereinstimmung mit den Festsetzungen (keine reflektierenden Materialien) sicherzustellen.

 

Eine Abweichung wird beantragt hinsichtlich der Festsetzung A.15.8, die an den seitlichen Grundstücksgrenzen einen 2,50 m breiten Pflanzstreifen verlangt. Die Umsetzung dieser Regelung auch für klein geschnittene Betriebsgrundstücke wird als unangemessen angesehen. Durch die ausreichende Kompensation mit einer Verbreiterung der Begrünungsfläche an der Nordseite kann an der Westseite auf einen Grünstreifen ganz verzichtet und an der Ostseite einer reduzierten Breite von 1,50 m zugestimmt werden. Das gemeindliche Einvernehmen zur Befreiung wird erteilt.

 

Hinweise:

Entgegen den Antragsunterlagen bestimmt sich der Stellplatzbedarf nicht nach der GaStellV, sondern nach der örtlichen Stellplatzsatzung (Art. 47 Abs. 2 Satz 2 BayBO). Für das Vorhaben entsteht folgender Stellplatzbedarf:

514,7 Nutzfläche   1 Stpl./70 m²                                      7,4 Stpl. gerundet 8 Stpl.

 

Es sind 3,7, gerundet 4 Fahrradstellplätze, notwendig.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau einer Kaffeerösterei auf dem Grundstück Fl.Nr.635/11 der Gemarkung Nettelkofen, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

 

·      Der Schalltechnische Nachweis zur Einhaltung des Lärmkontingents (IFSP) ist zu erbringen.

·      Zum Schutz vor Starkregenereignissen ist ein Höhenabstand von 15 cm zwischen den Gebäudeöffnungen und der künftigen Geländeoberkante sicherzustellen. Hierfür ist die Geländeauffüllung auf max. 540,75 üNN zu reduzieren, ausgenommen im 2 m Bereich vor den Gebäudeeingängen.

·      Für die Dacheindeckung sind nur nicht reflektierende Materialien zulässig; Blecheindeckung nur als Titanzink oder beschichtete Ausführung.

·      Die Werbeanlage an der Nordseite darf nicht als selbstleuchtende Werbeschrift ausgeführt werden.