Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2: Bauantrag zum Ausbau der bestehenden Werkstatt in eine Wohneinheit auf dem Grundstück Fl.Nr. 59/9 der Gemarkung Straußdorf (Aßlinger Straße 12a)

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.03.2019   BWUA/053/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt und erläutert. Beantragt werden die Nutzungsänderung einer bestehenden Werkstatt in eine Wohnung sowie der Anbau einer Terrasse an das Gebäude.

 

Das Vorhaben liegt innerhalb des Bebauungszusammenhangs und im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplans „Straußdorf – westlich der Grafinger-/Aßlinger Straße II“. Die Vorhabenszulässigkeit beurteilt sich nach den Festsetzungen dieses Bebauungsplans, im Übrigen nach dem Einfügungsgebot (§ 30 Abs. 3 BauGB).

 

Grundlagen (Erstgenehmigung):

Das Bestandsgebäude wurde nach mehrjährigen Verfahren und nach Prüfung mehrerer Standorte dann mit Vorbescheid vom 05.09.1990 und Baugenehmigung vom 11.06.1991 bauaufsichtlich genehmigt. Ausschlaggebender Streitpunkt war damals offensichtlich die Bereichszuordnung (Außenbereich) und die Darstellung wesentlicher Teile des Baugrundstückes im Flächennutzungsplan 1986 als Grünfläche (Hausgarten). Genehmigt wurde dann die Errichtung eines Wohnhauses als Ersatzbau anstelle eines dort vorhandenen landwirtschaftlichen Nebengebäudes. Dabei wurde durch Nebenbestimmung (Ziffer 44 der Baugenehmigung) festgelegt, dass max. 2 Wohneinheiten entstehen dürfen, die nur durch den Antragsteller und dem damaligen Eigentümer genutzt werden dürfen. Am südlichen Hausgarten sollte eine Obstwiese errichtet werden (Freiflächengestaltungsplan, 14.05.1991; Az. A0107/91). Interessant auch die Regelung im Vorbescheid vom 05.09.1990, Nr. 16: die befestigten Flächen sind so klein wie möglich und wasserdurchlässig auszuführen).

 

Aufgrund der zwischenzeitlichen baulichen Entwicklung befindet sich das Vorhaben innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils (Innenbereich). Die Einschränkungen der Baugenehmigung hinsichtlich der Wohnungszahlbeschränkung können nicht mehr nachvollzogen werden, entbehren jedenfalls durch die zwischenzeitliche Bereichsentwicklung einer Ermächtigungsgrundlage.

 

Auch die in der Baugenehmigung vom 11.06.1991 geforderte Bepflanzung und Begrünung des weitläufigen Hausgartens als Obstbaumwiese steht der Erteilung der Baugenehmigung nicht entgegen. Dieser Bereich wurde ohnehin schon in Abweichung zur Baugenehmigung 1991 fast vollständig(!) als Stellplatz. und Hoffläche umgebaut.

 

Auch das Gebäude wurde offenbar abweichend von der Baugenehmigung vom 11.06.1991 ausgeführt. So wurde es mit einer Gebäudebreite von 10 m genehmigt, weist aber im südlichen Gebäudebereich eine Breite von 11,20 m auf. Auch die Nebenbestimmung über die Begrenzung der Kniestockhöhe (max. 40 cm) wurde nicht eingehalten; das nicht gleichschenkelige Dach weist an der Südseite eine Kniestockhöhe von ca. 0,80 m auf.

 

Da das Gebäude aber auch in der abweichenden Ausführung dem Einfügungsgebot entspricht, steht diese Abweichung der beantragten Baugenehmigung nicht entgegen. Der Antrag ist jedoch über die beantragte „Nutzungsänderung“ hinaus auch auf die Genehmigung dieser Änderungen zu erweitern.

 

Hinsichtlich der Nutzung war der jetzt zu ändernde Gebäudeteil als landwirtschaftliche Garage genehmigt. Auch eine Genehmigung für die dort nach den Antragsunterlagen eingerichtete Werkstatt ist der Stadt nicht bekannt. Auch hierauf kommt es bei der Zulässigkeitsprüfung der beantragten Wohnung nicht an.

 

Zulässigkeitsprüfung:

Maß der baulichen Nutzung: Das Gebäude entspricht auch in seinen von der Baugenehmigung 1991 abweichenden Außenmaßen bzw. der davon abweichenden Bauhöhe (Wandhöhe 6,80 m) der Eigenart der näheren Umgebungsbebauung. 

 

Art der baulichen Nutzung/Wohnungszahl: Das als Garage genehmigte Erdgeschoss soll jetzt mit einer weiteren Wohnung genutzt werden. Die Wohnnutzung ist auch im dort festgesetzten Dorfgebiet gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 5 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässig.

 

Die Anzahl der Wohnungen ist kein Einfügungsmerkmal (§ 34 Abs. 1 BauGB). Unerheblich ist insoweit die Wohnungszahlbeschränkung der damaligen Baugenehmigung, selbst wenn sie ein Außenbereichsvorhaben zum Inhalt gehabt hat. Jedenfalls mit der Realisierung des Vorhabens ist es dem Innenbereich zugewachsen und beurteilt sich jetzt nach § 34 BauGB.

 

Zu beachten ist jedoch die Ortsvorschrift des „einfachen“ Bebauungsplans „Straußdorf West“. Dieser beschränkt die Anzahl der zulässigen Wohnungen auf 1 Wohnung je angefangene 650 m² Baugrundstücksgröße, jedoch höchstens 6 Wohnungen je Wohngebäude. Reihenhäuser sind ausgeschlossen.

 

Auf dem Baugrundstück mit einer Größe von 1.353 m² sind damit insgesamt 3 Wohnungen zulässig. Unberücksichtigt bleiben hinsichtlich der max. Obergrenze (max. 6 Wohnungen) die in dem angebauten Gebäude bereits befindlichen Wohnungen; auch hier ist eine grundstücksbezogene Betrachtungsweise anzustellen.

 

Auch das Verbot der Reihenhausbebauung steht dem Vorhaben nicht entgegen, solange das Baugrundstück nicht im Bereich der aneinandergereihten „Wohnungseinheiten grundbuchrechtlich getrennt wird.

 

Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass die Abtrennung der Terrasse von den Nachbarwohnungen/Grundstücken nur durch Hecken zulässig ist (A.6.2 des Bebauungsplanes).

 

Stellplätze:

Für das Vorhaben entsteht ein zusätzlicher Bedarf von 2 PKW-Stellplätze (Art. 47 Abs. 1 Satz 2 BayBO) und 9 Fahrrad-Stellplätze.

 

Istbestand:

2 Wohnungen über 100 m²               je 2 Stpl.                                 4,0 Stpl.

Garage f.d. Landwirtschaft                kein Stpl.-Bedarf

 

Sollbestand:

2 Wohnungen über 100 m²               je 2 Stpl.                                 4,0 Stpl.

1 Wohnung unter 100 m²                   je 1,5 Stpl.                             1,5 Stpl.

Summe                                                      5,5 Stpl. gerundet              6,0 Stpl.

 

Fahrräder:

Je 40 m² Wfl. 1 FStpl. für 351,21 m² Wfl. somit 8,78 gerundet 9 Fahrrad-Stellplätze

 

Auf dem Baugrundstück sind 4 Stellplätze für das Nachbargrundstück Fl.Nr. 59/11 dinglich gesichert (Art. 47 Abs. 3 Nr. 2 BayBO). Des Weiteren bestehen 2 Garagen und deren Stauraumstellplätze, die bei Gebäuden mit bis zu 3 Wohnungen für den Stellplatzbedarf anerkannt werden (§ 3 Abs. 7 StplS).

 

In den Bauvorlagen sind jedoch noch 18 weitere Stellplätze dargestellt, wovon nicht alle Stellplätze bereits Teil bestehender Baugenehmigungen sind. Hier ist festzustellen, dass die Stellplätze im Zufahrtsbereich (Baugenehmigung vom 02.01.2017) innerhalb der zugunsten des hinterliegenden Grundstücks Fl.Nr. 59/11 dinglich gesicherten Zufahrtsfläche liegen (UR.Nr. 1045/2012B) und insoweit freizuhalten sind. Auch die Anforderungen an die Feuerwehrzufahrt (DIN 14090) sind in diesem Zusammenhang zu beachten.

 

Außerdem fehlt es bei den zusätzlich beantragten Stellplätzen, die letztendlich fast den gesamten Grundstücksbereich überdecken, an den notwendigen Pflanzbuchten (§ 4 Abs. 5 StplS). Auch Angaben über die Ausführung in wasserdurchlässiger Bauart (Fugenpflaster oder wassergebundene Decke gem. A.5.2 des Bebauungsplanes) sind nicht enthalten.

 

Für die geplanten Stellplätze sind hinsichtlich der Einhaltung der o.g. ortsrechtlichen Vorschriften noch ergänzende Bauvorlagen nachzureichen. Danach ist dann zu prüfen, ob das Verhältnis der verbleibenden Freiflächen zur Umgebungsbebauung noch beachtet und das Einfügungsgebot gewahrt ist.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Ausbau der bestehenden Werkstatt in eine Wohneinheit auf dem Grundstück Fl.Nr. 59/9 der Gemarkung Straußdorf, das gemeindliche Einvernehmen unter folgendem Vorbehalt zu erteilen:

 

·      Vorlage zusätzlicher Planunterlagen (Außenanlagenplanung), der die Einhaltung der ortsrechtlichen Anforderungen an die Freiflächengestaltung (Stellplätze und deren Zufahrten) und die Wahrung des Verhältnisses der Freiflächen zur Umgebungsbebauung (§ 34 Abs. 1 BauGB) zum Inhalt haben muss.