Tagesordnungspunkt

TOP Ö 1: Bauantrag zum Neubau einer Realschule mit 7 Klassen und Fachklassen auf den Grundstücken Fl.Nrn. 400/0/T, 406/0 und 408/0/T der Gemarkung Elkofen (Leitenstraße 2)

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.03.2019   BWUA/053/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Sitzungsleiterin erteilte dem Vertreter der Verwaltung das Wort. Dieser stellte die Antragsunterlagen und den Sachverhalt in der Sitzung dem Gremium vor.

 

Fast ohne Wahrnehmung in der Öffentlichkeit wird zur Entwicklung des Realschulinternats Oberelkofen seit ca. 6 Jahren die Errichtung eines neuen Schulgebäudes und die Umnutzung des bestehenden Schulhauses zum Schulwohnheim vorbereitet, insbesondere auch das dafür notwendige Bauleitplanverfahren abgewickelt.

 

Zur Entscheidung steht jetzt der Bauantrag für den 1. Bauabschnitt eines Schulgebäudes mit Schulturnhalle in einem bis zu 64 m langen und 30 m breiten Neubau innerhalb der parkähnlichen Grünanlage. In einem späteren (2.) Bauabschnitt soll das Schulgebäude dann nochmals um weitere 45 Meter auf dann 110 m verlängert werden.

 

Vorbescheid

 

Für das Baugrundstück wurde am 02.03.2018 die Vorbescheidsgenehmigung (V-2018-88) für die Feststellung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit eines Schulgebäudes (Gesamtausbau) mit 2 Vollgeschossen erteilt. Dabei wurden auch bereits die aufwändigen Vorbereitungsmaßnahmen zur Beseitigung des dortigen altjährigen Baumbestandes und der vorgezogenen artenschutzrechtlichen Vermeidungsmaßnahmen zugelassen.

 

Die Bindungswirkung des Vorbescheids als vorweggenommener und endgültiger Teil der Baugenehmigung entfällt jedoch aufgrund für die die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit wesentlicher Abweichungen zur jetzt beantragten Baugenehmigung. Zum einen bleibt der Bauantrag deutlich hinter dem Vorbescheid zurück, der das Gesamtvorhaben zum Inhalt hat. Wesentlich ist aber die Nutzung, die neben den 7 Klassenräumen und Fachklassenräumen jetzt auch eine Kleinsporthalle zum Inhalt hat. Diese war nicht Bestandteil des Vorbescheids. Hinzu kommt eine Abweichung hinsichtlich der Baugrenzenüberschreitung auf der gesamten Längsseite der Schule.

Diese Bindungswirkung oder deren Wegfall ist aber letztendlich nicht von rechtlicher Bedeutung, da das Vorhaben auch mit dem jetzt beantragten Inhalt und auch zum jetzigen Zeitpunkt genehmigungsfähig ist. 

 

Vorgriffsgenehmigung (§ 33 BauGB)

 

Zur Schaffung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des im bauplanungsrechtlichen Außenbereichs gelegenen und dort unzulässigen Vorhabens (§ 35 BauGB) wird seit 02.06.2015 – also seit nahezu 4 Jahren – der Bebauungsplan für ein „Sondergebiet Schulinternat“ aufgestellt. Zuletzt erfolgte die Prüfung der in der Planoffenlegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) und der Behördenbeteiligung (§ 4 Abs. 2 BauGB) eingegangenen Stellungnahmen in der Sitzung am 26.09.2017.

 

Eine Wiederholung der Beteiligungsverfahren aufgrund der EU-Richtlinie 2014/52/EU und der gesetzlichen Neuregelung des Bebauungsplanverfahrens mit dem BauGB-Änderungsgesetz vom 03.11.2017 ist nicht erforderlich, da das Beteiligungsverfahren am 08.05.2017 und damit vor dem für das Übergangsrecht (§ 245c BauGB) maßgeblichen Stichtag des 16.05.2017 eingeleitet wurde. Damit liegen zumindest die Voraussetzungen der formellen Teilplanreife gemäß § 33 Abs. 2 BauGB vor. Dieser Zulassungstatbestand verlangt noch nicht – anders als § 33 Abs. 1 BauGB – dass auch das noch ausstehende ergänzende Verfahren (§ 4a Abs. 3 BauGB) schon durchgeführt ist.

 

Zwingende Voraussetzung für die Vorhabenzulassung im Wege der Vorgriffsgenehmigung ist aber stets die materielle Planreife (§§ 33 Abs. 2, Abs. 1 Nr. 2 BauGB). Hier ist prognostisch festzustellen, dass der erreichte Planungsstand das Inkrafttreten des Bebauungsplans gesichert erwarten lässt und das Vorhaben diesen künftigen Festsetzungen entspricht.

 

Hierfür ist unter anderem auch Voraussetzung, dass die Umsetzung der naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen gesichert ist, woran strenge Anforderungen zu stellen sind (B/K/L; Rn. 9 und 18 zu § 33 BauGB). Hier ist festzustellen, dass die notwendigen Ausgleichsflächen nicht wie ursprünglich beabsichtigt innerhalb des Plangebiets festgesetzt werden konnten, sondern eine räumliche Trennung verlangt wurde (externe Ausgleichsfläche). Hier hat sich die Stadt Grafing b.M. aber gegen einen gesonderten Ausgleichsflächenbebauungsplan (§ 9 Abs. 1a Alt. 2 BauGB) und stattdessen für eine vertragliche Sicherung (§ 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB) entschieden. Der städtebauliche Vertrag war notwendigerweise vor Abschluss des Bebauungsplanverfahrens zu treffenden. Bei der vertraglichen Regelung über die Umsetzung und Finanzierung und vor allem auch der Zuordnung der naturschutzrechtlichen Ausgleichsflächen erhebliche Verfahrensverzögerungen ergeben. Der Abschluss des entsprechenden städtebaulichen Vertrages (URNr. F1862/2018) erfolgte dann erst mit über 1-jähriger Verspätung am 19.11.2018.

 

Aus diesem Grund kann das Bauleitplanverfahren erst jetzt wieder fortgeführt werden. Dadurch erklären sich die Aussetzung des Bebauungsplanverfahrens seit dem September 2017 und die außergewöhnlich lange Verfahrensverzögerung, die ansonsten der Anwendung des § 33 BauGB streng entgegensteht. So ist § 33 BauGB aufgrund seiner Funktion im Zulassungsrecht nur eine Durchgangsstation und setzt deshalb stets einen unverzüglichen Verfahrensabschluss voraus (BVerwG 01.08.2002). Da für die Verzögerung verfahrensbezogene Gründe vorliegen, bestehen keine Ausschlussgründe (missbräuchlichen Nutzung dieses Zulassungstatbestandes) für eine Vorgriffsgenehmigung. Die rechtlichen Anforderungen an die materielle Planreife (§ 33 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) sind damit trotzt der ungewöhnlich lang andauernden Verfahrensverzögerung weiterhin gegeben.

 

Weiter ist vorauszusetzen, dass das Vorhaben den künftigen Festsetzungen auch inhaltlich nicht entgegensteht (§ 33 Abs. 1 Nr. 2 BauGB):

 

Der Bebauungsplan setzt gemäß § 11 Abs. 2 BauNVO in B.1.2 die Art der baulichen Nutzung fest. Danach sind alle Anlagen für schulische und auch die jetzt geplante Schulturnhalle als Anlage für sportliche Zwecke allgemein zulässig.

 

Festgesetzt werden eine maximale Grundfläche von 2.500 m² und eine max. Geschossfläche von 5.000 m². Diese Obergrenzen werden mit einer GR von 1.742 m² und einer GF von 3.350 m² vom beantragten Vorhaben deutlich eingehalten (1. Bauabschnitt).

 

Die Höhenlage des OKFFBEG wird im Bebauungsplan mit 539,20 müNN festgesetzt und im Planentwurf auch eingehalten.

 

Die festgesetzte Wandhöhe von 8,20 m von OKFFB-Erdgeschoss bis zum Schnittpunkt mit der Dachhaut wird eingehalten.

 

Die Festsetzungen zur Dachgestaltung (Flachdach mit extensiver Begrünung) wird beachtet.

 

Baugrenzen

 

Laufsteg: Entlang der Südseite des Gebäudes wird die überbaubare Grundstücksfläche (Baugrenze) auf der gesamten Gebäudelänge durch einen Laufsteg (Balkon) überschritten. Hierfür wird ein Befreiungsantrag gestellt. Die Abweichung ist städtebaulich vertretbar, zumal auch die festgesetzte Grundfläche nicht überschritten wird. Das gemeindliche Einvernehmen zu dieser Befreiung wird deshalb erteilt.

 

Nebengebäude (Müll):

An der Westseite (an der Leitenstraße) ist ein Müllraum beantragt, der außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen liegt. Auch wenn es sich hierbei um ein Nebengebäude (§ 14 BauNVO) handelt, unterfällt es nicht der vereinfachten Zulassungsentscheidung gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO. So trifft der Bebauungsplan eine „andere Festsetzung“ im Sinne des § 23 Abs. 5 BauNVO, in dem er dort eine Fläche für Stellplätze festsetzt. Damit bedarf diese Abweichung der Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB. Ein Abweichungsantrag liegt nicht vor.

 

Durch die offene Ausführung (Überdachung mit nur einer geschlossenen Außenwand) kann das Nebengebäude an diesem exponierten Standort unmittelbar an der Straße als städtebaulich vertretbar angesehen werden. Auch wird der aus Gründen der Verkehrssicherheit (Art. 14 BayBO) ohnehin erforderliche Mindestabstand von 50 cm zur Straßengrenze eingehalten, womit auch sonstige öffentliche Belange ausreichend berücksichtigt sind. Das Einvernehmen wird erteilt.

 

Immissionsschutz

 

Entgegen der Festsetzung B.5.1.3 über die Orientierung der Klassenzimmer zu den von der Bahnlinie abgewandten Gebäudeseiten sieht der Bauantrag jetzt Klassen- und Fachräume auch an der Gebäudenordseite vor. Hier wird von einer Festsetzung abgewichen, die für eine Konfliktbewältigung im Bebauungsplanverfahren von besonderer Wichtigkeit war. So wurde die Positionierung der Schule vor allem aus Lärmschutzgründen gewählt, um eine lärmgeschützte Südseite für Klassenräume zu erhalten (vgl. Begründung zum Bebauungsplan Nr. 10 Abs. 5). An der Nordseite werden die angestrebten Orientierungswerte (bei Sondergebieten nach Nr. 1.1 lit. g DIN 18005 zu bestimmen - hier: 55 dB(A)) um bis zu 7 db(A) überschritten. Damit ist ein ungestörter Unterricht bei geöffneten Fenstern nicht möglich.

Die erforderliche Abweichung für die Zulassung von einzelnen Unterrichtsräumen an der sehr stark lärmbelasteten Gebäudenordseite wurde zwar auch schon in der Begründung zum Bebauungsplan in Aussicht gestellt. Jetzt wird aber sogar ein Großteil der Klassenzimmer dort angeordnet. Soweit nicht durch Umplanung (etwa die Verlegung der Lehrerzimmer auf die Nordseite) die Klassenzimmer an der Nordseite vermieden werden können, sind zwingend geeignete Kompensationsmaßnahmen zu ergreifen. Neben einer schallgedämmten Lüftungsanlage (B.5.1.2) werden hier auch schalloptimierte Fenster vorgeschlagen. Ausreichende Kompensationsmaßnahmen sind im noch vorzulegenden Abweichungsantrag vom Bauherrn darzulegen.

 

Artenschutz/Grünordnung

 

Die im Bebauungsplan festgesetzten und vom Antragsteller anerkannten Festsetzungen zum Artenschutz und die dafür erforderlichen Vermeidungs- und Ersatzmaßnahmen wurden bereits im Vorbescheid geregelt. Da der Vorbescheid auch die Legitimation zur Fällung und Rodung des Baumbestandes innerhalb des Baufeldes zum Inhalt hat (als selbständige naturschutzrechtliche Zulassung), sind die dortigen Regelungen abschließend und waren auch bei der bereits durchgeführten Rodung schon zu beachten. Hierfür bedarf es keiner neuerlichen Regelung (wiederholende Regelung) mehr in der Baugenehmigung.

 

Teil dieser Regelungen (Nebenbestimmung Nr. 8) ist die Vorlagepflicht eines Freiflächengestaltungsplanes im Baugenehmigungsverfahren hinsichtlich der Ersatzpflanzungen (42 Bäume). Diese Bauvorlage ist noch nachzureichen.

 

Erschließung

 

Das Vorhaben liegt unmittelbar an die Gemeindestraße an und ist auch hinsichtlich der Abwasserbeseitigung durch den dort verlaufenden Schmutzwasserkanal erschlossen.

 

Nachdem eine örtliche Versickerung des Niederschlagswassers auf den Grundstücken des Antragstellers nicht möglich ist, wurde bereits im Bebauungsplanverfahren (und mit städtebaulichem Vertrag vom 19.11.2018) ein funktionierendes Entwässerungskonzept für die Beseitigung des Niederschlagswassers entwickelt.

 

Bisher (für das Bestandsgebäude und den befestigten Flächen) erfolgt die Ableitung des Niederschlagswassers über eine Einleitung in den offenen Graben im Bereich des St.-Martin-Wegs. Der dortige Graben ist aber nach Beurteilung des Wasserwirtschaftsamtes Rosenheim hydraulisch überlastet. Bereits die wasserrechtliche Genehmigung für die Einleitung der Straßenentwässerung aus den Gemeindestraßen und der Staatsstraße in diesen Graben, wie sie im Rahmen der Abwasserkanalisation von Oberelkofen (in den Jahren 2016/2017) vorgesehen war, wurde nicht erteilt. Aus diesem Grunde hat sich jede weitere Einleitung von Niederschlagswasser aus Siedlungsflächen von vornherein ausgeschlossen.

 

Eine Lösung wurde darin gesehen, das Niederschlagswasser über den (städtischen) Straßenentwässerungskanal in der Leitenstraße abzuführen, der in den offenen Graben ca. 150 m weiter östlich (und damit auch hinter der Bahnlinie) und außerhalb des für Überlastungen kritischen Bereiches einleitet.

 

Die vorgelegten Entwässerungspläne sehen dagegen jetzt vor, das Niederschlagswasser über die frühere Kleinkläranlage abzuleiten und deren Behälter als Rückhaltung zu nutzen. Das Niederschlagswasser wird dann aber wiederum in den offenen Graben eingeleitet, und zwar in dem kritischen Bereich westlich der Bahnlinie. Hierfür bedarf es aufgrund der Größe der Dachfläche der Schule von 1.750 m² der wasserrechtlichen Erlaubnis. Eine gemeingebräuchliche Einleitung gemäß Art. 18 Abs. 1 Nr. 2 BayWG ist ausgeschlossen, da die zu entwässernde Fläche (Schule) über 1.000 m² groß ist (TRENOG Nr. 4.3). Bis zur Erteilung der wasserrechtlichen Erlaubnis kann die Erschließung nicht als gesichert beurteilt werden.

 

Hinzu kommt, dass der erforderliche Leitungsbau innerhalb der im Landschaftsschutzgebiet liegenden Fl.Nr. 412 erfolgt und den dort geltenden Schutzvorschriften wiederspricht. Auch hierfür bedarf die geplante Entwässerung der behördlichen Genehmigung.

 

Die Löschwasserversorgung ist über das vorhandene Hydrantennetz der gemeindlichen Trinkwasserleitung nicht gesichert. So liegen die vorhandenen Löschwasserhydranten in einer Entfernung von mehr als 100 m zum Vorhaben. Notwendig ist aber, dass von jedem beliebigen Einsatzort der Löschfahrzeuge (also auch in Bezug auf die Feuerwehrzufahrten innerhalb des Baugrundstückes) ein Hydrant in max. 75 m Entfernung erreicht werden kann. Hierfür ist es für den jetzt beantragten 1 Bauabschnitt ausreichend, einen zusätzlichen Hydranten auf Höhe des neu beantragten Schulgebäudes in der Leitenstraße zu errichten. Hierfür bedarf es einer vertraglichen Regelung (Erschließungsvertrag). Der städtebauliche Vertrag vom 19.11.2018 (URNr. F1862/2018) hat diese Regelung ausdrücklich ausgenommen; diese sollte (§ 9 Abs. 3 Vertrag) vor Bauantragstellung gesondert geregelt werden.

Ob ggf. eine andere Löschwasserversorgung (etwa Löschwasserzisterne) vorgesehen ist, bleibt offen. So liegt noch kein Brandschutznachweis (hier als Sonderbau, Art. 62b Abs. 2 BayBO) vor

 

Hinweis:

Der Stellplatzbedarf für den Bestand (Landschulheim Altbau) – Baugen. B-2012-2066:

6 Klassen zu je 1,5 Stpl.                                                      9 Stpl.

Internat mit 50 Betten: 1 Stpl. je 8 Betten                  6,25 Stpl. gerundet 7 Stpl.

Summe                                                                                     16 Stpl.

 

Neubau:

Gemäß Bauantrag soll die Anzahl der Schüler (Internat) unverändert bleiben. Im Hauptgebäude sollen lediglich die jetzigen Doppelzimmer in Einzelzimmer umgebaut werden.

7 Klassen zu je 1,5 Stpl.                                                      10,5 Stpl. gerundet 11 Stpl.

Internat mit 50 Betten: 1 Stpl. je 8 Betten                  6,25 Stpl. gerundet   7 Stpl.

Summe                                                                                     18 Stpl.

 

Nach den Antragsunterlagen werden 28 Stellplätze auf dem Gesamtgrundstück nachgewiesen.

 

In der anschließenden Diskussion regte ein Stadtrat an, die Entwässerung über den Bahngraben durchzuführen, der entlang des Bahndamms Richtung Süden verläuft. Dieser Graben ist stets wasserführend. Dieser Graben (ggf. Bahnentwässerung) war der Stadtverwaltung als öffentliches Gewässer nicht bekannt, weshalb diese Variante bislang noch nicht geprüft wurde.

 

Der Vertreter der Verwaltung erklärte dem Gremium, dass die im Bebauungsplan angedachte Entwässerung die einfachste Lösung für den Bauantragsteller wäre. Es kommt ohnehin hinzu, dass das Niederschlagswasser aus dem Schulneubau innerhalb des Baugrundstücks zu den bestehenden Entwässerungsanlagen des Bestandsgebäudes geleitet wird. Damit wäre eine Erneuerung des Straßenentwässerungskanals in der Leitenstraße (im Abschnitt des Schulneubaus teilweise schadhaft) nicht mehr notwendig. 

 

Letztendlich ist die Ableitung über den Straßenentwässerungskanal stets eine Alternative, um die geordnete Entwässerung sicherzustellen. Jedoch ist auch hierfür noch die Änderung der wasserrechtlichen Erlaubnis notwendig, um die Erschließung auch rechtlich zu sichern. Hier gilt es jetzt, das wasserrechtliche Erlaubnisverfahrens für die beantragte Entwässerungslösung einzuleiten (Bauherr) und das Ergebnis abzuwarten. Dann kann im Baugenehmigungsverfahren abschließend die gesicherte Erschließung beurteilt werden.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau einer Realschule mit 7 Klassen und Fachklassen auf den Grundstücken Fl.Nrn. 400/0/T, 406/0 und 408/0/T der Gemarkung Elkofen, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Für die Baumaßnahme ist ein qualifizierter Freiflächengestaltungsplan vorzulegen zum Nachweis der notwendigen Ersatzpflanzungen (42 Bäume).

·      Der Abweichung hinsichtlich der Errichtung von Unterrichtsräumen an der lärmzugewandten Nordseite wird nur mit geeigneten Schutzmaßnahmen zugestimmt.

·      Die Erschließung hinsichtlich der ordnungsgemäßen Beseitigung des Niederschlagswassers ist nicht gesichert.

·      Die Erschließung der ausreichenden Löschwasserversorgung ist noch nicht gesichert.

·      Die Erklärung gem. § 33 Abs. 1 Nr. 3 BauGB ist noch vorzulegen.

 

Die Umnutzung des bestehenden Realschulinternates zum Wohnheim ist nicht Gegenstand des Baugenehmigungsverfahrens. Auf das Genehmigungserfordernis für diese Nutzungsänderung wird ausdrücklich hingewiesen.