Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5: Vollzug des BauGB;
Aufstellung des (einfachen) Bebauungsplanes "Sondergebiet Gartenhausgebiet Bachhäusl" ; Durchführung des ergänzenden Verfahrens (§ 214 Abs. 4 BauGB);
Wiederholende öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) und Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 2 BauGB);
Prüfung der eingegangenen Stellungnahmen und ggf. Satzungsbeschluss (§ 10 BauGB)

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.02.2019   BWUA/052/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde in das Gremieninfo eingestellt. Vom Vertreter der Verwaltung wurde das Wesentlichste nochmals erläutert.

 

1. Grundlagen

 

Der Stadtrat hat am 07.10.2014 die Aufstellung eines einfachen Bebauungsplans für die Ende der 1950er Jahre ungenehmigt entstandene „Wochenend- und Kleingartensiedlung“ in Bachhäusl beschlossen.

 

Planungsziel ist, die im Bereich von „Bachhäusl“ in den 1950er Jahren ungenehmigt entstandene Wochenendhaus- und Kleingartensiedlung künftig ausschließlich für die gärtnerische Freizeitnutzung, als sogenannte „Gartenhaussiedlung“ nutzbar zu machen. Eine Bebauung ist nur durch einfache Gartenhäuser zulässig. Nachdem eine Legalisierung der vorhandenen Nutzung ausgeschlossen ist, kann damit zumindest die Beseitigung und damit die vollständige Auflassung der bestehenden Anlagen vermieden werden. Die Grundstücke können dann wenigstens für gärtnerische Zwecke in zulässiger Weise genutzt werden. Dafür müssen die teilweise wohnartig ausgebauten größeren Gartenlauben bzw. Wochenendhäuser jedoch zwingend auf die künftig festgesetzte einfache Bauart und Größe zurückgebaut werden.

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat nach 4-jähriger Verfahrensdauer den Bebauungsplan „Sondergebiet Gartenhausgebiet Bachhäusl“ am 14.06.2018, als Satzung beschlossen und den Satzungsbeschluss am 27.07.2018 bekanntgemacht.

 

2.  Ergänzendes Verfahren

 

Aufgrund eines beachtlichen Formfehlers (§ 214 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) war der Bebauungsplan jedoch unwirksam. Der Stadtrat hat am 16.10.2018 deshalb beschlossen, zur Fehlerbehebung ein ergänzendes Bebauungsplanverfahren nach § 214 Abs. 4 BauGB durchzuführen und den Bebauungsplan rückwirkend zum 27.07.2018 in Kraft zu setzen. Hierfür wurde das Verfahren ab dem Zeitpunkt der öffentlichen Auslegung wiederholt. Am Bebauungsplaninhalt wurde unverändert festgehalten.

 

Im ergänzenden Verfahren erfolgte jetzt gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes nebst Begründung und den nach Einschätzung der Stadt wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen in der Zeit vom 05.11.2018 bis 07.12.2018. Die Unterlagen wurden während der allgemeinen Geschäftszeiten öffentlich ausgelegt. Gemäß § 4a Abs. 4 BauGB wurden die auszulegenden Unterlagen auch im Internet eingestellt. Gleichzeitig (§ 4a Abs. 2 BauGB) erfolgt auch die wiederholende Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB.

 

Bei dem o.g. Beteiligungsverfahren wurden abwägungsrelevante Stellungnahmen abgegeben vom:

-        Landratsamt Ebersberg

-        Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten

-        Deutsche Telekom

 

3.   Behandlung der Anregungen und Bedenken

 

Die Beteiligungsverfahren dienen im Interesse der Rechtssicherheit der gemeindlichen Bauleitplanung der Erfassung und Vervollständigung der planungsrelevanten Belange für die gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gebotenen Abwägung. Die vorgebrachten Eiwendungen sind hierfür beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.

 

3.1          Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 16.01.2019, Az.: P-2016-2965)

 

Die Stadt Grafing b.M. hat die eingegangenen Anregungen und Bedenken behandelt und den Satzungsbeschluss gefasst. Aufgrund eines Formfehlers wird das Verfahren nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB wiederholt. Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vorliegenden Entwurf wie folgt Stellung:

 

Baufachliche Stellungnahme

Aus baufachlicher Sicht werden keine weiteren Einwände oder Anregungen geäußert.

 

Immissionsschutzfachliche Stellungnahme

Die Ziffer 7 der Begründung wurde entsprechend der immissionsschutzfachlichen Anregungen neu gefasst. Weitere Anregungen oder Einwände sind aus immissionsschutzfachlicher Sicht nicht notwendig.

 

Naturschutzfachliche Stellungnahme

Zum Abwägungsbeschluss der Stadt Grafing nehmen wir, wie folgt Stellung:

 

Es ist weiterhin kritisch zu sehen, dass im Bebauungsplanverfahren weder die Eingriffsregelung, noch der gesetzliche Artenschutz im Sinne des § 44 Abs. 1 BNatSchG abgearbeitet wurden. Auf dem über 1,5 ha großen Planungsgebiet mit über 17, teils sehr unterschiedlich großen Grundstücken befinden sich zahlreiche alte Bäume, Still- und Fließgewässer, Feuchtwiesen und Trockenlebensräume, die dem gesetzlichen Biotopschutz nach § 30 Abs. 1 und 2 BNatSchG bzw. Art. 16 Abs. 1 BayNatSchG unterliegen und einer genaueren Bestandsaufnahme und Untersuchung bedürfen. Nach unserer fachlichen Einschätzung lässt die vorhandene Naturausstattung ein Vorkommen geschützter Tier- und Pflanzenarten, als sehr wahrscheinlich erscheinen.

 

Auch wenn die Anlage insgesamt bereits besteht, so darf nicht außer Acht gelassen werden, dass diese noch ungenehmigt errichtet wurde und eine rechtliche Legalisierung des ungenehmigten Bestandes nur durch umfangreiche Rückbauarbeiten und Neubauten möglich sein wird. Die nötigen Abrisse bzw. Um- und Neubauten werden auf den Grundstücken sehr wahrscheinlich den gesetzlichen Arten- und Biotopschutz tangieren. Bei allen zu respektierenden Bemühungen der Stadt zur Legalisierung der Gartenhausanlage, ist es aus unserer Sicht deshalb unumgänglich, eine arten- und biotopschutzrechtliche Prüfung auch als Grundlage für eine erfolgreiche Kompensation des mit dem Bebauungsplan verbundenen Eingriffs für den gesamten Bebauungsplanbereich durchzuführen.

 

Die von der Stadt beschlossene Verlagerung der Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung auf das Einzelbaugenehmigungsverfahren ist außergewöhnlich und nicht zielführend im Sinne der im Verfahren gerade gewollten und geforderten Konfliktbewältigung von Bauen und Naturschutz. Nur bei der Abarbeitung der Eingriffsregelung auf der Bebauungsplanebene kann eine zusammenhängende Ausgleichsfläche geschaffen werden, die einen tatsächlichen Nutzen für die Natur hat. Im Einzelbaugenehmigungsverfahren sind nach der BayKompV lediglich jeweils nur sehr kleine Ausgleichsflächen nötig und möglich, die noch dazu auf den eingezäunten Gartenhausparzellen angelegt werden sollen. Diese Flächen würden sich somit nicht in freier Natur, sondern isoliert auf intensiv gärtnerisch und zu erholungszwecken genutzten Privatflächen befinden und kaum wirksam sein können. Die Bauleitplanung liegt in ureigener Zuständigkeit der Stadt und ist Aufgabe der Stadt. Ein Aufgabenübertrag im Rahmen der späteren Einzelbauverfahren ist ungeachtet der mangelnden Effektivität von der Unteren Naturschutzbehörde nicht leistbar und auch vom Gesetzgeber so nicht vorgesehen.

 

Zur Bereinigung des naturschutzfachlich und rechtlich problematischen Verfahrens sehen wir als Grundvoraussetzung nur die Änderung des Flächennutzungsplanes mit vorausgehender artenschutzrechtlicher Prüfung.

 

Im Rahmen eines qualifizierten Umweltberichtes im Flächennutzungsplanverfahren wäre dann die naturschutzrechtliche Betroffenheit zum gesetzlichen Biotop- und Feldgehölzschutz abzuarbeiten. Diese Verfahrensweise schafft Rechtssicherheit, Klarheit für die betroffenen Grundeigentümer und führt zu einem gebührenden Schutz der betroffenen Natur. Im Landkreis Ebersberg gibt es weitere illegal entstandene Gartenhausgebiete, sodass das Vorgehen in diesem Verfahren Bezugsfallcharakter haben wird.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Der Forderung nach einer vorherigen Änderung des Flächennutzungsplanes mit artenschutzrechtlicher Prüfung wird nicht entsprochen.

 

Flächennutzungsplan (Entwicklungsgebot)

Im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Stadt ist das Plangebiet als landwirtschaftliche Nutzfläche dargestellt und grenzt im Südwesten an eine Fläche für den Gemeinbedarf (Bahnlinie) an.

Das Entwicklungsgebot (§ 8 Abs. 2 BauGB) setzt voraus, dass der Bebauungsplan der planerischen Grundkonzeption des Flächennutzungsplanes entspricht. Das Entwicklungsgebot verlangt kein kompromisslos, strenges Übereinstimmen, sondern lässt ein konzeptionelles Ableiten genügen. Geringfügige Ungenauigkeiten, die sich aus dem Stufensystem und der fortschreitenden Genauigkeit der Bauleitpläne ergeben, sind unerheblich.

Da das Plangebiet in seiner gesamten Ausdehnung der Darstellung „Fläche für die Landwirtschaft" widerspricht, kommt es für die Beurteilung, ob das Entwicklungsgebot noch gewahrt ist, auf das qualitative Gewicht der Abweichung im vorliegenden Einzelfall an. Als „Fläche für die Landwirtschaft" werden nach der Konzeption des Flächennutzungsplanes der Stadt auch Flächen dargestellt, die nicht für eine bauliche Nutzung / Entwicklung vorgesehen sind. Diese Darstellung dient also nach der Grundkonzeption des örtlichen Flächennutzungsplanes dazu, die Siedlungsflächen von den übrigen Flächen abzugrenzen. So sind selbst größere Siedlungssplitter von einigem Gewicht (Schammach, Neudichau, Wiesham) im Flächennutzungsplan der Stadt, als „Fläche für die Landwirtschaft" dargestellt. Mit dieser Darstellung wird zum Ausdruck gebracht, dass ein Fortentwickeln dieser Flächen als (Wohn-)Siedlungsfläche nicht geplant ist. Planungswille ist aber nicht, dass diese Flächen zwingend baulich ungenutzt bleiben.

 

So verhält es sich auch mit der „Gartenhaussiedlung". Der Stadt war bei der Aufstellung des Flächennutzungsplanes diese ungenehmigte Siedlung bekannt. Ein nachträgliches Legalisieren, als Wochenendhausgebiet / Kleingartenanlage (Erholungsnutzung) war nicht beabsichtigt und ist es auch heute nicht. Ziel ist es vielmehr, diese Flächen für eine gärtnerische Nutzung (Freizeitnutzung) zu entwickeln, als sog. „Gartenhausgebiet“. Hier steht die gärtnerische Grundstücksnutzung der Flächen im Vordergrund. Diese besondere Nutzungsform ist kein grundlegender Widerspruch zur allgemeinen Funktion von Landwirtschaftsflächen. Die Störung der natürlichen Eigenart der Landschaft und die Erholungsfunktion ist eine deutlich geringere, als bei Erholungsgebieten (Kleingartenanlagen, Wochenendhausgebieten). Die geplante gärtnerische Nutzung steht einer landwirtschaftlichen Nutzung sehr nahe, welche etwa auch in Form des Erwerbsgartenbaus oder von Forstkulturen verschiedene Erscheinungsformen aufweist.

Nachdem mit der Darstellung als „Fläche für die Landwirtschaft" im Flächennutzungsplan nicht zum Ausdruck gebracht wird, diese Flächen von jeglicher „landwirtschaftsfremden" Nutzung auszuschließen, steht eine gärtnerische Nutzung dem Flächennutzungsplan nicht entgegen. Damit entspricht der Bebauungsplan dem Entwicklungsgebot (§ 8 Abs. 2 BauGB) und bedarf auch nicht der Änderung. Diese Einwendung wird zurückgewiesen.

Artenschutz:

In der Stellungnahme wird erneut mitgeteilt, dass ein Vorkommen von durch das Artenschutzrecht (§ 44 BNatSchG) geschützter Tier- und Pflanzenarten nicht ausgeschlossen ist bzw. - abweichend von den früheren Stellungnahmen - sehr wahrscheinlich ist. Ein konkretes Vorkommen von besonderen oder streng geschützten Tier- und Pflanzenarten wird aber nicht benannt.

 

So kommt dem individuellen Artenschutz (§ 44 BNatSchG) für den Bebauungsplan nur mittelbare Wirkung zu. § 44 BNatSchG verbietet konkrete Tathandlungen, nicht aber deren vorbereitende Planung. Ein Bebauungsplan berechtigt aber nicht zur unmittelbaren Umsetzung eines konkreten Vorhabens, sondern schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen.

 

In der Bauleitplanung muss deshalb – anders, als im Fachplanungsrecht oder im Baugenehmigungsverfahren – nicht bereits eine unter allen Gesichtspunkten umfassende spezielle artenschutzrechtliche Prüfung vorgenommen werden. Hier ist ausreichend, anhand einer nach den Maßstäben praktischer Vernunft ausgerichteten Bestandsaufnahme zu prüfen, ob nach den vorliegenden Erkenntnissen der Vollzug des Bebauungsplanes zwangsläufig an artenschutzrechtlichen Hindernissen scheitern könnte. Dabei kommt der Gemeinde hinsichtlich der Frage, ob artenschutzrechtliche Verbotstatbestände erfüllt werden, eine naturschutzfachliche Einschätzungsprärogative zu (BayVGH 18.01.2017).

 

Für das Plangebiet ist zu berücksichtigen, dass weder konkrete Artenschutzvorkommen bekannt sind, noch das konkrete Ausmaß der künftigen Eingriffsvorhaben. So ist anders, als bei qualifizierten Bebauungsplänen der konkrete Standort eines Gebäudes nicht bekannt, da der Bebauungsplan keine Bauflächen festsetzt. Überwiegend ist der Artenschutz aber nicht durch die Errichtung, sondern erst durch den Rückbau der nicht bebauungsplankonformen Gebäude betroffen, da diese Gebäude ggf. Brutstätten oder Lebensraum für geschützte Arten sind.

 

Auch der Beseitigung von Bäumen können mögliche artenschutzrechtliche Verbote entgegenstehen. Hier ist aber zu beachten, dass eine Beseitigungspflicht ohnehin nicht vom Bebauungsplan begründet werden kann und auch nicht Festsetzungsinhalt ist.

 

In dieser besonderen Konstellation ist es sachgerecht, die Konfliktlösung auf das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren zu verlagern. Das stellt die Vollziehbarkeit des Bebauungsplanes keinesfalls in Frage, denn der vom Bebauungsplan verfolgte Hauptzweck der gärtnerischen Bodennutzung ist stets zulässig. Dieser ist keineswegs davon abhängig, dass auch Gartenhäuser gebaut werden, oder bestimmte Grundstücksbereiche, aufgrund des Vorkommens seltener Pflanzenarten in der Bodennutzung unverändert bleiben müssen. Die in der Stellungnahme geforderte artenschutzrechtliche Prüfung, vor der Umsetzung von Baumaßnahmen (also im nachfolgenden Bebauungsplanverfahren), ist damit sichergestellt. Auf die Durchführung einer speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung wird weiterhin verzichtet.

 

Anmerkung: Für den Planvollzug wurde mit dem Landratsamt Ebersberg vereinbart, dass von der Stadt aus Gründen der Verfahrensökonomie eine einfache artenschutzrechtliche Bestandserfassung durchgeführt wird. Das erfolgt nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens und vor Durchführung der Baugenehmigungsverfahren. Diese Erhebung dient als fachliche Grundlage für die rechtmäßige und zügige Abwicklung der Baugenehmigungsverfahren im Hinblick auf artenschutzrechtliche Verbotstatbestände. Damit ist eine individuelle artenschutzrechtliche Erhebung zu jedem einzelnen Bauantrag verzichtbar.

 

Eingriffsregelung

Die Stadt hält auch an ihrer bisher eingenommenen Haltung fest und verzichtet auf Regelungen über den naturschutzrechtlichen Eingriff in der Bauleitplanung. Da mit der Aufstellung einfacher Bebauungspläne im Außenbereich keine Bereichsänderung eintritt und gemäß § 30 Abs. 3 BauGB dortige Vorhaben weiterhin nach § 35 BauGB zu beurteilen sind, bleibt gemäß § 18 Abs. 2 Satz 2 BNatSchG die Geltung der Vorschriften der §§ 14 bis 17 BNatSchG unberührt. Eine Entscheidung über den Ausgleich muss deshalb nicht zwingend nach § 18 Abs. 1 BauGB schon im Bebauungsplanverfahren erfolgen. Hier kann nichts anderes gelten, als etwa bei Außenbereichssatzungen (§ 35 Abs. 6 BauGB), die lediglich die Errichtung von Bauvorhaben begünstigen, jedoch nicht deren abschließende Genehmigungsgrundlage schaffen.

 

Diese Vorgehensweise ist auch sachgerecht, da mit dem Erlass eines einfachen Bebauungsplanes keine abschließende Beurteilung der Eingriffswirkung möglich ist. So ist im Gegensatz zu qualifizierten Bebauungsplänen der Standort von Gebäuden nicht vorgegeben und damit auch die Intensität des Eingriffs nicht bewertbar.

 

Hinzu kommt, dass der Ausgleichsumfang gering ist. Der Eingriff in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild ist gemessen an der Größenordnung der baulichen Anlagen gering und lässt sich innerhalb der Grundstücke durch entsprechende Ausgleichsmaßnahmen ohne Schwierigkeit kompensieren (vgl. Mianzcyk/Nessler, Rn. 59 zu § 1 Bundeskleingartengesetz).

 

Entgegen der Stellungnahme ist es auch nicht hinderlich, wenn künftige Ausgleichsmaßnahmen innerhalb der jeweiligen Baugrundstücke liegen. So wäre es sogar als denkbar anzusehen, ein Gartenhausgebiet selbst als Ausgleichsfläche zu nutzen (vgl. Mianzcyk/Nessler, Rn. 60 zu § 1 Bundeskleingartengesetz). Das zeigt, dass jedenfalls der geringe Eingriff in Natur und Landschaft, der durch ein Gartenhausgebiet ausgelöst ist, innerhalb des jeweiligen Baugrundstückes ausgleichbar ist und keine zusammenhängenden (Sammel-)Ausgleichsmaßnahmen erfordert.

 

Damit ist das Baugenehmigungsverfahren uneingeschränkt in der Lage, den naturschutzrechtlichen Ausgleich zu regeln.

 

In dieser Konstellation ist die gesetzliche Vorverlagerung der Eingriffsregelung in das Bebauungsplanverfahren nicht verpflichtend und der Konflikttransfer in das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren gerechtfertigt. Die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung ist damit im künftigen Baugenehmigungsverfahren zu prüfen.

 

Die Begründung und der Umweltbericht sind entsprechend zu überarbeiten!

 

3.2          Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg (Schreiben vom 03.05.2018, Az.: AELF-F2-4612-2-69)

 

Die Stellungnahme vom 03.05.2018 wurde vollinhaltlich und unverändert auch im erneuten Beteiligungsverfahren vorgebracht:

 

Bei den durch den Bebauungsplan ermöglichten baulichen Anlagen ist auf ausreichende Abstandsflächen zu achten, um einerseits Gefahren für den Wald (z.B. Feuergefahr, Wurzelverletzungen oder Abgraben des Wassers) und andererseits vom Wald ausgehende Gefahren für Leib und Leben (z.B. durch Baumwurf oder Astbruch) zu minimieren. Ein ausreichender Sicherheitsabstand zur der mit Wald im Sinne des BayWaldG bestockten Flurnummer 162/2 ist bei den Gartenanlagen nicht überall gegeben. Gartenhäuschen stehen teilweise nur im Abstand von ca. 15 m, die Gartenanlagen (Rasen, Beete etc.) schließen nur durch einen Waldweg abgetrennt direkt an. Auch wenn hier keine dauerhafte Anwesenheit von Personen anzunehmen ist, ließen sich die vom Wald ausgehenden Gefahren nur durch größere Abstandsflächen oder durch bautechnische Maßnahmen zusätzlich einschränken.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Hinsichtlich der bereits am 03.05.2018 vorgebrachten Stellungnahme wird auf die Behandlung durch den Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 14.06.2018 verwiesen und das dortige Prüfungs- und Abwägungsergebnis unverändert beibehalten.

 

[Beschlussfassung 14.06.2018: Der Bebauungsplan verfolgt das Ziel, für die im Jahr 1959 illegal entstandene Wochenendhaus- und Kleingartensiedlung die rechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen zur Nutzung als Gartenhausgebiet zu schaffen. Jegliche wohnartige Ausstattung und Nutzung ist ausgeschlossen, ebenfalls die Erweiterung. Ausdrücklich sind auch Feuerstätten ausgeschlossen. Somit sind „planmäßige“ Risiken für die südlich angrenzenden Waldflächen entsprechend gering.

 

Die bestehenden Gartenhäuser im Plangebiet wurden weitgehend an den Nordgrenzen der Grundstücke errichtet und halten somit einen ausreichenden Abstand zum Waldrand ein. Lediglich auf der Fl.Nr. 162/2 besteht ein Gartenhaus im Windwurfbereich zu Waldflächen. Mit Inkrafttreten des Bebauungsplanes ist dann für alle (bestehenden) Gartenhäuser und sonstigen baulichen Anlagen (nachträglich) ein Baugenehmigungsverfahren durchzuführen.

 

Aufgestellt wird ein einfacher Bebauungsplan, womit die künftigen Vorhaben weiterhin nach § 35 BauGB (als Außenbereichsvorhaben) zu beurteilen sind. Festsetzungen über den Standort von Gebäuden (Gartenhäuser) trifft der Bebauungsplan nicht, womit auch künftig ein Vorhaben ggf. aufgrund einer konkreten Baumwurfgefahr gemäß Art. 4 Abs. 1 BayBO im Baumwurfbereich ausgeschlossen werden kann. Die konkrete Zulassungsprüfung erfolgt im nachfolgenden Bebauungsplanverfahren.

 

Dabei steht die Vollziehbarkeit des Bebauungsplanes keinesfalls in Frage, denn der vom Bebauungsplan verfolgte Hauptzweck der gärtnerischen Bodennutzung ist stets zulässig. Dieser ist keineswegs davon abhängig, dass auch Gartenhäuser gebaut werden. Somit sind auch Änderungen des Bebauungsplans nicht veranlasst.]

 

 

3.3          Deutsche Telekom Technik GmbH (Schreiben vom 09.01.2017)

 

Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) – als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG – hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o.g. Planung wurde die vormals ergangene Stellungnahme vom 09.01.2017 erneut vorgebracht:

 

Im Geltungsbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom, die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt werden. Wir bitten Sie, bei der Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Linien nicht verändert werden müssen bzw. beschädigt werden.

 

Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle“ der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013 – siehe hier u.a. Abschnitt 3 und 6 – zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.

 

Bitte beachten Sie bei Ihren weiteren Planungen, dass die Telekom nicht verpflichtet ist, das Gartenhausgebiet an ihr öffentliches Telekommunikationsnetz anzuschließen.

 

Gegebenenfalls ist dennoch die Anbindung an das Telekommunikationsnetz der Telekom auf freiwilliger Basis und unter der Voraussetzung der Kostenerstattung durch den Vorhabenträger möglich. Hier ist jedoch eine rechtzeitige und einvernehmliche Abstimmung des Vorhabenträgers mit der Telekom erforderlich.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Hinsichtlich der bereits am 09.01.2017 vorgebrachten Stellungnahme wird auf die Behandlung durch den Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 30.01.2018 verwiesen und das dortige Prüfungs- und Abwägungsergebnis unverändert beibehalten.

 

[Bau-, Werk- und Umweltausschuss vom 30.01.2018: Der Bebauungsplan verfolgt das Ziel, die illegal entstandene Gartenhaus- / Wochenendhaussiedlung in reduzierter und eingeschränkter Form - künftig als Gartenhaussiedlung - zu legalisieren. Erschließungsmaßnahmen sind dafür nicht erforderlich und geplant. Eine Anbindung des Gartenhausgebietes an das Netz der Telekom ist aufgrund des Gebietscharakters nicht vorgesehen und auch nicht gewünscht, da sie auf eine wohnartige Ausstattung schließen lassen und damit im Widerspruch zur Funktion als Gartenhausgebiet stehen.]

 

3.4          Amtliche Änderungen

 

Bei der Prüfung der bereits vorliegenden Bauanträge für das Gartenhausgebiet hat sich gezeigt, dass einzelne Festsetzungen aus Gründen der Normbestimmtheit noch einer näheren Konkretisierung bedürfen. Nachfolgende Änderungen des Bebauungsplaninhaltes haben klarstellende Wirkung und führen nicht zu einer Wiederholung der Beteiligungsverfahren.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

3.4.1      Art der baulichen Nutzung

 

Mehrfach wurde die Forderung vorgetragen, innerhalb des Gartenhausgebietes auch Bienenhäuser zu errichten. Bienenhäuser sind im bauplanungsrechtlichen Außenbereich über die erwerbsmäßige Imkerei (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) hinaus gemäß § § 35 Abs. 1 Nr. 4 bzw. § 35 Abs. 2 BauGB unter bestimmten engen Voraussetzungen (vgl. Bekanntmachung des Innenministeriums vom 19.09.1974) zulässig. Bei der Konzeption des Bebauungsplanes wurde für dieses Vorhaben unterstellt, dass die Imkerei im Rahmen der gärtnerischen Nutzung zulässig ist und Bienenhäuser im Rahmen der festgesetzten Maßobergrenze von 30 m² Grundfläche errichtet werden dürfen. Diese Bebauungsmöglichkeit geht damit sogar deutlich über die Raumgröße hinaus, die bei einer Zulassung eines Bienenhauses nach § 35 Abs. 2 BauGB möglich wäre. Darüber hinaus sind aber auch noch Bienenfreistände ausdrücklich für zulässig erklärt.

 

Aus Bestimmtheitsgründen bedarf es einer klarstellenden Regelung hinsichtlich der Zulässigkeit dieser Nutzungsform (Imkerei) im Gartenhausgebiet. Gleichzeitig ist sicherzustellen, dass diese Begünstigung der Bienenhaltung nicht missbräuchlich dazu genutzt werden kann, um unter Berufung auf diese Nutzung zusätzliche Gebäude neben den Gartenhäusern zu errichten und damit die zugelassene Flächenbegrenzung zu erweitern.

 

So ist in den sonstigen Sondergebieten (§ 11 BauNVO) die Art der Nutzung nicht wie bei den gesetzlichen Gebietstypen von der BauNVO vorgegeben (vgl. § 1 Abs. 3 Satz 1, 2 BauNVO), sondern ist durch den Bebauungsplan selbst festzulegen. An die Normbestimmtheit sind hier besondere hohe Ansprüche zu stellen, denen die bisherige Formulierung nicht gerecht geworden ist. Künftig wird ausdrücklich ergänzt, dass die (vollständige oder teilweise) Nutzung der Gartenhäuser zum Zwecke eines Bienenhauses zulässig ist. Im Weiteren wird der nicht gesetzlich definierte Begriff des Bienenfreistandes satzungsrechtlich definiert. Damit wird ausgeschlossen, dass - entgegen dem Planungswillen - ggf. unter der Bezeichnung als „Bienenfreistände“ mehrere „Bienenhäuser“ auf einem Grundstück bzw. zusätzlich zu den Gartenhäusern entstehen. A.3.1 erhält deshalb folgende Fassung:

 

     3.1: Zulässig sind:

a)      die gärtnerische Nutzung der Grundstücke zu Freizeitzwecken (keine gewerbliche Gartennutzung)

 

  b) Gartenhäuser zur Unterbringung von Gartengeräten und als Wetterschutz; die Nutzung der Gartenhäuser als Bienenhaus (mit Schleuder-, Lager und Arbeitsraum) ist zulässig. Gartenhäuser in diesem Sinne sind kleine, eingeschossige und nicht unterkellerte Gebäude in einfacher baulicher Ausführung ohne Feuerungsanlagen und Abgasanlagen (Kamine) und ohne wohnartige Ausstattung. Toiletten (Aborte) sind zulässig, wenn sie nur einen Außenzugang aufweisen (keine Türverbindung zum Innenraum des Gartenhauses).

 

c) Folgende sonstige bauliche Anlagen und Nebenanlagen:

-        Beeteinfassungen,

-        Hochbeete,

-        Kompostanlagen,

-        Obstspalier,

-        Bienenfreistände / Bienenunterstände (begehbare Einhausungen von Bienenbeuten ohne Lager- und Arbeitsfläche)

-        Gartenwege (auch als Zu- und Umgang der Gartenhäuser) mit wasserdurchlässigem Belag (kein Pflaster etc.) und einer Breite von max. 1 m

 

     3.2: Unzulässig ist insbesondere:

 a) jede Nutzung der Gartenhäuser und der Freiflächen (z.B. durch Aufstellung von Wohnwagen und Wohnmobilen) zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt und zur Übernachtung

 b) alle sonstigen baulichen Anlagen, insbesondere

 

- Glasgewächshäuser

- Garagen, Carport

- befestigte Stellplätze (ausgenommen Befestigung mit Schotterrasen)

- Pergolen

- Markisen

- Lager- und Abstellplätze

- Gastanks

- Holzlegen und Holzlager (auch Holzstapel)

- Masten und Antennen

- Gartenmauern

- Außenkeller

- Schwimmbecken

- Terrassen (ausgenommen im Vordachbereich der Gartenhäuser als Freisitze untergeordneter Größe)

 

3.4.2      Grundflächenzahl

 

Klarzustellen ist ferner die Regelung über das Maß der baulichen Nutzung. Die dort festgesetzte zulässige Grundfläche von max. 30 m² ist als Summenmaß für alle baulichen Anlagen festzusetzen, die bei der Berechnung zum Maß der baulichen Nutzung zu Buche schlagen (§ 16 Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Hier bedarf es der Klarstellung zwischen den sog. „Hauptanlagen“ im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO und den Nebenanlagen. Anlagen im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO sind nach der Funktion des gegenständlichen Bebauungsplanes allein die Gartenhäuser. Um aber gleichzeitig auch Raum zu geben für die nach dem Bebauungsplan zugelassenen Nebenanlagen (§ 19 Abs. 4 BauVO: Stellflächen, Gartenwege, Bienenfreistände etc.) bedarf es insoweit einer erweiterten Regelung. Bisher stehen dafür nur 15 m² (50 v. H. der festgesetzten Grundfläche; § 19 Abs.  4 Satz 2 BauNVO) zur Verfügung. Dieser Festsetzungswiderspruch ist aufzulösen.

 

A. 4.1 wird hinsichtlich der zulässigen Grundfläche, wie folgt, geregelt:

 

              GR: 30 m²                 Grundfläche, je Baugrundstück in Quadratmetern als Höchstmaß für die Gartenhäuser nach A.3.1 Buchstabe b.

 

Vordächer mit besonderer Funktion (Terrassenüberdachung / Freisitz, Überdachung von Abstellplätzen etc.) sind auf die zulässige Grundfläche anzurechnen.

 

Die zulässige Grundfläche darf für Gartenwege gem. A.3.1 Buchstabe c und Stellflächen um bis zu 100 v. H. überschritten werden, für sonstige Anlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO um bis zu 50 v.H. nach

 

 

3.4.3      Grünordnung

 

In den Festsetzungen zur Grünordnung (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB) in A.9 des Bebauungsplanes ist zum einen klarzustellen, dass die dort getroffenen Pflanzvorgaben (Art der Pflanzen) nicht nur für das festgesetzte Mindestpflanzgebot gilt, sondern für alle Pflanzungen. Außerdem ist das Verbot bestimmter Pflanzenarten rechtlich unzulässig, da § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB nur eine Positivliste erlaubt (BayVGH 23.04.2013). Auch die Anrechnung bestehender Pflanzungen ist zu regeln. A.9 erhält folgende klarstellende Fassung:

 

9.1 (unverändert)

9.2 (unverändert)

9.3 Pro 200 m² Grundstücksfläche (Baugrundstück) sind mindestens ein autochthoner (standortheimischer) Baum und drei autochthone (standortheimische) Sträucher gemäß der Pflanzliste 9.4 zu pflanzen. Dabei sind mindestens folgende Pflanzqualitäten zu verwenden: für Bäume: vHei, 150-200; für Sträucher vStr, 60-100. Bestehende Pflanzungen werden auf die Pflanzverpflichtung angerechnet.

 

9.4. Pflanzliste

Zulässig sind folgende Baumarten: (unverändert)

 

Zulässig sind folgende Straucharten:

Standortheimische Wildstraucharten und Nutzstraucharten; dazu zählen nicht: Thuja, Koniferen, Kiefern, Buchsbaum und sonstige Nadelsträucher und Ziersträucher

 

Hecken sind nur als Wildstrauchhecke zulässig. Hecken sind in Reihe und grenznah (3 m) gepflanzte Gehölze jeder Art; Hecken mit Nadelgehölze sind unzulässig.

 

9.5 Die Gehölzpflanzungen sind spätestens ein Jahr nach der erstmaligen Erteilung einer Baugenehmigung für eine Bebauung oder gärtnerische Nutzung durchzuführen. Ausfallende Gehölze sind in der festgesetzten Pflanzqualität zu ersetzen.

 

 

4.   Verfahrensbeschluss:

               

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

 

4.1          Der Bebauungsplanentwurf Sondergebiet „Gartenhausgebiet Bachhäusl“ vom 24.09.2018 für die Grundstücke Fl.Nrn. 715/3 und 738/3 der Gemarkung Nettelkofen und Fl.Nrn. 113/T, 163/10, 163/13, 163/16, 163/17, 163/1/T, 163/14, 163/12, 163/11, 163/15, 163/19, 163/20, 163/9, 163/8, 163/7, 163/6, 163/5, 163/4, 163/3, 163/2, 290/2 und 162/2/T der Gemarkung Elkofen, gefertigt vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München wird unter Berücksichtigung der vorgenannten Änderungen gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung beschlossen.

 

Gleichzeitig wird die Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan unter den dort noch vorzunehmenden Änderungen, entsprechend der vorgenannten Entscheidungsgründen beschlossen.

 

4.2          Den Betroffenen ist gemäß § 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB das Ergebnis über die beschlussmäßige Behandlung der vorgebrachten Stellungnahmen mitzuteilen.

 

4.3          Der Bebauungsplan wird gemäß § 214 Abs. 4 BauGB rückwirkend zum 27.07.2018 in Kraft gesetzt. Der Beschluss des Bebauungsplanes und die rückwirkende Inkraftsetzung zum 27.07.2018 sind gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1 und 3 BauGB ortsüblich bekanntzumachen.

 

Die Hinweispflichten bei der Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 Satz 3, § 44 Abs. 5 und § 215 Abs. 2 BauGB sind zu beachten.

 

4.4          Der Bebauungsplan ist mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten und auf Verlangen ist über den Inhalt Auskunft zu geben; ergänzend sind die Unterlagen gemäß § 10a BauGB im Internet und – sobald verfügbar – über ein zentrales Internetprotal des Landes zugänglich zu machen.

 

4.5       Gemäß der Bedingungsfestsetzung (A.5) ist die Zulässigkeit der festgesetzten baulichen Anlagen und Nutzungen erst dann wirksam, wenn der dem Bebauungsplaninhalt widersprechende Bestand beseitigt oder zurückgebaut wird. Die Verwaltung hat dafür die städtebaulichen Verträge mit den detaillierten Rückbau- und Beseitigungsverpflichtungen umzusetzen. Dafür sind jetzt die Grundstückseigentümer aufzufordern, innerhalb von 2 Monaten nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes die nachträgliche Erteilung einer Baugenehmigung (Art. 64 BayBO) für sämtliche bauliche Anlagen zu beantragen und zwar für die dann unverändert zulässigen Anlagen sowie die erst durch den vereinbarten Rückbau an den Bebauungsplan anzupassenden Vorhaben. Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 lit. h BayBO und damit die Verfahrensfreiheit, kommt nicht zur Anwendung, da es sich um keine gesetzliche Kleingartenanlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes handelt. Art. 57 Abs. 1 Nr. 10 lit. e BayBO kommt erst nach der erstmaligen Genehmigung für die Gartennutzung zur Anwendung.

 

4.6       Die Verwaltung hat in Vollziehung der städtebaulichen Verträge durchzusetzen, dass die Arbeiten zum Rückbau bzw. zur Beseitigung innerhalb von 6 Monaten nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes durchgeführt werden. Bei Nichterfüllung ist die Ersatzvornahme im Wege der Leistungsklage durchzusetzen oder hilfsweise durch bauaufsichtliche Zwangsmaßnahmen (Landratsamt Ebersberg).

 

4.7       Mit der vollständige Durchführung der Arbeiten bzw. der Ersatzvornahmen ist dann die aufschiebende Bedingung des Bebauungsplanes erfüllt und die bauliche Nutzung zulässig.

 

4.8          Für das Monitoring zum Bebauungsplan (§ 4c BauGB) wird die Verwaltung beauftragt:

                a) die Erstellung einer das Plangebiet umfassenden Artenschutzerfassung, um die rechtmäßige Umsetzung der städtebaulichen Verträge (insb. Rückbau von Gebäuden und Beseitigung von Gehölzen) sicherzustellen

 

b) im Rahmen jährlicher Ortseinsichten und Bilddokumentation die Einhaltung des Bebauungsplanes zu überwachen. Für Verstöße ist umgehend die bauaufsichtliche Ahndung einzuleiten.

 

Der Vertreter der Verwaltung stellte noch einmal ganz deutlich klar, dass zur Durchsetzung und Sicherung des Bebauungsplaninhaltes dauerhafte Kontrollen durchgeführt werden. Eine sukzessive Veränderung des Gartenhausgebietes und vor allem eine schleichende Umwandlung zu wohnartigen Nutzungen gilt es zwingend und kompromisslos zu verhindern.