Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2: Anträge auf Vorbescheid für das Grundstück Fl.Nr. 493/0 der Gemarkung Elkofen (St.-Anna-Straße 12) für die Errichtung
a) eines Vierspänners mit Garagen sowie einer Hackschnitzelheizanlage
b) eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage sowie einer Hackschnitzelheizanlage

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.02.2019   BWUA/052/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt und erläutert.

So werden für das Grundstück Vorbescheide für zwei Bebauungsvarianten beantragt, mit denen eine Entscheidung über folgende Einzelfragen begehrt wird:

 

Bebauung mit einem 4-Spänner mit Garagen und einer Hackschnitzelheizung

1.            Ist es zulässig, entsprechend der dargestellten Planskizzen folgende Gebäude zu errichten:

1.1          Ein Vierspänner mit Garagen auf der Fl.Nr. 493?

1.2          Eine Hackschnitzelheizanlage auf der Fl.Nr 493?

2.            Ist es zulässig, den Vierspänner mit folgenden Abmessungen zu errichten:

2.1          Länge 32 m?

2.2          Breite 11 m + 2 m (erdgeschossig für Garagen)?

2.3          überbaute Fläche 376 m²?

2.4          Wandhöhe 6,70 m?

2.5          Firsthöhe 9,60 m?

3.            Ist es zulässig, eine Hackschnitzelheizanlage mit folgenden Abmessungen zu errichten:

3.1          Länge 8 m?

3.2          Breite 8 m?

3.3          Wandhöhe 5 m?

3.4          Firsthöhe 6,70 m?

4.            Ist es zulässig, Terrassen südlich des geplanten Gebäudes, außerhalb der Klarstellungssatzung, mit einer Tiefe von 3 m zu errichten?

5.            Ist es zulässig, eine Zufahrt zu den integrierten Garagen mit einer Überschreitung des Geltungsbereiches der Klarstellungssatzung von 3 m zu errichten?

 

Bebauung mit einem Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage und einer Hackschnitzelheizung

1.            Ist es zulässig, entsprechend der dargestellten Planskizzen folgende Gebäude zu errichten:

1.1          Ein Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage auf der Fl.Nr. 493?

1.2          Eine Hackschnitzelheizanlage auf der Fl.Nr 493?

2.            Ist es zulässig, den Vierspänner mit folgenden Abmessungen zu errichten:

2.1          Länge 32 m?

2.2          Breite 14 m ?

2.3          überbaute Fläche 448 m²?

2.4          Wandhöhe 6,70 m?

2.5          Firsthöhe 9,60 m?

3.            Ist es zulässig, eine Hackschnitzelheizanlage mit folgenden Abmessungen zu errichten:

3.1          Länge 8 m?

3.2          Breite 8 m?

3.3          Wandhöhe 5 m?

3.4          Firsthöhe 6,70 m?

4.            Ist es zulässig, für die Tiefgaragenabfahrt die Grenze der Klarstellungssatzung um ca. 1,50 m zu überschreiten, entsprechend der dargestellten Planskizzen?

5.            Ist es zulässig, Terrassen südlich des geplanten Gebäudes, außerhalb der Klarstellungssatzung mit einer Tiefe von 3 m zu errichten?

 

 

Reichweite eines Vorbescheids

Art. 71 BayBO ermächtigt, vor Einreichung eines Bauantrags durch Vorbescheid einzelne Fragen eines Bauvorhabens zur Entscheidung zu stellen. Der jetzt vorgelegte Fragenkatalog geht weit über den Entscheidungsumfang eines Vorbescheids hinaus und begehrt letztendlich eine Vorentscheidung im Umfang einer Baugenehmigung (vereinfachtes Genehmigungsverfahren). Die Stadt Grafing b.M. prüft den Antrag im Umfang einer Bebauungsgenehmigung, also eines städtebaulichen Vorbescheides:

 

Bereichsabgrenzung

Für das Grundstück sind noch zwei weitere Vorbescheide verfahrensanhängig (2 Doppelhäuser oder 4 Einfamilienhäuser), über die noch keine bauaufsichtliche Entscheidung getroffen ist. Aus Anlass dieser vorausgegangenen Vorbescheide wurde hinsichtlich der nicht eindeutigen Bereichszuordnung gem. § 34 Abs. 4 Nr. 1 BauGB eine Klarstellungssatzung erlassen. Fraglich war, ob nicht das Grundstück in seiner Gesamtheit dem Außenbereich zugehört. Durch die Klarstellungssatzung wurde der dem Bebauungszusammenhang (Innenbereich; § 34 BauGB) zugehörige Grundstücksteil festgelegt. Dieser beschränkt sich letztendlich auf die Fläche des vorhandenen Gebäudes. Im Übrigen liegt das Gebäude im bauplanungsrechtlichen Außenbereich.

 

Wohngebäude

Beide beantragte Vorhaben (Mehrfamilienhaus und Reihenhaus) liegen innerhalb des satzungsrechtlich bestimmten Innenbereiches und sind dort – die Beachtung des Einfügungsgebotes vorausgesetzt – gemäß § 34 BauGB zulässig.

 

Tiefgarage

Die Tiefgarage und deren Zufahrt liegen bereits teilweise im Außenbereich und sind dort gemäß § 35 Abs. 2 BauGB unzulässig.

 

Hackschnitzelheizgebäude

Das selbständig geplante Heizgebäude liegt im planungsrechtlichen Außenbereich. Mangels Privilegierung ist es auch im Außenbereich unzulässig. Auch die Zulassung als sonstiges Außenbereichsvorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) scheidet aus. Nur bei vorhandenen Gebäuden im Außenbereich ist im Sinne einer übergeleiteten Bestandschutzregelung eine nachträgliche Errichtung von Biomasseheizanlagen gemäß § 35 Abs. 2 BauGB im Einzelfall möglich. Selbst dort ist unter Beachtung des größtmöglichen Außenbereichsschutzes (§ 35 Abs. 5 Satz 1 BauGB) vorrangig die Unterbringung im Baubestand zu prüfen. Anders verhält es sich – wie hier – bei Gebäuden im Innenbereich und vor allem bei der Neuerrichtung von Gebäuden. Hier ist es jederzeit möglich und auch notwendig, die Versorgungsanlagen innerhalb des bebaubaren Bereiches zu errichten. Ein Zurückgreifen auf den Bestandschutz kommt hier schon dem Grunde nach nicht in Betracht.

 

Das im bauplanungsrechtlichen Außenbereich beantragte Heizgebäude ist dort unzulässig, da öffentliche Belange (insbesondere die natürliche Eigenart der Landschaft und deren Erholungswert) beeinträchtigt werden.

 

 

Einfügungsgebot (§ 34 Abs. 1 BauGB):

Art der baulichen Nutzung:

Die Eigenart der näheren Umgebungsbebauung entspricht einem Dorfgebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 5 BauNVO). Die Errichtung von Wohngebäuden ist dort gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO zulässig.

 

Angaben über die Anzahl der Wohneinheiten enthält der Bauantrag nicht. Wie in allen anderen dörflichen Ortsteilen wird zur Erhaltung der dörflichen Dorfstrukturen und zur Erhaltung und Fortentwicklung landwirtschaftlicher Betriebe ein Überhandnehmen der Wohnbebauung mittels Bebauungsplänen zur Wohnungszahlbeschränkung vorgesorgt. Die maßgebliche Grenze wird bei mehr als 8 Wohnungen erreicht. Hierauf wird vorsorglich hingewiesen.

 

Maß der baulichen Nutzung:

Einfügungsrelevante Gebäude sind, neben dem (nachwirkenden) Bestandsgebäude, die in der unmittelbaren Umgebungsbebauung liegenden Anwesen St.-Anna-Straße 8 und 14 sowie Am Weiher 12 und 14. Der Einfügungsrahmen wird durch die dortige Bebauung bestimmt.

 

Bereits dem Hofgebäude Am Weiher 10 oder dem von den Antragsunterlagen bezeichneten Referenzobjekt St.-Anna-Straße 5 kommt keine Prägungswirkung mehr zu.

 

Zulässig ist bei zwei Vollgeschossen, eine max. Wandhöhe von 5,10 m, sowie eine max. Firsthöhe von 7,90 m. Die Wand- und Firsthöhen der Vorhaben überschreiten den Einfügungsrahmen deutlich und sind unzulässig.

 

Aufgrund der Nachwirkung des Gebäudebestandes für den Einfügungsrahmen ist aber eine Grundfläche bis zu 398 m² möglich. Diese absolute Grundfläche wird von dem beantragten Mehrfamilienhaus mit 448 m² deutlich überschritten. Die Überschreitung führt auch zu städtebaulichen Spannungen und ist auch nicht ausnahmsweise zulässig.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, den Anträgen auf Vorbescheid für das Grundstück Fl.Nr. 493/0 der Gemarkung Elkofen (St.-Anna-Straße 12) für die Errichtung

a)      eines Vierspänners mit Garage sowie einer Hackschnitzelheizanlage

b)      eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage sowie einer Hackschnitzelheizanlage

das gemeindliche Einvernehmen nicht zu erteilen.

 

Hinweise:

Mangels näherer Angaben in den Antragsunterlagen wird vorsorglich darauf hingewiesen, dass bei der Errichtung von mehr als 8 Wohnungen durch Aufstellung eines Bebauungsplanes eine Beschränkung der Wohnungszahl beabsichtigt ist.