Tagesordnungspunkt

TOP Ö 1: Bauantrag zur Errichtung eines Doppelhauses mit Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 44/3 der Gemarkung Öxing (Frühlingstraße 20)

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.02.2019   BWUA/052/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Vertreter der Verwaltung wurden die Antragsunterlagen vorgestellt und erläutert. Demnach liegt das Bauvorhaben im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich nach den Zulassungsvorschriften des § 34 BauGB.

 

1. Maß der baulichen Nutzung

 

Absolute Grundfläche

Das beantragte Doppelhaus mit den Grundmaßen von 17,03 m × 18,87 m erreicht eine absolute Grundfläche von ca. 240 m² (ohne Garagen) im Erdgeschoss. Durch verschobene Grundflächen zwischen Erd- und Obergeschoss ergeben sich geschossweise verschiedene Auskragungen und Rücksprünge. Im Obergeschoss entsteht eine Grundfläche von ca. 210 m². Bei verspringenden Geschossebenen ist für die Beurteilung der zulässigen Grundfläche auf das Geschoss abzustellen, das die größten horizontalen Abmessungen aufweist (Fickert/Fieseler, Rn. 4.2 zu § 19 BauNVO).

 

In der näheren Umgebungsbebauung finden sich mit den unmittelbar südlich anschließenden Gebäuden (Frühlingstraße 21–25) eine überbaute Grundfläche von ebenfalls ca. 240 m². Das Wohnhaus am östlichen Ende des Kastenwirts Anger, ein ebenfalls noch prägendes Grundstück der näheren Umgebung, weist eine Grundfläche von 340 m² auf. Damit fügt sich das Vorhaben hinsichtlich seiner absoluten Grundfläche in die nähere Umgebungsbebauung ein.

 

Bauhöhe

Das beantragte Bauvorhaben weist eine max. Wandhöhe von 6,56 m im Süden auf. Die Eigenart der näheren Umgebung ist geprägt durch Wandhöhen von max. 6,35 m (südliche Nachbarbebauung).

 

Eine geringfügige Überschreitung dieses Einfügungsrahmens (6,35 m) wurde bis zu einer Wandhöhe von ca. 6,50 m bei der Baugenehmigung für das nördliche Nachbargrundstück (Mühlenstraße 12, Fl.Nr. 44/2) als Einfügungskonform angesehen, ohne dass dadurch planungsbedürftige städtebauliche Missstände (städtebauliche Unordnung) entstehen. Aus den der Stadt vorliegenden Genehmigungsunterlagen ist jedoch eine exakte Bestimmung der dort tatsächlich entstandenen Wandhöhe nicht möglich. Hierauf kommt es aber letztendlich auch nicht entscheidend an, da dieses Gebäude zwar die Rahmenobergrenze hinsichtlich der Wandhöhe schafft, jedoch in der Grundfläche (ca. 200 m²) deutlich hinter dem jetzt beantragten Vorhaben zurückbleibt. So verlangt das Einfügungsgebot für das Maß der baulichen Nutzung (BVerwG 08.12.2016), dass ein Referenzgebäude in allen Maßfaktoren (hier also Höhe und Grundfläche) bereits vorhanden ist.

 

Auch für das jetzt beantragte Vorhaben kann allenfalls eine geringfügige Überschreitung der Wandhöhe (6,35 m) noch zugelassen werden, ohne dass dadurch städtebauliche Spannungen begründet werden. Beim Gebäude Mühlenstraße 12 begründete sich die Ausnahmesituation für die Rahmenüberschreitung wegen der dann nördlich sprunghaft höheren Bebauung. Im südlicheren Quartier ist die städtebauliche Situation eine andere, da sie eine veränderte Höhenentwicklung in einem bereits sehr kompakt bebauten Bestandsgebiet zur Folge haben würde (Vorbildwirkung).

 

Die Überschreitung des Einfügungsrahmens hinsichtlich der Bauhöhe um ca. 20 cm resultiert aus einer größeren Geschosshöhe (lichter Raumhöhe 2,96 m) und Geländeabgrabungen im östlichen bzw. südöstlichen Fassadenabschnitt. Mit geringfügigen Anpassungen der Raumhöhen und der Geländeabgrabungen kann die einfügungsmaßgebliche Regelwandhöhe von 6,35 m sehr einfach eingehalten werden.

 

Soweit die Überschreitungen der Wandhöhe nur in Teilen eines Gebäudes (max. 5 m / 1/3 Gesamtansicht) auftreten, bleiben diese hinsichtlich des Einfügungsgebotes unbeachtlich.

 

An der Nordostseite ist die Kellergarage vorgelagert. Hier ist unterer Bezugspunkt für die (nach außen wirksam sichtbare) Wandhöhe das (begrünte) Garagendach. Hier beträgt die maßgebliche Wandhöhe 5,50 m.

 

Gesondert zu betrachtende Firsthöhen entstehen aufgrund der Flachdachbauweise nicht.

 

Verhältnis der verbleibenden Freiflächen zur Umgebungsbebauung:

Hinsichtlich des Verhältnisses der überbauten Flächen zu den verbleibenden Freiflächen sind in der Umgebung bereits Gebäude vorhanden, die eine ähnliche Baudichte aufweisen (Mühlenstraße 15, Mühlenstraße 16, 18, 20, 22). Außerdem kommt es hier nicht auf die Grundstücksgrenzen an; durch den großen Gebäudeabstand zum nördlichen Nachbarhaus ist auch dieses Verhältnis entsprechend der Eigenart der Umgebung gewahrt.

 

2. Geländeabgrabungen

 

Das Gebäude ist in einem deutlich bewegten Gelände geplant. Das Grundstück fällt zur Mühlenstraße um bis zu 2 m ab. Zur Straße hin besteht eine ca. 1 m hohe Stützmauer.

 

In Anpassung an diesen Geländeverlauf wird eine Doppelgarage (als Kellergarage) errichtet, die von der tieferliegenden Mühlenstraße erschlossen ist. Eine weitere Garage wird über die höherliegende Frühlingstraße an der Westgrenze des Grundstücks angefahren. Hier wird die Bebauung sehr vorteilhaft auf die Geländesituation angepasst.

 

Die vorgesehenen Geländeabgrabungen führen nicht zu Geländeverhältnissen, die der Eigenart der näheren Umgebung widersprechen und fügen sich ebenfalls ein.

 

3. Hinweise:

 

Für die Einfamilienhäuser entsteht ein Stellplatzbedarf von 2 Stellplätzen je Haus, die jeweils durch die Garagen, bzw. die Stauraumstellplätze nachgewiesen werden. Die südwestliche Grenzgarage überschreitet die zulässige Wandhöhe von 3 m geringfügig.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zur Errichtung eines Doppelhauses mit Garage auf dem Grundstück Fl. Nr. 44/3 der Gemarkung Öxing (Frühlingstraße 20) das gemeindliche Einvernehmen unter folgender Maßgabe zu erteilen, dass eine Wandhöhe von ca. 6,35 m nicht überschritten wird.