Tagesordnungspunkt

Die Beschlussvorlage wurde in das Gremieninfo eingestellt. Der Vertreter der Verwaltung stellte den Tagesordnungspunkt vor:

 

1. Antrag

 

Mit Schreiben vom 17.01.2019 hat der (Mit-)Eigentümer des Anwesens Rosenheimer Straße 36, Herr Richard Schwarz, Wasserburg, die Aufstellung eines Bebauungsplans für das Grundstück Fl.Nr. 739 der Gemarkung Grafing beantragt. Dem Antrag liegt eine Skizze bei zur grundsätzlichen Darstellung von Art und Umfang der beabsichtigten Bebauung.

 

2. Bereichszuordnung; Planungserfordernis

 

Das gesamte Grundstück ist im Flächennutzungsplan nicht als Baufläche, sondern als Fläche für Landwirtschaft dargestellt.

 

 

Hintergrund ist offenkundig, dass zum damaligen Zeitpunkt (1986) die Gebäude Mühltal 21a–c und Rosenheimer Straße 34 noch nicht vorhanden waren und die der geschlossenen Bebauung vorgelagerte frühere Hofstelle (Rosenheimer Straße 36) folglich dem planungsrechtlichen Außenbereich zugeordnet wurde.

 

Mit den zwischenzeitlich eingetretenen baulichen Veränderungen und der, mit dem Bau des Kreisverkehrsplatzes vermittelten Begrenzung vermittelt jetzt die Bebauung bis einschließlich dem Anwesen Rosenheimer Straße 42 den Eindruck der Zusammengehörigkeit und Geschlossenheit. Aus diesem Grunde wurde zuletzt auch die Bebauungslücke zwischen den Gebäuden Rosenheimer Straße 40 und 42 dem Innenbereich zugeordnet und eine Bebauung genehmigt.

 

Damit ist der mit einem Wohngebäude (Wohnteil; Rosenheimer Straße 36) bebaute Bereich der früheren Hofstelle und die Fläche (Baulücke) zum östlich folgenden Gebäude (Rosenheimer Straße 38) dem Innenbereich (§ 34 BauGB) zuzurechnen. Der Bebauungszusammenhang endet mit der äußeren Gebäudewand derjenigen Gebäudeteile, die dem dauernden Aufenthalt von Personen bestimmt sind. Der Wirtschafsteil und auch die Nebengebäude erweitern den Innenbereich damit nicht. Dieser durch bauliche Nebenanlagen genutzte nähere Hofumgriff stellt den sog. bauakzessorischen Bereich dar, der mit Vorhaben dieser Art, nicht jedoch mit Hauptgebäuden (Wohnhäuser etc.) bebaubar ist.

 

Folglich sind die in der Bebauungsskizze dargestellten 2 Wohnhäuser an der Rosenheimer Straße noch dem Innenbereich zuzuordnen. Für diese Gebäude besteht bereits ein Bebauungsanspruch. Im Innenbereich ist die Darstellung des Flächennutzungsplans ohne rechtliche Bedeutung (BVerwG 12.12.1990); hier kommt es allein auf die äußerlich wahrnehmbaren Verhältnisse an.

 

Dagegen liegen die beiden südlichen Wohnhäuser und deren Garagen im bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) und sind dort als sonstige Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB unzulässig. So werden die Darstellungen des Flächennutzungsplans beeinträchtigt und der Belang des Planungserfordernisses. Dort kann nur mit den Instrumenten des Bauplanungsrechts das erforderliche Baurecht geschaffen werden.

 

Der Erlass einer Einbeziehungssatzung, wie er ansonsten bei kleinflächigen Ortsrandentwicklungen durchgeführt wird, scheidet hier leider aus. So bedarf es zwingend der Festsetzung der Erschließungsflächen und auch der planerischen Koordination des bereits bebaubaren Bereiches. Auch der Lärmkonflikt bedarf planerischer Regelungen. Bereits diese Festsetzungen gehen über den begrenzten Regelungsbereich hinaus, der für Einbeziehungssatzungen (§ 35 Abs. 5 Satz 2 BauGB). Hier besteht ein umfassendes Planungserfordernis (§ 1 Abs. 3 BauGB), das nur durch Erlass eines Bebauungsplanes entsprochen werden kann.

 

Noch befristet bis zum 31.12.2019 (Einleitung des Verfahrens) steht aber das beschleunigte Verfahren für den auf Ortsrandlagen erweiterten Bebauungsplan zur Innenentwicklung (§ 13b BauGB) zur Verfügung. Damit kann die aufwändige Änderung des Flächennutzungsplanes (§ 8 Abs. 2 BauGB; Entwicklungsgebot) vermieden werden.

 

3. Ortsplanung

 

Im Mittelpunkt muss das städtebauliche Ziel der Lärmvorsorge stehen, d.h. die im Hinblick auf die Verkehrslärmeinflüsse bestmögliche Bebauungslösung. So liegt beispielsweise die Lärmbelastung auch nach Fertigstellung der Ostumfahrung an den Fassaden der ersten Gebäudereihe an der Rosenheimer Straße noch bei 57 dB(A) am Tag und 50 dB(A) in der Nachtzeit und verlangt Schutzmaßnahmen.

 

Hierfür sind Gebäudestellungen zu wählen, die Grundrisslösungen ermöglichen mit der Ausrichtung der schutzwürdigen Aufenthaltsräume nach Südwesten. Mit der Errichtung von Garagen zwischen den Wohngebäuden kann auch der Außenwohnbereich einfach und wirksam gegenüber dem Verkehrslärm abgeschirmt werden. Durch den Anschluss an das Bestandsgebäude Rosenheimer Straße 34 kann auch dort die Lärmsituation verbessert werden.

 

Allein schon aus diesem Grund ist die Erschließungsstraße an die Ostgrenze zu legen. Über die notwendige Erschließungsstraße wird auch eine Verbesserung der Verkehrserschließung für Gebäude Rosenheimer Straße 38 und 40 erreicht, die bisher über den Kreisverkehrsplatz bzw. die Staatstraße verkehrlich schwierige Grundstückszufahrten haben. Wegen der dortigen Ausfahrten kann auch keine geschlossene Lärmschutzwand errichtet werden. Mit einer rückwärtigen Erschließung bietet sich langfristig diese Schutzmöglichkeit, die wiederum der Wohnruhe auf dem Grundstück Fl.Nr 739 förderlich ist.

 

Da ohnehin für die Feldbewirtschaftung eine Feldzufahrt benötigt wird, sollte diese öffentliche Straße auch möglichst schon bis zum Anwesen Rosenheimer Straße 42 heranreichen. Damit kann zumindest von dort eine sichere Fußwegverbindung geschaffen werden.

 

Grenzen für die bauliche Entwicklung ergeben sich aber durch die ca. 200 m südlich davon gelegene Kläranlage. Ein Heranrücken der Wohnbebauung an die Kläranlage über die bisher bestehenden Abstände hinaus muss zum Schutz der Einrichtung ausgeschlossen werden. Am bisherigen Siedlungsrand kann der Immissionsrichtwert für Geräusche aus der Kläranlage noch deutlich eingehalten werden. Es sind aber auch Geruchsbelastungen auszuschließen und es müssen die Entwicklungsmöglichkeiten des Kläranlagen-Standorts berücksichtigt werden, die eine weitergehende Wohnbebauung nach Süden derzeit ausschließen.

 

4. Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik (15.11.2015)

 

Der Stadtrat hat am 14.11.2017 die folgenden Richtlinien für den Vollzug des Grundsatzbeschlusses festgelegt (Bagatellgrenze/Kleinflächenregelung). Danach erfolgt die inhaltliche Anwendung des Grundsatzbeschlusses nur für Grundstücke im bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB), für die durch Aufstellung von Bebauungsplänen nach § 30 Abs. 1, 2 oder 3 BauGB oder durch städtebauliche Satzungen nach § 35 Abs. 4 Nrn. 2 BauGB die Zulässigkeitsvoraussetzungen geschaffen werden für

a) mehr als 2 Wohngebäude oder

b) eine Wohnbebauung mit mehr als 5 Wohnungen je Wohngebäude

c) für eine Wohnbebauung mit einer zulässigen Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO von insgesamt mehr als 350 m²

 

Vorbehaltlich der künftigen Bebauungsplaninhalte unterfällt die Baulandausweisung der Bagatellgrenze, da lediglich 2 Wohngebäude im bauplanungsrechtlichen Außenbereich liegen. Für die Gebäude entlang der Rosenheimer Straße besteht dagegen schon ein Bebauungsanspruch.

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig vorbehaltlich der nachträglichen Billigung durch den Stadtrat gemäß § 2 Nr. 8 Buchstabe a GeschO, wie folgt:

 

1.    Das Bebauungsplanverfahren für eine Wohnbebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. 739 der Gemarkung Grafing Öxing (Teilfläche von ca. 2.000 m²) wird eingeleitet (Aufstellungsbeschluss; § 2 Abs. 1 BauGB).

 

2.    Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innenentwicklung an Ortsrandgrundstücken nach § 13b BauGB und ohne Durchführung einer Umweltprüfung aufgestellt.

 

3.    Die Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB wird angeordnet und hat durch Unterrichtung und Darlegung in der Verwaltung zu erfolgen.

 

4.    Planungsziel ist die Zulassung einer Wohnbebauung (Allgemeines Wohngebiet; § 4 BauNVO) unter Beachtung der umliegenden Bebauungsstruktur und unter Berücksichtigung einer lärmabschirmenden Gebäudestellung.

 

5.    Mit den Planungsarbeiten wird der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München beauftragt.

 

6.    Die Kosten des Bebauungsplanverfahrens hat der Grundstückseigentümer zu tragen. Hierüber ist ein städtebaulicher Vertrag (Folgelastenübernahme) abzuschließen (§ 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB).

 

7.    Der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik in der zum maßgeblichen Zeitpunkt jeweils geltenden Fassung kommt dann zur Anwendung, wenn entgegen den bisherigen Planungsabsichten die Bagatellgrenzen (Vollzugsrichtlinien vom 14.11.2017) überschritten werden. Im Anwendungsfall erfolgt die Sicherung des sozialgebundenen Wohnbedarfs durch städtebaulichen Vertrag (Vertragsmodell).