Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Bauantrag zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 227/8 der Gemarkung Grafing (Münchener Straße 23)

BezeichnungInhalt
Sitzung:29.01.2019   BWUA/051/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 8 Wohneinheiten und einer Tiefgarage wurde vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt und erläutert.

 

Für das Grundstück ist ein Antrag auf Vorbescheid anhängig, für den die Stadt Grafing b.M. am 10.07.2018 das Einvernehmen unter verschiedenen Maßgaben erteilt hat. Die Genehmigung des Vorbescheids liegt noch nicht vor.

Jetzt wurde vorab die Baugenehmigung beantragt. Mangels entsprechender Bindungswirkung, die erst mit der Genehmigung des Vorbescheids entsteht, ist das Vorhaben insgesamt der erneuten bauplanungsrechtlichen Prüfung zu unterziehen.

 

Das Bauvorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich nach dem Einfügungsgebot (§ 34 Abs. 1 BauGB).

 

Maß der baulichen Nutzung

Hinsichtlich der Beurteilung des Einfügungsrahmens wurde auf die Ausführungen im Bau-, Werk- und Umweltausschuss vom 14.06.2018 verwiesen. Dort hat sich die Stadt ausführlich über die Bestimmung des Einfügungsrahmens und auch das zu beachtende Gebot der Kumulierung aller Maßfaktoren (BVerwG 08.12.2016) auseinandergesetzt.

 

Danach sind in der prägenden Umgebungsbebauung zwar Gebäude mit einer Wandhöhe von bis zu 7,10 m und einer Grundfläche von 320 m² (Antragsvorhaben: 278 m²) vorhanden. Es gibt in der prägenden Umgebung jedoch kein Anwesen, das diese Maßfaktoren gemeinsam aufweist. So weist das Anwesen Münchener Straße 15 zwar eine entsprechende Grundfläche auf, bleibt aber mit 6,5 m Wandhöhe deutlich gegenüber den beantragten 7,10 m zurück. 

 

Hinsichtlich der Geschosszahl wurde festgestellt, dass die umliegende Bebauung durchgängig aus 2 Vollgeschossen und einem Dachgeschoss bebaut ist. Diese Dachgeschosse sind aber hinsichtlich ihres äußeren Erscheinungsbilds nur zum Teil als Vollgeschoss wahrnehmbar. So weist etwa das Anwesen Münchener Straße 28 ein Walmdach auf, das sehr massiv nach außen in Erscheinung tritt. Auch beim Anwesen Münchener Straße 15 ist das Dachgeschoss als Wohngeschoss erkennbar.

 

Zum Vorbescheid wurde aber – wie schon bei den Gebäuden auf der gegenüberliegenden Straßenseite (Münchener Straße 24, 26) – eine Abweichung gemäß § 34 Abs. 3a BauGB für die Kombination mit einer Wandhöhe von 7,10 m und einem dritten Vollgeschoss zugelassen, die bisher nur bei Gebäuden deutlich kleinerer Grundfläche (Münchener Straße 28) bestehen. Vorausgesetzt wurde aber, im Hinblick auf das Tatbestandsmerkmal der städtebaulichen Vertretbarkeit, dass eine für die Münchener Straße noch verträgliche Höhenentwicklung (Wandhöhe 7,10 m, Firsthöhe 11,90 m) eingehalten wird.

 

Jetzt wird die Bebauung – abweichend vom Vorbescheid – mit einem Walmdach anstatt eines Satteldaches beantragt. Entscheidend ist, ob die für eine Bebauung mit einem Satteldach getroffene Abweichungsentscheidung (§ 34 Abs. 3a BauGB) auch für das Gebäude mit seiner geänderten Dachform (Walmdach) gilt bzw. ob das beantragte Gebäude überhaupt die gestellten Anforderungen (Wandhöhe 7,10 m, Firsthöhe 11,90 m) einhält.

 

Das antragsgegenständliche Wohnhaus weist eine Wandhöhe von 7,10 m auf. Hier gilt es aber zu bedenken, dass ein Walmdach sich in seinem äußeren Erscheinungsbild deutlich vom Satteldach unterscheidet und deutlich massiver wirkt. Nach der Rechtsprechung (BayVGH 14.08.2003) ist bei steil geneigten Walmdächern (dort 47°, hier 44°) nicht die Wandhöhe an der „Traufe“, sondern am oberen Wandabschluss maßbestimmend. An dortiger Stelle weist das beantragte Vorhaben eine Wandhöhe von 9,20 m auf. Damit wäre bereits die höchstzulässige Wandhöhe von 7,10 m deutlich überschritten.

 

In der näheren Umgebungsbebauung findet sich mit dem Gebäude Münchener Straße 28 (ebenfalls mit Walmdach) das Gebäude mit der größten Wandhöhe von 8,20 m (ober Wandabschluss des Walmdaches). Dieses Haus ist aber wiederum nicht maßstabsbildend (Kumulierung), da es nur eine Grundfläche von 120 m² aufweist.

 

Hier beginnt nun die Problematik. Durch Zulassung des Vorhabens mit der beantragten Dachform würde eine Wandhöhe entstehen, die wiederum den Einfügungsrahmen erweitern würde und damit als Zulassungsgrundlage für künftige Bauvorhaben herangezogen würde. Wandhöhen von 9,20 m, die dann losgelöst von der Dachform zulässig sind, würden eine grundlegende städtebauliche Veränderung entlang der Münchener Straße auslösen. Sogar die im Bebauungsplan „BayWa“ zugelassenen Wandhöhen von 8,90 m wären damit deutlich überschritten. Eine Überschreitung des Einfügungsrahmens durch das beantragte Vorhaben führt deshalb zu nachhaltigen städtebaulichen Spannungen und ist auch gemäß § 34 Abs. 3a BauGB nicht mehr städtebaulich vertretbar.

 

Das beantragte Vorhaben ist aber auch dann nicht zulässig, wenn dem Walmdach mit 44° keine Wandfunktion beigemessen wird. Der Entscheidung der Stadt über die Zulassung einer Abweichung lag – wie auch bei den Anwesen Münchener Straße 24 und 26 – ein Wohngebäude mit Satteldach ­ zugrunde. Wie ausgeführt, vermittelt ein Walmdach ein deutlich massiveres Erscheinungsbild als ein Satteldach. Eine Abweichung vom Einfügungsgebot hinsichtlich der Bauhöhe auf max. 7,10 m ist auch nur für ein Satteldach zu rechtfertigen. Bei einer Beibehaltung der Dachform wird die notwendige Abweichung nur in Aussicht gestellt bei einer deutlichen Reduzierung der Dachneigung auf höchstens. max. 40°.

 

Im Dachgeschoss sind Quergiebel und Dachrücksprünge vorgesehen, die jeweils die Wandhöhe von 7,10 m überschreiten. In der Gesamtschau bleiben diese Bereiche unter 1/3 der Gebäudebreite und sind auch vom äußeren Erscheinungsbild nicht einfügungsrelevant.

 

Überbaubare Grundstücksfläche

Die das Baugrundstück prägenden Umgebungsgebäude entlang der Münchener Straße stehen in einer streng einheitlichen Gebäudeflucht und bilden eine eindeutige faktische Baulinie. Diese faktische Baulinie wird jedoch durch den Vorbau (Treppenhaus) mit einer Tiefe von 0,80 m überschritten. Es handelt sich aufgrund der 2-Geschossigkeit auch um keinen untergeordneten Gebäudeteil (vgl. § 23 Abs. 2 Satz 2 BauNVO analog), der für das Einfügungsgebot unmaßgeblich wäre.

 

Eine ausnahmsweise mögliche Überschreitung des Einfügungsrahmens führt zu nachteiligen städtebaulichen Spannungen, da damit die Baulinie insgesamt hinfällig wird. Aus gleichem Grunde ist auch eine Abweichung gemäß § 34 Abs. 3a BauGB nicht vertretbar. Das Vorspringen dieses nicht untergeordneten Gebäudeteiles ist damit unzulässig.

 

Die Überschreitung der faktischen Baugrenze durch das nur erdgeschossige Nebengebäude (Tiefgarageneinfahrt) ist jedoch zulässig.

 

Aufgrund der hohen Verkehrsbelastung an der Münchener Straße muss davon ausgegangen werden, dass die gesunden Wohnverhältnisse (§ 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB) durch die Verkehrslärmbelastung gestört sind. An den der Straße zugewandten Gebäudeseiten sind Beurteilungspegel von tagsüber 67 dB(A) und nachts 57 dB(A) zu erwarten. Damit ist die Grenze zur Gesundheitsschwelle fast erreicht. Da es aber bei der Beurteilung der gesunden Wohnverhältnisse im Innenbereich (§ 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB) auf die Innenwohnverhältnisse ankommt, sind Schutzmaßnahmen (z.B. Schallschutz-Schiebeläden oder „Hamburg-Hafen-City-Fenster“) notwendig aber auch ausreichend, um für die allein zur Münchener Straße zu belüfteten schutzwürdigen Räume (Schlafzimmer, Kinderzimmer) gesunde Wohnverhältnisse zu schaffen.

 

Zusätzlich zu den in der Tiefgarage vorgesehenen Stellplätzen sind drei Längsparkplätze entlang der Münchener Straße (St 2080) dargestellt; der bestehende Gehweg soll dafür in das Baugrundstück verlegt werden.

 

Eine Verlegung des Gehweges hinter die Stellplätze (entsprechend Münchener Straße 15) ist mit einer vertraglichen Regelung über den Grundstückstausch und einer Bauvereinbarung mit der Stadt Grafing b.M. als Grundstückseigentümer und Baulastträger des Gehweges denkbar.

Auf die notwendige Klärung (Einvernehmen) der straßenrechtlichen Zulassung für die Stellplatzzufahrt zur Münchener Straße (Staatsstraße) gemäß Art. 17 Abs. 5 und 24 BayStrWG wird hingewiesen.

 

Über die Abweichungsanträge für die Abstandsflächen und die Tiefgarage ist vom Landratsamt zu entscheiden.

 

Hinweise:

Im Bereich des Dachgeschosses entstehen durch die Gebäuderücksprünge an den Giebelseiten von der Regelwandhöhe abweichende Wandhöhen.

 

Es entsteht folgender Stellplatzbedarf:

8 Wohnungen unter 100 m² Wfl.             je 1,5 Stpl.          12 Stellplätze

davon 1,2 Stpl. also 2 Stellplätze als jederzeit zugängliche Besucherstellplätze

 

Es sind aufgrund der entstehenden Wohnfläche 17 Fahrradstellplätze nachzuweisen. Für die Abweichung von der Anzahl der oberirdischen Fahrradstellplätze (50 v.H.) wird einer Abweichung zugestimmt. Für die Abweichung von der Mindestfläche für Fahrradstellplätze wird einer Abweichung zugestimmt, soweit ein geeignetes Abstellsystem für die Fahrräder festgelegt wird.

 

In der anschließenden Diskussion wurde von einem Ausschussmitglied der geplante Fahrrad-Parkplatz in der Tiefgarage kritisiert. Seine Befürchtung: Fahrräder, die nicht ebenerdig abgestellt werden, halten die Menschen vom Radfahren ab. Daher könne er diesem Vorhaben nicht zustimmen.

Seitens der Ersten Bürgermeisterin wurde in der Beratung dazu angemerkt, dass Fahrräder in der Tiefgarage besser vor Diebstahl geschützt seien als draußen. Dies könne auch als Vorteil gesehen werden. Aufgrund der Gleichbehandlung im Abweichungsermessen sollte auch hier der Abweichung zugestimmt werden.

 


Nach kurzer Diskussion beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss gegen eine Stimme, dem Bauantrag zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 227/8 der Gemarkung Grafing, Münchener Straße 23, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Bei Beibehaltung der Dachform (Walmdach) ist der Dachneigungswinkel ist auf max. 40° zu reduzieren.

·      Auf das von der östlichen Außenwand vorspringende Gebäudeteil (Treppenhaus) ist zu verzichten.

·      Bei schutzwürdigen Aufenthaltsräume mit Belüftungsfenster zur Münchener Straße sind Schutzvorkehrungen gegen Verkehrslärm vorzusehen.

·      Der Grundstückstauschvertrag und die Bauvereinbarung mit Mehrkostenübernahme (Art. 14 Abs. 4 BayStrWG) für die Verlegung des Gehweges sind Genehmigungsvoraussetzung.