Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Bauantrag zur Nutzungsänderung durch Umbau eines bestehenden landwirtschaftlichen Gebäudes zu einer Wohnung auf dem Grundstück Fl.Nr. 1292/12 der Gemarkung Nettelkofen (Gasteig 20)

BezeichnungInhalt
Sitzung:29.01.2019   BWUA/051/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Antragsunterlagen wurden vom Verwaltungsvertreter vorgetragen. Beantragt wird die Nutzungsänderung des bestehenden Tennen- bzw. Stallgebäudes für eine weitere Wohnung. Durch den Einbau eines Quergiebels in das bisherige Schleppdach der Hochtenne soll die Ausnutzung des Obergeschosses verbessert werden.

 

Das Vorhaben liegt im bauplanungsrechtlichen Außenbereich und beurteilt sich nach § 35 BauGB. Nach dem Antragsinhalt dient die geplante Wohnung keinen landwirtschaftlichen Zwecken und ist damit nicht privilegiert. Nach Aktenlage bestehen auch bereits 2 Wohnungen im Wohnteil des Anwesens, das 1985 für eine weitere Wohnung im Obergeschoss erweitert wurde. Damit ist auch der Bedarf für das landwirtschaftliche Wohnen (Altenteiler, Betriebsleiter) bereits erfüllt.

 

Mangels Privilegierung ist die beantragte Wohnung als sonstiges Außenbereichsvorhaben gem. § 35 Abs. 2 BauGB zulässig, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden. Unter den Voraussetzungen der Begünstigung nach § 35 Abs. 4 BauGB sind die stets beeinträchtigten öffentlichen Belange des entgegenstehenden Flächennutzungsplans, die Beeinträchtigung der Eigenart der Landschaft und ihres Erholungswertes sowie der Zersiedelung nicht beachtlich.

 

Eine mögliche Begünstigung nach § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB ist schon deshalb ausgeschlossen, weil dort max. 2 Wohneinheiten zulässig sind. Beantragt wird jedoch eine dritte Wohnung.

 

Begünstigt ist die beantragte Umnutzung eines Gebäudes zu Wohnzwecken aber nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, wenn es bisher landwirtschaftlich genutzt wurde.

Unterlagen über das Anwesen existieren in den Archiven der Stadt nicht. Allein die Wohnungserweiterung (Baugenehmigung vom 31.10.1985) enthält Angaben über den Baubestand und deren Nutzung. Nach den Angaben der Antragsteller wurde das Anwesen ca. 1908 errichtet und ca. 1960 nach einem Brand in Teilen wieder aufgebaut. Genehmigungsunterlagen über die Zulassung des Vorhabens, insbesondere nach dem Wiederaufbau in den 1960er Jahren, existieren ebenfalls nicht. Das gilt auch für den Garagenanbau im Westen, der jetzt ebenfalls zu Wohnzwecken umgenutzt werden soll.

 

Ob das bestehende Gebäude in seinem heutigen Bestand in zulässiger Weise für landwirtschaftliche Zwecke errichtet wurde, ist offenbar unerweislich. Im Verwaltungsverfahren gibt es zwar keine Beweisführungspflicht und es gilt der Amtsermittlungsgrundsatz (Art. 24, 26 BayVwVfG). Jedoch obliegt die materielle Beweislast bei unerweislichen Tatsachen dem Begünstigten (Bauherrn). Aufgrund des Anscheinsbeweises und allgemeiner Erfahrungssätze kann aber bei historisch errichteten Gebäuden im Außenbereich, die auch äußerlich den Eindruck der landwirtschaftlichen Nutzung vermitteln, auf Beweismittel verzichtet werden und die Zulässigkeit des Baubestandes als landwirtschaftliches Gebäude unterstellt werden. Auch für den Garagenanbau wird unterstellt – ggf. nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 1c BayBO genehmigungsfrei – dass dies in zulässiger Weise errichtet wurde; der materiell-rechtliche Bestandsschutz ist dabei ausreichend.

 

Weitere Voraussetzung ist, dass – die Erhaltenswürdigkeit der Bausubstanz unterstellt – die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen gewahrt bleibt. Diesen Anforderungen genügt das beantragte Vorhaben durch den beantragten Quergiebel an der Südseite des Daches nicht mehr. Hier wird nicht nur der Gestaltwert des Gebäudes auffällig (mehr als unwesentlich) verändert, sondern auch die Kubatur des Gebäudes. Die Nutzungsänderung schließt aber jede bauliche Erweiterung aus. Die Zulassung nach § 35 Abs. 4 Nr. 1 b BauGB setzt damit den Verzicht auf den beantragte Quergiebel voraus.

 

Die Erklärung nach § 35 Abs. 4 Nr. 1 lit. g BauGB über den Verzicht auf die Errichtung von Ersatzbauten für die umgenutzten Gebäudeteile ist noch vorzulegen.

 

Stets unerlässliche Genehmigungsvoraussetzung ist die ausreichende Erschließung. Das Grundstück liegt an vorhandenen Wegen, die sowohl im Gemeindegebiet Grafing als auch Ebersberg liegen. Jedenfalls über das Gemeindegebiet der Stadt Grafing reicht das öffentliche Wegenetz nicht an das Baugrundstück heran.

Die tatsächlich genutzte Zuwegung von Süden her ist zwar nach Ausbaustandard und Breite ausreichend, ist aber kein öffentlicher Weg. Dieser Privatweg führt nach Süden auch über Drittgrundstücke anderer Eigentümer. Soweit der Nachweis der dinglichen Sicherung (Grunddienstbarkeit, möglichst mit Löschungsverzichtserklärung) für diesen Privatweg (Fl.Nrn. 1292/4 und 1292/6 der Gemarkung Nettelkofen) nicht gelingt, ist die Erschließung nicht gesichert.

 

Aber auch die im Süden an diesen Privatweg anschließende Gemeindestraße auf dem Gebiet der Stadt Grafing b.M. kann den ausreichende Erschließung nicht sicherstellen. Diese Straße ist nach Westen hin teilweise nicht mehr vorhanden (bewaldet) oder allenfalls als Fahrspur noch erkennbar. Diese Straße müsste erst wieder in einem befahrbaren Zustand hergestellt werden, ist aber auch mit einer Breite von nur knapp über 2 m nicht für eine ausreichende Erschließung geeignet (BayVGH 17.02.2010 – Mindestbreite der Fahrbahn 2,50 m).

 

Nach Osten hin führt die öffentliche Gemeindestraße dann über das Gemeindegebiet Ebersberg. Zumindest nach dem Katasterwerk (Lageplan) ist auch dort die Hauptverbindung zur Straße nach Traxl nicht geschlossen. Entscheidend ist, ob dieses Straßenteilstück  durchgängig dem öffentlichen Verkehr gewidmet ist. Insoweit ist die Erschließung von der Stadt Ebersberg zu bestätigen. Alternativ kann ggf. die Straße Fl.Nr. 475/1 der Gemarkung Oberndorf noch den Anschluss an das öffentliche Wegenetz herstellen. Die ordnungsgemäße rechtliche Erschließung der über das Gemeindegebiet Ebersberg führenden Straßen bedarf der Bestätigung durch die Stadt Ebersberg.

 

Trinkwasserversorgung des Anwesens erfolgt ebenfalls durch die Stadt Ebersberg. Das Benutzungsverhältnis der Ebersberger Wasserversorgungseinrichtung wurde durch eine Sondervereinbarung mit den Grundstückseigentümern begründet. Auch insoweit ist die gesicherte Erschließung von der Stadt Ebersberg zu bestätigen.

 

Abwasser wird derzeit nach Angaben des Bauwerbers über eine 3-Kammer-Grube entsorgt. Angaben über den technischen Zustand und das Vorliegen der wasserrechtlichen Genehmigung der vorhandenen Kleinkläranlage liegen der Stadt Grafing b.M. nicht vor. Diese sind Voraussetzung, damit Belange der Wasserwirtschaft dem Vorhaben nicht entgegenstehen. Ein Anschluss an die zentrale Abwasserentsorgung ist dauerhaft nicht vorgesehen.

 

Hinweis:

Für das Vorhaben entsteht ein zusätzlicher Stellplatzbedarf von 2 Stellplätzen die auf dem Grundstück nachgewiesen werden.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahmen beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zur Nutzungsänderung durch Umbau eines bestehenden landwirtschaftlichen Gebäudes zu einer Wohnung auf dem Grundstück Fl.Nr. 1292/12 der Gemarkung Nettelkofen, Gasteig 20, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Nachweis der gesicherten wegemäßigen Erschließung und Trinkwasserversorgung

·      Verzicht auf den beantragten Quergiebel

·      Vorlage einer Verpflichtungserklärung gem. § 35 Abs. 4 Nr. 1 Buchstabe g BauGB