Tagesordnungspunkt

TOP Ö 15: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
9. Änderung des Bebauungsplanes "Dobelklause" im Geltungsbereich des Änderungsbebauungsplanes "Georg-Baumann-Straße";
Öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) und Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 2 BauGB);
Behandlung der Stellungnahmen und ggf. Satzungsbeschluss (§ 10 Abs. 1 BauGB)

BezeichnungInhalt
Sitzung:18.12.2018   BWUA/050/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde am 14.12.2018 in das Gremieninfo eingestellt. Vom Verwaltungsvertreter wurde das Wesentlichste nochmals kurz erläutert.

 

1.            Grundlagen

 

Planungsziel, vorausgegangenes Verfahren

 

Der Stadtrat hat am 05.12.2017 die Aufstellung eines Bebauungsplans (§ 2 Abs. 1 BauGB) zur Änderung des Bebauungsplans „Dobelklause“ im Geltungsbereich des Änderungsbebauungsplans „Georg-Baumann-Straße“ beschlossen, um eine Nachverdichtung (Dachgeschossausbaus) bei den bisher in den Dachgeschossen ungenutzten Mehrfamilienhäusern Georg-Baumann-Straße 1, 3, 5, 7 und 9 zu ermöglichen. Die Bebauungsplanänderung schafft die Zulässigkeitsvoraussetzungen für max. 2 zusätzliche DG-Wohnungen je Haus und damit möglicherweise 10 Wohnungen im Änderungsgebiet.

 

Damit kann dem städtebaulichen Leitziel der baulichen Nachverdichtung (§ 1a BauGB) innerhalb eines Teilgebiets nachgekommen werden, das sich durch seine Bebauung mit Mehrfamilienhäusern und großzügigen Freiflächen von der ansonsten kleinteiligeren Bebauung mit Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern in der Umgebung absetzt und damit eine isolierte Überplanung rechtfertigt.

 

Eine einheitliche Änderung für das gesamte Bebauungsplangebiet „Dobelklause“ ist aufgrund der Weitläufigkeit des Plangebietes und der sehr differenzierten Bebauungssituation und damit einer Vielzahl damit einhergehender Konfliktsituationen nicht darstellbar. In vielen Teilbereichen ist eine weitere Nachverdichtung auch nicht mehr vertretbar. Dabei zu bedenken gilt es, dass der Bebauungsplan „Dobelklause“ und die 8 Änderungsbebauungspläne bereits vor der erst seit 01.06.1994 geltenden Vorrangregelung des Art. 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO zum Abstandsflächenrecht in Kraft getreten sind, der bei einer Überplanung im Baubestand besonderes Abwägungsgewicht zukommt. Auch gilt die BauNVO in verschiedenen Fassungen (§ 25 BauNVO).

Eine generelle Zulassung höherer Gebäude (Kniestock, Dachneigung) widerspricht dem hier in besonderer Weise bestehenden differenzierten Abwägungsbedarf und schließt sich damit aus. Dafür wäre eine grundstücksbezogene Überprüfung unerlässlich und es würde Lösungen erforderlich machen, die den unterschiedlichen Gegebenheiten gerecht werden. Ein rechtmäßig abgewogenes Abwägungsergebnis wird deshalb nur durch eine Überplanung einzelner, städtebaulich abgrenzbarer Teilbereiche gelingen, um dann unter Beachtung der jeweiligen spezifischen Gegebenheiten einen gerechten Ausgleich der betroffenen Belange sicherzustellen.

 

Gerade weil das gegenständliche Plangebiet südlich der Georg-Baumann-Straße ein nicht unerhebliches Nachverdichtungspotential aufweist, wurde im Jahr 2013/2014 ein Plangutachten erstellt und dann ein Bebauungsplanänderungsverfahren eingeleitet, das neben der Aufstockung eine sehr viel weitergehende Nachverdichtung mit weiteren Wohngebäuden in den übertiefen Südgärten ermöglichen sollte. Für die zusätzlichen Stellplätze war eine Sammeltiefgarage vorgesehen. Ernüchterndes Ergebnis war, dass das Bebauungsplanverfahren mangels Umsetzungsbereitschaft des größten Teils der Grundstückseigentümer wiedereingestellt werden musste. Soweit einzelne Miteigentümer an einer baulichen Veränderung interessiert waren, konnte jedoch dann keine Einigkeit innerhalb der Miteigentümergemeinschaft gefunden werden. Das zeigt die besonderen Tücken bei der Überplanung bereits bebauter Bereiche, die deshalb nicht zu Unrecht zu den heikelsten Planungsaufgaben zu zählen sind.

 

Mitunter waren aber auch die Stellplatzlösung in einer Tiefgarage und der damit ausgelöste erhebliche wirtschaftliche Aufwand ein wesentlicher Grund für das Scheitern. Aufgrund dieser Erfahrung hat sich der Stadtrat jetzt für eine stark vereinfachte Nachverdichtungslösung entschieden, die sich auf die bloße Aufstockung zum Dachgeschossausbau und der Errichtung zusätzlicher offener Stellplätze in den Vorgärten beschränkt. Damit wird der ursprüngliche Anspruch an eine optimierte Straßenraumgestaltung aufgegeben und die Errichtung der zusätzlichen Stellplätze in den Vorgärten jetzt akzeptiert. Der Änderungsbebauungsplan erlaubt künftig die Zulassung eines Kniestocks (bisher unzulässig) mit einer Höhe von 0,80 m und eines Dachneigungswinkels von 35° sowie von Dachgauben (bis 2 m breit). Damit ist eine angemessene bauliche Ausnutzung der durch den bestehenden Bebauungsplan unzulässigen und bisher auch ungenutzten Dachflächen (Speicher) möglich.

 

Bauhöhen gleicher Art, wie sie für eine Ausnutzung des Dachgeschosses für Wohnzwecke erforderlich sind, wären durchaus auch für die Gebäudereihe der äußeren Georg-Baumann-Straße (entlang der Aiblinger Straße) vorstellbar. So werden auch im derzeit neu entstehenden Baugebiet an der Aiblinger Straße entsprechende Wand- und Firsthöhen entstehen. Damit wäre eine baugebietsübergreifende Abstimmung der Bauhöhen gegeben und damit eine städtebaulich geordnete Gesamtentwicklung.

 

Der Änderungsbebauungsplan hat die Merkmale eines qualifizierten Bebauungsplans (§ 30 Abs. 1 BauGB) zu erfüllen, um die bisher geltenden Bebauungspläne vollständig zu ersetzten. Dabei ist die Festsetzung örtlicher Verkehrsflächen wegen deren Regelung in den bestehenden und rechtgültigen Bebauungsplänen für die Georg-Baumann-Straße verzichtbar (§ 30 Abs. 1 BauGB: allein oder gemeinsam mit sonstigen Vorschriften). Der Änderungsbebauungsplan ist künftig alleiniger Zulässigkeitsmaßstab (Vermeidung von Schichten-Bebauungsplänen).

 

Städtebaulich nicht ganz unkritisch ist die entstehende Bauhöhe, da die Bestandsgebäude einen Kellersockel aufweisen mit bis zu 1 m Höhe. Damit entstehen künftig durch die Aufstockung Gebäudehöhen, die sich von den Bauhöhen im Umfeld deutlich abheben. Allein für die Aufstockung der Bestandsgebäude (nicht aber bei einem späteren Neubau) ist diese Bauhöhe für die betroffene Gebäudereihe vertretbar, die sich mit ihren sehr großzügigen Freiflächen von der umliegenden Bebauung abgrenzen lassen. Da die umliegenden Gebäude im Geltungsbereich von qualifizierten Bebauungsplänen liegen, führt diese Veränderung auch zu keinen unmittelbaren Folgewirkungen für die Umgebungsbebauung, wie es im unbeplanten Innenbereich und dem dort dynamischen Einfügungsgebot der Fall wäre.

 

Das gilt auch für die unmittelbar südlich angrenzenden Grundstücke, die im Widerspruch zum Bebauungsplan zugelassen wurden. Dort wurde verwaltungsgerichtlich geklärt (VG München 16.06.1993), dass die Festsetzungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen unwirksam geworden sind (Obsolenz), der Bebauungsplan im Übrigen (also auch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung) aber weiterhin wirksam ist.

 

Verfahren

Der Aufstellungsbeschluss vom 05.12.2017 wurde gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB i.V.m. Art. 27 Abs. 2, 26 GO ortsüblich bekanntgemacht im Amtsblatt der Stadt Grafing b.M. (Grafing Aktuell) vom 25.05.2018. Gleichzeitig erfolgte die Bekanntmachung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) in der Zeit vom 04.06.2018 bis 06.07.2018 durch Unterrichtung in der Bauverwaltung. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung erfolgte auf der Grundlage des Vorentwurfs in der Fassung vom 27.03.2018.

 

Am 21.06.2018 wurde die Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt und auch Gelegenheit zur Äußerung im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und den Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB gegeben.

 

Die eingegangenen Stellungnahmen wurden vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss dann am 02.10.2018 geprüft. Unter Berücksichtigung der dort festgelegten Änderungen wurde In gleicher Sitzung der Billigungs- und Auslegungsbeschluss für den Bebauungsplanentwurf vom 04.07.2018 gefasst.

 

In der Zeit vom 05.11.2018 bis 07.12.2018 erfolgte dann die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes in der Fassung vom 02.10.2018 nebst Begründung und der bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen. Die Auslegung wurde im Amtsblatt der Stadt Grafing b.M. vom 26.10.2018 ortsüblich und fristgerecht bekanntgemacht.

 

Gleichzeitig (§ 4a Abs. 2 BauGB) erfolgte die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB.

 

Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die eingegangenen Stellungnahmen nun beschlussmäßig zu behandeln. Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrats ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von Bebauungsplänen.

 

Bei dem Beteiligungsverfahren wurden abwägungsrelevante Äußerungen vorgetragen von:

1.         Landratsamt Ebersberg

2.         Wasserwirtschaftsamt Rosenheim

 

2.            Behandlung der Anregungen und Bedenken

 

Die Beteiligungsverfahren dienen im Interesse der Rechtssicherheit der gemeindlichen Bauleitplanung der Erfassung und Vervollständigung der planungsrelevanten Belange für die gemäß §1 Abs. 7 BauGB gebotene Abwägung. Die vorgebrachten Einwendungen sind hierfür beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.

 

2.1          Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 11.12.2018, Az.: P-2018-1633)

 

Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vorliegenden Entwurf wie folgt Stellung:

 

Baufachliche Stellungnahme

Aus baufachlicher Sicht werden keine Anregungen oder Einwände geäußert.

 

Naturschutzfachliche Stellungnahme

Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen zur 9. Änderung des Bebauungsplanes „Dobelklause“ keine Einwände und Bedenken.

 

Immissionsschutzfachliche Stellungnahme

Die in Ziffer A 9 der Festsetzungen „Immissionsschutz“ festgesetzten Anforderungen zum Lärmschutz sind aus immissionsschutzfachlicher Sicht vollkommen ausreichend. Für die beiden nördlichsten Wohnhäuser Georg-Baumann-Straße 1 und 3, die weiter von der Georg-Baumann-Straße abgesetzt sind, und deren Firstrichtung sich ändert, ist eine deutlich geringere Lärmbelastung zu erwarten als für die übrigen Wohngebäude, so dass die festgesetzten Maßnahmen dort nicht notwendig erscheinen.

 

·      Es wird angeregt, die Ziffer A 9 zu ergänzen, so dass die Anforderung nach Ziffer A 9.2 für die Ostseite des Wohnhauses Georg-Baumann-Straße 3 und die Anforderungen der gesamten Ziffer A 9 für das ganze Wohnhaus Georg-Baumann-Straße 1 nicht gelten.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Der Empfehlung wird gefolgt. Die Festsetzung Nr. A.9.2 wird um folgenden Satz 2 ergänzt: Die Festsetzung gilt nicht für die Ostseite der Bebauung auf Fl.Nr. 619/14 und der Bebauung auf Fl.Nr. 619/15.

 

Durch diese Planänderung werden abwägungsrelevante Belange Dritter nicht berührt, weshalb ein erneutes Beteiligungsverfahren (§ 4a Abs. 3 BauGB) nicht erforderlich ist (BVerwG 18.04.2016, 18.12.1987).

 

2.2          Wasserwirtschaftsamt Rosenheim (Nachricht vom 04.12.2018)

 

Bereits am 04.07.20189 haben wir zur geplanten Bebauungsplanänderung Stellung genommen. Unser Hinweis zur Gestaltung von Stellplätzen mit durchsickerungsoffenen Materialien wurde in der Bauausschusssitzung vom 02.10.2018 aufgegriffen und schließlich als Festsetzung unter Punkt 5.7 in der Satzung ergänzt.

 

Die weiteren Hinweise wurden nicht behandelt.

Was die Niederschlagswasserbeseitigung betrifft, ist davon auszugehen, dass bereits jetzt eine Versickerung auf den einzelnen Grundstücken im Bestand erfolgt. Hierbei ist die NWFreiV zu beachten.

 

Darüber hinaus verweisen wir auch nochmals auf unseren Hinweis für einen ausreichenden Objektschutz vor dem Hintergrund möglicher Starkregenereignisse, die in der Vergangenheit auch den Landkreis Ebersberg getroffen haben. Aufgrund des hängigen Geländes besteht ein erhöhtes Risiko für die Entstehung einer Sturzflut. Wir raten der Gemeinde, die Rohfußboden-Oberkante der Erdgeschosse für mögliche neue Gebäude auf einer Höhenlage von mindestens 25 cm über dem hangseitigen Gelände festzusetzen. Die Gebäude sind als besondere Sicherungsmaßnahme mindestens bis zu diesem Maß wasserdicht auszuführen. Dies gilt auch für Kelleröffnungen, Lichtschächte, Zugänge etc.

Die Höhe des Erdgeschossfußbodens der bestehenden Gebäude liegt lt. Begründung offensichtlich bereits deutlich über GOK.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Berechtigung zur Einleitung von Niederschlagswasser (§ 54 Abs. 1 Nr. 2 WHG) in die städtische Abwasserkanalisation wird durch die örtliche Entwässerungssatzung festgelegt (§ 4 Abs. 5 EWS). Danach besteht beim erstmaligen Anschluss von Grundstücken kein Einleitungsrecht für Niederschlagswasser, wenn eine örtliche Versickerung möglich ist.

 

Mit dieser Regelung wird dem gesetzlichen Grundsatz der vorrangigen Versickerung (§ 55 Abs. 2 WHG) von Niederschlagswasser Rechnung getragen. Die Einschränkung auf den erstmaligen Anschluss berücksichtigt als Übergangregelung die sog. Altanlagen, also die vor dem Wechsel des Entwässerungssystems in den 1990er Jahren (vom Mischwasserkanalsystem hin zum -modifizierten- Schmutzwasserkanalsystem). Auch im Plangebiet besteht ein historischer Mischwasserkanal, der für bestehende Anwesen die Beibehaltung von Niederschlagswasserkanaleinleitungen erlaubt. Entsprechendes gilt auch für § 55 Abs. 2 WHG, der aufgrund des verfassungsrechtlichen Rückwirkungsverbotes nur für neue Anlagen greift (d.h. nach dem 01.03.2010 errichtete Anlagen).

 

Von der Festsetzung einer Versickerungspflicht für Niederschlagswasser im Bebauungsplan wird aus Gründen des Vertrauens- und Eigentumsschutzes bei Altanlagen abgesehen.

 

Für die in A.3.5 festgesetzten Höhenbezugspunkte wurde ein Höhen- und Bestandsplan erstellt. Die Höhenlage für den EG-Rohfußboden für eine Neubebauung wurde so festgesetzt, dass er einen Mindestabstand von ca. 5–10 cm vorsieht. Unter Berücksichtigung des Fußbodenaufbaus (herkömmlich mind. 15 cm) wird damit ein ausreichender Schutzabstand für Überschwemmungen aus Starkregenereignissen sichergestellt. Die Bestandsgebäude weisen sogar einen Höhenabstand (Sockel) von ca. 1 m auf.

Änderungen der Festsetzungsinhalte sind deshalb nicht erforderlich.

               

2.3         Amtliche Änderungen

 

In A.3.5 ist die Grundstücksbezeichnung für Fl.Nr. 619/15 (anstatt irrtümlich 619/5) zu berichtigen (Berichtigung eines Schreibversehens).

 

A.4.4 enthält eine Überschreitungsregelung der Baugrenzen für Terrassen. Diese sind jedoch gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO nur als Ausnahmeregelung (und nicht als Regelfestsetzung) zulässig. Der Wortlaut der Festsetzung wird wie folgt berichtigt:

Die Überschreitung der festgesetzten Baugrenze durch Terrassen um bis zu 3 m kann zugelassen werden.

Bei dieser Planänderung handelt es sich um redaktionelle bzw. berichtigende Änderungen ohne abwägungsrelevanten Inhalt für Dritte. Ein erneutes Beteiligungsverfahren (§ 4a Abs. 3 BauGB) ist nicht erforderlich (BVerwG 18.04.2016).

 

3.            Verfahrensbeschluss

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein:

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

 

3.1          Der Bebauungsplan „Dobelklause“ in der Fassung vom 02.10.2018, gefertigt vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München, wird unter Berücksichtigung der festgelegten Änderungen als Satzung sowie die Begründung hierzu beschlossen.

 

3.2         Diejenigen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, die Stellungnahmen vorgebracht haben, ist das Prüfungsergebnis mitzuteilen (§ 3 Abs. 2 BauGB).

 

3.3          Der Beschluss des Bebauungsplans ist gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1, 3 BauGB ortsüblich bekanntzumachen. Der Bebauungsplan ist mit der Begründung nach § 10a Abs. 1 BauGB zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten; über den Inhalt ist auf Verlangen Auskunft zu geben. Gleichzeitig ist der Bebauungsplan mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung gemäß § 10a Abs. 2 BauGB in das Internet einzustellen und – sobald verfügbar – über ein zentrales Internetportal des Landes zugänglich zu machen.

 

3.4         Auf die Hinweispflichten bei der Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 Satz 3, § 44 Abs. 5 und § 215 Abs. 2 BauGB ist zu achten.