Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Bauantrag zum Neubau eines Doppelhauses mit zwei Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 381/0/T der Gemarkung Grafing (Nettelkofener Straße 26 und 26a)

BezeichnungInhalt
Sitzung:18.12.2018   BWUA/050/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Planunterlagen wurden vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt. Beim Vorhaben handelt es sich um das südliche Wohnhaus auf dem Baugrundstück. Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes „Nördlich der Nettelkofener Straße/Adalbert-Stifter-Straße“ vom 23.05.2018 und beurteilt sich ausschließlich nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 1 BauGB).

 

Überbaubare Grundstücksfläche

 

Das Wohnhaus überschreitet deutlich die überbaubare Grundstücksfläche (Baugrenze) an der Westseite um 2 m. Das Gebäude ist auf einen Abstand von 22 m (Hausmitte der Westseite) zur Westgrenze anzuordnen, also um 2 m nach Osten zu verschieben. Eine Befreiung für diese Abweichung wird nicht erteilt.

 

Die Eingangsüberdachungen stellen untergeordnete Gebäudeteile dar, die gemäß § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO (definitorische Bandbreite) zugelassen werden können; das gemeindliche Einvernehmen bedarf es nicht.

 

Die Doppelgarage mit Nebenraum (6,50 x 7 m) überschreitet in der Größe und Lage die festgesetzte Baufläche (6 x 6 m) um 1 m nach Norden und um 0,50 m nach Westen. Die Garage ist auch nicht grenzparallel zur Ostgrenze positioniert.

Die Garage wird auch als Nebenraum genutzt. Untergeordnete Nebenanlagen (Nebengebäude) im Sinne des § 14 BauNVO sind nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes (A.7.4) aber bis zu einer Größe von 20 m³ auch außerhalb der Bauflächen zulässig. Unter Inanspruchnahme des Zulassungsanspruches für Nebengebäude wird für den integrierten Nebenraum in der Garage die erforderliche Befreiung erteilt (§ 31 Abs. 2 BauGB).

 

Der erforderliche Befreiungsantrag mit entsprechender Begründung (und dem damit einhergehenden Verzicht auf weitere Nebengebäude) ist noch vorzulegen (Art. 63 Abs. 2 BayBO).

 

Zulässige Grundfläche

 

Das Vorhaben entspricht der absoluten Grundfläche (§ 19 Abs. 2 BauNVO) von max. 160 m².

 

Mit den Anrechnungsanlagen (Stellplätze und Garagen mit deren Zufahrten, § 19 Abs. 4 BauNVO) darf die zulässige Grundfläche max. um 50 v.H. überschritten werden. Obwohl Angaben über die Zufahrtsflächen fehlen, ist bei einer überschlägigen Beurteilung eine Überschreitung nicht zu erkennen.

 

Die Überschreitungen der zulässigen Grundfläche gemäß § 16 Abs. 6 BauNVO (Ausnahme) durch Außentreppen, Balkone und Terrassen ist gem. A. 3.3 auf 15% (hier also 24 m²) der festgesetzten Grundfläche beschränkt.

Es werden keine Balkone beantragt. Die Terrassen mit einer Größe von 20 m² entsprechen dem Ausnahmevorbehalt und können hinsichtlich der Überschreitung der zulässigen Grundflächenzahl zugelassen werden.

 

Gestaltung, Grünordnung

 

Die Dachneigung (Hauptgebäude) entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Der Dachüberstand überschreitet mit 0,90 m die Festsetzung von 0,50 m. Für diese Überschreitung kann die Befreiung erteilt werden.

 

Für Garagen ist alternativ zum Satteldach auch ein begrüntes Flachdach zulässig. Die Angaben über die beim Flachdach notwendige Dachbegrünung enthält der Bauantrag nicht. Nur unter der Voraussetzung der Begrünung ist das Flachdach zulässig.

 

Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen zur Grünordnung innerhalb des Baugrundstückes. Entsprechende Angaben über die Freiflächengestaltung enthalten die Antragsunterlagen jedoch nicht. Es ist noch ein gesonderter Freiflächengestaltungsplan (Bebauungsplan B Nr. 14) nachzureichen.

 

Die Gestaltung der als private Grünfläche festgesetzten Randeingrünung ist Teil des Erschließungsvertrages und dort einheitlich für das gesamte Baugebiet herzustellen.

 

Gebäudehöhe und Höhenlage

 

Die zulässige Wandhöhe von 5,50 m wird eingehalten.

Die OK-FFB des Erdgeschosses und der Kellerlichtschächte liegt gemäß den Angaben in den Bauvorlagen 30 cm über dem natürlichen Gelände und entspricht damit den Schutzvorschriften gegen Starkregen (A.5.2 b des Bebauungsplanes).

 

Überraschend bezieht sich die Höhendifferenz auf das vorgefundene natürliche Gelände. Der Antrag nutzt damit nicht die eingeräumte Möglichkeit, das gegenüber der Erschließungsstraße tiefer liegende Gelände um 0,50 m zu erhöhen. Mit einer Auffüllung um 0,50 m würde sich auch die Niederschlagswasserentwässerung des Gebäudes vereinfachen.

 

Hierauf wird der Bauherr/Entwurfsverfasser nochmals ausdrücklich hingewiesen.

 

Erschließung

 

Nach wie vor ungeklärt ist die konkrete Ausführung der Niederschlagswasserbeseitigung. Jedenfalls die geplante Muldenversickerung im östlichen Grundstücksteil ist auch nach den neuerlichen Baugrundgutachten vom 10.12.2018 kritisch, bzw. bedarf umfangreicher Bodenaustauschmaßnahmen. Ob ein Sickergraben überhaupt wegen des hohen Grundwasserstandes wirken kann, ist fraglich. Es wurde in einem neuerlichen Bodengutachten aber bestätigt, dass eine Rigolenversickerung westlich des Gebäudes aufgrund der dort günstigen Untergrundverhältnisse (Schwemmkiese) möglich ist. Die Umsetzbarkeit einer schadlosen Beseitigung des Niederschlagswassers ist also gesichert möglich.

Die zeitgerechte und ordnungsgemäße Herstellung der öffentlichen Erschließungsanlagen (Trinkwasser- und Löschwasserversorgung, Straßen, Schmutzwasserkanal) ist durch den bestehenden Erschließungsvertrag rechtlich gesichert. Ebenfalls im Erschließungsvertrag geregelt ist die Herstellung zentraler (privater) Anlagen zur Niederschlagswasserbeseitigung und damit ebenfalls rechtlich gesichert. Trotz kritischer Untergrundverhältnisse im Bereich des Baugrundstückes wird zwar eine grundstücksbezogene Niederschlagswasserbeseitigung geprüft. Ob eine schadlose Beseitigung des Niederschlagswassers auf dem Grundstück möglich ist, ist jedoch weiterhin ungesichert und offen. Hierauf kommt es aber für die Bestätigung der gesicherten Erschließung nicht an. Denn jedenfalls die Umsetzung des im Bebauungsplan festgesetzten zentralen (im Nordwesten des Baugebietes) Entwässerungskonzeptes ist aber gesichert möglich.

 

Hinweis:

Die je Doppelhaus notwendigen 2 Stellplätze werden durch die Garagen mit den Stauraumstellplätzen nachgewiesen. Bei der südlichen Garage ist der Stauraum nur mit einer Länge von 3 m dargestellt und entspricht damit nicht den Stellplatzanforderungen (§ 3 Abs. 7 Stellplatzsatzung). Es ist somit ein zusätzlicher Stellplatz an anderer Stelle anzuordnen. In diesem Zusammenhang ist – bedingt durch die Doppelhausbebauung – auf die schwierige Befahrbarkeit der Stellplätze/Garage hinzuweisen. Nach dem Bauantrag müssten die Garagenstellplätze und die sonstigen Stellplätze mangels Wendefläche auf ganzer Länge des Stichweges rückwärts ausgefahren werden. Am zweckmäßigsten wäre eine gemeinsame Wendefläche mit der südlichen angrenzenden Garage des Nachbargrundstücks.

Es wird in Aussicht gestellt, für die wohl unverzichtbare Wendefläche der Stellplätze die erforderliche Befreiung für die Überschreitung der Grundflächenzahl (Zufahrt im Sinne des § 19 Abs. 4 BauNVO) zu erteilen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau eines Doppelhauses mit zwei Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 381/0/T der Gemarkung Grafing, Nettelkofener Straße 26 und 26a, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Das Wohnhaus ist um 2 m nach Osten zu verschieben (Abstand zur Westgrenze 22 m, gemessen Hausmitte der westlichen Giebelwand).

·      Ein Freiflächengestaltungsplan ist vorzulegen.

·      Die Errichtung einer Flachdachgarage ist nur mit Dachbegrünung zulässig.

 

Hinweis:

Befreiungsanträge sind vorzulegen für

·      Bauraumüberschreitung für Garage mit Nebenraum mit Erklärung für die Inanspruchnahme des Ausnahmetatbestandes A.7.4.

·      Überschreitung Dachüberstand.