Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Bauantrag zum Neubau eines Doppelhauses mit zwei Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 381/0/T der Gemarkung Grafing (Nettelkofener Straße 24 und 24a)

BezeichnungInhalt
Sitzung:18.12.2018   BWUA/050/2019 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurde der Bauantrag vorgestellt und erklärt. Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans „Nördlich der Nettelkofener Straße/Adalbert-Stifter-Straße“ vom 23.05.2018 und beurteilt sich ausschließlich nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 1 BauGB).

 

Überbaubare Grundstücksfläche

 

Das Wohnhaus liegt innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen.

 

Die Eingangsüberdachungen stellen untergeordnete Gebäudeteile dar, die gemäß § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO (definitorische Bandbreite) zugelassen werden können; das gemeindliche Einvernehmen ist nicht erforderlich.

 

Die Doppelgarage mit Nebenraum (6,50 × 7 m) überschreitet in der Größe und Lage die festgesetzte Baufläche (6 × 6 m) um 1 m nach Westen und 0,50 m nach Norden. Die Garage wird auch als Nebenraum genutzt. Untergeordnete Nebenanlagen (Nebengebäude) im Sinne des § 14 BauNVO sind nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes (A.7.4) aber bis zu einer Größe von 20 m³ auch außerhalb der Bauflächen zulässig. Unter Inanspruchnahme des Zulassungsanspruches für Nebengebäude wird für die integrierten Nebenräume in der Garage die erforderliche Befreiung erteilt (§ 31 Abs. 2 BauGB).

Der erforderliche Befreiungsantrag mit entsprechender Begründung (und dem damit einhergehenden Verzicht auf weitere Nebengebäude) ist noch vorzulegen (Art. 63 Abs. 2 BayBO).

 

Zulässige Grundfläche

 

Das Vorhaben entspricht der absoluten Grundfläche (§ 19 Abs. 2 BauNVO) von max. 160 m².

 

Mit den Anrechnungsanlagen (Stellplätze und Garagen mit deren Zufahrten sowie Nebengebäude, § 19 Abs. 4 BauNVO) darf die zulässige Grundfläche max. um 50 v.H. überschritten werden. Obwohl exakte Angaben über die Zufahrtsflächen fehlen, ist bei einer überschlägigen Beurteilung eine Überschreitung nicht zu erkennen.

 

Die Überschreitungen der zulässigen Grundfläche gemäß § 16 Abs. 6 BauNVO (Ausnahme) durch Außentreppen, Balkone und Terrassen ist gem. A. 3.3 auf 15% (hier also 24 m²) der festgesetzten Grundfläche beschränkt.

Es werden keine Balkone beantragt. Die Terrassen mit einer Größe von zusammen 20 m² entsprechen dem Ausnahmevorbehalt und können hinsichtlich der Überschreitung der zulässigen Grundflächenzahl zugelassen werden.

 

Dachüberstand und Eingangsüberdachung sind nach ihrer Art der Ausführung nicht grundflächenrelevant.

 

Gestaltung, Grünordnung

 

Die Dachneigung (Hauptgebäude) entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Der Dachüberstand überschreitet mit 0,90 m die Festsetzung von 0,50 m. Für diese Überschreitung kann die Befreiung erteilt werden.

 

Für Garagen ist alternativ zum Satteldach auch ein begrüntes Flachdach zulässig. Die Angaben über die beim Flachdach notwendige Dachbegrünung enthält der Bauantrag nicht. Nur unter der Voraussetzung der Begrünung ist das Flachdach zulässig.

 

Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen zur Grünordnung innerhalb des Baugrundstückes. Entsprechende Angaben über die Freiflächengestaltung enthalten die Antragsunterlagen jedoch nicht. Es ist noch ein gesonderter Freiflächengestaltungsplan (Bebauungsplan B Nr. 14) nachzureichen.

 

Die Gestaltung der als private Grünfläche festgesetzten Randeingrünung ist Teil des Erschließungsvertrages und dort einheitlich für das gesamte Baugebiet herzustellen.

 

Gebäudehöhe und Höhenlage

 

Die zulässige Wandhöhe von 5,50 m wird eingehalten.

Die OK-FFB des Erdgeschosses und der Kellerlichtschächte liegt gemäß den Angaben in den Bauvorlagen 30 cm über dem natürlichen Gelände und entspricht damit den Schutzvorschriften gegen Starkregen (A.5.2 b des Bebauungsplanes).

 

Überraschend bezieht sich die Höhendifferenz auf das vorgefundene natürliche Gelände. Der Antrag nutzt damit nicht die eingeräumte Möglichkeit, das gegenüber der Erschließungsstraße (um über 1,50 m) tiefer liegende Gelände um 0,50 m zu erhöhen. Mit einer Auffüllung um 0,50 m wäre auch die Niederschlagswasserentwässerung des Gebäudes einfacher möglich.

 

Die Planung der Höhenlage ist auch nicht mit dem aktuellen Stand der Erschließungsplanung abgestimmt. So liegt das natürliche Gelände des Baugrundstückes auf ca. 530 müNN. Die geplante Erschließungsstraße weist im Bereich des Grundstücks (Wendeplatte) eine voraussichtliche Höhe von ca. 531,50 müNN auf, liegt also ca. 1,50 m höher als das Baugrundstück.

Das würde etwa hinsichtlich der Garagenzufahrt eine Neigung von 30% voraussetzen, die nicht mehr ordnungsgemäß befahrbar ist. Ein Gefälle von 20% darf regelmäßig nicht überschritten werden.

 

Hierauf wird der Bauherr/Entwurfsverfasser nochmals ausdrücklich hingewiesen.

 

Erschließung

 

Nach wie vor ungeklärt ist die konkrete Ausführung der Niederschlagswasserbeseitigung. Jedenfalls die geplante Muldenversickerung im östlichen Grundstücksteil ist auch nach den neuerlichen Baugrundgutachten vom 10.12.2018 kritisch, bzw. bedarf umfangreicher Bodenaustauschmaßnahmen. Ob ein Sickergraben überhaupt wegen des hohen Grundwasserstandes wirken kann, ist fraglich. Es wurde in einem neuerlichen Bodengutachten aber bestätigt, dass eine Rigolenversickerung westlich des Gebäudes aufgrund der dort günstigen Untergrundverhältnisse (Schwemmkiese) möglich ist. Die Umsetzbarkeit einer schadlosen Beseitigung des Niederschlagswassers ist also gesichert möglich.

 

Die zeitgerechte und ordnungsgemäße Herstellung der öffentlichen Erschließungsanlagen (Trinkwasser- und Löschwasserversorgung, Straßen, Schmutzwasserkanal) ist durch den bestehenden Erschließungsvertrag rechtlich gesichert. Ebenfalls im Erschließungsvertrag geregelt ist die Herstellung zentraler (privater) Anlagen zur Niederschlagswasserbeseitigung und damit ebenfalls rechtlich gesichert. Trotz kritischer Untergrundverhältnisse im Bereich des Baugrundstückes wird zwar eine grundstücksbezogene Niederschlagswasserbeseitigung geprüft. Ob eine schadlose Beseitigung des Niederschlagswassers auf dem Grundstück möglich ist, ist jedoch weiterhin ungesichert und offen. Hierauf kommt es aber für die Bestätigung der gesicherten Erschließung nicht an. Denn jedenfalls die Umsetzung des im Bebauungsplan festgesetzten zentralen (im Nordwesten des Baugebietes) Entwässerungskonzeptes ist aber gesichert möglich.

 

Hinweise:

Die je Doppelhaus notwendigen 2 Stellplätze werden durch die Garagen mit den Stauraumstellplätzen nachgewiesen. Die Garage ist aber aufgrund der Höhenlage nicht befahrbar und damit sind die Stellplätze nicht in geeigneter Weise beschaffen (Art. 47 BayBO).

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau eines Doppelhauses mit zwei Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 381/0/T der Gemarkung Grafing, Nettelkofener Straße 24 und 24a, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Ein Freiflächengestaltungsplan ist vorzulegen.

·      Die Errichtung einer Flachdachgarage ist nur mit Dachbegrünung zulässig.

 

Hinweis:

Die Garage und die Stellplätze sind aufgrund der Höhenlage der Garage und des Höhenunterschiedes von ca. 1,50 m zur Erschließungsstraße nicht ordnungsgemäß benutzbar.

 

Befreiungsanträge sind vorzulegen für

·      Bauraumüberschreitung für Garage mit Nebenraum mit Erklärung für die Inanspruchnahme des Ausnahmetatbestandes A.7.4.

·      Überschreitung Dachüberstand.