Tagesordnungspunkt

TOP Ö 11: Vollzug der Baugesetze;
Nutzungsänderung eines Wohn- und Geschäftshauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 12 der Gemarkung Grafing (Marktplatz 12);
Abschluss eines Vertrages zur Stellplatzablösung (Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO)

BezeichnungInhalt
Sitzung:06.11.2018   BWUA/048/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Am 30.07.2018 wurde die Baugenehmigung für die Errichtung einer zweiten Wohneinheit im 1. OG des Anwesens Marktplatz 12 (Fl.Nr. 12 der Gemarkung Grafing) beantragt, so der Verwaltungsvertreter. Gemäß Art. 47 Abs. 1 BayBO sind bei Änderungen und Nutzungsänderungen von Vorhaben die dadurch zusätzlich erforderlichen Stellplätze herzustellen.

Bei Ermittlungen für die Neubebauung des Areals und damit verbundenen Grunderwerbsverhandlungen wurde festgestellt, dass die für die Fl.Nr. 12 der Gemarkung Grafing auf der ehemaligen Fl.Nr. 11/1 der Gemarkung Grafing (jetzt vereinigt mit der ehem. Fl.Nr. 11 zu Fl.Nr. 11/1 der Gemarkung Grafing) in historischer Baugenehmigung nachgewiesenen Stellplätze (Baugen. Az. A0054/93) weder zu Gunsten des Baugrundstücks noch zu Gunsten des Freistaats Bayern rechtlich gesichert wurden. Mittlerweile wurde die (vereinigte) Fl.Nr. 11/1 verkauft, so dass eine Sicherung bzw. auch ein tatsächlicher dauerhafter Nachweis hier nicht mehr möglich ist.

Da die Baugenehmigung, mit der die Stellplätze festgesetzt wurden (Az. A0054/93), nicht ausgeführt wurde, können die mit der Baugenehmigung festgesetzten Stellplätze nicht zum Stellplatznachweis herangezogen werden, die – mangels Realisierung abgelaufene – Baugenehmigung entfaltet keine Feststellungswirkung, insbesondere werden auch die Stellplätze (mangels Realisierung der Genehmigung) nicht als bestandsgeschützt anerkannt.

In der Vergangenheit wurden die Stellplätze bzw. auch die nicht realisierte Baugenehmigung, für alle Folgebaugenehmigungen als gesichert bzw. realisiert angenommen und zum Stellplatznachweis herangezogen (was auch keine wesentlichen Probleme aufwarf, da die Grundstücke im gleichen Eigentum waren).

 

Ermittelt wird der durch eine Änderung verursachte Mehrbedarf durch einen rechnerischen Vergleich zwischen dem Stellplatzbedarf der geänderten Anlage (sog. Sollbedarf) und des genehmigten Altbestands (VG München, 22.04.2013). Es ist eine Vergleichsberechnung vorzunehmen für den (fiktiven) Stellplatzbedarf der bisher vorhandenen (und genehmigten) Nutzung und der künftigen Nutzung anhand der zum Zeitpunkt der Baugenehmigung geltenden Richtzahlen. Ein durch bisherige Baugenehmigungen zugelassenes Stellplatzdefizit bleibt damit im Bestand geschützt. Da nach Aussagen des Bauherrn der Einbau der zusätzlichen Wohneinheit zurückgezogen wurde, wird die Berechnung auf die genehmigten und tatsächlich realisierten Nutzungen abgestellt.

 

Die für die Nutzungen auf dem Grundstück im Rahmen der Baugenehmigungen bis 1993 notwendigen 8 Stellplätze gelten, soweit sie die auf dem Grundstück tatsächlich vorhandenen 6 Stellplätze übersteigen, im Rahmen des Bestandsschutzes als nachgewiesen.

 

Auf der Fl.Nr. 12 können 6 Stellplätze nachgewiesen werden (vgl. Baugenehmigung vom 07.07.2016, Az. B-2016-1239), 2 Stellplätze gelten über den Bestandsschutz als nachgewiesen. Für das Grundstück besteht somit ein Stellplatzdefizit im Bestand von 1 Stellplatz, dass über die Ablösung behoben werden kann. Das Landratsamt Ebersberg stimmt mit der Rechtsauffassung der Stadt Grafing b.M. überein. Die fehlenden Stellplätze sind deshalb nachzuweisen.

 

Für das nördlich anliegende Grundstück Fl.Nr. 11/1 (neu) ist die Bebauung mit einer Wohnanlage mit Stellplätzen geplant. Der Bauherr wird in dieser Tiefgarage Stellplätze erwerben und für die Fl.Nr. 12 und zugleich zu Gunsten des Freistaats Bayern zum Stellplatznachweis dinglich sichern (Art. 47 Abs. 3 Nr. 2 BayBO). Es wird klargestellt, dass diese Stellplätze keine für das Bauvorhaben auf Fl.Nr. 11/1 notwendigen Stellplätze sein dürfen (es müssen sog. überzählige Stellplätze sein).

Die Fälligkeit des Stellplatzablösungsvertrages wird bis zur Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens auf Fl.Nr. 11/1 der Gemarkung Grafing (vss. November 2022) hinausgeschoben.

Kann der Stellplatz auf dem Grundstück nicht gesichert werden oder sind dort keine überzähligen (also für Drittvorhaben verfügbare) Stellplätze verfügbar, so wird der Stellplatzablösungsbetrag fällig. Ist kein Erwerb des Stellplatzes möglich oder entfällt die auf dem Grundstück Fl.Nr. 11/1 geplante Bebauung so wird die Stellplatzablöse ebenfalls mit Bekanntwerden der Tatsachen fällig. Verzögert sich die Bezugsfertigkeit des Vorhabens über den November 2022 hinaus, so wird die Fälligkeit im Rahmen von Billigkeitsmaßnahmen hinausgeschoben.

Ist der Stellplatznachweis auf dem Drittgrundstück möglich, so ist die Ablösung nicht mehr notwendig.

 

Grundsätze der Ablösung:

Der Gesetzgeber schafft mit der gesetzlichen Stellplatzpflicht den allgemeinen Grundsatz, dass die Erfüllung der Stellplatzpflicht eine gesetzliche Grenze für die bauliche Nutzungsmöglichkeit eines Grundstücks darstellt. Der Ablösung wird von der Stadt deshalb nur dann zugestimmt, wenn die für eine angemessene Grundstücksnutzung notwendige Erstellung der Stellplätze aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht möglich ist (Unmöglichkeit der Stellplatzerstellung).

 

Maßgeblich für die im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens zu treffenden Entscheidung ist, ob das Stellplatzdefizit durch eine unangemessene Nutzungsintensität erst selbst geschaffen („selbst verschuldet“) wurde und dabei ein auffälliges Missverhältnis zwischen den abgelösten und den notwendigen Stellplätzen entsteht. Auch die städtebauliche Lenkungsfunktion kann in besonderen Fällen berücksichtigt werden, etwa die Verweigerung bei einer städtebaulich unerwünschten Nutzungsform (Spielhallen etc.).

 

Diese Ausschlussgründe liegen hier nicht vor. Die Bestandsnutzung im Gebäude (Wohnen + Physiotherapie-Praxis) sind städtebaulich verträglich und auch für Lage und Größe des Grundstücks nicht unangemessen. Auch werden 6 der notwendigen 9 Stellplätze auf dem Baugrundstück nachgewiesen, 2 Stellplätze sind bestandsgeschützt vorhanden.

 

Die Ablösung eines Stellplatzes ist weder unangemessen hoch, noch schafft es ein unerwünschtes Missverhältnis. Entscheidend ist, dass ein wesentlicher Teil der Stellplätze auch durch Realherstellung nachgewiesen wird und damit die örtlichen Verkehrsverhältnisse (ruhender Verkehr) nicht in Unordnung gebracht werden.

 

Von der Verwaltung wurde der Abschluss der Stellplatzablösungsvereinbarung für 1 Stellplatz empfohlen, da die in langjähriger Übung herausgebildeten Grundsätze zum Abschlussermessen und die satzungsrechtlich bestimmten Voraussetzungen (vgl. § 5 Abs. 2 Stellplatzsatzung) beachtet sind:

a)    auf dem Baugrundstück selbst ist die Errichtung weiterer Stellplätze objektiv unmöglich,

b)  die zusätzliche Stellplatzpflicht entsteht durch eine städtebauliche verträgliche bauliche Nutzung,

c)    das Baugrundstück befindet sich im Innenstadtbereich (Stadtkern) und damit im räumlichen Wirkungsbereich der städtischen Maßnahmen (Errichtung zentraler Innenstadtparkplätze und/oder deren baulicher Unterhalt) für die zweckgebundene Verwendung der Ablösebeträge gemäß Art. 47 Abs. 4 BayBO.

 

Wiederholender Hinweis für die pflichtgemäße Ausübung des Abschlussermessens

Genauso wie der Bauaufsichtsbehörde im Vollzug des Stellplatzrechtes ist es auch den Gemeinden bei der Entscheidung über die Stellplatzablösung verwehrt, etwa zur Vermeidung von besonderen Härten oder zur Förderung städtebaulicher Ziele (z.B. zur Belebung von Altstadtgebieten) hinsichtlich Betragshöhe oder der Anzahl auf einen Teil der vorgeschriebenen Stellplätze zu verzichten. Das Bauordnungsrecht beschränkt die Bebaubarkeit durch die Erfüllung der dadurch ausgelösten Stellplatzpflicht und erlaubt dabei keine Ungleichbehandlung aufgrund sachfremder Differenzierungsgründe. Der notwendige Stellplatznachweis als Bebauungsvoraussetzung unterliegt keiner Zumutbarkeitsbeurteilung!

 

Die Höhe der Stellplatzablösung beträgt gemäß § 5 Abs. 1 der örtlichen Stellplatzsatzung 10.200 EUR / Stellplatz.

 


Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig der Ablösung eines Stellplatzes zum Ablösungsbetrag von 10.200,00 EUR die Zustimmung zu erteilen, soweit die Sicherung des notwendigen zusätzlichen Stellplatzes auf einem Drittgrundstück nicht möglich ist. Als Fälligkeitszeitpunkt wird die Bezugsfertigkeit des Vorhabens auf der Fl.Nr. 11/1 bestimmt. Ist ein Nachweis nicht möglich, so wird der Ablösebetrag mit Kenntnis der Unmöglichkeit des Nachweises fällig.