Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5: Bauantrag zum Neubau von drei Reihenhäusern mit 4 Carports und 2 Stellplätzen auf dem Grundstück Fl.Nr. 231/16 der Gemarkung Grafing (Lagerhausstraße 22, 22a, 22b)

BezeichnungInhalt
Sitzung:06.11.2018   BWUA/048/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Vertreter der Verwaltung wurde der Bauantrag erklärt. Beantragt wird die Errichtung von 3 Einfamilienhäusern (3-Spänner) mit 4 Carports und zwei offenen Stellplätzen auf dem Grundstück südlich der neuen Lagerhausstraße.

 

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans „BayWa-Gelände zwischen der Lagerhausstraße und der Münchener Straße‘“ und beurteilt sich abschießend nach dessen Festsetzungen (§ 30 Abs. 1 BauGB).

 

Überbaubare Grundstücksflächen

Das Hauptgebäude liegt vollständig innerhalb des festgesetzten Bauraumes. Anders die überdachten Stellplätze (Carports) und die offenen Stellplätze an der Westseite, die größtenteils außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen liegen und dort auch nicht nach § 23 Abs. 5 BauNVO zugelassen werden können (C. § 2 Abs. 4 des Bebauungsplanes). So legt der Bebauungsplan fest, dass die Stellplätze entweder in einer (gemeinsamen) Tiefgarage oder innerhalb der Bauflächen zu errichten sind (C. § 4 Abs. 2 Bebauungsplan).

 

Abweichend zu den vormaligen Grundstückverhältnissen wurde jetzt die für die Stromversorgung (Trafo-Grundstück) genutzte und dafür festgesetzte Fläche in das neu vermessene Baugrundstück einbezogen. Dabei handelt es sich um keine von der Bebauung freizuhaltende Fläche, sondern für die Stromversorgung zu nutzende und dafür auch bebaubare Fläche. Diese Atypik grenzt dieses Grundstück von anderen Baugrundstücken ab und rechtfertigt eine Abweichung von den Festsetzungen des Bebauungsplans. Es bleibt damit abgrenzbar gegenüber anderen Grundstücken, für die eine Bebaubarkeit der nichtüberbaubaren Grundstücksflächen durch Stellplätze (überdacht oder offen) als städtebaulich unvertretbar erklärt wurde. Die Befreiung kann deshalb für die überdachten Stellplätze CP 2.1 und 2.2 und den offenen Stellplatz 1.2 erteilt werden.

 

Der Stellplatz 3.2 liegt innerhalb des „Vorgartenbereichs“, dessen Freihaltung ein Ziel des Bebauungsplans ist (Stellplätze nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen). Außerdem liegt er auch auf dem Grundstück Fl.Nr. 231/4, für das nur eine Benutzungsdienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht) besteht, aber kein Abstellrecht für Stellplätze; eine Verschiebung nach Süden ist deshalb notwendig. Der Stellplatz Nr. 3.2 sollte deshalb an eine andere Stelle des Baugrundstückes verlegt werden, um den Vorgartenbereich (3-Meter-Bereich) freizuhalten. Günstigstenfalls sollten die Stellplätze CB 1.1, 2.1, 2.2 von Norden her angefahren werden; in der Verlängerung nach Westen könnte der weitere (offene) Stellplatz liegen.

 

Hinsichtlich der beantragten Abweichungen von § 4 Abs. 3 und Abs. 4 der Stellplatzsatzung ist festzustellen, dass der Bebauungsplan mit der Festsetzung in C.4 Abs. 2 (Zulässigkeit von Garagen innerhalb der Bauflächen) eine eigenständige (abweichende) Regelungen trifft und damit die Regelungen der Stellplatzsatzung entfallen (Vorrangregelung für Bebauungspläne nach § 1 Abs. 1 Stellplatzsatzung). Es liegt insoweit keine Abweichung vom Bebauungsplan vor.

 

Vorgesehen ist ein Pultdach mit einer Dachneigung von 6 Grad. Der Festsetzungswortlaut der Dachneigung im Bebauungsplan in C § 5 Abs. 1 ist ein Redaktionsversehen. Festgesetzt wurden für den Bauraum 5–14 Grad (BWUA 26.07.2017 Punkt 2.25). Die Dachneigung entspricht damit den Festsetzungen und bedarf keiner Abweichung.

 

Die Grund- und Geschossflächenzahlen werden eingehalten.

 

Die Wandhöhe von 8,50 m bzw. die Firsthöhe von 9,50 m unterschreiten die zwingend festgesetzten Bauhöhen von 8,90 m bzw. 9,90 m um 40 cm. Da es sich um ein einzelstehendes Gebäude handelt, kann der Unterschreitung zugestimmt werden (Befreiung). Hinzu kommt der nach Westen hin ansteigende Geländeverlauf. Das Vorhaben liegt ca. 40 cm höher als das östliche Nachbarhaus. Mit der reduzierten Höhe wird dieser Höhenunterschied kompensiert und führt sogar zu einem städtebaulich günstigeren Ergebnis.

 

Die Dachdeckung des Hauptgebäudes und der Carports entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes.

 

Erschließung

Die Herstellung der Erschließungsanlagen wurde der Fa. Myslik als Bauherr für das frühere BayWa-Gelände übertragen. Die vereinbarten Herstellungsfristen gewährleisten die gesicherte Erschließung auch für das jetzige Bauvorhaben.

 

Dabei wurde auch die über das Baugrundstück bislang führende 20-kV-Freileitung beseitigt bzw. durch eine Erdverkabelung ersetzt.

 

Die Erschließung des Baugrundstücks erfolgt über das entlang der Lagerhausstraße verlaufende Zwischengrundstück Fl.Nr. 231/4. Die Nutzung als Zufahrt und Zugang ist durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten des Baugrundstückes und des Freistaates gesichert (URNr. 1204/2017 vom 02.06.2017, Notar Mayer, München). Auch das Leitungsführungsrecht für die Stadt Grafing b.M. ist dinglich gesichert (URNr. 755/2018 vom 10.04.2018, Notar Mayer, München).

 

Hinweis:

Für die 3 Einfamilienhäuser entsteht ein Stellplatzbedarf von 2,0 Stpl./EFH, somit 6 Stellplätze. Diese werden mit Carports und offenen Stellplätzen nachgewiesen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau von drei Reihenhäusern mit 4 Carports und 2 Stellplätzen auf dem Grundstück Fl.Nr. 231/16 der Gemarkung Grafing, Lagerhausstraße 22, 22a, 22b, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.

 

Hinweis:

Der Stellplatz Nr. 3.2 liegt ohne entsprechende Sicherung auf Drittgrundstück. Der Stellplatz sollte möglichst an eine andere geeignete Stelle außerhalb des 3 Meter Vorgartenbereiches verlegt werden

 

Herr Peter Rothmoser, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als persönlich Beteiligter an der Beratung und Abstimmung nicht mitgewirkt.