Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit zusätzlicher Wohneinheit auf dem Grundstück Fl.Nr. 838/1 der Gemarkung Öxing (Bergstraße 18)

BezeichnungInhalt
Sitzung:06.11.2018   BWUA/048/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Antragsunterlagen wurden vom Verwaltungsvertreter vorgestellt. Beantragt ist die Errichtung eines Einfamilienhauses (8 x 11 m) mit Einliegerwohnung (im Untergeschoss) auf dem bislang unbebauten Grundstück Bergstraße 18 mit 422 m².

 

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich nach § 34 BauGB.

 

Eine Besonderheit und Herausforderung stellt die Geländesituation dar. Das Gelände auf dem Baugrundstück fällt von Osten (Bergstraße) und Süden (Bergstraße 18) massiv bis zu 3 Meter ab. Dieser Höhenunterschied wird innerhalb des Gebäudes überbrückt, das dann an der Talseite im Untergeschoss völlig frei liegt.

 

Ungeachtet der mathematischen Vollgeschosseigenschaft (Art. 83 BayBO) ist das in wesentlichen freiliegende Untergeschoss nach außen hin jedenfalls als Geschoss wahrnehmbar und damit einfügungsbeachtlich. Das Vorhaben überschreitet mit dieser Bebauungslösung den Einfügungsrahmen hinsichtlich der Anzahl der Vollgeschosse in der ansonsten 2-geschossigen Umgebungsbebauung.

Diese Rahmenüberschreitung ist hier aber ausnahmsweise zulässig und führt nicht zu einem Verstoß gegen das Einfügungsgebot. So weist das Gelände die von der Rechtsprechung (BVerwG 25.03.1999) geforderte grundstücksbezogene Besonderheit auf, die trotz der Rahmenüberschreitung keine nachhaltigen städtebaulichen Spannungen bewirkt. So unterscheidet sich das Baugrundstück hinsichtlich der Geländeformation (steil abfallendes Gelände) deutlich von den Nachbargrundstücken. Aufgrund dieses Abgrenzungsmerkmals sind keine städtebaulichen Spannungen zu befürchten, etwa durch die negative Vorbildwirkung des Gebäudes. Diese Grundstückssituation ist eine Besonderheit, weshalb die Freilegung des Untergeschosses und eine damit bewirkte 3-Geschossigkeit nicht auch von anderen benachbarten Grundstücken beansprucht werden kann.

 

Entsprechend verhält es sich auch mit der Wand, die an der Westfassade (Untergeschoss) eine Höhe von ca. 7,50 m erreicht. Auch hier wird der Einfügungsrahmen von ca. 6,50/6,60 m deutlich überschritten. Allein beim benachbarten Anwesen Brandstraße 10 weist die Westwand in Teilen ebenfalls eine entsprechend erhöhte Wand auf, die aber deutlich erkennbar eine geländebedingte Ursache hat (Rahmenüberschreitung) und der damit keine rahmenbildende Wirkung zukommt.

 

Die Dachgaube (mit gegenläufigem Pultdach) bleibt in ihrer Breite unter 1/3 der Dachbreite, max. 5 m und ist daher für die Wandhöhe nicht beurteilungsrelevant (untergeordnetes Wandteil). Hier wird auf die Regelungen des Art. 6 Abs. 8 BayBO Bezug genommen, die auch für das Einfügungsgebot einen Anhaltspunkt über die Einfügungsrelevanz bieten. Letztendlich bleibt aber stets die städtebauliche Wirkung im jeweiligen Einzelfall maßgeblich. Hinsichtlich der Gestalt und Größe kommt der beantragten Gaube aber nach Einschätzung der Stadt keine einfügungsrelevante Bedeutung zu, da sie sich im äußeren Erscheinungsbild noch deutlich dem Hauptdach unterordnet und die Wirkung eines Dachaufbaus nicht verliert.

 

Das Vorhaben entspricht auch hinsichtlich der Bauweise dem Eifügungsgebot. Die in der Umgebung bestehende offene Bauweise steht dem Vorhaben nicht deshalb entgegen, da das Gebäude im Untergeschoss an der Grenze errichtet wird. Das Untergeschoss ist vollständig unterirdisch und tritt für die bei der Bauweise anzustellenden Betrachtung zur Straßenseite (Bergstraße) nach außen nicht in Erscheinung. Bei den über das Gelände aufstehenden Gebäudeteilen entstehen die für die offene Bauweise notwendigen seitlichen Abstände.

 

Hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksflächen wird der notwendige Gebäudeabstand zur Straßengrenze (Bergstraße) eingehalten (faktische Baugrenze).

 

Hinweis:

Für die 2 Wohneinheiten entsteht ein Stellplatzbedarf von 2 Stpl. bzw. 1,5 Stpl. je Wohneinheit und somit von insgesamt 4 Stellplätzen.

 

Der Stellplatz Sp4 (Längsparkplatz) ist nach der Planzeichnung mit einer grenzständigen Mauer von der Bergstraße abgegrenzt. Die Befahrbarkeit ist jedoch nicht sichergestellt, wenn der Stellplatz Sp1 besetzt ist (gefangener Stellplatz). Hier ist die gesonderte Zufahrbarkeit der Stellplätze 1 und 4 noch sicherzustellen.

 

Es sind, an zwei Einfahrten, zwei Senkrechtparkplätze (mit gefangenem Stellplatz) und ein Senkrechtparkplatz und ein Längsparkplatz vorgesehen.

 

Die Stellplatzerrichtung setzt die Absenkung des Gehweges auf Kosten des Bauherrn voraus, der seitens der Stadt (Straßenbaulastträger) aus verkehrlichen Gründen zugestimmt wird. Der Umbau des Gehweges ist durch eine Bauvereinbarung (Mehrkostenvereinbarung; Art. 14 Abs. 4 BayStrWG) zu regeln.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit zusätzlicher Wohneinheit auf dem Grundstück Fl.Nr. 838/1 der Gemarkung Öxing, Bergstraße 18, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.

 

Hinweise:

·      Die selbständige Benutzbarkeit des Stellplatzes Sp4 ist herzustellen.

·      Die Befahrbarkeit der Stellplätze setzt den Abschluss einer Bauvereinbarung mit der Stadt Grafing b.M. über die Gehsteigabsenkung und Kostenübernahme voraus.