Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Liegenschaften;
Griesstraße 27;
Sanierung Wasserschaden (Maßnahmenbeschluss)

BezeichnungInhalt
Sitzung:29.11.2018   BWUA/049/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Sitzungsleiterin erteilte dem Vertreter des technischen Bauamtes das Wort.

Dieser erläuterte die am 21.11.2018 zur Verfügung gestellte folgende Beschlussvorlage:

 

Im Mai/Juni 2017 wurden die Sockelbereiche des städtischen Gebäudes in der Griesstraße 27 saniert. Die Sockelbereiche, die von aufsteigender Feuchtigkeit betroffen waren, wurden freigelegt, damit der schadhafte Putz abgeschlagen und das Mauerwerk mit einer Abdichtung versehen werden konnte. Anschließend wurde ein neuer Putz aufgebracht und die Risse in der Fassadenfläche armiert. Abschließend erhielt die Fassade einen neuen Anstrich.

 

Am 05.07.2017 wurde der Liegenschaftsverwaltung ein Feuchtigkeitsschaden in der Trennwand zwischen öffentlicher Toilette und dem Büroraum der VHS im EG gemeldet. Der Installateur des Bauhofs hat daraufhin die Leitungen (Wasser/Heizung) überprüft und festgestellt, dass vermutlich ein defekter (durchgerosteter) Ablauf des Waschbeckens für das Problem verantwortlich war. Der Schaden wurde umgehend behoben. Die durch den Wasserschaden entstandene Beschädigung am Mauerwerk zwischen Büro VHS und WC sollte in der Urlaubszeit der VHS repariert werden. Da die Kämmerei über keinen Schlüssel für die Räumlichkeiten verfügt (vermietet an die VHS) und der Hausmeister nicht zu erreichen war, konnte die Wand nicht repariert werden.

 

Zwischenzeitlich wurde der Weg zwischen Gebäude und Urtel, der für die Fassadensanierung geöffnet worden war, wieder verfüllt und gepflastert. Dabei wurde eine etwa 50 cm breite Noppenbahn eingebaut.

 

Nach Ende der Sommerferien, am 04.09., meldete die VHS erneut einen Wasserschaden im Erdgeschoss. Der Schaden stellt sich wie folgt dar: Die gesamte erdberührte Rückseite des Gebäudes (etwa 20 m Länge) hat sich bis ca. Fensterbankhöhe mit Wasser vollgesogen. Einige Wandbereiche und Möblierungsgegenstände waren bereits stark verschimmelt. Auch die Raumtrennwände und Stützen wiesen teilweise starke Wasserschäden auf.

 

Grundsätzlich konnte der Schaden zwei Ursachen haben: Entweder die Feuchtigkeit entsteht durch Wasser im Gebäude (Wasser-/Heizungsleitung) oder es dringt von außen Feuchtigkeit ins Gebäude ein (Regenwasser, Bach, Grundwasser, außenliegende beschädigte Wasser-/Fernwärmeleitungen).

 

Um der Ursache des Wasserschadens systematisch auf den Grund zu gehen, hat der Bauhof noch einmal überprüft, ob weitere Schäden an den Wasser bzw. Heizungsleitungen vorliegen – dies war nicht der Fall. Eine Leckage an Wasser- oder Fernwärmeleitung außerhalb des Gebäudes macht sich i.d.R. durch einen Druckabfall schnell beim Versorger bemerkbar und kann daher ebenfalls ausgeschlossen werden. Es war also zu vermuten, dass das Wasser von außen in das Gebäude eindringt.

 

Durch den Bauhof wurde die erdberührte Stahlbetonwand von Innen freigelegt. Diese war von Innen gedämmt und überputzt.

 

An der STB-Wand wurden folgende Baumängel (vermutlich bereits aus der Errichtungszeit) sichtbar:

1.       STB-Wand weist nicht die erforderlichen Dehnfugen auf.

2.       STB-Wand hat teilweise lange Haarrisse.

3.       Dämmung wurde unterschiedlich stark eingebaut (vermutlich aufgrund Ebenheitstoleranz­überschreitung).

4.       Dämmung ist stellenweise geschmolzen und damit unwirksam geworden (vermutlich beim Verschweißen der Abdichtung Bodenplatte).

5.       Risse und Undichtigkeiten wurden bereits zu früherem Zeitpunkt verpresst (Verpressungsdübel stecken noch in Wand).

6.       Auf der Bodenplatte steht ca. 3–5 mm hoch das Wasser.

 

Da das Gebäude erst Anfang der 2000er errichtet wurde, wurde umgehend geprüft ob Gewährleistungs- bzw. Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden können. Aus den Akten geht hervor, dass die o.g. Mängel bereits 2004 bekannt waren, jedoch nicht als Mängel angezeigt, sondern durch die Stadt „behoben“ worden sind. Dadurch ist bereits damals der Gewährleistungsanspruch erloschen. Schadenersatzansprüche, wenn überhaupt juristisch durchsetzbar, sind mittlerweile verjährt.

 

Ebenfalls wurde geprüft, ob der Schaden durch die Gebäudeversicherung gedeckt ist. Da es sich nicht um einen Leitungsschaden handelt, ist dieser nicht durch die Versicherung gedeckt.

 

Anfang September 2017 grub die Firma Rieder ein Teilstück der Gebäuderückseite bis zum Übergang der Bodenplatte/aufgehende Wand auf. Dabei stellte sich folgendes Bild dar:

 

Aufgrund der ungleichmäßigen Außenwandstruktur (wilde Schalung) konnte eine konventionelle Abdichtung nicht zur Anwendung kommen. Es wurde daher eine Vergelung der Außenwand und des Anschlusses Bodenplatte/Außenwand von der Innenseite her empfohlen. Es war zu befürchten, dass dieser Übergang bereits im Rahmen der Errichtung (ca. 2000) nicht korrekt abgedichtet wurde und damit ursächlich für das Eindringen des Wassers ist.

 

Es wurde eine Abdichtungsfirma mit der o.g. Maßnahme beauftragt. Nach dem Abschluss der Abdichtungsarbeiten und der Bautrocknung wurde ca. 8 Wochen mit den weiteren Innenausbauarbeiten (Trockenbau Vorsatzschale vor Außenwand, Lino-Aufbereitung, Malerarbeiten) gewartet. Auch nach starken Regefällen konnte nicht festgestellt werden, dass neues Wasser eindringt. Daher wurden die Innenausbauarbeiten abgeschlossen und die Räumlichkeiten an die VHS zurück übergeben.

 

Am 10.03.2018 wurde durch die VHS erneut ein Wasserschaden gemeldet. Umgehend wurden die Bautrocknungsfirma Müller`s Bautrocknung, die Firma Oberrauch (Abdichtungsfirma die die o.g. Arbeiten ausgeführt hat), die Firma Rieder sowie der Sachverständige für Wasser- und Schimmelpilzschäden Herr Trübswetter aus München informiert.

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Durch die Firma Müller`s Bautrocknung wurde am 14.03. der Estrich punktuell geöffnet, um zu überprüfen, ob die Estrichplatte schon wieder komplett von Feuchtigkeit unterlaufen ist. Firma Rieder legte das Fundament an der Nordfassade stellenweise frei, um die Qualität der Vergelung beurteilen zu können. Im Zuge einer Ortsbegehung am 15.03.2018 machte sich der Sachverständige Herr Trübswetter ein Bild der Situation:

 

Im Bereich des freigelegten Fundaments stand von außen aktuell kein drückendes Wasser am Gebäude an. Die Estrichplatte ist jedoch komplett von Feuchtigkeit unterlaufen. Es ist daher davon auszugehen, dass auch die innenseitig an der Außenwand (Ost) befindliche Vorsatzschale und die darin verbaute Dämmung durch die Feuchtigkeit beschädigt worden ist. Die auf der Bodenplatte stehenden Bauteile (Mauern und Stützen) weisen teilweise starke Ausblühungen und hohe Feuchtigkeitswerte auf. Aufgrund der starken Ausblühungen geht der SV Trübswetter davon aus, dass es sich bei dem Wasser das die Schäden verursacht, um Wasser handelt, dass von außen ins Gebäude eingedrungen ist. Wenn das Wasser durch die verschiedenen Sande, Gesteine und Erdschichten hindurchsickert, reichert es sich mit Mineralien und Salzen an, die zu solch starken und typischen Ausblühungen führen. Das Heizungs- und Wasserversorgungssystem wurde erneut durch den städtischen Bauhof überprüft. Es lassen sich keine Beschädigungen und Leckagen feststellen.

 

Es wurde ebenfalls der Hersteller des Abdichtungsmaterials hinzugezogen, um zu überprüfen, ob das Material vorschriftsgemäß eingebaut wurde. Eine erste Vermutung des SV Trübswetter – Undichtigkeit aufgrund der nicht fachgerechten Ausführung der Abdichtung – konnte nicht bestätigt werden. Anschließend hat sich der eingeschaltete SV Trübswetter aus unbekannten Gründen aus dem Bauvorhaben zurückgezogen und ist seitdem nicht mehr zu erreichen.

 

Ein weiterer eingeschalteter Sachverständiger (H. J. Müller aus Starnberg) hat ermittelt, dass der erneute Feuchtigkeitsschaden die folgenden Ursachen haben kann:

  1. Die Ausgeführte Abdichtung an der bachseitigen Außenwand ist nicht zu 100 % dicht.
  2. Feuchtigkeit dringt über andere Bauteile (z.B. Bodenplatte, weitere Wände) ein.

 

Da nicht exakt ermittelt werden kann. woher das Wasser kommt (z.B. undichtes Bachbett, Niederschlag, sonstiges) und nicht ausgeschlossen werden kann, dass das Wasser auch durch die Bodenplatte oder von der Straßenseite her in das Gebäude eindringt, empfiehlt SV Müller den Ausbau des Estrichs und die anschließende Abdichtung der Bodenplatte sowie der aufgehenden Innen- und Außenwände. Nur so lässt sich eine dichte Wanne erzeugen. die dauerhaft verhindert, dass Wasser von außen in das Gebäude eindringt. Da es sich bei der empfohlenen Variante um eine sehr kostenintensive Maßnahme handelt, wurde ein weiterer Sachverständiger (Prof. Dr. Weber) mit dem Fall betraut. Auch dieser kam zu dem Schluss, dass die oben beschriebene Variante die einzig sichere Möglichkeit der Gebäudeabdichtung darstellt.

 

Da für die Ausführungsplanung der Abdichtungsarbeiten sehr spezielles Fachwissen erforderlich ist, wurde Prof. Dr. Weber um ein Angebot für die Erstellung des Sanierungskonzeptes sowie des entsprechenden Leistungsverzeichnisses gebeten. Da die Firma Prof. Dr. H. Weber GmbH aus anderen Bauvorhaben bekannt ist und in ausreichender Anzahl über die erforderlichen Referenzen verfügt, wurden die Leistungen i.H.v. 3.213,00 EUR brutto im Rahmen der Verfügungsgewalt (30.000 EUR brutto) durch die Erste Bürgermeisterin bereits direkt vergeben.

 

Die Kostenschätzung für die Sanierung des Wasserschadens stellt sich wie folgt dar:

 

GRI - Kostenschätzung Wasserschadensanierung

Stand: 10.10.2018

Gewerk

Kostenschätzung

Gutachter

10.000

Abbruch

10.000

HLS (Rückbau)

1.000

ELT (Rückbau)

500

Abdichtung

35.000

Estrich

6.000

Maurerarbeiten

1.000

Trockenbau

8.000

Lino

8.500

Fliesen

12.000

HLS (Neubau)

10.000

ELT (Neubau)

5.000

Malerarbeiten

4.000

Summe brutto

115.000

 

Da die VHS bereits seit langem auf die Räumlichkeiten verzichten muss, sollen die Leistungen schnellstmöglich ausgeführt werden.

 


Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beauftragte die Verwaltung einstimmig mit der Wasserschadensanierung in der Griesstraße 27 (Maßnahmenbeschluss). Die Erste Bürgermeisterin wurde dazu ermächtigt, die erforderlichen Bauleistungen in Auftrag zu geben.