Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Liegenschaften;
Dobelweg 23;
Umbau zur Kindertageseinrichtung (Maßnahmenbeschluss)

BezeichnungInhalt
Sitzung:29.11.2018   BWUA/049/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Sitzungsleiterin erteilte dem Vertreter des technischen Bauamtes das Wort.

Dieser erläuterte die am 22.11.2018 zur Verfügung gestellte folgende Beschlussvorlage:

 

Für das Grundstück Fl.Nr. 707/2 der Gemarkung Grafing im Dobelweg 23 bestand ein Erbbaurecht. Dieses ist mit einem Werkstattgebäude mit Betriebsleiterwohnung bebaut (Steinmetzbetrieb). Der Rechtsinhaber, Hr. XX, wird sein Geschäft aufgeben und hat die Liegenschaft (das Gebäude) zu einem Preis von brutto 320.000 EUR an die Stadt Grafing b.M. verkauft.

 

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Nutzung

Vom Verkauf der gesamten Liegenschaft, über die Nutzung durch Vereine bis hin zu Wohnungen für städtische Mitarbeiter, wurden viele verschiedene Möglichkeiten diskutiert. Aufgrund des aktuellen Engpasses bzgl. der Kinderbetreuungsplätze in Grafing bietet es sich an, das Gebäude umzubauen und für eine zweigruppige Kindertageseinrichtung zu nutzen. Dabei wäre die Nutzung mit zwei Krippengruppen, optimaler Weise jedoch mit einer Krippen- und einer Kindergartengruppe möglich (organisatorischer Brandschutz).

 

Die Verwaltung hat Rücksprache mit der verantwortlichen Kindergartenaufsicht des LRA Ebersberg gehalten, um zu klären, ob die Räume grundsätzlich für die beabsichtigte Nutzung geeignet sind. Die verantwortliche Mitarbeiterin des Landratsamtes sieht, bis auf den relativ kleinen Garten, keine Schwierigkeiten. Durch den angrenzenden Wald und den nahegelegenen Spielplatz wäre die Einrichtung trotz des kleinen Gartens genehmigungsfähig.

 

Nach Rücksprache mit der Bauverwaltung bestehen auch aus baurechtlicher Sicht gegen die Nutzungsänderung des Gebäudes zu einer Kindertageseinrichtung keine Bedenken.

 

Gespräche mit den Trägern der Grafinger Kindertageseinrichtungen (BRK, Kath. Kirche, Evang. Kirche, private Vereine) haben bereits stattgefunden.

 

 

Voruntersuchungen

 

Vor dem Kauf des Gebäudes at die Kämmerei ein Wertgutachten (Ermittlung des Verkehrswerts) an das Sachverständigenbüro Bader & Thomee in Auftrag gegeben. Der Verkehrswert unter Berücksichtigung der Belastung durch das Nutzungsrecht beträgt zum Wert­ermittlungsstichtag 19.03.2018 brutto 320.000 EUR (unter Berücksichtigung des Restnutzungsrechts).

 

Um zu verhindern, dass neben den zu erwartenden Baukosten weitere – versteckte – Kosten auf die Stadt zukommen, wurden vor dem Kauf weitere Vorprüfungen durchgeführt:

 

Es wurde eine energetische Beratung beauftragt. In diesem Rahmen wurde durch das Architekturbüro Aschauer + Betz untersucht, wie hoch der energetische Sanierungsaufwand ausfällt, um die Anforderungen der EnEV zu erfüllen.

 

Folgende Maßnahmen wären für einen EnEV-konformen Umbau erforderlich:

·      Wärmedämmung Bodenplatte (von innen mit Höherlegung des EG-Niveaus)

·      Wärmedämmung Außenwände mit WDVS

·      Austausch der Fenster und Außentüren

·      Verkleidung von Wärmebrücken (Unterzüge, Stützen, Balkonplatten) mit Kalziumsilikatplatten zur Vermeidung von Tauwasser- und Schimmelbildung

 

Da das ursprüngliche Gebäude aus einer Zeit stammt, in der viele Schadstoffe wie z.B. Asbest, KMF oder Holzschutzmittel verwendet wurden, wurde zusätzlich ein Schadstoffgutachten beauftragt. Bis auf einen asbesthaltigen Ofen, der durch den Besitzer entfernt wird, konnten keine Schadstoffe festgestellt werden.

 

Die Vergabe der o.g. Leistungen (Wertgutachten, energetische Beratung, Schadstoffanalyse), erfolgte im Rahmen der Verfügungsgewalt (30.000 EUR brutto) durch die Erste Bürgermeisterin.

 

 

Kostenrahmen

Im Rahmen der Überlegungen zur Umnutzung des Gebäudes als Kindertageseinrichtung wurde auch über einen Abbruch und Neubau diskutiert.

 

Dabei sind folgende Punkte zu berücksichtigen:

·         Projektlaufzeit ca. 3 Jahre ab Planungsbeginn

·         Kauf des Bestandsgebäudes für 320.000 EUR brutto wäre wenig sinnvoll gewesen

·         Kosten Abbruch & Neubau ca. 1.600.000 EUR brutto

 

DOB - Kostenrahmen Abbruch & Neubau

Stand: 10.10.2018

Kostengruppe

Beschrieb

Summe

KG 200

Herrichten und Erschließen

113.676

KG 300

Bauwerk – Baukonstruktion

1.091.613

KG 400

Bauwerk – techn. Anlagen

KG 500

Außenanlagen

86.500

KG 600

Ausstattung und Kunstwerke

70.484

KG 700

Baunebenkosten

240.155

Kostenrahmen Abbruch & Neubau gesamt brutto

1.600.000

 

Der Vorteil von Umbau und Sanierung liegt in erster Linie in der kurzfristigen Umsetzbarkeit der Maßnahme. Geplant ist die Fertigstellung bis 2020. Weil sich das EG (Werkstatt) sozusagen im Rohbauzustand befindet, sind die Rückbaukosten gering.

 

Die Kostenschätzung für den Umbau und die Sanierung stellt sich wie folgt dar:

 

DOB - Kostenrahmen Umbau & Sanierung

Stand: 10.10.2018

Kostengruppe

Beschrieb

Summe

KG 300

Bauwerk – Baukonstruktion

581.000

KG 400

Bauwerk – techn. Anlagen

164.000

KG 500

Außenanlagen

86.500

KG 600

Ausstattung und Kunstwerke

70.000

KG 700

Baunebenkosten

171.000

Kostenrahmen Umbau & Sanierung gesamt brutto

1.075.000

 

Um das Gebäude umnutzen zu können, sind folgende Maßnahmen erforderlich:

 

Die Außenanlagen müssen in Gänze neu gestaltet werden, um den Kindern einen bespielbaren Garten bieten zu können. Es werden zusätzlich Stellplätze sowie Lagermöglichkeiten geschaffen.

 

Die Fassadenöffnungen im EG müssen angepasst werden, damit ausreichend viel Tageslicht ins Gebäude einfallen kann. Die Fenster und Außentüren werden erneuert, um die Anforderungen der EnEV einzuhalten und ein energieeffizientes Gebäude zu schaffen. Das Gebäude erhält anschließend ein WDVS, Außenputz sowie einen neuen Anstrich.

 

Weiterhin sind sämtliche Leistungen des Innenausbaus (Abbruch, ELT, HLS, Estrich EG, Trockenbau, Bodenbeläge, Maler, Fliesen, sowie Möblierung und akustische Ertüchtigung) erforderlich, um die Räume so umzugestalten, dass eine sinnvolle Raumaufteilung entsteht.

 

In der anschließenden Diskussion wurde die Frage aufgeworfen, ob man nicht, zumindest in einem Teilbereich, Wohnraum z.B. für städtische Mitarbeiter zur Verfügung stellen könne.

Dies wurde von der Verwaltung mit dem Hinweis auf die fehlenden Betreuungsplätze und die Notwendigkeit der Bereitstellung als kommunale Pflichtaufgabe beantwortet.

 

Die Variante Umbau und Sanierung stellte sich als mehrheitsfähig heraus, zumal bis zu 70% an staatlichen Zuschüssen eingeplant werden könnten.

 


Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat dem Stadtrat einstimmig empfohlen, die Maßnahme „Sanierung des städt. Gebäudes im Dobelweg 23 mit dem Ziel der Nutzungsänderung zu einer zweigruppigen Kindertageseinrichtung“ mit dem vorgestellten Kostenrahmen (KG 300–700) in Höhe von 1,075 Mio. EUR zu billigen (Maßnahmenbeschluss).

 

Weiterhin wurde dem Stadtrat empfohlen, die Stadtverwaltung damit zu beauftragen, unverzüglich eine Trägerschaft für die Einrichtung zu verpflichten.