Tagesordnungspunkt

Vom Verwaltungsvertreter wurden die Antragsunterlagen vorgestellt.

Für das Grundstück wurde ein Vorbescheid für 2 Bebauungsvarianten gemäß Art. 71 BayBO beantragt, mit dem eine Entscheidung über folgende Einzelfragen begehrt wird:

 

Bebauung mit 2 Doppelhäusern:

1.   Ist es zulässig, entsprechend der dargestellten Planskizzen 2 Doppelhäuser mit Garagen auf der Fl.Nr. 493 zu errichten?

2.   Ist es zulässig, diese Bebauung mit folgenden Abmessungen zu errichten:

-      Länge 16 m bzw. 15 m

-      Breite 11 m bzw. 10 m

-      Wandhöhe 6,50 m bzw. 6,25 m

-      Firsthöhe 9,67 m bzw. Firsthöhe 9,42 m

 

Bebauung mit 4 Einfamilienhäusern:

1.   Ist es zulässig, entsprechend der dargestellten Planskizzen 4 Einfamilienhäuser mit Garagen auf der Fl.Nr. 493 zu errichten?

2.   Ist es zulässig, diese Bebauung mit folgenden Abmessungen zu errichten:

-      Länge 11 m

-      Breite 9 m

-      Wandhöhe 6,25

-      Firsthöhe 9 m

 

Der Inhalt des Vorbescheidsantrags wird als sog. Bebauungsgenehmigung ausgelegt. So wird nach dem erkennbaren Willen des Antragstellers eine Entscheidung über die grundsätzliche Bebaubarkeit des Grundstücks begehrt, also über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der beiden Bebauungsvarianten. Eine weitergehende Entscheidung über die Gesamtzulässigkeit würde – zumal beim hier maßgeblichen vereinfachten Genehmigungsverfahren (Art. 59 BayBO) – den Anwendungsbereich eines Vorbescheids überschreiten. Die Erschließung wird ausweislich der Fragestellung nicht geprüft.

 

1.         Bereichszuordnung

 

Entscheidend für die Bebaubarkeit des Grundstücks ist dessen Bereichszuordnung. Liegen die zur Bebauung vorgesehenen Flächen innerhalb des Bebauungszusammenhangs (§ 34 BauGB), dann besteht ein grundsätzlicher Rechtsanspruch auf die Bebauung. Liegt es dagegen im Außenbereich (§ 35 BauGB), dann besteht ein grundsätzlicher Bebauungsausschluss und es bleiben nur die bestandsorientierten Zulassungsvoraussetzungen der Begünstigung (§ 35 Abs. 4 BauGB).

 

Die auf den Grundstücken Fl.Nrn. 493 und 493/2 bestehenden Gebäude sind alle aufgrund des landwirtschaftlichen Privilegierungstatbestands (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) als Hofstelle bzw. Altenteiler- bzw. Betriebsleiterhaus entstanden. Maßgeblich für die Bereichszuordnung ist jedoch nicht die Entstehungsgeschichte, sondern ob der tatsächlich vorhandene Baubestand die Bauflächen noch als Teil des Bebauungszusammenhangs prägt. Die rechtliche Herkunft ist für die Bereichsabgrenzung unerheblich (BVerwG 23.11.1998).

 

Jedoch ist der Nutzungszweck eines Gebäudes entscheidend dafür, ob einer Bebauung der notwendige prägende Charakter zukommt. Prägungswirkung für die Bereichsabgrenzung haben nur Gebäude, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen (BVerwG 02.03.2000). Landwirtschaftlichen Zwecken dienende Gebäude (Ställe, Maschinenhallen etc.) fehlt diese Prägungswirkung (jetzt ausdrücklich: BVerwG; 30.06.2015).

 

Das Wohnhaus St.-Anna-Straße 14 (Fl.Nr. 493/2) ist als Ersatzbau (Altenteiler-/Betriebsleiterhauses) für das damals als unbewohnbar bezeichnete Betriebsleiterwohnhaus St.-Anna-Straße 12 zugelassen worden. Gemäß Nebenbestimmung Nr. 16 der Baugenehmigung vom 29.03.1976 (Az.: 41/748/75) besteht die Verpflichtung, die Wohnnutzung im Gebäude St.-Anna-Straße 12 aufzugeben, was dann auch erfolgt ist. Für die Bereichsabgrenzung kann also nur das Wohngebäude St.-Anna-Straße 14 herangezogen werden, dass in einem Abstand von 50 m zum Siedlungsrand und ansonsten isoliert innerhalb der freien Landschaft steht. Die frühere Hofstelle hat aufgrund ihrer Funktion als reines Wirtschaftsgebäude keine Prägungswirkung für die Bereichszuordnung.

 

Das Ergebnis ist hier aber nicht eindeutig. Einiges spricht dafür, dass gegenüber dem isoliert und vorgelagert stehenden Einzelhaus (nur auf dieses ist in der Bereichsbeurteilung abzustellen) aufgrund der Distanz zum ansonsten sehr kompakt bebauten Ortsteil der Eindruck der Zusammengehörigkeit unterbrochen ist. Folglich wäre das Grundstück aufgrund des fehlenden Eindrucks der Zusammengehörigkeit und der fehlenden baulichen Anbindung nicht mehr dem Innenbereich zugehörig. Anderseits ist die Siedlungsstruktur von Eisendorf durch eine sehr unregelmäßige Ortsrandbebauung geprägt. Bei der nach der jeweiligen Einzelsituation vorzunehmenden Bereichsabgrenzung ist eine spornartige Erweiterung des Siedlungsrandes keine Ausnahmesituation. Das spricht für die Zuordnung zum Innenbereich

 

Unmaßgeblich für die Bereichszuordnung sind die Inhalte des Flächennutzungsplanes, der für das Grundstück eine Dorfgebietsfläche darstellt.

 

Kommt man zugunsten des Eigentümers zu dem Ergebnis der Innenbereichszuordnung, dann ist über die Reichweite der Bereichszuordnung zu entscheiden. So endet der Bebauungszusammenhang jedenfalls mit dem Abschluss des letzten Gebäudes (Gebäudefassade), ohne das der Verlauf der Grundstücksgrenzen wesentliche Bedeutung hätte. Maßgeblich ist der Gebäudeverlauf. Damit ist lediglich der innerhalb der vorhandenen „Bebauung“ liegende Teil (also letztendlich die bebaute Fläche), nicht aber das gesamte Grundstück dem Bebauungszusammenhang zuzurechnen. Die südlich und nördlich hinter den vom Baubestand beanspruchten Flächen liegende Grundstücksteile sind weiterhin dem Außenbereich zugehörig.

 

Das gilt insbesondere auch für die hinter dem letzten Gebäude (St.-Anna-Straße 12) liegenden Grundstücksteil. Hier fehlt jedenfalls jede Prägung und der Eindruck der Geschlossenheit gegenüber dem nächsten im Norden folgenden (Wohn-)Gebäude auf Fl.Nr. 479, das erst in einem Abstand von 90 m liegt. Auch bei der Zuordnung der vorhandenen Gebäude zum Innenbereich liegen die sonstigen unbebauten Grundstücksbereiche östlich der Straße „Am Weiher“ weiterhin im bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB).

 

Aus Gründen der Rechtssicherheit und Bestimmtheit empfiehlt sich in der hier vorliegenden Bebauungssituation der Erlass einer sog. Klarstellungssatzung. § 34 Abs. 4 Nr. 1 BauGB ermächtigt die Gemeinde, bei nicht eindeutigen Abgrenzungssituationen für die Bereichszuordnung den Grenzverlauf durch Satzung klarstellend (deklaratorisch) festzulegen. Die Satzungen haben also keine rechtsbegründende Wirkung dahingehend, dass sie die Grenzen des Bebauungsbereiches verändern (ausschließen oder erweitern) könnten. Beim Erlass von Klarstellungssatzungen handelt es sich letztendlich nicht um eine Planungsentscheidung, sondern um die klarstellende Bestimmung der Grenzziehung des bereits bestehenden Innenbereichs.

 

2.         Zulässigkeitsprüfung

 

Die Innenbereichslage – klargestellt durch Satzung – der Grundstücke Fl.Nrn. 493 und 493/2 unterstellt, liegen aber in beiden Bebauungsvarianten die Gebäude nicht mehr innerhalb des Bebauungszusammenhangs, sondern im planungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB). Von privilegierten Vorhaben (§ 35 Abs. 1 BauGB) abgesehen, besteht dort damit ein grundsätzliches Bebauungsverbot.

 

Auch der Tatbestand einer Begünstigung des § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB zur Nutzungsänderung vormals landwirtschaftlich genutzter Gebäude – ggf. auch im Wege des Ersatzbaus (§ 34 Abs. 4 Satz 2 BauGB) – besteht nicht, da es schon an der Gleichartigkeit des Gebäudes fehlt. Auch wären dort keine Standortabweichungen zulässig.

 

Einem sonstigen Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) steht allein schon der öffentliche Belang des Planungserfordernisses entgegen. Eine Außenbereichsbebauung dieses Umfangs kann nur in einem formalen Planungsverfahren zugelassen werden. Das gilt insbesondere auch wegen der Folgewirkung, dass sie wiederum zur Entstehung von Baulücken führen würde, etwa für die im Flächennutzungsplan dargestellte Grünfläche im Zwischenraum zur nach Norden nächstfolgenden Bebauung. Das gilt es aufgrund des Entwicklungsgebotes (§ 8 Abs. 2 BauGB) wiederum auszuschließen.

 

Beide Bebauungsvarianten liegen im planungsrechtlichen Außenbereich und sind dort gemäß § 35 BauGB unzulässig.

 

Die beantragten Vorhaben sind aber auch innerhalb des Innenbereichs unzulässig, wie er durch die Klarstellungssatzung künftig bestimmt wird. Die nähere Umgebungsbebauung (St.-Anna-Straße 8 und 14 und Am Weiher 12 und 14) und das Bestandsgebäude auf Fl.Nr. 493 weisen vergleichsweise geringe Bauhöhen auf. Die Obergrenze des Einfügungsrahmens wurde bei der Wandhöhe mit 5,10 m und bei der Firsthöhe mit 7,90 m ermittelt. Das Vorhaben würde sich bei einer Standortverlegung in den Innenbereich hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nicht einfügen.

 

Beschluss:

Ja: 9  Nein: 3

 

Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss gegen 3 Stimmen, den Anträgen auf Vorbescheid für das Grundstück Fl.Nr. 493/0 der Gemarkung Elkofen (St. Anna-Straße 12) für die Errichtung von

a)  zwei Doppelhäusern mit Garagen

b)  vier Einfamilienhäusern mit Garagen

die Zustimmung nicht zu erteilen.

 

 

3.         Planungsrechtliche Möglichkeiten

 

Einbeziehungssatzung/Bebauungsplan

Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass das begehrte Baurecht auch nicht durch städtebauliche Satzungen begründet werden kann. Etwa der Erlass einer Ergänzungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB) für den bisher unbebauten Bereich östlich der Straße „Am Weiher“ scheidet schon deshalb aus, da aufgrund des zur Konfliktbewältigung und für die geordnete Siedlungsentwicklung notwendigen Regelungsumfangs hier die Aufstellung eines Bebauungsplanes unerlässlich ist (umfassendes Planungserfordernis; § 1 Abs. 3 BauGB).

 

Auch die für den Einsatzbereich der städtebaulichen Satzung notwendige Prägungswirkung durch den bebauten Bereich ist nicht erkennbar. Auch der Flächennutzungsplan steht einer Einbeziehung entgegen. So gilt zwar das Entwicklungsgebot (§ 8 Abs. 2 BauGB) für die Ergänzungssatzung nicht, es fehlt aber an den Voraussetzungen der Vereinbarkeit mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung (§ 34 Abs. 5 Nr. 1 BauGB), wenn es konkreten Planungszielen des Flächennutzungsplanes zuwiderläuft. Hier ist die Darstellung einer „Grünfläche“ im Bereich nördlich des Baugrundstückes betroffen, die jedoch zwingend in ein Ergänzungssatzungsverfahren einbezogen werden müsste, da ansonsten mit der Realisierung der gewünschten Bebauung sich dort eine „Baulücke“ entwickeln wird.

 

Auch die Anwendbarkeit des erweiterten Bebauungsplanes für Innenentwicklungen am Ortsrand (§ 13b BauGB) ist nicht gegeben, der ebenfalls vom Entwicklungsgebot ausgenommen ist. Diese Bebauungspläne dürfen ausschließlich der Wohnbebauung dienen und stehen für Dorfgebiete nicht zur Verfügung (IMS 13.12.2017).

 

Klarstellungssatzung

In der Vergangenheit wurden die Anwesen St.-Anna-Straße 12 und 14 von der Stadt und dem Landratsamt Ebersberg stets dem Außenbereich zugeordnet. Zuletzt auch für die Genehmigung einer bereits bestehenden Wohnung im Dachgeschoss von Haus Nr. 14 (vgl. Bau-, Werk- und Umweltausschuss vom 24.02.2015).

 

Um in der streitigen Bereichszuordnung für die Beteiligten Rechtsklarheit zu schaffen, wird der Erlass einer Klarstellungssatzung empfohlen (§ 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Mit dieser Satzung werden die Grenzen des im Zusammenhang bebauten Ortsteils (also des bauplanungsrechtlichen Innenbereichs) deklaratorisch festgesetzt. Hieran sind dann auch die Baugenehmigungsbehörden gebunden.

 

Die Grenzen ergeben sich durch die tatsächlich vorhandene Bebauung, eine Einbeziehung weiterer Flächen in den unbeplanten Innenbereich ist nicht möglich. Auch weitere inhaltliche Festsetzungen können nicht getroffen werden (§ 34 Abs. 5 Satz 2 BauGB).

 

Für den Erlass der Klarstellungssatzung ist lediglich der Satzungsbeschluss und die öffentliche Bekanntmachung notwendig (§ 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 6 Satz 2 BauGB). Weitere förmliche Verfahrensvoraussetzungen (etwa ein Beteiligungsverfahren) bestehen nicht.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss wurde einstimmig beschlossen, dem Stadtrat den Erlass einer Klarstellungssatzung für den östlichen Ortstrand des Ortsteils Eisendorf zu empfehlen. Mit der Klarstellungssatzung wird innerhalb des Geltungsbereiches die Grenze des im Zusammenhang bebauten Ortsteils für den Bereich östlich der Eisendorfer Straße festgesetzt.

 

 

Die Stadt Grafing b.M. erlässt aufgrund des § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 des

Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBI. I S. 2414), Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBI. I S. 3634), zuletzt geändert am 30.6.2017 (BGBl. I S. 2193)

folgende

 

Klarstellungssatzung:

 

§ 1 Geltungsbereich

 

Die Grenzen des Bebauungszusammenhangs am östlichen Ortsrand des Ortsteils Eisendorf werden gemäß der im beigefügten Lageplan vom 30.10.2018 ersichtlichen Darstellung festgelegt. Die Abgrenzung des Innenbereichs nach § 34 BauGB vom Außenbereich nach § 35 BauGB wird durch eine schwarze Strichlierung bestimmt.

Die Grundstücke und Grundstücksteile, die sich in der beiliegenden Karte innerhalb der schwarzen Strichlierung befinden, liegen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortslage. Der Lageplan ist Bestandteil dieser Satzung.

 

§ 2 Zulässigkeit von Vorhaben

 

(1) Innerhalb der in § 1 festgelegten Grenzen richtet sich die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben (§ 29 BauGB) nach § 34 BauGB.

 

(2) Soweit für ein Gebiet des gemäß § 1 festgelegten Innenbereichs ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan nach In-Kraft-Treten dieser Satzung bekannt gemacht wird, richtet sich die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben dann nach § 30 Abs. 1 oder 2 BauGB; bei einem einfachen Bebauungsplan nach § 30 Abs. 3 BauGB.

 

§ 3 Inkrafttreten

 

Die Satzung tritt mit ihrer Bekanntmachung in Kraft.