Tagesordnungspunkt

TOP Ö 8: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung eine Bebauungsplanes für eine Wohnbebauung am "Kothmüllerweg";
a) Einstellung des Verfahrens für den "Teilbereich Süd" (Grundstücke Fl.Nrn. 879/8, /9, /11, /13, /14, /16, /20, /21 und /25 der Gemarkung Öxing)
b) Fortführung des Verfahrens beschränkt auf den "Teilbereich Nord" (Grundstücke Fl.Nrn. 885, 979/2 und 879/22 der Gemarkung Öxing) im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innenentwicklung nach § 13a BauGB

BezeichnungInhalt
Sitzung:16.10.2018   StR/052/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

1. Planungsgrundlagen:

Grundstücke Fl.Nrn. 879/8, 9, 11, 13, 14, 20 und 21

 

Von den verschiedenen Eigentümern wurde die Ausweisung als Wohnbauland für die östlich an den Siedlungsrand der Wohnbebauung an der Schlesierstraße anschließenden und aufgrund der Außenbereichslage unbebaubaren Grundstücke Fl.Nrn. 879/8, 879/9, 879/11, 879/13 und 879/14 der Gemarkung Öxing beantragt. Die Grundstücke liegen zwischen dem Ortsrand und der Hangkante des nach Osten in das Atteltal stark abfallenden Geländes und können nur über den Kothmüllerweg (bisher ein Feldweg) erschlossen werden.

 

Trotz der seitens der Verwaltung aufgezeigten ortsplanerischen Bedenken hat der Stadtrat am 09.05.2006 die Änderung des Flächennutzungsplans und am 27.11.2007 die Aufstellung eine Bebauungsplans zur Wohngebietsausweisung beschlossen.

 

Grundstück Fl.Nr. 879/2 (jetzt: 879/2 und 879/22):

Später wurde dann auch das unmittelbar an das nördlich an das Plangebiet angrenzende Grundstück Fl.Nr. 879/2 der Gemarkung Öxing mit in das Aufstellungsverfahren einbezogen. Dieses vormals bereits bebaute Grundstück erstreckt sich von der Schlesierstraße bis zum Kothmüllerweg und sollte damals von verschiedenen Kaufinteressenten für eine stark verdichtete Wohnbebauung vorbereitet werden, die zu der ansonsten im Umfeld bestehenden kleinteiligen Bebauung und der dortigen Bebauungsdichte im Widerspruch stand. Im Weiteren war es die geordnete Erschließung des östlichen Grundstücksteils, vor allem auch im Zusammenhang mit der geplanten Siedlungserweiterung der nach Süden anschließenden Grundstücke. Der unmittelbare städtebauliche Zusammenhang und die Notwendigkeit einer geordneten Erschließung machten die Überplanung auch dieses Grundstückes erforderlich (§ 1 Abs. 3 BauGB).

 

Da dieses Grundstück weitgehend dem Innenbereich zuzuordnen war und damit bereits ein Bebauungsanspruch bestand, wurde für diese Grundstücke durch einen Vorbescheidsantrag der Versuch unternommen, eine von den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes  – und damit den städtebaulichen Zielen der Stadt widersprechende – abweichende Bebauung durchzusetzen. Um diese Bebauung abzuwehren und die städtischen Planungsziele durchzusetzen, wurde mit Beschluss des Stadtrats vom 13.04.2010 eine Satzung über den Erlass einer Veränderungssperre (beschränkt auf die dann schon geteilten Grundstücke Fl.Nrn. 879/2 und 879/22 der Gemarkung Öxing) beschlossen.

Angesichts der aufgezeigten Planungsziele wurden die zuwiderlaufenden Bebauungsabsichten wieder aufgegeben und in der Folge eine mit den städtischen Planungszielen übereinstimmende Bebauung vorbereitet. Der Vorbescheidsantrag wurde daraufhin zurückgenommen. Die Satzung über den Erlass der Veränderungssperre wurde am 25.04.2010 bekannt gemacht. Die Geltungsdauer der Satzung ist am 25.04.2012 abgelaufen (§ 17 Abs. 1 Satz 1 BauGB).

Nach Verkauf der Grundstücke wurde die Bebauung der Grundstücke entsprechen den Planungszielen der Stadt (und nur unbedeutenden Abweichungen vom Bebauungsplanentwurf)  zugelassen und dann auch realisiert. Der Bebauungsplanentwurf (Beschluss vom 27.07.2010) wurde an die unbedeutenden Abweichungen (geringfügig geänderten Lage der Gebäude) angepasst.

 

2. Städtebauliche Verträge

Die am 09.05.2006 eingeleitete Flächennutzungsplanänderung (Sammelverfahren: 13. Änderung) wurde mit Feststellungsbeschluss vom 13.01.2015 abgeschlossen. Der geänderte Flächennutzungsplan wurde vom Landratsamt Ebersberg am 16.03.2015 genehmigt und ist mit der Bekanntmachung der Genehmigung am 24.04.2015 in Kraft getreten.

 

Im Aufstellungsverfahren für den Bebauungsplan wurden die im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung eingegangenen Stellungnahmen vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 15.12.2009 geprüft und der Billigungs- und Auslegungsbeschluss gefasst.

 

Voraussetzung für die Fortsetzung des Verfahrens war dann der Abschluss der Vereinbarungen über die Sicherung der Ausgleichsflächen/Ortsrandeingrünung, der Erschließungsflächen und der Einheimischenbindung. Hier war aber trotz jahrelanger Vermittlungsversuche unter den verschiedenen Eigentümern keine Einigung zu erreichen. Besondere Erwähnung muss hier finden, dass einzelne Grundstückseigentümer vorher mit Vehemenz eine beschleunigte Verfahrensabwicklung gefordert haben und dabei der Verwaltung eine Verzögerungshaltung unterstellt haben – jedoch dann selbst in einem Zeitraum von ca. 10 Jahren keine Einigung innerhalb der Eigentümergemeinschaft für die Auseinandersetzung zur vertraglichen Umsetzung des Grundsatzbeschlusses und vor allem der Erschließung des Baugebietes finden konnten!

 

3. Verfahrenseinstellung/Fortführung mit geänderten Geltungsbereich

 

Nachdem aufgrund der vergangenen Zeit bei einer Fortführung des Bauleitplanverfahrens ohnehin eine Wiederholung der bisherigen Verfahrensschritte unerlässlich wäre, hat die Stadt Grafing b.M. die Eigentümer der Fl.Nrn. 879/8, 9, 11, 13, 14, 20 und 21 der Gemarkung Öxing dann am 29.03.2017 abschließend um eine Entscheidung gebeten. Dort wurde nochmals Gelegenheit zur Einigung gegeben und darauf hingewiesen, dass andererseits das Bebauungsplanverfahren eingestellt werden muss. In den nachfolgenden Gesprächen mit den Eigentümern zeigte sich aber, dass trotz der zwischenzeitlich geänderten Entscheidungsgrundlagen (derzeitiger Entfall der Ausgleichsflächenpflicht gemäß § 13b BauGB; Bagatellgrenze bei der Anwendung des Grundsatzbeschlusses) allein schon hinsichtlich der Erschließungsflächen keine  Einigung in der Eigentümergemeinschaft erzielt werden kann. Folglich bleibt aufgrund der fehlenden Vollzugsfähigkeit eines möglichen Bebauungsplans nur die formale Beendigung des Aufstellungsverfahrens (Einstellung) für die Grundstücke Fl.Nrn. 879/8, 9, 11, 13, 14, 20 und 21der Gemarkung Öxing

 

Anmerkung: Sollte wider Erwarten eine Einigung noch möglich sein, kann die Stadt Grafing b.M. jederzeit das Bebauungsplanverfahren wieder einleiten. Da aufgrund der Zeitabstände eine Verwertung des Abwägungsmaterials ohnehin nicht mehr möglich ist und die Beteiligungsverfahren zwingend wiederholt werden müssen (gleiches gilt auch im Fall eine Umstellung in das beschleunigte Verfahren nach § 13b BauGB), führt dies letztendlich auch zu keiner nachteiligen Veränderungen (Verzögerungen) im formalen Aufstellungsverfahren.

 

Weiterhin besteht aber ein Planungserfordernis für die Grundstücke Fl.Nr. 879/2 und /22. Diese Grundstücke wurden zwar unter Beachtung des Inhalts des Bebauungsplanentwurfs aufgrund der Innenbereichslage  (§ 34 Abs. 1 BauGB) bereits bebaut. Das Einfügungsgebot ermöglicht aber weiterhin eine bauliche Verdichtung, die seitens der Stadt Grafing b.M. eine zwingende Überplanung und damit eine Suspendierung des Innenbereichs-Planungsrechtes erforderlich machten. Mitunter darf auf die Bauhöhe und Gebäudestellung hingewiesen werden, für die neben ortsplanerischen Gründen auch zum Ausgleich der nachbarlichen Interesse (Bestandsbebauung Großottstraße) ein zwingender Planungsbedarf erkannt wurde. Das gilt unverändert weiter, weshalb das Bebauungsplanverfahren beschränkt auf die diese beiden Grundstücke fortgeführt werden soll.

 

Beim Empfehlungsbeschluss des Bau-, Werk- und Umweltausschuss vom 02.10.2018 wurde - entgegen der Bezeichnung des Tagesordnungspunktes - versehentlich die Verfahrensüberleitung in das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB nicht berücksichtigt. Die beiden betroffenen Grundstücke waren bereits zum Zeitpunkt der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens mit einem Wohnhaus bebaut und dem bauplanungsrechtlichen Innenbereich (§ 34 BauGB) zugehörig). Die Grundstücke wurden dann im Laufe des andauernden Verfahrens im Jahr 2010/2011 entsprechend dessen Festsetzungsinhalten (Entwurf) mi t 2 Wohnhäusern neu bebaut. Nach dem Wegfall der Baulandausweisung für den südlichen bislang unbebauten Teilbereich liegen die Ermächtigungsvoraussetzungen des § 13a BauGB vor.

 

 


Der Stadtrat beschloss einstimmig auf Empfehlung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses:

 

1. Teilbereich „Süd“

 

Das Bebauungsplanverfahren „Kothmüllerweg“ für die Grundstücke Fl.Nrn. 885/T, 879/2, 879/8, 879/9, 879/11, 879/13, 879/14, 879/20, 879/21, 879/15/T und 879/16/T der Gemarkung Öxing wird für den Bereich der Grundstücke Fl.Nrn. 879/8, 879/9,879/11, 879/13, 879/14, 879/20, 879/21, 879/15/T und 879/16/T der Gemarkung Öxing eingestellt

 

2. Teilbereich „Nord“

 

2.1 Das Bebauungsplanverfahren „Kothmüllerweg“ wird beschränkt auf den Geltungsbereich der Grundstücke Fl.Nr. 885/T (Straße) und Fl.Nrn. 879/2 und 879/22 der Gemarkung Öxing fortgeführt. Das Verfahren wird künftig im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB durchgeführt (Verfahrensüberleitung)

 

2.2 Für das Bebauungsplanverfahren wird angesichts des vorausgegangenen Verfahrensverlaufs auf die Durchführung einer frühzeitigen Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) verzichtet.

 

2.3 Aufgrund der Innenbereichslage der Grundstücke (§ 34 BauGB) ist der Anwendungsbereich des Grundsatzbeschlusses zum sozialverträglichen Wohnungsbau nicht eröffnet.