Tagesordnungspunkt

TOP Ö 7: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung eines Bebauungsplanes zur erweiterten Innenentwicklung gemäß § 13b BauGB für eine Wohnbebauung auf den Grundstücken Fl.Nrn. 275 und 275/11 der Gemarkung Öxing am nördlichen Siedlungsrand der Siedlung"Schönblick";
Entscheidung über den Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB);
Durchführung eines Planungswettbewerbs

BezeichnungInhalt
Sitzung:16.10.2018   StR/052/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Dem Bau-, Werk- und Umweltausschuss wurde in der Sitzung am 24.07.2018 über das Interesse der Eigentümer an der Ausweisung eines Wohnbaugebietes für die am nördlichen Siedlungsrand des Ortsteils „Schönblick“ angrenzenden Flächen (Grundstücke Fl.Nr. 275 und 275/11 der Gemarkung Öxing) berichtet.

 

Die Verwaltung hält diesen Bereich geeignet für eine verdichtete Einzelhausbebauung (Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser) mit einer zentralen Erschließungsstraße über die Max-Wagenbauer-Straße. Bei einer Erschließungsstraße mit Wendefläche und einer beidseitigen Bebauung würde sich eine Größe des Plangebietes von ca. 15.000 m² (1,5 ha) ergeben.

 

Aufgrund der Siedlungscharakteristik und vor allem auch der nur begrenzt belastbaren Zufahrtswege (Max-Wagenbauer-Straße) ist eine Bebauung mit Geschosswohnungen als städtebaulich unvertretbar zu bezeichnen. Die städtebaulichen Grundsätze zum sparsamen Umgang mit Grund und Boden und des flächensparenden Bauens sind im Hinblick auf diese konkrete Planungssituation nicht durch einen massierten Geschosswohnungsbau umsetzbar.

 

Eine erste Ideenskizze über die Grundfigur des Bebauungsplans, die durch den städtebaulichen Fachberater der Stadt gefertigt wurde und nur eine unverbindliche Entscheidungshilfe für den Aufstellungsbeschluss zur bildhaften Beschreibung der Planungssituation gedacht war, hat im Bau-, Werk- und Umweltausschuss dann aber Anlass für eine  inhaltliche Diskussion geführt.

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss sah sich deshalb am 24.07.2019 noch nicht in der Lage, über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens zu entscheiden. Dabei stand jedoch weniger die grundsätzliche Frage über die Eignung des Areals und die Bereitschaft dort Bauland auszuweisen, sondern die Frage des Umfang und der inhaltlichen Ausgestaltung der Planung.

 

Hier wurde vom Vertreter der Verwaltung nochmals klargestellt, dass mit dem sog. Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB) erst das formalisierte Bebauungsplanverfahren in Gang gesetzt wird. Dieser 1. Verfahrensschritt ist dann die Grundlage, um nach Vereinbarung der Planungskostenübernahme durch die begünstigten Eigentümer dann die städtebaulichen Planungsinhalte zu entwickeln. Selbst für die frühzeitige Bürgerbeteiligung, als erste Stufe der Öffentlichkeitsbeteiligung – ist ein ausgearbeiteter Bebauungsplanentwurf noch nicht notwendig, wenn auch üblich und  hilfreich. Das bedeutet, dass der Inhalt der Bebauungsplan (Bebauungsplanentwurf) erst im Bebauungsplanverfahren entwickelt wird und nicht bereits vor der Entscheidung über die Einleitung des Verfahrens (Aufstellungsbeschluss) bereits ausgearbeitet wird. Soweit dies bei einfachen Planungssituationen zum Teil praktiziert wird, kommt diesen Entwürfen keinerlei Bindungswirkung und Verbindlichkeit zu. Eine verbindliche Vorfestlegung wäre sogar ein Verstoß gegen die Grundsätze der offenen und unvoreingenommenen Planabwägung.

 

Deshalb kann natürlich jederzeit und entschädigungslos ein Bebauungsplanverfahren wieder eingestellt werden, wenn keine Einigkeit über die Inhalte der Bebauung gefunden werden kann oder eben - und diese Sammlung von Belangen ist die Grundidee der Beteiligungsverfahren – unter Würdigung der damit betroffenen öffentlichen oder privaten Belange eine wie auch immer geartete Planung dann nicht darstellbar ist.

 

Nach Vertragung hat sich der Bau-, Werk- und Umweltausschuss dann am 02.10.2018 erneut mit der möglichen Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens „am Schönblick Nord“ befasst. Dort wurden aufgrund der gewonnenen Erkenntnisse der Erstberatung, wonach zwar dem Grunde nach die Siedlungserweiterung unterstützt wird, jedoch erhebliche Unsicherheiten über die inhaltliche Ausgestaltung des Bebauungsplanes erkennbar waren, eine andere Vorgehensweise vorgeschlagen.

 

Aufgrund der Besonderheiten der Planungssituation und der Aufgabenstellung, eine Wohnsiedlung im Umfeld einer qualitativ hochwertigen Bebauung zu schaffen, könnte die Durchführung eines Planungswettbewerbs überlegt werden. Damit wird die beste Lösung für die städtebauliche Aufgabe in einem Wettbewerb ermittelt. Vorneweggestellt wurde, dass Planungswettbewerbe keinesfalls die Regel sein können zur Erarbeitung von Bebauungsplanentwürfen. Organisation und Ablauf sind dafür zu zeitaufwendig. Planungswettbewerbe sind deshalb nur bei außergewöhnlichen Planungsaufgaben hilfreich, nicht aber bei standardisierten Planungssituationen. In reduzierter Form wurde zuletzt ein Planungswettbewerb durchführt für die „Aiblinger Straße“, dort in Form der sog. Mehrfachbeauftragung.

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat dem Stadtrat deshalb am 02.10.2018 dann die Aufstellung des Bebauungsplans „Am Schönblick“ empfohlen, und zwar mit  der Durchführung eines Planungswettbewerbes als Entscheidungsgrundlage für den künftigen Bebauungsplaninhalt. Mit dem Planungswettbewerb wird sichergestellt, die beste Lösung zu finden. Damit wird auch den Sorgen der Anwohner Rechnung getragen, die Rücksichtnahme auf die besonderen örtlichen Verhältnisse erwarten können.

 

Anschließend wurden vom Vertreter der Verwaltung kurz die Grundsätze des Planungswettbewerbs erläutert. So werden die Regeln durch die Richtlinien für Planungswettbewerbe 2013 bestimmt. Diese Richtlinien sind zwar für die Gemeinden nicht verbindlich anzuwenden, jedoch ist deren Anwendung dringend zu empfehlen. Das wird auch in der Bekanntmachung des Innenministeriums vom 31.07.2018 für das Vergaberecht (Ziffer 1.11.9) nochmals  ausdrücklich erklärt. Damit ist auch sichergestellt, dass die elementaren Wettbewerbsgrundsätze eingehalten werden und ein klar strukturiertes und transparentes Verfahren.

 

Für die Prämierung ein Preisgeld auszuloben ist. Das Preisgeld in seiner Gesamtsumme entspricht mindestens dem Honorar der Vorplanung nach der Honorarordnung, mindestens 10.000,-- €.

 

Die Zusammensetzung des Preisgerichtes, das aus Fachpreisrichtern und Sachpreisrichtern bestehen muss, wird von der Stadt noch bestimmt. Fachpreisrichter haben die Qualifikation der Teilnehmer zu besitzen (Städteplaner). Die Fachpreisrichter, die die Mehrzahl des Preisgerichtes stellen, ist nach den Regeln der RPW 2013 in der Mehrheit durch von der Stadt unabhängige Personen zu besetzen. Hier sollte man sich ggf. eine abweichende Besetzung vorbehalten, um eben auch Vertreter des Bau-, Werk- und Umweltausschusses oder der Verwaltung in ausreichender Zahl berücksichtigen zu können.

 

Unbedingt zu klären ist auch die Anwendung der Regelung, wonach der Planungsauftrag im Falle der Projektumsetzung an einen der Preisträger zu erfolgen hat. So bestimmt der Bau-, Werk- und Umweltausschuss kraft seiner gesetzlichen Entscheidungsbefugnis den Bebauungsplan und seinen Inhalt. Bei einer Bindung an das Wettbewerbsergebnis,  wie es die RPW 2013 vorsieht, würde eine Vorfestlegung durch das Preisgericht entstehen. Eben diese gesetzlich der Stadt vorbehaltene Entscheidung darf nicht verbindlich vorweggenommen werden. Die Anwendung der Regelung des § 8 Abs. 2 RPW 2013 sollte deshalb unbedingt ausgenommen werden.

 

In der kurzen Beratung wurde die Durchführung eines Planungswettbewerbs, jedoch zwingend beschränkt auf einen Ideenwettbewerb, auch vom Stadtrat unbedingt unterstützt. An der  Eignung  des Grundstücks Fl.Nr. 275 für eine Wohnbaulandausweisung bestehen keine Zweifel.

 


Der Stadtrat beschloss einstimmig:

 

  1. Das Bebauungsplanverfahren für eine Wohnbebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. 275 der Gemarkung Öxing (Teilfläche von max. 14.000 m²) und dem Grundstück Fl.Nr. 275/11 der Gemarkung Öxing wird eingeleitet (Aufstellungsbeschluss; § 2 Abs. 1 BauGB).

 

  1. Mit der Einbeziehung des Grundstücks Fl.Nr. 275/11 ist der dort geltende Bebauungsplan „Schönblick Nord“ vom 03.10.2018 gleichzeitig zu ändern.

 

  1. Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innenentwicklung an Ortsrandgrundstücken nach § 13b BauGB und ohne Durchführung einer Umweltprüfung aufgestellt.

 

  1. Die Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB wird angeordnet und hat durch Unterrichtung und Darlegung in der Verwaltung zu erfolgen.

 

  1. Planungsziel ist die Entwicklung einer hinsichtlich der vorgefundenen Siedlungscharakteristik und der Erschließungssituation verträgliche und abgestimmte Wohnbebauung (Allgemeines Wohngebiet, § 4 BauNVO).

 

  1. Für die Ermittlung des mit der Erarbeitung des Bebauungsplanes wird ein städtebaulicher Wettbewerb durchgeführt. Hierfür wird folgendes festgelegt:

 

·      Der Planungswettbewerb erfolgt unter Anwendung der Richtlinien für Planungswettbewerbe vom 22.02.2013 (RPW 2013) in der durch die Bekanntmachung des Bayer. Staatsministeriums des Inneren vom 01.10.2013 modifizierten Fassung. 

 

·      Keine Anwendung findet § 8 Abs. 2 RPW 2013. Die Stadt behält sich die freie Entscheidung über die Erteilung des Planungsauftrages ohne Bindung an das Ergebnis des Planungswettbewerbs vor.

 

Weitere Abweichungen behält sich die Stadt Grafing b.M. bis zur Auslobung vor, soweit sich dafür sachliche Gründe im Verfahren zur Wettbewerbsvorbereitung ergeben. Das gilt insbesondere für die Besetzung der Fachpreisrichter.

 

·      Durchzuführen ist ein Wettbewerb ohne Realisierungsabsicht (Ideenwettbewerb; § 3 Abs. 1 RPW 2013)

 

·      Für die Vorbereitung, Organisation  und Durchführung des Planungswettbewerbs ist ein Wettbewerbsbetreuer zu beauftragen (§ 2 Abs. 5 RPW 2013).

 

·      Alle für das Wettbewerbsverfahren wesentlichen  Entscheidungen trifft der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss aufgrund seiner Zuständigkeit für Bauleitplanverfahren (§ 8 Abs. 1 Nr. 3 Buchstabe b GeschO). Das gilt insbesondere für die Beschreibung der Aufgabe, die Definition der Anforderungen und der Zielvorstellungen in der Auslobung.

 

  1. Die Kosten des Bebauungsplanverfahrens und auch des städtebaulichen Wettbewerbs hat der Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 275 der Gemarkung Öxing zu tragen. Hierüber ist ein städtebaulicher Vertrag (Folgelastenübernahme) abzuschließen (§ 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB).

 

  1. Der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik in der zum maßgeblichen Zeitpunkt jeweils geltenden Fassung kommt zur Anwendung.