Tagesordnungspunkt

TOP Ö 16: Vollzug der Baugesetze;
Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 184/6 der Gemarkung Grafing (Glonner Straße 3);
Genehmigung eines Vertrages zur Stellplatzablösung (Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO) und Billigung der Freiflächenplanung zur Gestaltung des öffentlichen Straßenraumes

BezeichnungInhalt
Sitzung:02.10.2018   BWUA/047/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurde der Tagesordnungspunkt ausgeführt.

 

Grundlagen

Für das Grundstück Fl.Nr. 184/6 der Gemarkung Grafing (Glonner Straße 3) wurde der Umbau und die Erweiterung um eine erdgeschossige Arztpraxis beantragt. Die Stadt Grafing b.M. hat das gemeindliche Einvernehmen in der Sitzung am 24.07.2018 nur für die Errichtung des Gebäudes erteilt. Für die Stellplätze wurde das Einvernehmen abgelehnt, da die beanspruchten Flächen im dortigen Bebauungsplan als öffentliche Verkehrsflächen festgesetzt sind. Eine Abweichung, soweit nicht ohnehin aufgrund Berührung von Planungsgrundzügen ausgeschlossen, war jedenfalls städtebaulich nicht vertretbar.

 

Gleichzeitig hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 24.07.2018 der Ablösung der notwendigen Stellplätze zugestimmt, da die plankonforme Bebauung ansonsten wegen der fehlenden Möglichkeit zur Realherstellung von Stellplätzen unmöglich wäre.

 

Stellplatzbedarf/Ablösung

Nach der örtlichen Stellplatzsatzung ermittelt sich für das Vorhaben ein Bedarf von insgesamt 7 Stellplätzen. Soweit der dortige Bebauungsplan „Gebiet zwischen der Glonner Straße und Griesstraße“ vom 11.04.1987 jedoch hiervon abweichende Stellplatzregelungen trifft, gehen diese als speziellere Regelung der Stellplatzsatzung vor (vgl. § 1 Abs. 1 Stellplatzsatzung).

 

In der Begründung des dortigen Bebauungsplans sind gesonderte Richtzahlen dargelegt. Danach sind 5 Stellplätze nachzuweisen. Da diese abweichende Stellplatzregelung lediglich in der Begründung des Bebauungsplans ausgeführt wird, der Begründung aber keine Satzungsqualität gemäß § 1 der Stellplatzsatzung zukommt, ist für die Umsetzung der vom Bebauungsplan beabsichtigten Regelung eine entsprechende Abweichung gem. § 6 der Stellplatzsatzung erforderlich.

 

Der im Bebauungsplan erklärte reduzierte Stellplatznachweis rechtfertigt sich durch das dortige Parkkonzept, wonach die Besucherstellplätze im öffentlichen Straßenraum nachgewiesen werden. Diesen Ansätzen entsprechend erfolgte auch die bisherige Bebauung im dortigen Bebauungsplanquartier. Es gilt, dieses Planungsziel jetzt auch für das Baugrundstück umzusetzen.

 

Die Zulassung der Abweichung für den um 2 Stellplätze geringeren Bedarf steht damit im unmittelbaren sachlichen Zusammenhang mit der Umsetzung des Bebauungsplanes hinsichtlich des Verkehrsflächenkonzeptes. Voraussetzung ist damit, dass die im Bereich des Baugrundstückes als „öffentliche Verkehrsflächen“ festgesetzten Teilflächen für den öffentlichen Verkehr zur Verfügung stehen.

 

Der ursprüngliche Bauantrag sah 7 Stellplätze auf dem Baugrundstück vor, davon 5 Stellplätze an der Westgrenze (Schwarzbäckstraße). Ein Stellplatz soll an der Südseite unter wesentlicher Mitbenutzung eines Privatgrundstücks entstehen, ein weiterer Stellplatz an der Glonner Straße (Nordseite). Die 5 Stellplätze an der Westgrenze liegen in einem Teil des Baugrundstücks, die der Bebauungsplan als öffentliche Verkehrsfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) festsetzt. Wie ausgeführt, scheidet eine entsprechende Abweichung (Befreiung; § 31 Abs. 2 BauGB) aus und es wurden folgerichtig die dort in festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen angeordneten privaten Stellplätze abgelehnt.

 

Für das Vorhaben kann derzeit nur 1 ordnungsgemäßer Stellplatz auf dem Baugrundstück nachgewiesen werden (Nordseite zur Glonner Straße). Die weiteren 4 notwendigen Stellplätze werden durch den Abschluss des Ablösungsvertrages nachgewiesen (Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO). Die Ablösung der fehlenden Stellplätze ist Gegenstand des Vertrags.

 

Die Ablösung von 4 Stellplätzen schafft hier kein unerwünschtes Missverhältnis. Hier gilt es zu berücksichtigen, dass gleichzeitig öffentliche Stellplätze entstehen und damit der öffentliche Straßenraum nicht ungebührlich mit dem privaten Stellplatzverkehr belastet wird (Kompensation). Außerdem befindet sich das Baugrundstück im Innenstadtbereich (Stadtkern) und damit im räumlichen Wirkungsbereich der dortigen öffentlichen Parkplatzflächen.

 

Die Höhe der Stellplatzablösung beträgt gemäß § 5 Abs. 1 der örtlichen Stellplatzsatzung 10.200,– EUR je Stellplatz – für 4 Stellplätze somit 40.800,– EUR.

 

Gelingt der Nachweis von zusätzlichen (und mit den Bebauungsplanfestsetzungen übereinstimmenden) Stellplätzen auf dem Baugrundstück (also außerhalb der festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen), ist der Ablösungsvertrag hinsichtlich der Stellplatzzahl anzupassen.

 

Eine Einigung über die Umsetzung des Verkehrskonzeptes, also die Verfügbarkeit der im Bebauungsplan festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen des Baugrundstückes, konnte aber mit dem Eigentümer noch nicht erreicht werden. Der Vertrag enthält daher eine Vertragsanpassungsregelung auch für den Fall, dass keine Abtretung dieser Fläche vereinbart werden kann. In diesem Fall scheidet die Anwendung der reduzierten Stellplatzregelung (Begründung des Bebauungsplanes) aus und es sind entsprechend der Stellplatzsatzung dann 7 Stellplätze nachzuweisen; die Ablösung erhöht sich dann um 2 weitere Stellplätze.

 

Verkehrskonzept/Öffentliche Flächen

Die Festsetzungen des Bebauungsplans (Festsetzung der öffentlichen Straßenflächen) verhindern den Nachweis von privaten Stellplätzen auf dem Grundstück. Der Bebauungsplan bewirkt lediglich das Verbot einer den Festsetzungen zuwiderlaufenden baulichen Nutzung. Jedoch schafft er kein Verfügungsrecht für diese Flächen. Soweit keine einvernehmliche Einigung über die öffentliche Verfügung der Grundstücke gelingt, könnten diese Flächen – von Zwangsmaßnahmen (Enteignung, Zwangsbelastung) abgesehen – weiterhin privat genutzt werden (Gartenland).

 

Da aber auch der Bauherr an einer plangemäßen Erschließung (die aber nicht Voraussetzung für die Vorhabenzulassung ist) interessiert ist, hat der Bauwerber die grundsätzliche Bereitschaft zur Abtretung der festgesetzten öffentlichen Straßenflächen erklärt.

 

Für die Gestaltung des öffentlichen Straßenraums in Abstimmung mit den Freiflächen und der Erreichbarkeit des Baugrundstückes wurde jetzt ein Freiflächen- / Außenanlagenplan vorgelegt. Ziel ist es, mit einem abgestimmten Freiflächenplan die Grundlagen für die vertragliche (einvernehmliche) Auseinandersetzung hinsichtlich der im Bebauungsplan festgesetzten öffentlichen Flächen zu schaffen.

 

Hier gilt es zu berücksichtigen, dass der nördliche Abschnitt der Schwarzbäckstraße und der Hans-Eham-Platz nicht mehr als verkehrsberuhigter Bereich ausgewiesen sind und deshalb getrennte Teileinrichtungen für Fußgänger (Gehsteige) verkehrsnotwendig sind. Der Freiflächenplan sieht deshalb einen öffentlichen Gehweg (Mindestbreite, 1,50 m) entlang des Gebäudes vor. Um auch von der Südseite die barrierefreie Erreichbarkeit zu ermöglichen, ist dort eine Wendel-Rampe vorgesehen.

 

Vorgelagert sind im Einmündungsbereich der Schwarzbäckstraße 3 öffentliche Stellplätze, davon 2 Behindertenstellplätze. Südlich folgen dann 3 private Stellplätze, die jedoch noch eine Einigung mit dem Grundstücksnachbarn (Fl.Nr. 178) voraussetzen.

 

Für die dem öffentlichen Verkehr dienenden Flächen (3 Parkplätze und Gehweg) sind dann noch die Abtretungsgrundlagen zu verhandeln. Neben der zu leistenden Entschädigung für den substanziellen Verlust von bestehenden Baulandflächen hat die Stadt auch die Baukosten für den Gehweg und die öffentlichen Stellplätze zu tragen. Aufgrund des gesetzlichen Wegfalls des Straßenausbaubeitrags ist eine abgabenrechtliche Refinanzierung nicht mehr möglich.

 


Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hatte Kenntnis vom Stellplatzablösungsvertrag (Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO) für das Grundstück Fl.Nr. 184/6 der Gemarkung Grafing (Glonner Straße 3) und genehmigte den Vertragsabschluss.

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss billigte die Freiflächenplanung des Architekturbüros Fink & Vogl vom 27.07.2018 als Grundlage für die Verhandlungen mit dem Grundstückseigentümer hinsichtlich der öffentlichen Verkehrsflächen innerhalb des Baugrundstückes.

 

 

Anwesend 12

Frau Marlene Ottinger, Vertretung für Ausschussmitglied Herrn Dr. Karl-Heinz Fröhlich, ist erschienen.