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Sitzung: | 02.10.2018 BWUA/047/2018 |
Dokumenttyp | Bezeichnung | Aktionen |
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Dem Bau-, Werk- und
Umweltausschuss wurde in der Sitzung am 24.07.2018 über das Interesse der
Eigentümer an der Ausweisung eines Wohnbaugebietes für die am nördlichen
Siedlungsrand des Ortsteils „Schönblick“ angrenzenden Flächen (Grundstücke
Fl.Nrn. 275 und 275/11 der Gemarkung Öxing) berichtet.
Die Verwaltung hält
diesen Bereich geeignet für eine verdichtete Einzelhausbebauung
(Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser) mit einer zentralen
Erschließungsstraße über die Max-Wagenbauer-Straße. Bei einer
Erschließungsstraße mit Wendefläche und einer beidseitigen Bebauung würde sich
eine Größe des Plangebietes von ca. 15.000 m² (1,5 ha) ergeben.
Aufgrund der
Siedlungscharakteristik und vor allem auch der nur begrenzt belastbaren
Zufahrtswege (Max-Wagenbauer-Straße) ist eine Bebauung mit Geschosswohnungen
als städtebaulich unvertretbar zu bezeichnen. Die städtebaulichen Grundsätze
zum sparsamen Umgang mit Grund und Boden und des flächensparenden Bauens sind
im Hinblick auf diese konkrete Planungssituation nicht durch einen massierten
Geschosswohnungsbau umsetzbar.
Eine erste
Ideenskizze über die Grundfigur des Bebauungsplans, die durch den
städtebaulichen Fachberater der Stadt gefertigt wurde und nur als
unverbindliche Entscheidungshilfe für den Aufstellungsbeschluss zur bildhaften
Beschreibung der Planungssituation gedacht war, hat im Bau-, Werk- und
Umweltausschuss dann aber Anlass für eine inhaltliche Diskussion geführt.
Der Bau-, Werk- und
Umweltausschuss hat sich deshalb am 24.07.2019 noch nicht in der Lage gesehen,
über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens zu entscheiden. Dabei stand
jedoch weniger die grundsätzliche Frage über die Eignung des Areals und die
Bereitschaft dort Bauland auszuweisen, sondern die Frage des Umfangs und der
inhaltlichen Ausgestaltung der Planung.
Hier wurde vom
Vertreter der Verwaltung nochmals klargestellt, dass mit dem sog.
Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB) erst das formalisierte
Bebauungsplanverfahren in Gang gesetzt wird. Dieser 1. Verfahrensschritt ist
dann die Grundlage, um nach Vereinbarung der Planungskostenübernahme durch die
begünstigten Eigentümer die städtebaulichen Planungsinhalte zu entwickeln.
Selbst für die frühzeitige Bürgerbeteiligung – als erste Stufe der
Öffentlichkeitsbeteiligung – ist ein ausgearbeiteter Bebauungsplanentwurf noch
nicht notwendig, wenn auch üblich und hilfreich. Das bedeutet, dass der Inhalt
des Bebauungsplans (Bebauungsplanentwurf) erst im Bebauungsplanverfahren
entwickelt wird und nicht bereits vor der Entscheidung über die Einleitung des
Verfahrens (Aufstellungsbeschluss) ausgearbeitet wird. Soweit dies bei
einfachen Planungssituationen zum Teil praktiziert wird, kommt diesen Entwürfen
keinerlei Bindungswirkung und Verbindlichkeit zu. Eine verbindliche
Vorfestlegung wäre sogar ein Verstoß gegen die Grundsätze der offenen und
unvoreingenommenen Planabwägung.
Deshalb kann
natürlich jederzeit und entschädigungslos ein Bebauungsplanverfahren wieder
eingestellt werden, wenn keine Einigkeit über die Inhalte der Bebauung gefunden
werden können oder eben – und diese Sammlung von Belangen ist die Grundidee der
Beteiligungsverfahren – unter Würdigung der damit betroffenen öffentlichen oder
privaten Belange eine wie auch immer geartete Planung dann nicht darstellbar
ist.
Aufgrund der
fraglos gegebenen Besonderheiten der Planungssituation und der
Aufgabenstellung, eine Wohnsiedlung im Umfeld einer qualitativ sehr
hochwertigen Bebauung zu schaffen, kann sich deshalb womöglich die Durchführung
eines Planungswettbewerbs empfehlen. Damit wird die beste Lösung für die
städtebauliche Aufgabe in einem Wettbewerb ermittelt. Vorneweggestellt wurde,
dass Planungswettbewerbe keinesfalls die Regel sein können zur Erarbeitung von
Bebauungsplanentwürfen. Organisation und Ablauf sind viel zu zeitaufwendig und
führen dazu, Planungswettbewerbe nur bei außergewöhnlich anspruchsvollen
Planungsaufgaben durchzuführen. In reduzierter Form wurde zuletzt das
Planungsbüro für die „Aiblinger Straße“ im Wettbewerb ermittelt, dort durch
eine Mehrfachbeauftragung.
Anschließend wurden
vom Vertreter der Verwaltung kurz die Grundsätze des Planungswettbewerbs
erläutert. So werden die Regeln durch die Richtlinien
für Planungswettbewerbe 2013 bestimmt. Diese Richtlinien sind zwar für die
Gemeinden nicht verbindlich anzuwenden, jedoch ist deren Anwendung dringend zu
empfehlen. Das wird auch in der Bekanntmachung des Innenministeriums vom
31.07.2018 für das Vergaberecht (Ziffer 1.11.9) nochmals ausdrücklich erklärt.
Damit ist auch sichergestellt, dass die elementaren Wettbewerbsgrundsätze
eingehalten werden und ein klar strukturiertes und transparentes Verfahren
durchgeführt wird.
In der Beratung wurde dann diese Vorgehensweise uneingeschränkt unterstützt. Mit dem Planungswettbewerb wird sichergestellt, die beste Lösung zu finden. Damit wird auch den durchaus berechtigten Sorgen der Anwohner Rechnung getragen, die ein sensibles Vorgehen und eine Rücksichtnahme auf die besonderen örtlichen Verhältnisse erwarten können. Siedlungsbau ist immer schwierig: einerseits ermöglicht man eine Bebauung und andererseits werden natürlich die damit einhergehenden und unvermeidbaren Nachteile geschaffen.
Auf Anfrage wurde
darauf hingewiesen, dass für die Prämierung ein Preisgeld auszuloben ist. Das
Preisgeld in seiner Gesamtsumme entspricht mindestens dem Honorar der
Vorplanung nach der Honorarordnung, mindestens 10.000,00 EUR.
Die Zusammensetzung
des Preisgerichtes, das aus Fachpreisrichtern und Sachpreisrichtern bestehen
muss, wird von der Stadt noch bestimmt. Fachpreisrichter haben die
Qualifikation der Teilnehmer zu besitzen (Städteplaner). Die Fachpreisrichter,
die die Mehrzahl des Preisgerichtes stellen, ist in der Mehrheit durch von der
Stadt unabhängige Personen zu besetzen. Hier sollte man sich ggf. eine
abweichende Besetzung vorbehalten, um eben auch Vertreter des Bau-, Werk- und
Umweltausschusses oder der Verwaltung in ausreichender Zahl berücksichtigen zu
können. Das reduziert auch die Kosten des Verfahrens hinsichtlich der zu
leistenden Entschädigung der Preisrichter.
Unbedingt zu klären
ist auch die Anwendung der Regelung, wonach der Planungsauftrag im Falle der
Projektumsetzung an einen der Preisträger zu erfolgen hat. So bestimmt der
Bau-, Werk- und Umweltausschuss dann kraft seiner gesetzlichen
Entscheidungsbefugnis den Bebauungsplan und seinen Inhalt. Bei einer Bindung an
das Wettbewerbsergebnis und der dafür erfolgenden Entscheidung durch ein
gesondertes Preisgericht, kann diese gesetzlich der Stadt vorbehaltene
Entscheidung nicht vorweggenommen werden. Die Anwendung der Regelung des § 8
Abs. 2 RPW 2013 sollte deshalb unbedingt ausgenommen werden.
In der kurzen
Beratung wurde die Durchführung eines Planungswettbewerbs, jedoch zwingend
beschränkt auf einen Ideenwettbewerb, unbedingt unterstützt. An der
Unterstützung der Baulandausweisung auf dem Grundstück Fl.Nr. 275 bestehen
keine Zweifel. Hier kann ein sehr hochwertiges Baugebiet entstehen. So besteht
trotz der Konzentration auf den Geschosswohnungsbau auch ein Bedarf an
Einzelhäusern mit großzügigen Grundstücken, wie es für die Siedlung am
Schönblick auch bisher prägend ist.
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss
beschloss einstimmig vorbehaltlich der nachträglichen Billigung durch den
Stadtrat gemäß § 2 Nr. 8 Buchstabe a GeschO, wie folgt:
1. Das
Bebauungsplanverfahren für eine Wohnbebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. 275/0
der Gemarkung Öxing (Teilfläche von max. 14.000 m²) und dem Grundstück Fl.Nr.
275/11 der Gemarkung Öxing wird eingeleitet (Aufstellungsbeschluss; § 2 Abs. 1
BauGB).
2. Mit
der Einbeziehung des Grundstücks Fl.Nr. 275/11 ist der dort geltende
Bebauungsplan „Schönblick Nord“ vom 03.10.2018 gleichzeitig zu ändern.
3. Der
Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur
Innenentwicklung an Ortsrandgrundstücken nach § 13b BauGB und ohne Durchführung
einer Umweltprüfung aufgestellt.
4. Die
Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB wird
angeordnet und hat durch Unterrichtung und Darlegung in der Verwaltung zu
erfolgen.
5. Planungsziel
ist die Entwicklung einer hinsichtlich der vorgefundenen
Siedlungscharakteristik und der Erschließungssituation verträgliche und
abgestimmte Wohnbebauung (Allgemeines Wohngebiet, § 4 BauNVO).
6. Für
die Ermittlung des mit der Erarbeitung des Bebauungsplanes beauftragten
Planungsbüros wird ein städtebaulicher Wettbewerb durchgeführt. Hierfür wird
folgendes festgelegt:
·
Der Planungswettbewerb erfolgt unter
Anwendung der Richtlinien für Planungswettbewerbe vom 22.02.2013 (RPW 2013) in
der durch die Bekanntmachung des Bayer. Staatsministeriums des Inneren vom
01.10.2013 modifizierten Fassung.
·
Keine Anwendung findet § 8 Abs. 2 RPW 2013.
Die Stadt behält sich die freie Entscheidung über die Erteilung des
Planungsauftrages ohne Bindung an das Ergebnis des Planungswettbewerbs vor.
Weitere Abweichungen behält
sich die Stadt Grafing b.M. bis zur Auslobung vor, soweit sich dafür sachliche
Gründe im Verfahren zur Wettbewerbsvorbereitung ergeben. Das gilt insbesondere
für die Besetzung der Fachpreisrichter.
·
Durchzuführen ist ein Wettbewerb ohne
Realisierungsabsicht (Ideenwettbewerb; § 3 Abs. 1 RPW 2013).
·
Für die Vorbereitung, Organisation und
Durchführung des Planungswettbewerbs ist ein Wettbewerbsbetreuer zu beauftragen
(§ 2 Abs. 5 RPW 2013).
·
Alle für das Wettbewerbsverfahren
wesentlichen Entscheidungen trifft der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als
beschließender Ausschuss aufgrund seiner Zuständigkeit für Bauleitplanverfahren
(§ 8 Abs. 1 Nr. 3 Buchstabe b GeschO). Das gilt insbesondere für die
Beschreibung der Aufgabe, die Definition der Anforderungen und der
Zielvorstellungen in der Auslobung.
7. Die
Kosten des Bebauungsplanverfahrens und auch des städtebaulichen Wettbewerbs hat
der Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 275/0 der Gemarkung Öxing zu tragen.
Hierüber ist ein städtebaulicher Vertrag (Folgelastenübernahme) abzuschließen
(§ 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB).
8. Der
Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik in der zum maßgeblichen Zeitpunkt
jeweils geltenden Fassung kommt zur Anwendung. Für den dort bestimmten Anteil
der künftigen Bauflächen ist der Verkauf an den noch zu bestimmenden
Personenkreis mit sozial förderungswürdigen Wohnbedarf mit entsprechender
Kaufpreisbeschränkung (Einheimischenbaulandprogramm) durch städtebaulichen
Vertrag zu sichern (Vertragsmodell).
Anwesend 10
Das
Ausschussmitglied Herr Wolfgang Huber hat den Sitzungssaal verlassen.