Tagesordnungspunkt

Dem Bau-, Werk- und Umweltausschuss wurde in der Sitzung am 24.07.2018 über das Interesse der Eigentümer an der Ausweisung eines Wohnbaugebietes für die am nördlichen Siedlungsrand des Ortsteils „Schönblick“ angrenzenden Flächen (Grundstücke Fl.Nrn. 275 und 275/11 der Gemarkung Öxing) berichtet.

 

Die Verwaltung hält diesen Bereich geeignet für eine verdichtete Einzelhausbebauung (Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser) mit einer zentralen Erschließungsstraße über die Max-Wagenbauer-Straße. Bei einer Erschließungsstraße mit Wendefläche und einer beidseitigen Bebauung würde sich eine Größe des Plangebietes von ca. 15.000 m² (1,5 ha) ergeben.

 

Aufgrund der Siedlungscharakteristik und vor allem auch der nur begrenzt belastbaren Zufahrtswege (Max-Wagenbauer-Straße) ist eine Bebauung mit Geschosswohnungen als städtebaulich unvertretbar zu bezeichnen. Die städtebaulichen Grundsätze zum sparsamen Umgang mit Grund und Boden und des flächensparenden Bauens sind im Hinblick auf diese konkrete Planungssituation nicht durch einen massierten Geschosswohnungsbau umsetzbar.

 

Eine erste Ideenskizze über die Grundfigur des Bebauungsplans, die durch den städtebaulichen Fachberater der Stadt gefertigt wurde und nur als unverbindliche Entscheidungshilfe für den Aufstellungsbeschluss zur bildhaften Beschreibung der Planungssituation gedacht war, hat im Bau-, Werk- und Umweltausschuss dann aber Anlass für eine inhaltliche Diskussion geführt.

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat sich deshalb am 24.07.2019 noch nicht in der Lage gesehen, über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens zu entscheiden. Dabei stand jedoch weniger die grundsätzliche Frage über die Eignung des Areals und die Bereitschaft dort Bauland auszuweisen, sondern die Frage des Umfangs und der inhaltlichen Ausgestaltung der Planung.

 

Hier wurde vom Vertreter der Verwaltung nochmals klargestellt, dass mit dem sog. Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB) erst das formalisierte Bebauungsplanverfahren in Gang gesetzt wird. Dieser 1. Verfahrensschritt ist dann die Grundlage, um nach Vereinbarung der Planungskostenübernahme durch die begünstigten Eigentümer die städtebaulichen Planungsinhalte zu entwickeln. Selbst für die frühzeitige Bürgerbeteiligung – als erste Stufe der Öffentlichkeitsbeteiligung – ist ein ausgearbeiteter Bebauungsplanentwurf noch nicht notwendig, wenn auch üblich und hilfreich. Das bedeutet, dass der Inhalt des Bebauungsplans (Bebauungsplanentwurf) erst im Bebauungsplanverfahren entwickelt wird und nicht bereits vor der Entscheidung über die Einleitung des Verfahrens (Aufstellungsbeschluss) ausgearbeitet wird. Soweit dies bei einfachen Planungssituationen zum Teil praktiziert wird, kommt diesen Entwürfen keinerlei Bindungswirkung und Verbindlichkeit zu. Eine verbindliche Vorfestlegung wäre sogar ein Verstoß gegen die Grundsätze der offenen und unvoreingenommenen Planabwägung.

 

Deshalb kann natürlich jederzeit und entschädigungslos ein Bebauungsplanverfahren wieder eingestellt werden, wenn keine Einigkeit über die Inhalte der Bebauung gefunden werden können oder eben – und diese Sammlung von Belangen ist die Grundidee der Beteiligungsverfahren – unter Würdigung der damit betroffenen öffentlichen oder privaten Belange eine wie auch immer geartete Planung dann nicht darstellbar ist.

 

Aufgrund der fraglos gegebenen Besonderheiten der Planungssituation und der Aufgabenstellung, eine Wohnsiedlung im Umfeld einer qualitativ sehr hochwertigen Bebauung zu schaffen, kann sich deshalb womöglich die Durchführung eines Planungswettbewerbs empfehlen. Damit wird die beste Lösung für die städtebauliche Aufgabe in einem Wettbewerb ermittelt. Vorneweggestellt wurde, dass Planungswettbewerbe keinesfalls die Regel sein können zur Erarbeitung von Bebauungsplanentwürfen. Organisation und Ablauf sind viel zu zeitaufwendig und führen dazu, Planungswettbewerbe nur bei außergewöhnlich anspruchsvollen Planungsaufgaben durchzuführen. In reduzierter Form wurde zuletzt das Planungsbüro für die „Aiblinger Straße“ im Wettbewerb ermittelt, dort durch eine Mehrfachbeauftragung.

 

Anschließend wurden vom Vertreter der Verwaltung kurz die Grundsätze des Planungswettbewerbs erläutert. So werden die Regeln durch die Richtlinien für Planungswettbewerbe 2013 bestimmt. Diese Richtlinien sind zwar für die Gemeinden nicht verbindlich anzuwenden, jedoch ist deren Anwendung dringend zu empfehlen. Das wird auch in der Bekanntmachung des Innenministeriums vom 31.07.2018 für das Vergaberecht (Ziffer 1.11.9) nochmals ausdrücklich erklärt. Damit ist auch sichergestellt, dass die elementaren Wettbewerbsgrundsätze eingehalten werden und ein klar strukturiertes und transparentes Verfahren durchgeführt wird.

 

In der Beratung wurde dann diese Vorgehensweise uneingeschränkt unterstützt. Mit dem Planungswettbewerb wird sichergestellt, die beste Lösung zu finden. Damit wird auch den durchaus berechtigten Sorgen der Anwohner Rechnung getragen, die ein sensibles Vorgehen und eine Rücksichtnahme auf die besonderen örtlichen Verhältnisse erwarten können. Siedlungsbau ist immer schwierig: einerseits ermöglicht man eine Bebauung und andererseits werden natürlich die damit einhergehenden und unvermeidbaren Nachteile geschaffen.

 

Auf Anfrage wurde darauf hingewiesen, dass für die Prämierung ein Preisgeld auszuloben ist. Das Preisgeld in seiner Gesamtsumme entspricht mindestens dem Honorar der Vorplanung nach der Honorarordnung, mindestens 10.000,00 EUR.

 

Die Zusammensetzung des Preisgerichtes, das aus Fachpreisrichtern und Sachpreisrichtern bestehen muss, wird von der Stadt noch bestimmt. Fachpreisrichter haben die Qualifikation der Teilnehmer zu besitzen (Städteplaner). Die Fachpreisrichter, die die Mehrzahl des Preisgerichtes stellen, ist in der Mehrheit durch von der Stadt unabhängige Personen zu besetzen. Hier sollte man sich ggf. eine abweichende Besetzung vorbehalten, um eben auch Vertreter des Bau-, Werk- und Umweltausschusses oder der Verwaltung in ausreichender Zahl berücksichtigen zu können. Das reduziert auch die Kosten des Verfahrens hinsichtlich der zu leistenden Entschädigung der Preisrichter.

 

Unbedingt zu klären ist auch die Anwendung der Regelung, wonach der Planungsauftrag im Falle der Projektumsetzung an einen der Preisträger zu erfolgen hat. So bestimmt der Bau-, Werk- und Umweltausschuss dann kraft seiner gesetzlichen Entscheidungsbefugnis den Bebauungsplan und seinen Inhalt. Bei einer Bindung an das Wettbewerbsergebnis und der dafür erfolgenden Entscheidung durch ein gesondertes Preisgericht, kann diese gesetzlich der Stadt vorbehaltene Entscheidung nicht vorweggenommen werden. Die Anwendung der Regelung des § 8 Abs. 2 RPW 2013 sollte deshalb unbedingt ausgenommen werden.

 

In der kurzen Beratung wurde die Durchführung eines Planungswettbewerbs, jedoch zwingend beschränkt auf einen Ideenwettbewerb, unbedingt unterstützt. An der Unterstützung der Baulandausweisung auf dem Grundstück Fl.Nr. 275 bestehen keine Zweifel. Hier kann ein sehr hochwertiges Baugebiet entstehen. So besteht trotz der Konzentration auf den Geschosswohnungsbau auch ein Bedarf an Einzelhäusern mit großzügigen Grundstücken, wie es für die Siedlung am Schönblick auch bisher prägend ist.

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig vorbehaltlich der nachträglichen Billigung durch den Stadtrat gemäß § 2 Nr. 8 Buchstabe a GeschO, wie folgt:

 

1.    Das Bebauungsplanverfahren für eine Wohnbebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. 275/0 der Gemarkung Öxing (Teilfläche von max. 14.000 m²) und dem Grundstück Fl.Nr. 275/11 der Gemarkung Öxing wird eingeleitet (Aufstellungsbeschluss; § 2 Abs. 1 BauGB).

 

2.    Mit der Einbeziehung des Grundstücks Fl.Nr. 275/11 ist der dort geltende Bebauungsplan „Schönblick Nord“ vom 03.10.2018 gleichzeitig zu ändern.

 

3.    Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innenentwicklung an Ortsrandgrundstücken nach § 13b BauGB und ohne Durchführung einer Umweltprüfung aufgestellt.

 

4.    Die Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB wird angeordnet und hat durch Unterrichtung und Darlegung in der Verwaltung zu erfolgen.

 

5.    Planungsziel ist die Entwicklung einer hinsichtlich der vorgefundenen Siedlungscharakteristik und der Erschließungssituation verträgliche und abgestimmte Wohnbebauung (Allgemeines Wohngebiet, § 4 BauNVO).

 

6.    Für die Ermittlung des mit der Erarbeitung des Bebauungsplanes beauftragten Planungsbüros wird ein städtebaulicher Wettbewerb durchgeführt. Hierfür wird folgendes festgelegt:

 

·      Der Planungswettbewerb erfolgt unter Anwendung der Richtlinien für Planungswettbewerbe vom 22.02.2013 (RPW 2013) in der durch die Bekanntmachung des Bayer. Staatsministeriums des Inneren vom 01.10.2013 modifizierten Fassung.

 

·      Keine Anwendung findet § 8 Abs. 2 RPW 2013. Die Stadt behält sich die freie Entscheidung über die Erteilung des Planungsauftrages ohne Bindung an das Ergebnis des Planungswettbewerbs vor.

 

Weitere Abweichungen behält sich die Stadt Grafing b.M. bis zur Auslobung vor, soweit sich dafür sachliche Gründe im Verfahren zur Wettbewerbsvorbereitung ergeben. Das gilt insbesondere für die Besetzung der Fachpreisrichter.

 

·      Durchzuführen ist ein Wettbewerb ohne Realisierungsabsicht (Ideenwettbewerb; § 3 Abs. 1 RPW 2013).

 

·      Für die Vorbereitung, Organisation und Durchführung des Planungswettbewerbs ist ein Wettbewerbsbetreuer zu beauftragen (§ 2 Abs. 5 RPW 2013).

 

·      Alle für das Wettbewerbsverfahren wesentlichen Entscheidungen trifft der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss aufgrund seiner Zuständigkeit für Bauleitplanverfahren (§ 8 Abs. 1 Nr. 3 Buchstabe b GeschO). Das gilt insbesondere für die Beschreibung der Aufgabe, die Definition der Anforderungen und der Zielvorstellungen in der Auslobung.

 

7.    Die Kosten des Bebauungsplanverfahrens und auch des städtebaulichen Wettbewerbs hat der Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 275/0 der Gemarkung Öxing zu tragen. Hierüber ist ein städtebaulicher Vertrag (Folgelastenübernahme) abzuschließen (§ 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB).

 

8.    Der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik in der zum maßgeblichen Zeitpunkt jeweils geltenden Fassung kommt zur Anwendung. Für den dort bestimmten Anteil der künftigen Bauflächen ist der Verkauf an den noch zu bestimmenden Personenkreis mit sozial förderungswürdigen Wohnbedarf mit entsprechender Kaufpreisbeschränkung (Einheimischenbaulandprogramm) durch städtebaulichen Vertrag zu sichern (Vertragsmodell).

 

 

Anwesend 10

Das Ausschussmitglied Herr Wolfgang Huber hat den Sitzungssaal verlassen.