Tagesordnungspunkt

TOP Ö 18: Erschließung des Baugebietes "Nördlich der Nettelkofener Straße";
Genehmigung des Bauentwurfes der Erschließungsplanung und Billigung des Bauprogramms

BezeichnungInhalt
Sitzung:02.10.2018   BWUA/047/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurde das Bauprogramm für die Erschließung des Baugebietes „Nördlich der Nettelkofener Straße“ vorgestellt und erklärt.

 

Grundlagen

 

Die Stadt Grafing b.M. hat für den Bereich der Grundstücke Fl.Nrn. 483 und 482 der Gemarkung Nettelkofen sowie Fl.Nr. 381 der Gemarkung Grafing den qualifizierten Bebauungsplan „Nördlich der Nettelkofener Straße / Adalbert-Stifter-Straße“ erlassen. Der Bebauungsplan ist am 25.05.2018 in Kraft getreten.

 

Mit dem Inkrafttreten qualifizierter Bebauungspläne verdichtet sich die den Gemeinden obliegende gesetzliche Erschließungslast zur konkreten Erschließungspflicht. Das unbegründete zeitliche Hinausschieben der Erschließung, die stets eine zwingende Zulassungsvoraussetzung für die Bebauung ist (§ 30 Abs. 1 BauGB), würde ansonsten zu einer faktischen Bausperre führen.

 

Da die Stadt Grafing b.M. aufgrund der Fülle an vorrangigen Aufgaben und aufgrund der fehlenden personellen und finanziellen Leistungskraft eine zeitnahe Erschließung nicht sicherstellen kann, haben einzelne Eigentümer die Übernahme der Erschließung angeboten (Erschließungsangebot; § 124 BauGB). In der Folge hat die Stadt mit dem städtebaulichen Vertrag vom 12.07.2018 (URNr. 1459/2018B) die Durchführung der Erschließung an die Eigentümer der Grundstücke Fl.Nrn. 483 und 48 übertragen (kurz Erschließungsvertrag).

 

Mit gleichem Vertrag wurden auch bereits die Erschließungsflächen der Stadt unentgeltlich abgetreten. Nach den vertraglichen Vereinbarungen haben die o.g. Eigentümer auf eigene Kosten die Erschließungsstraße herzustellen. Die Herstellung der Leitungsanlagen (Trinkwasser, Abwasser) erfolgt hier gegen Kostenersatz durch die Stadt (unechter Erschließungsvertrag); für diese Anlagen werden aber im Gegenzug die satzungsrechtlichen Herstellungsbeiträge in vollständiger Höhe fällig.

 

Weiter haben die Eigentümer die Herstellung der privaten Grünflächen (Ortsrandeingrünung) nach den näheren vertraglichen Regelungen umzusetzen, um trotz des dort durchgeführten Bebauungsplanverfahrens nach § 13b BauGB und der damit entfallenden naturschutzrechtlichen Ausgleichspflicht eine der sensiblen Ortsrandlage entsprechende landschaftsgerechte Eingrünung zu erreichen.

 

Ebenfalls von den Eigentümern übernommen wurde die Durchführung der Planung. Diese Leistungen wurden für die technischen Erschließungsanlagen – nach der noch nachzuholenden Zustimmung der Stadt – dem Ingenieurbüro Gruber-Buchecker in Ebersberg übertragen. Dieser hat jetzt gemäß § 3 Abs. 1 des Erschließungsvertrages die Ausbau- und Ausführungspläne (Bauentwurf) zur Genehmigung vorgelegt. Mit der Genehmigung entscheidet die Stadt über das räumliche und technische Bauprogramm des Straßenbaus bzw. unter Beachtung des § 125 BauGB über mögliche Abweichungen der Erschließungsanlagen vom Bebauungsplan. Die Notwendigkeit über die Bestimmung des Bauprogramms ergibt sich auch aus dem Erschließungsbeitragsrecht und der gesetzlichen Erschließungspflicht der Stadt; diese hat im Falle der Nichterfüllung durch die Erschließungsträger die Verpflichtung zur Nacherschließung. Mit dem Straßenbauprogramm wird die konkrete technische Art der Ausführung bestimmt und ist damit entscheidende Grundlage für die Ausbaukosten.

 

 

Beurteilung des Bauentwurfs vom 20.08.2018

 

1. Erschließungsstraße

 

Die Straße wird in gesamter Breite (5,50 m) der vom Bebauungsplan festgesetzten Verkehrsfläche ausgebaut nebst Wendefläche am Ostende.

 

Die Straße ist ohne baulich getrennten Fußweg vorgesehen, was aufgrund der geringen Verkehrsbedeutung und -belastung (8 Wohnhäuser) im Hinblick auf die Verkehrssicherheit zu rechtfertigen ist. Bei einem (einseitigen) Gehweg müsste dieser mit abgesenkter Bordhöhe errichtet werden, um ein Überfahren beim Begegnungsverkehr mit einem LKW (Rettungsfahrzeuge) zu ermöglichen.

 

Eine bestmögliche Sicherheit für alle Verkehrsteilnehmer bietet die Straße in der vorgeschlagenen Bauausführung als verkehrsberuhigter Bereich (Zeichen 325 „spielende Kinder“ auf blauem Grund). Innerhalb dieses Bereiches gilt:

  • Fußgänger dürfen die Straße in ihrer ganzen Breite benutzen.
  • Kinderspiele sind überall erlaubt.
  • Der Fahrzeugverkehr muss Schrittgeschwindigkeit einhalten.
  • Das Parken ist außerhalb der dafür gekennzeichneten Flächen unzulässig, ausgenommen zum Ein- oder Aussteigen, zum Be- oder Entladen.

 

Das setzt aber eine bauliche Ausführung voraus, die eine deutliche Unterscheidung der verkehrsberuhigten Wegeflächen gegenüber der übrigen Straße ermöglicht. Hierfür wird der Einmündungsbereich mit einem Pflasterbelag ausgeführt. Die Straßenfläche selbst ist als Mischfläche ebenerdig ohne Höhenunterschied auszuführen. Die Stellplätze werden ebenfalls mit Pflaster belegt.

 

2. Leitungseinrichtungen

 

Das Schmutzwasser wird über eine Druckleitung und individuelle Hauspumpstation auf den erschlossenen Grundstücken abgeleitet. Der Bauentwurf sieht vor, dass auf eine Länge von 10 m zur Nettelkofener Straße eine Freispiegelkanal-Haltung errichtet wird (als Beruhigungsstrecke). Hier ist der Bauentwurf noch zu korrigieren. Der Entwurf berücksichtigt nicht den dort bereits auf einer Länge von ca. 30 m bereits bestehenden Schmutzwasserkanal, in den eingeleitet werden kann. Dieser Kanalabschnitt wurde im Zuge des Doppelhaus-Neubaus Nettelkofener Straße 16/16a von der Stadt errichtet (gegen Kostenersatz durch die dortigen Bauherrn).

 

Aufgrund der Höhenverhältnisse kann die Schmutzwasserableitung nicht im Freispiegel erfolgen und erfordert eine Druckleitung. Dabei ist die Druckleitung ohne zentrale (gemeindliche) Pumpstation konzipiert, die sich aufgrund der geringen Größe des Entsorgungsgebietes wirtschaftlich nicht rechtfertigt. Der Bauentwurf sieht die ausschließliche Entwässerung über eine Druckleitung vor, was eine Druckeinleitung durch die Grundstücksanschlüsse notwendig macht. Die angeschlossenen Grundstücke müssen mit individuellen Hauspumpstationen ausgestattet werden. Diese sind nach der örtlichen Entwässerungssatzung nicht Teil der Grundstücksanschlussleitungen und Teil der übertragenen Erschließungsleistung (vgl. § 2 Lit. d des Erschließungsvertrages), sondern Bestandteil der Grundstücksentwässerungsanlagen (§ 3 Nr. 8 EWS). Sie sind somit von den jeweiligen Anschlussnehmern auf eigene Kosten zu errichten und zu unterhalten (§ 9 EWS), und nicht auch von den Erschließungsträgern herzustellen!

 

Die Niederschlagsentwässerung erfolgt nach dem Bauentwurf im gesamten Baugebiet durch örtliche Versickerung. Für die Grundstücke im Osten (Fl.Nrn. 381, 382/5 und 382/6), bei denen nach den Erkenntnissen der im Bebauungsplanverfahren durchgeführten hydrogeologischen Untersuchungen keine ausreichend sickerfähigen Böden zur Verfügung stehen, wird für die Beseitigung des Niederschlagswassers eine Muldenversickerung (Fl.Nr. 381) bzw. alternativ (Fl.Nrn. 382/5 und 382/6) Sickerrigolen vorgeschlagen.

 

Diese Entwässerungslösung weicht vom Entwässerungskonzept ab, das dem Bebauungsplan zugrunde liegt. Es ist Aufgabe der Bauleitplanung, bereits auf dieser Planungsebene die schadlose und funktionierende Entwässerung sicherzustellen. Die im dortigen Entwässerungskonzept unterstellte Versickerung durch eine (zentrale) Ableitung des Niederschlagswassers auf den für eine Versickerung ungeeigneten Bauflächen (Fl.Nrn. 381, 382/5 und 382/6) in den westlichen Baugebietsteil zur dortigen zentralen Versickerung (Sickermulden an der Nordgrenze von Fl.Nrn. 483 und 482, die hierfür dinglich gesichert wurden) ist jedoch rechtlich nicht verbindlich, da sie nicht durch entsprechende Festsetzung bestimmt wurde. Jede andere Form der Versickerung ist in gleicher Weise zulässig.

 

Ob die vorgeschlagene Niederschlagswasserbeseitigung über Rigolen- oder Muldenentwässerung aber auch schadlos möglich ist, muss noch nachgewiesen werden. So muss die Sohle der Versickerungsanlage einen Mindestabstand von 1 m zum Mittelwert der jahreshöchsten Grundwasserstände einhalten (Nr. 6 TRENGW). Nach dem Ergebnis der im Bebauungsplan durchgeführten hydrogeologischen Untersuchungen liegt aber der Grundwasserstand bei lediglich 0,53–0,77 m unter der Geländeoberkante. Somit unterfällt die Beseitigung auch nicht mehr der NwFreiV und unterliegt der Genehmigungspflicht.

 

Als gesetzlicher Abwasserbeseitigungsverpflichteter (§ 56 WHG) hat die Stadt bei der Bestimmung der Abwasserbeseitigungsanalgen die Verpflichtung, die ordnungsgemäße Beseitigung sicherzustellen. Wenn jetzt auf die Errichtung eines zentralen Niederschlagswasserkanals verzichtet werden soll, dann ist das nur zu rechtfertigen, wenn die örtliche Beseitigung auf den jeweiligen Baugrundstücken durch Versickerungsanlagen auch tatsächlich möglich und zulässig ist. Dafür muss die notwendige wasserrechtliche Genehmigung der dortigen Entwässerungsanlagen schon im Vorfeld nachgewiesen werden bzw. deren Zulässigkeit durch Erklärung des Wasserwirtschaftsamtes Rosenheim baufachlich bestätigt werden.

 

3. Straßenentwässerung

 

Die Straßenentwässerung erfolgt durch 2 Sickerrigolen innerhalb der Straße bzw. innerhalb der privaten Waldzufahrt an der Ostgrenze auf Fl.Nr. 382.

 

Nach den hydrogeologischen Untersuchungsberichten liegen im Bereich der westlichen Rigole günstig sickerfähige Böden in ausreichender Mächtigkeit an. Aufgrund des Grundwasserabstandes und der Einleitungsfläche von ca. 600 m² bedarf es bei Versickerungen aus Gemeindesstraßen (NwFreiV) keiner wasserrechtlichen Genehmigung.

 

Für den Bereich der östlichen Sickerrigole für die Straßenentwässerung kann aber nach den Baugrundgutachten (Bericht 08.06.2018, Seite 4.3) aufgrund der stark wechselnden Mächtigkeit und Durchlässigkeit der sickerfähigen Moränenkiese nicht gesichert von der ausreichenden Eignung der Böden ausgegangen werden. Hier ist (gemäß Empfehlung des Berichts) die Sickerleistung vorab durch Schluckversuche zu überprüfen.

 

Gemäß Bewilligung in der Notarurkunde URNr. 720/2018G besteht für den Bereich der Waldzufahrt lediglich das Benutzungsrecht für die Leitungsverlegung, nicht aber für die Errichtung von Rigolen. Das Benutzungsrecht ist entsprechend zu erweitern.

 

4. Löschwasserversorgung

 

Der Löschwasser-Oberflurhydrant ist auf öffentlichem Straßengrund unterzubringen. Vorgeschlagen wird eine geringfügige Vergrößerung der Wendefläche im südöstlichen Bereich und der dortigen Positionierung des Hydranten.

 


Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

1.    Erschließungsvertrag:

Der Übertragung der Planungsleistungen an das Ing.-Büro Gruber-Buchecker aus Ebersberg wurde gemäß § 4 Abs. 1 des Erschließungsvertrages zugestimmt.

 

2.    Bauprogramm:

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss billigte den Bauentwurf des Ing.-Büros Gruber-Buchecker aus Ebersberg vom 20.08.2018 und beschloss den Bauentwurf als Bauprogramm unter folgenden Einschränkungen / Maßgaben:

 

  • Die Straße wird entsprechend dem zugrundeliegenden Bauentwurf als verkehrsberuhigter Bereich ausgebaut und wird dann mit Verkehrszeichen 325.1 beschildert.

 

  • Am Bauanfang (Nettelkofener Straße) besteht bereits auf einer Länge von ca. 30 m ein Schmutzwasserkanal (Fl.Nr. 483/4) in den eingeleitet werden kann. Diese Haltung wurde im Zuge des Doppelhaus-Neubaus Nettelkofener Straße 16/16a von der Stadt errichtet (gegen Kostenersatz). Diese Bestandsleitung ist im Bauentwurf bisher nicht berücksichtigt; der Bauentwurf ist entsprechend anzupassen.

 

  • Die geplante Schmutzwasser-Druckleitung ist in die Endhaltung des bereits bestehenden Schmutzwasserkanales einzuleiten; eine weitere Beruhigungsstrecke ist nicht erforderlich.

 

  • Die gesicherte ordnungsgemäß Versickerung des Niederschlagswassers aus den Grundstücken (Fl.Nrn. 381, 382/5 und 382/6) ist vorab durch die notwendige wasserrechtliche Genehmigung der dortigen Entwässerungsanlagen nachzuweisen bzw. deren wasserrechtliche Zulässigkeit durch Erklärung des Wasserwirtschaftsamtes Rosenheim baufachlich zu bestätigen.

 

  • Für den Bereich der östlichen Sickerrigole ist (gemäß Empfehlung des hydrogeologischen Berichts vom 08.05.2018, Nr. 4.3) die Sickerleistung vorab durch Schluckversuche zu überprüfen.

 

  • Gemäß Bewilligung in der Notarurkunde URNr. 720/2018G besteht für den Bereich der „Waldzufahrt“ lediglich das Benutzungsrecht für die Leitungsverlegung, nicht aber für die Errichtung der dort nach dem Bauentwurf vorgesehenen Rigole. Das Benutzungsrecht (Dienstbarkeit) ist entsprechend zu erweitern.

 

3.    Für die einheitliche Herstellung der privaten Grünflächen (Ortsrandeingrünung) sind noch die notwendigen Pflege- und Entwicklungspläne zur notwendigen Genehmigung vorzulegen.

 

4.    Voraussetzung für die Ausführung der Bauarbeiten ist die Vorlage der im Erschließungsvertrag vereinbarten Sicherheitsleistungen (Bankbürgschaft). Nach der Kostenschätzung vom 20.09.2018 betragen die Baukosten 457.283,80 EUR. Die Höhe der Sicherheitsleistung überschreitet 80 v.H. des im Erschließungsvertrag geregelten Sicherungsbetrages und ist entsprechend zu erhöhen auf einen Betrag in Höhe von 570.000,– EUR.

 

Inbegriffen in der Kostenschätzung sind die Herstellungskosten für leitungsgebundene Anlagen. Die besondere Sicherheitsleistung nach § 13 entfällt damit.