Tagesordnungspunkt

TOP Ö 15: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung eine Bebauungsplanes für eine Wohnbebauung am "Kothmüllerweg";
a) Einstellung des Verfahrens für den "Teilbereich Süd" (Grundstücke Fl.Nrn. 879/8, /9, /11, /13, /14, /16, /20, /21 und /25 der Gemarkung Öxing)
b) Fortführung des Verfahrens beschränkt auf den "Teilbereich Nord" (Grundstücke Fl.Nrn. 885, 979/2 und 879/22 der Gemarkung Öxing) im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innenentwicklung nach § 13a BauGB

BezeichnungInhalt
Sitzung:02.10.2018   BWUA/047/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde am 25.09.2018 in das Gremieninfo eingestellt. Vom Verwaltungsvertreter wurde der Tagesordnungspunkt ausgeführt.

 

1. Planungsgrundlagen

 

Grundstücke Fl.Nrn. 879/8, 9, 11, 13, 14, 20 und 21

Von verschiedenen Eigentümern wurde 2006 die Wohnbaulandausweisung der östlich dem Siedlungsrand (Schlesierstraße) vorgelagerten und aufgrund der Außenbereichslage unbebaubaren Grundstücke Fl.Nrn. 879/8, 879/9, 879/11, 879/13 und 879/14 der Gemarkung Öxing beantragt. Die Grundstücke liegen zwischen dem Ortsrand und der Hangkante des nach Osten in das Atteltal stark abfallenden Geländes und können nur über den Kothmüllerweg (bisher ein Feldweg) erschlossen werden.

 

Trotz der seitens der Verwaltung aufgezeigten ortsplanerischen Bedenken hat der Stadtrat am 09.05.2006 die Änderung des Flächennutzungsplans und am 27.11.2007 die Aufstellung eine Bebauungsplans zur Wohngebietsausweisung beschlossen.

 

Grundstück Fl.Nr. 879/2 (jetzt: Fl.Nrn. 879/2 und 879/22)

Später wurde dann auch das unmittelbar nördlich angrenzende Grundstück Fl.Nr. 879/2 der Gemarkung Öxing mit in das Aufstellungsverfahren einbezogen. Dieses damals bereits bebaute Grundstück erstreckt sich von der Schlesierstraße bis zum Kothmüllerweg und sollte mit einer stark verdichteten Wohnbebauung vermarktet werden. Die geplante Bebauung ist im auffälligen Widerspruch zu der ansonsten im Umfeld bestehenden kleinteiligen Bebauung und der dortigen Bebauungsdichte gestanden, entsprach aber dennoch dem Einfügungsgebot. Die Planung einer massierten Bebauung war auch hinsichtlich der Erschließung des östlichen Grundstücksteils kritisch, da die dortige Anbindung nur bedingt leistungsfähig ist.

 

Der unmittelbare städtebauliche Zusammenhang und die Notwendigkeit einer geordneten Erschließung machten die Überplanung auch dieses Grundstückes erforderlich (§ 1 Abs. 3 BauGB).

 

Da es weitgehend dem Innenbereich zuzuordnen war und damit bereits ein Bebauungsanspruch bestand, wurde mittels Vorbescheidsantrag der Versuch unternommen, die den erklärten städtebaulichen Zielen der Stadt zuwiderlaufende intensivere Bebauung durchzusetzen. Um diese Bebauung abzuwehren und die städtischen Planungsziele durchzusetzen, wurde mit Beschluss des Stadtrats vom 13.04.2010 eine Satzung über den Erlass einer Veränderungssperre (beschränkt auf die dann schon geteilten Grundstücke Fl.Nrn. 879/2 und 879/22 der Gemarkung Öxing) beschlossen.

 

In der Folge wurden dann die den städtischen Planungszielen zuwiderlaufenden Bebauungsabsichten wieder aufgegeben und stattdessen eine damit übereinstimmende Bebauung vorbereitet. Der Vorbescheidsantrag wurde zurückgenommen. Die Satzung über den Erlass der Veränderungssperre wurde am 25.04.2010 bekannt gemacht. Die Geltungsdauer der Satzung ist am 25.04.2012 abgelaufen (§ 17 Abs. 1 Satz 1 BauGB).

 

Nach Verkauf der Grundstücke wurde die Bebauung der Grundstücke entsprechend den Planungszielen der Stadt zugelassen und dann auch realisiert.

 

2. Städtebauliche Verträge

 

Die am 09.05.2006 eingeleitete Flächennutzungsplanänderung (Sammelverfahren: 13. Änderung) wurde mit Feststellungsbeschluss vom 13.01.2015 abgeschlossen. Der geänderte Flächennutzungsplan wurde vom Landratsamt Ebersberg am 16.03.2015 genehmigt und ist mit der Bekanntmachung der Genehmigung am 24.04.2015 in Kraft getreten.

 

Im Aufstellungsverfahren für den Bebauungsplan wurden die im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung eingegangenen Stellungnahmen vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 15.12.2009 geprüft und der Billigungs- und Auslegungsbeschluss gefasst.

 

Voraussetzung für die Fortsetzung des Verfahrens war (Verfahrensbeschluss) dann der Abschluss der Vereinbarungen über die Sicherung der Ausgleichsflächen/Ortsrandeingrünung, der Erschließungsflächen und der Einheimischenbindung. Hier war aber trotz jahrelanger Vermittlungsversuche unter den verschiedenen Eigentümern keine Einigung zu erreichen.

 

Besondere Erwähnung muss hier auch finden, dass einzelne Grundstückseigentümer vorher mit Vehemenz eine beschleunigte Verfahrensabwicklung gefordert haben und dabei der Verwaltung eine Verzögerungshaltung unterstellt haben – jedoch dann selbst in einem Zeitraum von ca. 10 Jahren (!) keine Einigung innerhalb der Eigentümergemeinschaft zur vertraglichen Umsetzung des Grundsatzbeschlusses und vor allem der Erschließung des Baugebietes finden konnten!

 

3. Verfahrenseinstellung/Fortführung mit geändertem Geltungsbereich:

 

Nachdem aufgrund der zeitlichen Distanz eine Fortführung des Bauleitplanverfahrens ohnehin nur nach Wiederholung der bisherigen Verfahrensschritte unerlässlich wäre, wurden die Eigentümer der Fl.Nrn. 879/8, 9, 11, 13, 14, 20 und 21 der Gemarkung Öxing am 29.03.2017 abschließend um eine Entscheidung gebeten. Dort wurde nochmals Gelegenheit zur Einigung gegeben und darauf hingewiesen, dass andererseits das Bebauungsplanverfahren eingestellt werden muss.

 

In den nachfolgenden Gesprächen mit den Eigentümern zeigte sich aber, dass trotz der zwischenzeitlich geänderten Entscheidungsgrundlagen (derzeitiger Entfall der Ausgleichsflächenpflicht gemäß § 13b BauGB; Bagatellgrenze bei der Anwendung des Grundsatzbeschlusses) keine Einigung in der Eigentümergemeinschaft hinsichtlich der Erschließungsflächen erzielt werden kann. Folglich bleibt aufgrund der fehlenden bzw. erschwerten Vollzugsfähigkeit eines möglichen Bebauungsplans nur die formale Beendigung des Aufstellungsverfahrens (Einstellung) für die Grundstücke Fl.Nrn. 879/8, 9, 11, 13, 14, 20 und 21 der Gemarkung Öxing.

 

Anmerkung: Sollte wider Erwarten eine Einigung noch möglich sein, kann die Stadt Grafing b.M. jederzeit das Bebauungsplanverfahren wieder einleiten. Da aufgrund der Zeitabstände eine Verwertung des Abwägungsmaterials ohnehin nicht mehr möglich ist und die Beteiligungsverfahren zwingend wiederholt werden müssen (gleiches gilt auch im Fall einer Umstellung in das beschleunigte Verfahren nach § 13b BauGB), führt dies letztendlich auch zu keinen nachteiligen Veränderungen (Verzögerungen) im formalen Aufstellungsverfahren.

 

Weiterhin besteht aber das Planungserfordernis für die Grundstücke Fl.Nrn. 879/2 und /22. Diese Grundstücke wurden unter Beachtung des Inhalts des Bebauungsplanentwurfs aufgrund der Innenbereichslage (§ 34 Abs. 1 BauGB) bereits bebaut.

 

Das Einfügungsgebot ermöglicht aber weiterhin eine bauliche Verdichtung, wie sie von der Stadt Grafing b.M. weiterhin abgelehnt wird und schon damals die Überplanung und deren Sicherung (Veränderungssperre) erforderlich machten. Insbesondere sind es die Spielräume des Einfügungsgebotes hinsichtlich der Bauhöhe und der Gebäudestellung, die sowohl aus ortsplanerischen Gründen als auch nachbarlichen Interesse (Bestandsbebauung Großottstraße) zu reglementieren sind und deshalb weiterhin einen zwingenden Planungsbedarf auslösen. Das Bebauungsplanverfahren ist deshalb – beschränkt auf diese beiden Grundstücke – fortzuführen.

 


Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Stadtrat folgende Beschlussfassung zu empfehlen:

 

1. Teilbereich „Süd“:

Das Bebauungsplanverfahren „Kothmüllerweg“ für die Grundstücke Fl.Nrn. 885/T, 879/2, 879/8, 879/9, 879/11, 879/13, 879/14, 879/20, 879/21, 879/15/T und 879/16/T der Gemarkung Öxing wird für den Bereich der Grundstücke Fl.Nrn. 879/8, 879/9, 879/11, 879/13, 879/14, 879/20, 879/21, 879/15/T und 879/16/T der Gemarkung Öxing eingestellt.

 

2. Teilbereich „Nord“:

2.1 Das Bebauungsplanverfahren „Kothmüllerweg“ wird beschränkt auf den Geltungsbereich der Grundstücke Fl.Nr. 885/T (Straße) und Fl.Nrn. 879/2 und 879/22 der Gemarkung Öxing fortgeführt.

 

2.2 Für das Bebauungsplanverfahren wird angesichts des vorausgegangenen Verfahrensverlaufs auf die Durchführung einer frühzeitigen Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) verzichtet.

 

2.3 Aufgrund der Innenbereichslage der Grundstücke (§ 34 BauGB) ist der Anwendungsbereich des Grundsatzbeschlusses zum sozialverträglichen Wohnungsbau nicht eröffnet.