Tagesordnungspunkt

TOP Ö 10: Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von 2 Doppelhaushälften mit je einer Doppelgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 260/7 der Gemarkung Grafing (Schillerstraße 2)

BezeichnungInhalt
Sitzung:02.10.2018   BWUA/047/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Vertreter der Verwaltung wurden die Planunterlagen vorgestellt und erläutert. Für das Grundstück wurde ein Antrag auf Vorbescheid gem. Art. 71 BayBO gestellt, mit dem gem. Art. 71 BayBO eine Entscheidung über folgende Einzelfragen der Baugenehmigung begehrt wird:

 

Es wurden zwei Planvarianten vorgelegt (Satteldach, Pultdach). Es sollen zwei Doppelhaushälften mit je einer Doppelgarage errichtet werden.

 

Variante Satteldach:

1.    Sind die Anordnung der einzelnen Gebäude und die zusätzliche Doppelgarage genehmigungsfähig?

2.    Ist eine 2-geschossigkeit der Doppelhaushälften genehmigungsfähig?

3.    Sind eine Dachneigung von 38 Grad und der damit verbundene Dachausbau genehmigungsfähig?

4.    Sind die geplanten Dachgauben genehmigungsfähig?

 

Variante Pultdach:

1.    Sind die Anordnung der einzelnen Gebäude und die zusätzliche Doppelgarage genehmigungsfähig?

2.    Ist eine 2-geschossigkeit der Doppelhaushälften genehmigungsfähig?

3.    Ist eine andere Dachform als das Satteldach genehmigungsfähig – Pultdach?

 

 

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes „Hutterergründe“ und beurteilt sich ausschließlich nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Der Bebauungsplan setzt für das Baugebiet ein Reines Wohngebiet fest; die geplante Wohnbebauung ist damit nach der Art der baulichen Nutzung allgemein zulässig.

 

Der Bebauungsplan setzt keinen Haustyp fest. Damit ist die Errichtung von Doppelhäusern oder Mehrfamilienhäusern zulässig.

 

Als Dachform wird im gesamten Plangebiet ein Satteldach vorgeschrieben. Eine Befreiung von der Dachform, die im gesamten Plangebiet eingehalten wird, kann nicht erteilt werden. Hier fehlt es schon an der Atypik, die Voraussetzung für die Befreiung wäre. Es fehlt aber auch an der städtebaulichen Vertretbarkeit für eine Abweichung von der ansonsten einheitlich gestalteten Dachlandschaft. Die Dachform des Pultdaches ist damit unzulässig.

 

Für das Baugrundstück wird die Zahl der Vollgeschosse zwingend mit 1 Vollgeschoss festgesetzt. Hier bedarf es einer Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB). Die festgesetzte Vollgeschosszahl wird regelmäßig einen Grundzug der Planung darstellen, der eine Befreiung ausschließt. Maßgeblich ist aber stets die Planungssituation im konkreten Einzelfall. In der hier bestehenden Planungssituation ist aber die städtebauliche Motivation nicht nachvollziehbar, weshalb lediglich für die beiden nordöstlichen Grundstücke nur eine 1-geschossige Bebauung festgesetzt ist. Soweit die damaligen planerischen Überlegungen darin bestanden, gegenüber der nach Norden damals unbebauten Flächen einen verträglichen städtebaulichen Übergang zu schaffen, wäre diese Überlegung mittlerweile hinfällig. Auch für die im Norden unmittelbar angrenzenden Grundstücke besteht nach dem Einfügungsgebot ein Bebauungsanspruch mit 2 Vollgeschossen. Da der Geschossfestsetzung auch keine erkennbar nachbarschützende Bedeutung beigemessen worden ist, kann die erforderliche Befreiung aufgrund der städtebaulichen Vertretbarkeit erteilt werden. Nachbarliche Interessen werden mit Einhaltung der Abstandsflächen gewahrt.

 

Für 2-geschossige Gebäude wird jedoch eine Dachneigung von 20–25 Grad, ohne Kniestock, festgesetzt und der Dachgeschossausbau für unzulässig festgesetzt. Im Plangebiet wurden dahingehend bisher nur Befreiungen zur Nutzung als Hobbyraum, also nicht als Aufenthaltsraum für Wohnzwecke, genehmigt.

Da es sich hierbei um keine atypische Grundstückssituation handelt, sondern die Wohnnutzung für jedes Grundstück im Plangebiet gleichermaßen beansprucht werden kann, schließt sich eine Abweichung hinsichtlich dieser Abweichungen (Dachneigung und Dachgeschossausbau) aus (BayVGH 23.04.2015, 08.05.2017). Um den Dachausbau zu Wohnzwecken zuzulassen, würde es der Änderung des Bebauungsplanes in seiner Gesamtheit bedürfen.

 

Eine Regelung zu Dachgauben besteht nicht und ist daher zulässig, soweit sie max. 1/3 der Gebäudebreite – max. 5 m – nicht überschreiten. Da ein Dachgeschossausbau aber nicht zulässig ist, wird hierfür aber kein Bedarf mehr bestehen.

 

GRZ und GFZ berechnen sich nach der BauNVO 1962 und werden eingehalten. Für die GFZ würde der Ausbau des Dachgeschosses zu einer erheblichen Überschreitung führen, da nach § 19 Abs. 2 BauNVO 1962 die Flächen von Wohnräumen im Dachraum stets mitzurechnen sind.

 

Der Bebauungsplan setzt eine offene Bauweise fest. Diese Bauweise schließt die Errichtung von Grenzgaragen nicht aus, so dass die geplanten Grenzgaragen dieser Festsetzung nicht entgegenstehen.

 

Die angefragte Gebäudeposition entspricht mit seinen Grundmaßen von 13,30 m × 10,60 m zwar im Wesentlichen der Größe der Baufläche, liegt aber teilweise außerhalb des festgesetzten Bauraumes.

 

Für die Lage außerhalb des Bauraumes für das Hauptgebäude kann einer Befreiung zugestimmt werden, soweit das Gebäude entsprechend der Festsetzungen des Bebauungsplanes einen Abstand von 4 m zur nördlichen und östlichen Grundstücksgrenze einhält. Damit sind auch die Abstandsflächen eingehalten.

 

Die östliche Doppelgarage weicht von der festgesetzten Baulinie nach Norden ab. Für das Abweichen von der Baulinie und die Überschreitung des Bauraumes nach Norden kann einer Befreiung zugestimmt werden, wenn ein Mindestabstand von 5 m zum öffentlichen Straßengrund eingehalten wird.

 

Die westliche Doppelgarage liegt vollständig außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen. Hier kann einer Befreiung zugestimmt werden, wenn ebenfalls ein Abstand von mindestens 5 m zur öffentlichen Straßenfläche eingehalten wird.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von 2 Doppelhäusern mit je einer Doppelgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 260/7 der Gemarkung Grafing, Schillerstraße 2, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Als Dachform ist ein Pultdach unzulässig.

·      Ein Dachausbau zu Wohnzwecken ist unzulässig.

·      Ein Kniestock ist unzulässig.

·      Die Dachneigung darf 20–25 Grad nicht überschreiten.

·      Für die Garagen ist ein Flachdach zulässig.

·      Das Hauptgebäude muss mit einem Abstand von 4 m zur Nordgrenze und Ostgrenze errichtet werden.

·      Die Garagen müssen einen Mindestabstand von 5 m zum Straßengrundstück aufweisen.