Tagesordnungspunkt

TOP Ö 9: Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von 2 Einfamilienhäusern mit Stellplätzen und Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 403/14 der Gemarkung Grafing (Marienstraße 11)

BezeichnungInhalt
Sitzung:02.10.2018   BWUA/047/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Antragsunterlagen wurden vom Verwaltungsvertreter vorgestellt. Es wurde erklärt, dass mit dem Antrag auf Vorbescheid gemäß Art. 71 BayBO vor Einreichung eines Bauantrages eine Entscheidung über folgende Einzelfrage begehrt wird:

 

Vorhaben: Auf dem Grundstück Fl.Nr. 403/14 der Gemarkung Grafing sollen zwei Einfamilienhäuser mit jeweils einer Garage und einem offenen Stellplatz entstehen. Eine geringe Grundstücksgröße und die kompakte Massivbauweise ergeben ein Hauskonzept mit jeweils ca. 160 m² Wohnfläche entsprechend der Nachbarbebauung.

 

Frage:             Ist das Vorhaben hinsichtlich dem Maß der baulichen Nutzung mit einer Grundfläche von 10 m × 9 m zzgl. Anbaukörpern in einer zweigeschossigen Bebauung E+1+D (Wandhöhe 6 m, Firsthöhe 8,60 m, Dachneigung 30 Grad) planungsrechtlich zulässig?

 

Die beantragte Wandhöhe von 6 m und die Firsthöhe von 8,60 m bei 2 Vollgeschossen entspricht dem Einfügungsrahmen und ist damit zulässig.

 

Auch die absoluten Grundflächen der geplanten Gebäude entsprechen der in der näheren Umgebung bereits vorhandenen Bebauung.

 

Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung ist aber die Vorhabenzulässigkeit davon abhängig, dass alle Maßbestimmungsfaktoren kumulativ eingehalten werden (BVerwG 08.12.2016). Darunter fällt neben der Bauhöhe und der Grundfläche auch – bei der offenen Bebauung – das Verhältnis der verbleibenden Freiflächen zur Umgebungsbebauung.

 

Hier soll das 703 m² große Grundstück mit einer Gebäudegrundfläche (Gebäude) von 233 m² bebaut werden. Eine ähnlich dichte Bebauung und geringes Maß an verbleibender Freiflächen findet sich noch auf dem fast gleich großen Grundstück Fl.Nr. 403/16, dem prägende Wirkung zukommt. Die dortigen Gebäude weisen aber nur eine Wandhöhe von 4,30 m bzw. 5,70 m auf. Somit entspricht das Vorhaben hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nicht dem Einfügungsgebot, da es von keinem baulichen Vorbild geprägt wird, dass alle maßbestimmenden Merkmale gleichzeitig aufweist.

 

Eine Überschreitung des Einfügungsrahmens kann ausnahmsweise dem Einfügungsgebot noch entsprechen, vorausgesetzt es führt zu keinen städtebaulichen Spannungen. Hier würde aber eine Entwicklung erreicht werden, die aufgrund der Vorbildwirkung das Entstehen nachhaltiger bodenrechtlicher Unordnung erwarten lässt. Eine weiter zunehmende bauliche Verdichtung – gerade in der hier vorliegenden Situation mit einer städtebaulich nachteiligen Hinterliegerbebauung mit individuellen Zufahrten – widerspricht einer geordneten Siedlungsentwicklung.

 

Es bleibt allein die Möglichkeit einer Abweichung vom Einfügungsgebot. Da es sich um ein bereits bebautes Grundstück handelt, kann eine Abweichung des § 34 Abs. 3a Buchstabe b BauGB geprüft werden. Zwar bezieht sich die Regelung nach dem Wortlaut auf die „Erneuerung eines Gebäudes“, kann aber wohl aufgrund seines Regelungszwecks erweiternd auch für die hier vorliegende Fallgestaltung des veränderten Ersatzbaus angewandt werden. Hier kann die Abweichung für die Kombination einer Gebäudehöhe von 6 m und der beantragten Bebauungsdichte noch als städtebaulich verträglich angesehen werden.

 

Es wird aber auch klargestellt, dass weitere Vergrößerungen der Gebäude – etwa durch Terrassenüberdachungen und Hauszugänge einerseits oder der Gebäudehöhe anderseits – die Bandbreite der Vertretbarkeit überschreiten würden.

 

Hinweise: (da nicht Antragsinhalt):

Überbaubare Grundstücksflächen:

Das Baugebiet ist durch faktische Baugrenzen geprägt. In der Planung ist der Mindestabstand zur Straße von 3 m eingehalten, die maximale Bebauungstiefe von 33,50 m vom öffentlichen Straßengrund nach Süden wird mit dem Hauptgebäude eingehalten. Die faktische Baugrenze wird durch ein eingeschossiges untergeordnetes Bauteil von 1,50 m Tiefe und 3,33 m Breite überschritten. Diese, in Plangebieten zulässige Überschreitung (§ 23 Abs. 2 BauNVO) kann auch vorliegend zugelassen werden (max. 1,50 m tief, max. 1/3 der Außenwand, max. 5 m).

 

Erschließung:

Derzeit ist die Erschließung gesichert, da ein Gesamtgrundstück bebaut wird (Art. 4 Abs. 1 Nr. 2 BayBO). Wird das Grundstück realgeteilt, sind die erweiterten Anforderungen an eine rechtliche Erschließung des hinterliegenden Grundstücksteils sicherzustellen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von 2 Einfamilienhäusern mit Stellplätzen und Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 403/14 der Gemarkung Grafing, Marienstraße 11, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.