Tagesordnungspunkt

TOP Ö 6: Bauantrag zur Errichtung eines 5-Familienhauses mit Garagen und Stellplätzen auf dem Grundstück Fl.Nr. 469/0 der Gemarkung Elkofen (Eisendorfer Straße 18)

BezeichnungInhalt
Sitzung:02.10.2018   BWUA/047/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Vertreter der Verwaltung wurde der Bauantrag vorgestellt. Nach Beseitigung der bestehenden Hofstelle ist die Neubebauung des Grundstücks mit einem Mehrfamilienhaus (5 Wohneinheiten) an der Ostseite mit den Grundmaßen 16 m × 12 m vorgesehen. Beantragt sind eine Wandhöhe von 7,14 m und eine Firsthöhe von 10,60 m; die Dachneigung beträgt 30 Grad.

 

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich nach § 34 BauGB. Die Umgebungsbebauung entspricht einem Dorfgebiet. Das Wohngebäude ist dort gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 5 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO nach der Art der baulichen Nutzung allgemein zulässig.

 

Ungeachtet der Gebietsverträglichkeit ist hinsichtlich der unmittelbaren örtlichen Verhältnisse das Gebot der Rücksichtnahme zu beachten. Dabei ist sicherzustellen, dass die geplante Bebauung keinen unzumutbaren Störungen und Beeinträchtigungen ausgesetzt werden darf (§ 15 BauNVO). Auffällig ist das unmittelbare Heranrücken des Wohngebäudes auf ca. 9 m an das grenznah stehende Wirtschaftsgebäude auf Fl.Nr. 479 an der Grundstücksostseite. Darin befinden sich zwar keine Stallungen, weshalb schädliche Umwelteinwirkungen (Geruchs- und Lärmbelästigungen) offenkundig nicht zu erwarten sind. Ob jedoch sonstige störrelevante Nutzungen (z.B. Hochsilos) dort untergebracht sind, ist nicht bekannt.

 

Unmittelbar südlich – in einer Entfernung von 10 m – befindet sich eine Kfz-Werkstatt (Baugenehmigung vom 20.04.1993). Nach den Nebenbestimmungen der Baugenehmigung sind die Betriebszeiten auf die Tagzeit beschränkt. Dabei darf ein reduzierter Beurteilungspegel von 57 dB(A) tagsüber an den maßgeblichen Immissionsorten nicht überschritten werden. Da bereits Wohngebäude in vergleichbarer Nähe zur Kfz-Werkstatt bestehen, ist davon auszugehen, dass für den Betrieb durch die beantragte Neubebauung (neuer Immissionsort) keine größeren Rücksichtnahmepflichten entstehen (Vorbelastung; BVerwG 27.08.1998). Auch insoweit ist von der Zulässigkeit auszugehen.

 

Im Rahmen der durch die Bauaufsichtsbehörde noch zu veranlassenden abschließenden immissionsschutzfachlichen Prüfung ist im Ergebnis sicherzustellen, dass das Wohnhaus keinen unzumutbaren Störungen (Lärm, Geruch) aus landwirtschaftlichen Anlagen ausgesetzt wird und keine Betriebseinschränkungen an der südlich benachbarten Kfz-Werkstatt auslöst.

 

Die Gebäudemaße fügen sich hinsichtlich der Wand- und Firsthöhe noch in die Umgebungsbebauung ein, entsprechende Gebäudemaße sind in der Umgebung bereits vorhanden (Am Weiher 2, 2a). Die Dachneigung und Firstrichtung entspricht der Dachgestaltungssatzung.

 

Erschließung:

Für die Neubebauung erfolgt eine Neuordnung der Grundstücksgrenzen. Dabei wird eine Grundstückszufahrt entlang der nördlichen Grundstücksgrenze mit einer Breite von 3,50 m errichtet und als Wegegrundstück gebildet, das im Miteigentum der erschlossenen Grundstücke steht und für die der Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft vereinbart ist (§ 1010 BGB). Für das Wegegrundstück wurden Geh- und Fahrtrechte für die anliegenden Grundstücke sowie Leitungsrechte dinglich sowohl zu Gunsten der anliegenden Grundstücke, als auch (Leitungsrecht) zu Gunsten der Stadt Grafing b.M. gesichert.

 

Fraglich ist aber, ob der Weg ohne innere Kurvenausrundung (vgl. Ausübungsbereich gem. URNr. F1470/2018) überhaupt befahrbar ist. Da notwendige Verbreiterungen der Wegefläche aber auf dem Baugrundstück selbst liegen würde, ist die ordnungsgemäße Befahrbarkeit gesichert.

 

Dieser Wohnweg begrenzter Länge ist zur Erschließung der Gebäude ausreichend. Die Dienstbarkeit für das Geh- und Fahrtrecht ist aber noch mit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des Freistaats Bayern zu ergänzen bzw. einer Löschungsverzichtserklärung zu ergänzen.

 

Hinweis:

Die auf dem Grundstück zu errichtenden Gebäude sollen über eine gemeinsame Grundstücksanschlussleitung in den bestehenden Übergabeschacht der örtlichen Abwasserkanalisation eingeleitet werden. Grundstücksanschlüsse werden von der Stadt errichtet, die auch über Zahl, Größe und Führung entscheidet (§ 8 Abs. 2 EWS). Danach wird für jedes erschlossene Grundstück ein eigener Grundstücksanschluss verlangt; eine gemeinsame Anschlussleitung wird von der Stadt ausgeschlossen.

 

Im Interesse einer wirtschaftlichen und ordnungsgemäßen Entsorgung hat die Erschließung deshalb durch einen öffentlichen Stichkanal (anstatt eines gemeinsamen Grundstücksanschlusses) zu erfolgen. Hierfür bedarf es eines Erschließungsvertrags, in dem die Herstellung dann dem Bauherrn übertragen wird. Für die Wasserleitung gilt entsprechendes. Alternativ wären jeweils getrennte Grundstücksanschlussleitungen herzustellen. Da das Grundstück aber gemäß § 34 Abs. 1 BauGB ordnungsgemäß erschlossen ist, handelt es sich hierbei um keinen Zulassungsvorbehalt im Baugenehmigungsverfahren.

 

Stellplätze:

Für das Vorhaben entsteht folgender Stellplatzbedarf:

4 Wohnungen unter 100 m²              je 1,5 Stpl.                       6 Stellpl.

1 Wohnung über 100 m²                     je 2,0 Stpl.                       2 Stellpl.

Summe                                                                                                  8 Stellpl.

 

Es werden 5 Garagen und 5 Stauraumstellplätze nachgewiesen. Die Stauraumstellplätze können gem. § 3 Abs. 7 der städt. Stellplatzsatzung nicht als Stellplatz anerkannt werden. Es sind somit noch 3 Stellplätze nachzuweisen die einzeln anfahrbar sein müssen.

 

Für das Mehrfamilienhaus entsteht ein Fahrradstellplatzbedarf von 1 Fahrradstellplatz je 40 m² Wohnfläche somit bei 467,31 m² 11,68 gerundet 12 Fahrradstellplätze.

 

Die Stadt Grafing b.M. ist bei der Beurteilung des Bauvorhabens davon ausgegangen, dass der gesamte bisherige Baubestand beseitigt wird. In den Bauvorlagen sind keine zu erhaltenden Gebäude dargestellt.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zur Errichtung eines 5-Familienhauses mit Garagen und Stellplätzen auf dem Grundstück Fl.Nr. 469 der Gemarkung Elkofen, Eisendorfer Straße 18, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

 

Ergänzung des Geh- und Fahrtrechts durch eine Sicherung zugunsten des Freistaates Bayern bzw. einer Löschungsverzichtserklärung.

 

Hinweis:

Gemeinsame Grundstücksanschlussleitungen für Wasser und Kanal werden von der Stadt nicht akzeptiert. Für eine gemeinsame Erschließungsleitungsführung sind ein öffentlicher Stichkanal und eine Hauptwasserleitung mittels Erschließungsvertrag herzustellen. Alternativ werden getrennte Grundstücksanschlussleitungen errichtet.

Es sind 3 zusätzliche Kfz-Stellplätze erforderlich.