Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Bauantrag für die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 365/3/T der Gemarkung Grafing (Seefeldstraße 9)

BezeichnungInhalt
Sitzung:02.10.2018   BWUA/047/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Verwaltungsvertreter vorgestellt. Beantragt wird die Errichtung eines Einfamilienhauses mit einer Grundfläche von 8,36 m × 10,18 m sowie mit Wandhöhen von 5,96 m bergseitig und 6,71 m talseitig. Die Firsthöhe beträgt 7,65 m. Grenznah ist eine Doppelgarage mit 6 m × 6 m und einer Wandhöhe von 2,70 m vorgesehen.

 

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des übergeleiteten Baulinienplans „Zehetmayr-Gründe“ und beurteilt sich nach den Festsetzungen dieses Bebauungsplans (§ 30 Abs. 3 BauGB), der hinsichtlich der dort getroffenen Festsetzungen der überbaubaren Grundstücksflächen als einfacher Bebauungsplan weiterhin Geltung hat. Im Übrigen beurteilt sich das Vorhaben nach dem Einfügungsgebot § 34 Abs. 1, 2 BauGB.

 

Der übergeleitete Baulinienplan setzt überbaubare Grundstücksflächen (Bauflächen) fest, der lediglich einen 5-Meter-Streifen zu den äußeren Grundstücksgrenzen von der Bebaubarkeit ausnimmt. An der Nordgrenze des jetzigen Teilbaugrundstücks ist der Grenzabstand in einem kurzen Abschnitt auf 3,50 m reduziert. Insgesamt besteht zur Nordgrenze die Festsetzung als Baulinie, im Übrigen als Baugrenze.

 

Aufgrund von Planungenauigkeiten und planabweichender Grundstücksteilung sind die Planzeichnungen des Bebauungsplans nicht vollständig auf die tatsächlichen Grundstücksgrenzen übertragbar. In Auslegung dieser systembedingten Planungenauigkeiten ist letztendlich im Planvollzug darauf zu achten, dass ein westlicher Grenzabstand von 5 m eingehalten wird. Das wird von dem Wohngebäude eingehalten.

 

Die Garage liegt nahezu vollständig außerhalb der bebaubaren Flächen. Die gesetzliche Abweichungsregelung des § 23 Abs. 5 BauNVO kommt für übergeleitete Baulinienpläne nicht zur Anwendung (§ 25 BauNVO). Die Abweichung setzt deshalb eine Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) voraus. Aufgrund der Befreiungspraxis im Plangebiet, bei der mehrfach Garagen außerhalb der Bauflächen zugelassen wurden, kann dieser Befreiung für die beantragte Garage auch für dieses Grundstück zugestimmt werden. Der Standort ist städtebaulich vertretbar und auch mit nachbarlichen Interessen vereinbar.

 

Die im Bebauungsplan an der Grundstücksnordseite festgesetzte Baulinie wird weder vom Hauptgebäude noch von der Garage eingehalten. Auch hier kann aber die Befreiung erteilt werden. Bei der damit zugelassenen Abweichung von der Baulinie wird bewusst in Kauf genommen, dass diese Festsetzung für das betreffende Grundstück dadurch Unwirksamkeit erlangt. Jedoch ist nicht mehr nachvollziehbar, warum ausschließlich für dieses Grundstück eine Baulinie festgesetzt ist, für die weiteren Grundstücke der 2. Baureihe jedoch nicht. Ein städtebaulich bedeutsames Festsetzungsmotiv ist – jedenfalls aus heutiger Sicht – nicht erkennbar, weshalb auch für das Grundstück Fl.Nr. 365/3 ein zurückbleiben von Gebäuden hinter dem 5-Meter-Streifen als städtebaulich vertretbar angesehen wird.

 

Das Gebäude soll in leicht bewegtem Gelände errichtet werden, wobei das Gelände geringfügig verändert werden soll. Die entstehenden Wand- und Firsthöhen fügen sich in die Umgebungsbebauung (Umgebungswandhöhe max. 6 m) ein, wobei hinsichtlich der talseitigen Wandhöhe die geländebedingten Besonderheiten (nach Süden abfallendes Gefälle/Hanglage) die Zulassungsgrundlage bietet (BVerwG 25.03.1999).

 

Erschließung:

Das Grundstück wurde ausweislich der Angaben in den Antragsunterlagen bereits geteilt. Damit sind die beiden neu gebildeten Baugrundstücke rechtlich nicht mehr von der öffentlichen Stichstraße (Fl.Nr. 365/9) erschlossen. Die neu gebildeten bebauten Grundstücke (Fl.Nrn. 365/3 und 365/14) werden nicht unmittelbar über eine öffentliche Straße erschlossen (Art. 4 Abs. 1 Nr. 2 BayBO).

Hinsichtlich der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit ist die bauliche und rechtlich gesicherte Erschließung zu verlangen (§ 34 BauGB). Da die straßenmäßige Erschließung über ein Drittgrundstück (Wegegrundstück Fl.Nr. 365/13) verläuft, ist anstatt der öffentlich-rechtlichen Sicherung (Widmung) auch eine privatrechtliche Sicherung durch eine einfache Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht) zugunsten des Baugrundstückes ausreichend.

 

Außerdem sind das Wegegrundstück mit einem Geh- und Fahrtrecht und die Leitungsrechte für die Baugrundstücke als Grunddienstbarkeit sowie als beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Stadt zu bestellen (Kanal- und Wasserleitungsrecht). Das ist erforderlich, da die Stadt für die Errichtung und den Unterhalt der Grundstücksanschlussleitungen verantwortlich ist und hierfür bei Drittgrundstücken ein dingliches Verfügungsrecht benötigt.

 

Alternativ ist auch die Bildung von Gemeinschaftseigentum für das Wegegrundstück Fl.Nr. 365/13 möglich, setzt aber die dingliche Regelung der Verwaltung und Benutzung voraus sowie den Verzicht auf die einseitige Auseinandersetzung (§§ 745, 1010 BGB).

 

Der entsprechende Nachweis der Dienstbarkeitssicherung bzw. der gemeinschaftsrechtlichen Benutzungsvereinbarung für das Wegegrundstück ist noch zu führen! Bis dahin kann die Erschließung nicht als gesichert erklärt werden. Das gilt neben der straßenmäßigen Erschließung auch für den Abwasserkanal und die Trinkwasserversorgung, diese Leitungsrechte sind zu Gunsten der Stadt Grafing b.M. mit Dienstbarkeit zu sichern.

 

Hinweise:

Der Stellplatzbedarf für das Bauvorhaben ist durch die Doppelgarage nachgewiesen.

 

Durch die Grundstücksneuteilung liegt die bisherige Garage künftig auf dem Nachbargrundstück Fl.Nr. 365/14. Für das Bestandsgrundstück Fl.Nr. 365/3 ist deshalb der Stellplatznachweis neu zu erbringen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag für die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 365/3/T der Gemarkung Grafing, Seefeldstraße 9, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.

 

Die Erschließung ist derzeit nicht gesichert. Der entsprechende Nachweis der gesicherten Erschließung (Leitungsrechte für die Stadt Grafing, Sicherung der Geh- und Fahrtrechte) ist noch zu erbringen.