Tagesordnungspunkt

TOP Ö 17: Vollzug der Baugesetze;
Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 195 der Gemarkung Grafing (Gartenstraße);
Abschluss eines Vertrages zur Stellplatzablösung (Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO) und Genehmigung des städtebaulichen Vertrages zur Sicherung künftiger Straßenplanungen

BezeichnungInhalt
Sitzung:02.10.2018   BWUA/047/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Von der Sitzungsleiterin wurde zur Ausführung des Tagesordnungspunktes das Wort an den Verwaltungsvertreter übergeben.

 

Allgemeines

Für das Grundstücke Fl.Nr. 195 der Gemarkung Grafing besteht ein Vorbescheid vom 03.05.2016. Der vorgelegte Bauantrag entspricht inhaltlich der Vorbescheidsgenehmigung. Als vorweggenommener Teil der Baugenehmigung entfällt aufgrund der Bindungswirkung des Vorbescheides eine neuerliche Prüfung der Vorhabenzulassung. Aufgrund der Wirkung als „Bebauungsgenehmigung“ ist deshalb auch das gemeindliche Einvernehmen zum Bauantrag nicht mehr erforderlich.

 

Die Sicherung der Erschließung erfolgt durch einen städtebaulichen Vertrag, der Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung ist (Nebenbestimmung im Vorbescheid vom 03.05.2016). Mit dem Vertragsabschluss liegen dann die Voraussetzungen für das gemeindliche Einvernehmen vor.

 

Es können aber nicht alle notwendigen Stellplätze auf dem Baugrundstück oder auf einem anderen nahegelegenen Grundstück nachgewiesen werden. Für den Stellplatznachweis (Art. 47 BayBO) ist deshalb auch die Ablösung von Stellplätzen erforderlich (Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO). Die Entscheidung über den Abschluss der Stellplatzablösungsvereinbarung obliegt dem Bau-, Werk- und Umweltausschuss.

 

Städtebaulicher Vertrag (Erschließung)

Das Grundstück Fl.Nr. 195 der Gemarkung Grafing soll mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaut werden. Der östliche Teil des Baugrundstückes liegt im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB). An der Westgrenze (entlang der Gartenstraße) berührt es noch den Geltungsbereich des „Straßenführungsplanes Neue Gartenstraße“ vom 30.09.2005 (einfacher Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3 BauGB). Dort ist eine direkte Straßenverbindung von der Bahnhofstraße zur Glonner Straße als Ortsstraße (Art. 46 Nr. 2 BayStrWG) mit einer Fahrbahnbreite von 6 m festgesetzt.

 

Die Stadt hat am 07.06.2011 die Entscheidung getroffen, die Verbindungsstraße nicht mehr als Ortsstraße, sondern künftig als Staatsstraße (Art. 3 Abs. 1 Nr. 1 BayStrWG) umzusetzen. Der Abschluss der Bauvereinbarung zur Übernahme der Planung und des Baus einer Staatsstraße durch die Stadt (Sonderbaulast) wurde am 24.03.2015 beschlossen. Hierfür ist der bestehende Straßenführungsplan hinsichtlich der Straßenklasse zu ändern (vgl. BayVGH 16.03.2010, Straßenklasse als tragender Festsetzungsinhalt).

 

Aufgrund der für Staatsstraßen notwendigen Mindeststraßenbreite von 6,50 m (Bayer. Staatsministerium des Inneren, Schreiben vom 11.02.2009) ist zu erwarten, dass zusätzliche Flächen aus dem Baugrundstück (Fl.Nr. 195 der Gemarkung Grafing) beansprucht werden müssen. Hinzu kommt, dass ein erhöhtes Verkehrsaufkommen und damit eine erhöhte Verkehrslärmbelastung nach der Aufstufung prognostiziert wird, die im Änderungsbebauungsplanverfahren einer abgewogenen Planungslösung (Konfliktbewältigung) bedarf.

 

Da durch den Bau der Ostumfahrung (September 2017) grundlegend veränderte Verkehrsabläufe bestehen und eine zeitliche Prognose für die Verkehrsbelastung (als Grundlage für die Ermittlung des Verkehrslärms) notwendig ist, wurde eine aktualisierte Verkehrsuntersuchung beauftragt. Das Ergebnis ist aber erst im Frühjahr 2019 zu erwarten und Voraussetzung für die Fortführung des Bebauungsplanverfahrens.

 

Für die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses auf der Fl.Nr. 195 liegt ein Vorbescheid vom 03.05.2016 (Az. V-2015-2483) vor. Auf dessen Grundlage wurde die Baugenehmigung beantragt, zu dem die Stadt Grafing b.M. am 07.03.2018 das gemeindliche Einvernehmen wegen der fehlenden plangemäßen Erschließung und auch zur Sicherung der Planung für die Änderung des „Straßenführungsplanes Neue Gartenstraße“ verweigert hat. Der Erlass einer Veränderungssperre wurde angekündigt (faktische Bausperre), vorausgesetzt eine vertragliche Regelung zur Sicherung der geänderten Straßenführungsplanung kommt nicht zustande.

 

Regelungsbedarf besteht hinsichtlich

a)    der Verfügbarkeit von Flächen aus der Fl.Nr. 195 für eine Verbreiterung der Fahrbahnfläche auf 6,50 m,

b)   der Errichtung von (ggf. privaten oder öffentlichen) Längsparkplätzen mit 2 m Breite,

c)    der Errichtung eines öffentlichen Gehweges mit einer Breite von mind. 1,50 m hinter den Längsparkplätzen.

 

Eine Einigung über den Erwerb der gesamten Fläche zwischen der westlichen Gebäudefassade und der Gartenstraße (Fl.Nr. 193/3) und die Einräumung eines Wiederkaufsrechts für nicht benötigte Flächen konnte nicht erreicht werden. Die Sicherung der Verfügbarkeit der Flächen und damit die Absicherung der künftigen Straßenplanung soll stattdessen jetzt auf Wunsch der Eigentümer mit einem städtebaulichen Vertrag geregelt werden. Die Sicherung der Verfügbarkeit der Wegeflächen erfolgt über die Zustimmungserklärung zur Widmung für die künftig benötigten öffentlichen Verkehrsflächen.

 

Hierfür muss das Bauvorhaben um bis zu 1 m nach Osten verschoben werden, um auch bei unvorhersehbaren Veränderungen hinsichtlich der Straßenführung (Kurvenausbildung) die Straße mit dem beschriebenen Querschnitt (Mindestbreiten: Fahrbahn: 6,50 m; Längsparkplatz 2 m, Gehweg beidseitig mind. 1,50 m an der engsten Stelle – auf Höhe Gebäude Gartenstraße 2) festsetzen zu können und damit die Straßenplanung insoweit nicht zu erschweren bzw. zu verhindern.

 

Bis zur Realisierung der neuen Planung als Staatsstraße kann der vertragsgegenständliche Grundstücksstreifen vom Eigentümer als Stellplatzfläche genutzt werden. Da derzeit noch nicht absehbar ist, wie sich die Planung letztendlich entwickelt, werden durch den Vertrag verschiedene Varianten geregelt:

a)    Werden im Bebauungsplan private Stellplätze (Längsparkplätze) im Bereich des Grundstücks festgesetzt, wird die Zustimmungsvereinbarung angepasst und diese Fläche von der Widmung ausgenommen.

b)   Werden im Bebauungsplan private Stellplätze (Längsparkplätze) im Bereich des Grundstücks festgesetzt, werden sie abgelöst. Die Gegenleistung wird durch die unentgeltliche Zurverfügungstellung der Fläche erbracht.

c)    Können dort keine (öffentlichen oder privaten) Stellplätze festgesetzt werden, sind die entfallenden (5) Stellplätze abzulösen.

 

Um zu vermeiden, dass die Stadt Grafing b.M. entgegen den Interessen der Grundstückseigentümer auf die Festsetzung von Stellflächen verzichtet und die gesamte Seitenfläche als öffentliche Fläche beansprucht, ist eine zusätzliche Entschädigung auf der Grundlage eines Bodenpreises von 850,00 EUR/m² zu leisten, die nach der jetzigen Flächenannahme 51.000,00 EUR beträgt.

 

Aufgrund der prognostizierten künftigen erhöhten Verkehrsbelastung durch die Änderung der Straßenklasse und den damit verbundenen erhöhten Immissionsbelastungen ist außerdem eine Regelung zur Regelung von Entschädigungsansprüchen gem. § 42 BImSchG zu treffen. Das Gebäude ist bereits jetzt so zu bauen, dass die Prognose-Immissionsbelastung abgesichert wird; Entschädigungsansprüche werden damit ausgeschlossen.

 

Stellplatzbedarf

Beantragt ist die Errichtung von Ladenflächen, Seminarräumen, Büroflächen und Wohnungen mit einem Stellplatzbedarf von insgesamt 27 Stellplätzen.

Für das auf dem Baugrundstück bestehende Anwesen „Am Urtelbach 4“ sind bereits 13 Stellplätze nachgewiesen, die durch die Bebauung weitgehend wegfallen. Auf dem Baugrundstück Fl.Nr. 195 können noch 8 Stellplätze (5 Stellplätze entlang der Gartenstraße sowie 3 Stellplätze im Grundstück (nähe Gebäude Am Urtelbach 4) nachgewiesen werden. Die wegfallenden 5 Stellplätze sollen gemeinsam mit den zusätzlich notwendigen Stellplätzen des Bauvorhabens auf den benachbarten Grundstücken „Gartenstraße 2 + Glonner Straße 6“ nachgewiesen werden.

Die auf Drittgrundstücken liegenden Stellplätze sind gemäß Art. 47 Abs. 3 BayBO rechtlich zu sichern; der Nachweis dafür ist im Baugenehmigungsverfahren zu erbringen.

 

Diese auf dem Baugrundstück bzw. auf dem westlich davon liegenden Grundstück reichen aber nicht zum Nachweis aller notwendigen Stellplätze aus. Für die letztendlich noch fehlenden 5 Stellplätze ist eine Ablösung notwendig.

 

Grundsätze der Ablösung:

Der Gesetzgeber schafft mit der Stellplatzpflicht eine gesetzliche Grenze für die bauliche Nutzungsmöglichkeit eines Grundstücks. Eine Ablösung ist nur zulässig (§ 5 Abs. 2 Satz 2 der Stellplatzsatzung), wenn die für eine angemessene Grundstücksnutzung notwendige Erstellung der Stellplätze aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht möglich ist (Unmöglichkeit der Stellplatzerstellung).

Im Rahmen des Entscheidungsermessens wird aber eine Ablösung abgelehnt, wenn diese Unmöglichkeit durch eine unangemessene Nutzungsintensität erst selbst geschaffen („selbst verschuldet“) wurde und dabei ein auffälliges Missverhältnis zwischen den abgelösten und den notwendigen Stellplätzen entsteht. Auch die städtebauliche Lenkungsfunktion kann in besonderen Fällen berücksichtigt werden, etwa durch Verweigerung bei einer städtebaulich unerwünschten Nutzungsform (Spielhallen etc.) bzw. durch Zustimmung bei der Errichtung dringend erforderlichen Wohnbedarfs.

 

Die vorgenannten Ausschlussgründe liegen hier nicht vor. Die beantragte Wohnnutzung und eine gewerbliche Nutzung (Bürofläche/Laden/Seminare) sind städtebaulich verträglich und auch für Lage und Größe des Grundstücks nicht unangemessen. Auch werden 22 der notwendigen Stellplätze sowohl auf dem Baugrundstück, als auch auf dem gegenüberliegenden Grundstück der Anwesen Gartenstraße 2 / Glonner Straße 6 nachgewiesen, also in unmittelbarer fußläufiger Entfernung.

 

Die Ablösung von voraussichtlich 5 der notwendigen 27 Stellplätze ist weder unangemessen hoch, noch schafft es ein unerwünschtes Missverhältnis. Entscheidend ist, dass ein wesentlicher Teil der Stellplätze auch durch Realherstellung nachgewiesen wird und damit die örtlichen Verkehrsverhältnisse (ruhender Verkehr) nicht in Unordnung gebracht werden.

 

Von der Verwaltung wurde der Abschluss der Stellplatzablösungsvereinbarung für 5 Stellplätze empfohlen, da die in langjähriger Übung herausgebildeten Grundsätze zum Abschlussermessen (Gleichbehandlung) beachtet sind:

a)    auf dem Baugrundstück ist die Errichtung weiterer Stellplätze objektiv unmöglich,

b)   der Stellplatzbedarf entsteht durch eine städtebauliche verträgliche bauliche Nutzung,

c)    das Baugrundstück befindet sich im Innenstadtbereich (Stadtkern) und damit im räumlichen Wirkungsbereich der städtischen Parkierungsanlagen (zentrale Innenstadtparkplätze). Dadurch ist eine zweckgebundene Verwendung der Ablösebeträge gemäß Art. 47 Abs. 4 BayBO zulässig.

 

Die Höhe der Stellplatzablösung beträgt gemäß § 5 Abs. 1 der örtlichen Stellplatzsatzung 10.200 EUR/Stellplatz – für 5 Stellplätze somit 51.000,– EUR.

 


Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig den Abschluss des städtebaulichen Vertrags zur Sicherung der öffentlichen Verkehrsflächen auf dem Grundstück Fl.Nr. 195/0 der Gemarkung Grafing für den Bau der „Neuen Gartenstraße“ entsprechend dem vorgelegten Vertragsinhalt.

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss ferner einstimmig den Abschluss eines Stellplatzablösungsvertrags (Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO) zum Nachweis der durch den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 195/0 der Gemarkung Grafing (Gartenstraße) notwendigen bis zu fünf weiteren Stellplätze zu einem Ablösungsbetrag von 10.200,– EUR je Stellplatz – somit insgesamt bis 51.000,– EUR.