Tagesordnungspunkt

TOP Ö 12: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung eines Bebauungsplanes zur erweiterten Innenentwicklung gemäß § 13b BauGB für eine Wohnbebauung auf den Grundstücken Fl.Nrn. 275 und 275/11 der Gemarkung Öxing am nördlichen Ortsrand der Siedlung "Schö nblick";
Entscheidung über den Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.07.2018   BWUA/046/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage lag den Stadtratsmitgliedern vor. Von der Ersten Bürgermeisterin wurde gemeinsam mit dem Verwaltungsvertreter der Tagesordnungspunkt ausgeführt.

 

Für die Grundstücke Fl.Nrn. 275 und 275/11 der Gemarkung Öxing am nördlichen Ortsrand der Siedlung „Schönblick“ wird die Möglichkeit einer Wohnsiedlungserweiterung in Erwägung gezogen. Für eine 2-reihige Wohnbebauung mit einer verdichteten Einzelhausbebauung (Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser) mit einer zentralen Erschließungsstraße über die Max-Wagenbauer-Straße würde dieses Wohnbaugebiet eine Fläche von ungefähr ca. 15.000 m² beanspruchen.

 

Eine Bebauung mit einer mehr als 2-geschossigen Bebauung sowie eines Geschosswohnungsbaus, wie sie derzeit in Grafing zur Deckung des dringend erforderlichen Wohnraumbedarfs vorrangig umgesetzt wird, scheidet dort aufgrund der Charakteristik der kleinteiligen und kleingeschossigen Umgebungsbebauung, die den gesamten Siedlungsbereich „Schönblick“ beherrscht, sowie auch der beschränkten Leistungsfähigkeit der Max-Wagenbauer-Straße als Haupterschließungsstraße aus.

 

Anzuerkennen ist, dass gerade auch für den Bau von Einzelhäusern ein städtebauliches Bedürfnis besteht und Bauleitplanung nicht allein nur noch auf den Geschosswohnungsbau konzentriert werden kann. Eben die besonderen städtebaulichen Eigenheiten und auch die Entwicklung ausgewogener Stadtstrukturen rechtfertigen eine Bebauung des dortigen Bereiches in dieser Siedlungsform.

 

Die Siedlung „Schönblick“ stellt aufgrund seiner Größe und Siedlungsstruktur einen eigenständigen Ortsteil im Sinne des § 34 BauGB dar, der in Übereinstimmung mit dem Landesentwicklungsprogramm (§ 1 Abs. 4 BauGB; Anbindungsgebot, LEP Bayern 2013, Nr. 3.3) und den Anforderungen an eine geordnete städtebauliche Entwicklung dem Grunde nach auch für eine weitere Siedlungsentwicklung geeignet ist.

 

Das Grundstück Fl.Nr. 275 ist im Flächennutzungsplan 1986 der Stadt Grafing b.M. als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt und liegt natürlich fraglos in allen Grundstücksteilen im bauplanungsrechtlichen Außenbereich. Aufgrund der Ortsrandlage ist aber die Ausweisung einer Wohnnutzung befristet bis zum 31.12.2019 erleichtert möglich durch das gemäß § 13b BauGB 2017 entsprechend anwendbare beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB. Danach kann gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB die Baulandausweisung (vgl. Bebauungsplan Schloßstraße – Westseite am Waldfriedhof, Bebauungspläne nördlich der Nettelkofener Straße/Adalbert-Stifter-Straße, Bebauungsplan südlich der Nettelkofener Straße) in Abweichung von den Darstellungen des Flächennutzungsplans erfolgen.

 

Praktische Voraussetzung für die Baulandentwicklung der Fl.Nr. 275 ist die Schaffung einer direkten Erschließung durch die Verlängerung der Max-Wagenbauer-Straße. Dafür muss das Grundstück Fl.Nr. 275/11 beansprucht werden, für das der Bebauungsplan „Schönblick Nord“ vom 03.10.1988 eine Wohnbebauung festsetzt. Die Grundstückseigentümerin hat bei entsprechender Zurverfügungstellung eines Ersatzbaugrundstücks die Zustimmung in Aussicht gestellt, die daraus benötigten Verkehrsflächen zur Verfügung zu stellen.

 

Von hier ausgehend wird die Anlegung einer Stichstraße empfohlen, über die eine beidseits angelegte Wohnbebauung erschlossen werden kann. Ein Straßenanschluss über die bisherige Feldzufahrt zwischen den Anwesen Am Schönblick 3 und 5 sollte möglichst nur auf Notfälle (Feuerwehrzufahrt) beschränkt werden, um einen unerwünschten zusätzlichen Zu- und Abfahrtsverkehr über die Straße Am Schönblick und der schwierigen Einmündung an die Rotter Straße möglichst zu unterbinden.

 

Für die verbesserte Anbindung der gesamten Siedlung an das nordwestlich gelegene Schul- und Sportzentrum sollte außerdem die Errichtung eines ausgebauten Geh- und Radweges über diese Feldzufahrt und den „Weg zum Kasperl-Kreuz“ vorgesehen werden.

 

Zur Verbesserung der örtlichen Versorgung mit Spiel- und Freizeitmöglichkeiten ist die Anlegung eines Bolzplatzes am Ostende des Baugebietes möglich. Wegen der dortigen Überspannung mit einer Starkstromleitung bzw. deren Ausübungsbereich ist eine bauliche Nutzung dieser Fläche ausgeschlossen.

 

Für die Bauleitplanung gilt einschränkungslos der Grundsatzbeschluss zur sozialverträglichen Wohnungsbaupolitik vom 10.11.2015.

 

Für die Wohngebäude werden Bauflächen festgesetzt, die auf eine Doppelhausbebauung ausgerichtet sind. In der ersten Baureihe lässt sich auch eine dichtere Bebauung mit Reihenhäusern (Hausgruppen mit 3 Häusern) bei dann entstehenden Grundstücksgrößen von ca. 300 m² noch rechtfertigen, was die zweck- und rechtmäßige Umsetzung des Grundsatzbeschlusses für einkommensschwächere Personen der örtlichen Bevölkerung (sog. Einheimischenmodell, § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) möglich macht.

 

Für die Wohngebäude werden im Interesse einer angemessenen baulichen Ausnutzbarkeit (§ 1a Abs. 2 BauGB) 2 Vollgeschosse für gerechtfertigt angesehen. Konkrete Bauhöhen sind noch festzulegen. Eine Bebauung mit nur 1 Vollgeschoss, wie sie für die bisherige Ortsrandbebauung „Am Schönblick“ festgesetzt ist, ist städtebaulich aufgrund der hohen Flächenversiegelung nicht mehr zeitgemäß. Ob in diesem Zusammenhang auch gleichzeitig eine Änderung der dortigen Festsetzung zur 1-geschossigen Bebauung erfolgen soll, wird im Hinblick auf die noch nicht ermittelten nachbarlichen Interessen offen gelassen.

 

Von besonderer Bedeutung sind die Fernwirkung des Baugebietes und die damit einhergehenden Auswirkungen auf das Landschaftsbild. Ungeachtet der im beschleunigten Verfahren nicht anwendbaren naturschutzrechtlichen Ausgleichspflicht ist zur angemessenen Berücksichtigung der Belange des § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB eine intensive Ortsrandeingrünung der freien Landschaft im Norden und im Osten durch eine dichte Leitpflanzung vorzusehen.

 

Aus der anschließenden Beratung war zu entnehmen, dass sich das Gremium durchaus am nördlichen Ortsrand der Siedlung „Schönblick“ eine Neubebauung vorstellen könnte. Der Ausschuss war sich aber auch mehrheitlich darüber einig, in der heutigen Sitzung von einer Abstimmung abzusehen, da noch erheblicher Beratungsbedarf besteht.

 

So wurden von einem Ausschussmitglied Bedenken dahingehend vorgebracht, was die Infrastruktur betrifft.

 

In der weiteren Beratung erklärte ein Ausschussmitglied, das eine Stadt ausgewogen wachsen muss und man für alle Einkommensgruppen Wohnraum vorhalten sollte. Gerade was den Bereich des Schönblicks betrifft, wurde vom Redner eine Bebauung mit Villen, anstelle mit Doppelhäusern, als die bessere Variante angesehen.

 

Nachfolgend konnte sich ein Redner durchaus vorstellen, dass der Charakter des Schönblicks durch eine Neubebauung sogar noch verstärkt werden könnte und zu einer deutlichen Aufwertung des kompletten Gebietes führt.

 

Von einem Ausschussmitglied wurde der Antrag gestellt, die Planung nicht Herrn Immich zu überlassen, sondern ein anderweitiges Planungsbüro damit zu beauftragen. Der Redner bat um Protokollierung der Wortmeldung.

 

Seitens der Ersten Bürgermeisterin fand das Vorhaben Unterstützung. Da aber im Gremium mehrheitlich die Auffassung geteilt wurde, in der heutigen Sitzung von einer Entscheidung abzusehen, wurde der Beschlussvorschlag dahingehend geändert, das Vorhaben zu vertagen. Hierüber wurde zur Abstimmung aufgerufen.

 


Nach Sachvortrag und ausführlicher Diskussion beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss gegen 3 Stimmen, die Entscheidung über den Aufstellungsbeschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplanes zur erweiterten Innenentwicklung gemäß § 13b BauGB für eine Wohnbebauung auf den Grundstücken Fl.Nrn. 275 und 275/11 der Gemarkung Öxing am nördlichen Ortsrand der Siedlung „Schönblick“ zu vertagen.