Tagesordnungspunkt

TOP Ö 16: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Städtebaulicher Vertrag zur Erschließung des Baugebietes "Nördlich der Nettelkofener Straße / Adalbert-Stifter-Straße";
Genehmigung der Notarurkunde vom 12.07.2018, URNr. 1459/2018B des Notars Dr. Baumhof in Eb ersberg

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.07.2018   BWUA/046/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde am 19.07.2018 in das Gremieninfo eingestellt. Vom Verwaltungsvertreter wurde der Inhalt nochmals in Kürze erläutert.

 

Für das am 05.05.2015 eingeleitete Bebauungsplanverfahren für ein Wohnbaugebiet „Nördlich der Nettelkofener Straße/Adalbert-Stifter-Straße“ hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 24.04.2018 den Satzungsbeschluss gefasst (§ 10 BauGB).

 

Nun sind als Voraussetzung für die Bebauung die notwendigen Erschließungsanlagen herzustellen. Die gesetzliche Erschließungslast obliegt dabei der Stadt. Auch wenn ein gesetzlicher Anspruch Dritter auf tatsächliche Umsetzung der Erschließung nicht besteht (§ 123 Abs. 3 BauGB), verdichtet sich die allgemeine Erschließungslast mit dem Erlass eines qualifizierten Bebauungsplans zur konkreten Erschließungspflicht.

Der Satzungsbeschluss erfolgte deshalb mit Vollzugsbeschränkung, wonach die Bekanntmachung erst dann vorzunehmen ist, wenn die unentgeltliche Abtretung der Erschließungsflächen und die Sicherung der Entwässerungsflächen (Niederschlagswasserbeseitigung) vertraglich vereinbart sind. Damit wird gewährleistet, dass sich die Stadt Grafing für die Herstellung der Erschließungsanlagen nicht erst die Straßenflächen zwangsweise (Enteignung) beschaffen muss.

 

Für eine zwischenzeitlich beantragte Baugenehmigung für ein Doppelhaus (Fl.Nr. 482, Gemarkung Nettelkofen) wurde aufgrund der erreichten Planreife (§ 33 BauGB) das gemeindliche Einvernehmen bereits erteilt, jedoch wiederum unter dem Vorbehalt der gesicherten Erschließung als zwingende gesetzliche Genehmigungsvoraussetzung.

 

Anfänglich wurde ein städtebaulicher Vertrag für die Übertragung der Erschließung (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) vorbereitet, der in üblicher Weise als untrennbarer Vertragsteil auch gleichzeitig die Übertragung der Erschließungsflächen regeln sollte. Leider war keine Einigung unter den verschiedenen Grundstückseigentümern im Baugebiet möglich. In der Folge wurde dann der Straßengrunderwerb gesondert abgewickelt. Hierzu waren alle Eigentümer bereit und es konnte die Beurkundung dann am 03.05.2018 durchgeführt werden. Der Bebauungsplan wurde anschließend am 25.05.2018 bekanntgemacht (Inkrafttreten).

 

Die rechtlichen Schwierigkeiten für den Abschluss eines Erschließungsvertrages liegen bei dem gegenständlichen Baugebiet darin, dass lediglich die Eigentümer von 3 Baugrundstücken in dem insgesamt 8 Baugrundstücke umfassenden Baugebiet an der unverzüglichen Umsetzung der Erschließung interessiert sind. Diese Grundstückseigentümer haben ein dringendes Interesse bekundet, zur Beschleunigung der Bebauung die Erschließung selbst zu übernehmen (Erschließungsangebot, § 124 BauGB), nachdem die Stadt eine zeitnahe gemeindliche Erschließung aus personellen, organisatorischen und finanziellen Gründen ausgeschlossen hat.

 

Da sich weniger als die Hälfte der durch den Bau dieser Anlagen erschlossenen Grundstücksflächen im Eigentum der Erschließungsträger befinden, kann die Belastung der Erschließungsträger mit den Herstellungskosten des Gesamtgebietes bei der dabei anzustellenden wirtschaftlichen Betrachtung des Gesamtvorgangs (BVerwG, Urteil 10.08.2011) jedoch zu einer unangemessenen Belastung führen. Den Gemeinden ist es – ungeachtet des erklärten Willens einzelner Grundstückseigentümer und deren Akzeptanz einer übermäßigen und einseitigen Kostenbelastung – untersagt, entsprechende städtebauliche Verträge abzuschließen. Die Nichtigkeit des Vertrags wäre bei einer unangemessenen Vertragsregelung die Folge (§ 11 Abs. 2 BauGB).

 

Um dieses berechtigte Risiko auszuräumen, wurde hinsichtlich der leitungsgebundenen Anlagen (Abwasserkanal und Trinkwasserversorgung) eine sog. „unechte Erschließungsregelung“ (Vorfinanzierungsvereinbarung) vereinbart. Anders als beim „echten Erschließungsvertrag“ werden die Kosten nicht vom Erschließungsträger übernommen und (zur Vermeidung einer unzulässigen Doppelbelastung) dabei mit den Herstellungsbeiträgen für die Wasserversorgung und der Abwasserbeseitigung verrechnet. Beim Vorfinanzierungsvertrag werden die dem Erschließungsträger für die Herstellung entstehenden Kosten von der Stadt ersetzt und aber dann die Herstellungsbeiträge in vollständiger Höhe erhoben – und zwar dann von allen Eigentümern im Baugebiet.

 

Für die übrigen Erschließungsleistungen (vor allem Straßenbau) bleibt es bei der Kostentragung durch die Erschließungsträger, wobei hier aber private Kostenerstattungsvereinbarungen mit den Eigentümern weiterer 3 Baugrundstücke vermittelt werden konnten.

 

Mit der damit entstehenden Kostenbelastung bestehen keine Bedenken mehr hinsichtlich eines möglichen Verstoßes gegen die Angemessenheit des Vertrages.

 

Der Vertrag unterliegt ungeachtet der getrennten Abwicklung des Straßengrunderwerbs weiterhin der notariellen Beurkundungspflicht (§ 311b, 126 BGB) und erlaubt keine Aufspaltung (BVerwG 28.01.2010)

 

Die Zuständigkeitszuweisung liegt beim Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss (Art. 32 GO, § 8 Abs. 1 Nr. 3 lit. g GeschO).

 


Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss (Art. 32 GO, § 8 Abs. 1 Nr. 3 lit. g GeschO) genehmigte einstimmig die in der Urkunde des Notars Dr. Christopher Baumhof in Ebersberg vom 12.07.2018, URNr. 1459/2018 B, für die Stadt Grafing b.M. abgegebenen Erklärungen.