Tagesordnungspunkt

TOP Ö 10: Liegenschaften;
Städtisches Gebäude Oberelkofener Straße 4 (Altes Schulhaus);
Umnutzung zur Kindertagesstätte;
Billigung Entwurf und Kostenberechnung

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.07.2018   BWUA/046/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde den Stadtratsmitgliedern am 20.07.2018 zur Verfügung gestellt. Der Inhalt der Beschlussvorlage wurde von der Vertreterin des technischen Bauamtes nochmals in der Sitzung erläutert.

 

In seiner Sitzung vom 02.05.2017 (TOP 8.1) wurde der Bau-, Werk- und Umweltausschuss über die Absicht informiert, das „Alte Schulhaus“ in Oberelkofen zu sanieren und zu einer Kindertagesstätte umzubauen. Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beauftragte die Bauverwaltung, vorbereitende Untersuchungen und Maßnahmen einzuleiten.

 

Die Ergebnisse dieser Machbarkeitsuntersuchung wurden dem Stadtrat in seiner Sitzung vom 20.06.2017 vorgestellt.

 

Nachfolgende notwendige bauliche Maßnahmen wurden mit einem ersten Kostenrahmen (KG 200 – KG 700) in Höhe von brutto 1,24 Mio. Euro (1,1 Mio. Euro zzgl. 140.000 EUR Wärmedämmung) beziffert:

-        Brandschutzertüchtigung: Decken, Treppenhaus, Brandmeldeanlage, zweiter baulicher Rettungsweg aus den oberen Geschossen

-        Sanierung Heizungsanlage

-        Sanierung Sanitäre Anlage

-        Einbau Lüftungsanlage

-        Erneuerung Eingangstüren und Innentüren (teilweise)

-        Erneuerung Dachflächenfenster

-        Reparatur Eichen-Treppe

-        Ertüchtigung Treppengeländer

-        Erneuerung Bodenbeläge

-        Dämmung Dach

 

Der Stadtrat beschloss, die Maßnahme zur Umnutzung des „Alten Schulhauses“ in Oberelkofen zur Kindertagesstätte einzuleiten. Ferner sollte eine multifunktionale Nutzung des Mehrzweckraumes im Dachgeschoss für die Kindergruppe Wichtelburg und/oder als Bewegungsraum für die VHS geprüft werden. Außerdem wurde die Stadtverwaltung beauftragt, unverzüglich eine Trägerschaft für die Einrichtung zu verpflichten und die notwendigen Architekten- und Fachplanungsleistungen zu beauftragen.

 

Daraufhin wurden Gespräche mit möglichen Kindergartenträgern geführt. Parallel erfolgte die Zusammenstellung des Fachplanungsteams. Als Grundlage für die weiteren Planungen wurde zu Anfang ein digitales Aufmaß des Gebäudes erstellt. Ferner wurden weitergehende Schadstoffuntersuchungen sowie statische Berechnungen und eine Geländevermessung der Außenanlage durchgeführt.

 

Schnell zeigte sich, dass der Dachgeschossraum für die Nutzung der VHS ungeeignet ist, deshalb wurde ein Ersatzraum für die Bewegungskurse der VHS in Straußdorf angemietet. Auch die Integration der Wichtelburg stellte sich im Verlauf der Gespräche mit den möglichen Trägern als schwierig dar.

 

Daher wurden Abstimmungen mit der Kindergruppe Wichtelburg und dem Vereinskartell getroffen, die eine Unterkunft im Vereinsheim vorsehen.

 

Nachdem sich der Stadtrat in seiner Sitzung vom 06.03.2018 (TOP 5) darauf einigte, die Evang.-Luth. Kirchengemeinde Grafing mit der Trägerschaft für einen zweigruppigen Kindergarten in Oberelkofen zu betrauen und den Umbau des Hauses nach dem vom Träger beabsichtigten Konzept in die Wege zu leiten, konnten schließlich die ersten Konzept-Gespräche für die Umbauplanung starten.

 

Gemeinsam mit dem bevollmächtigten KiTa-Geschäftsführer der Evang.-Luth. Kirchengemeinde wurde unter Berücksichtigung des pädagogischen Konzepts die Umbauplanung mit dem Anspruch, den Charakter des „Alten Schulgebäudes“ weitestgehend zu erhalten, geplant.

 

Konzept

 

Das pädagogische Konzept richtet sich nach der Prämisse des Situationsansatzes. Dabei soll die Persönlichkeit der Kinder gefördert werden, wobei die pädagogischen Angebote vorwiegend aus Situationen entwickelt werden, die für die Kinder bedeutsam sind. Daher sieht die Raumkonzeption ein vorwiegend „offenes Haus“ mit kleineren Rückzugsorten vor.

 

Das Betreuungsangebot von 7.30 Uhr bis 15.30 Uhr bildet die Altersgruppe der 3–6-jährigen ab. Es sollen jedoch auch im Rahmen der Kindergartenversorgung einige Plätze für 2-jährige möglich sein (kein Krippenbetrieb).

 

Entwurf

 

Die neue Nutzung wird in die bestehende Raumstruktur der Geschosse EG und OG integriert, die Einbauten im Dachgeschoss werden rückgebaut und das Geschoss neu organisiert. Die überplanten Flächen (Nutzflächen), wie Gruppenräume, Gruppen-Nebenräume, Mehrzweckraum, Sanitäranlagen, Garderoben, Büro, Küche und Lagerräume sowie Flure und Technikräume summieren sich auf 434,50 m². Die Bauleitlinien für Kindertagesstätten des Landratsamtes Ebersberg werden damit erfüllt.

 

Der erforderliche zweite bauliche Rettungsweg wird an der Giebelseite im Norden mit einer neuen Außentreppe mit Gitterroststufen platziert.

 

Der Zugang zum Gebäude erfolgt in Zukunft über die Eingangstüre an der Oberelkofener Straße, die Türe zum bestehenden Treppenhaus wird zum „Garteneingang“.

 

Hinweis: Eine Barrierefreiheit des Gebäudes ist in Abstimmung mit dem zukünftigen Träger für das Gebäude nicht vorgesehen (kein Aufzug), da dies am Standort „Wasserburger Straße“ teils gegeben ist, bzw. einfacher zu realisieren wäre.

 

Bauliche Maßnahmen

 

Abbruch:

-        Ausbau der Bodenbeläge im DG und EG; teils asbesthaltige Cushion-Vinylbeläge

-        Abbruch Einbauten Dachgeschoss mit Ausbau der „alten“ Mineralwolle (KMF-Sanierung nach TRGS 521)

-        Entfernung Innenputz Außenwände EG + OG

 

Baulich:

-        Errichtung einer neuen Außentreppe in Stahl-/Stahlbetonkonstruktion als zweiter baulicher Rettungsweg aus dem OG und DG mit Anpassung der Fassaden

-        Ertüchtigung des bestehenden Treppenhauses entsprechend den Sicherheitsanforderungen für Kindertagesstätten

-        Notausstieg aus dem erhöht liegendem Erdgeschoss

-        Einbau einer Bodenplatte im Erdgeschoss mit Wärmedämmung

-        Innendämmung (Wärmedämmputz) der Außenwände zur Sicherstellung des Mindestwärmeschutzes (Tauwasserfreiheit-Verhinderung von Schimmelbildung) und Energieeinsparung

-        EG + OG: Aufbringen eines Hochleistungswärmedämmputzsystems nach Entfernen des alten Innenputzes

-        DG Vormauerung mit Poroton-Wärmedämmziegeln

-        Wärmedämmung der Dachflächen, Einbau von Dachfenstern (mit Regenwächtern), bestehende Dachdeckung bleibt erhalten

-        Verstärkung der Dach- und Deckenkonstruktionen in Teilbereichen nach statischem Erfordernis und Austausch von schadhaften Konstruktionsteilen

-        Einbau eines Zuggliedes in der Außenwand Süd im Bereich des Treppenhauses mit Sanierung der Risse in der Außenwand

-        Ertüchtigung der Innentüren entsprechend den Sicherheitsanforderungen für Kindertagesstätten und dem Brandschutz

-        Teilweiser Austausch von Verglasungen der Fenster gegen Sicherheitsglas

-        Einbau von Akustikdecken bzw. Dachverkleidung

-        Einbau neuer Sanitärbereiche in allen Geschossen

-        Neue Fußbodenbeläge: Holzfußböden in den Kinderaufenthaltsräumen (Kompensation für fehlende Fußbodenheizung, die im Bestandsgebäude nur mit sehr hohem Aufwand einzubauen wäre)

-        Außenanstrich des Gebäudes komplett (in der Voruntersuchung nicht enthalten), da das Gebäude für Einbau der Dachfenster auch an den Gebäudelängsseiten eingerüstet werden muss, Giebelseiten müssen wegen der Anpassungen für die Außentreppe bzw. der Risse-Sanierung sowieso gestrichen werden

-        Sanierung des Kellers für eine Nutzung als Lagerräume mit einfachen Anforderungen an das Raumklima (in der Voruntersuchung nicht enthalten)

 

Haustechnik

 

ELT:

-        Ausbau der Bestandsinstallation

-        Komplette Neuinstallation

-        Brandmeldeanlage mit Hausalarm ohne Aufschaltung zur Feuerwehr

 

HLS:

-        Ausbau der Bestandsinstallation Heizung + Sanitär

-        Komplette Neuinstallation der Heizungsanlage mit neuer, externer Wärmeerzeugung gemeinsam mit dem benachbarten Vereinsheim in einem Heizmodul regenerativ mit einer Holzpellets-Anlage im Anschluss an das Feuerwehrhaus

-        Warmwassererzeugung dezentral elektrisch

-        Komplette neue Sanitärinstallation

-        Erstellung des Kanalanschlusses an den neuen Abwasserkanal

 

Außenanlagen

 

-        Nutzung der bestehenden Parkflächen zwischen Vereinsheim und Schulgebäude

-        Neuer Weg von den Parkplätzen zum neuen Haupteingang an der Oberelkofener Straße, der öffentlich zugänglich ist, Zutrittskontrolle an der Eingangstüre

-        Verlagerung des Unterstands der Bushaltestelle, um neuen Weg zu ermöglichen

-        Sanierung der bestehenden Zugangstreppe von der Oberelkofener Straße zum Gebäude

-        Naturnahe Gestaltung der Gartenflächen, Erhalt des Baumbestandes und Integration in die Freiflächengestaltung

-        Spielwiese zwischen den Bereichen Terrasse/Sandspiel und Rutschen/Kletterhügel, die bei besonderen Anlässen auch von den Nutzern des Vereinsheimes und von den Wichtelburgkindern genutzt werden kann

 

 

Eine Förderung durch den Freistaat Bayern, gemäß dem Sonderinvestitionsprogramm zur Schaffung von Betreuungsplätzen, könnte voraussichtlich 50 v.H. betragen.

 

Hinweis: Im Zuge der Neuinstallation der Heizungsanlage ist als externe Wärmeerzeugung ein Heizmodul regenerativ mit einer Holzpellets-Anlage geplant. Dieses soll das benachbarte Vereinsheim mit versorgen. Zudem muss das Vereinsheim noch an den öffentlichen Kanal angeschlossen werden. Die dafür anfallenden Kosten in den Kostengruppen 210, 220, 420 und 540 sind in oben genannter Kostenberechnung nur mit dem Anteil für die „Alte Schule“ berücksichtigt.

 

Der Kostenanteil für das Vereinsheim beläuft sich zusätzlich auf          85.638,49 EUR

Aufgeteilt in:

KG 400           Wärmeversorgung                                                            72.508,49 EUR

KG 500            Kanalanschluss                                                                 13.090,00 EUR

 

Terminplan

 

Sofern die Zustimmung zu dem vorgestellten Entwurf und der Kostenschätzung erfolgt, kann umgehend der Bauantrag eingereicht, sowie der Förderantrag gestellt werden. Die notwendigen Abbrucharbeiten sollen, sofern der vorzeitige Maßnahmenbeginn vorliegt Ende Oktober/November 2018 starten. Die Bauarbeiten könnten dann bereits ab Ende 2018/Anfang 2019 erfolgen. Geplant ist die Fertigstellung im September 2019 (Beginn des Kindergartenjahres 2019/2020).

 

Beratung

 

Im Anschluss wurde von einem Ausschussmitglied die Auffassung vertreten, dass die neue Außentreppe für den zweiten baulichen Rettungsweg an der Giebelseite im Norden zu monströs ist und dadurch die Optik des Gebäudes gestört wird. Die Rednerin regte an, die Rettungswege zu tauschen und die Treppe im Westen des Gebäudes zu platzieren. Ferner wurde angeregt, die Außentreppe filigraner zu gestalten. Seitens der Ersten Bürgermeisterin wurde davon abgeraten, die Außentreppe im Westen des Gebäudes anzuordnen, da dies zu einer Beeinträchtigung der Gartenfläche führen würde.

 

Von der Vertreterin des technischen Bauamtes wurde nachfolgend erklärt, dass für den zweiten baulichen Rettungsweg in Verbindung mit einer Außentreppe grundlegende Anforderungen zu beachten sind. Des Weiteren wurde dargelegt, dass die vorgestellte Außentreppe in der Realität nicht so gewaltig erscheint, wie sie in der Präsentation dargestellt ist.

 

Weitere Ausschussmitglieder regten an, die Außentreppe gestalterisch in Szene zu setzen und die Einhausung der Treppe zu begrünen.

 

Letztendlich wurde die vorgestellte Planung vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss als sehr gelungen bezeichnet.

 


Der vorgestellte Entwurf für die Umnutzung und Sanierung des „Alten Schulhauses Oberelkofen“ mit der Kostenberechnung vom 05.07.2018 in Höhe von brutto 1.595.723,00 EUR wurde vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig gebilligt. Die Antragstellung für den Bauantrag, sowie den Förderantrag soll umgehend in die Wege geleitet werden.

Ferner wurden die zusätzlichen Kosten für das Vereinsheim (Wärmeversorgung und Kanalanschluss) in Höhe von brutto 85.638,49 EUR zur Kenntnis genommen und gebilligt.