Tagesordnungspunkt

TOP Ö 6: Antrag auf Vorbescheid zur Wohnraumerweiterung durch Aufstockung im Dachgeschoss ohne Vollgeschosseigenschaft auf dem Grundstück Fl.Nr. 96/7 der Gemarkung Öxing (Bgm.-Schwaiger-Straße 24)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.07.2018   BWUA/046/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Antragsunterlagen wurden vom Verwaltungsvertreter vorgestellt. Mit dem Vorbescheid wird unter Vorlage einer Planskizze gem. Art. 71 BayBO eine Entscheidung über folgende Einzelfragen beantragt:

1.    Ist im Dachgeschoss eine Wandhöhe von 1,50 m zulässig?

2.    Ist eine Firsthöhe von 6,50 m zulässig?

3.    Ist die Nutzung des Dachgeschosses als Wohnraum zulässig?

 

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans „an der Inntalstraße“ und beurteilt sich abschließend nach den Festsetzungen dieses Bebauungsplans (§ 30 Abs. 1 BauGB).

 

Der Bebauungsplan setzt ein Allgemeines Wohngebiet und für das angefragte Grundstück eine „Nutzung als Ladengeschäft“ fest. Für das Baugrundstück ist die Geschosszahl auf max. 1 Vollgeschoss beschränkt und ein Flachdach festgesetzt. Abweichend davon wurde das vorhandene Satteldach dann 1984 und die Umnutzung zu einem Wohngebäude 1995 durch Befreiung zugelassen.

 

Wirksamkeit des Bebauungsplans

Bereits die Bereichszuordnung bedarf der näheren Betrachtung. So trifft der Bebauungsplan keine Festsetzungen über die zulässige Grundfläche (§ 16 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO). Hierbei handelt es sich um eine zwingende Mindestfestsetzung, deren Fehlen die Unwirksamkeit (Nichtigkeit) aller Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung (hier vor allem der nur 1-geschossigen Bebauung) zur Folge hätte (BVerwG 18.12.1995) bzw. sogar die Gesamtnichtigkeit (BayVGH 03.02.2010). In diesem Falle wäre das Bauvorhaben allein nach dem Einfügungsgebot (§ 34 BauGB) zu beurteilen und es würden sich dort vielfältige Erweiterungsmöglichkeiten eröffnen.

 

Der gegenständliche Bebauungsplan wurde auf der Grundlage der BauNVO 1962 erlassen, die damit ungeachtet späterer Rechtsänderungen in der damaligen Fassung zur Anwendung kommt (§ 25 BauNVO). Nach § 16 Abs. 2 und 2 BauNVO 1962 konnte von der Festsetzung der Geschossfläche und Grundfläche abgesehen werden, wenn die getroffenen Festsetzungen zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung ausreichen. Das ist nach Einschätzung der Stadt hier der Fall. Die sehr eng festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen (Baulinien, Baugrenzen) stellen sicher, dass die Obergrenzen des § 17 BauNVO 1962 nicht überschritten werden, wie es § 16 Abs. 2 Satz 1 BauNVO verlangt. Auch waren nach § 19 Abs. 4 BauNVO 1962 die Nebengebäude noch nicht auf die GRZ anzurechnen, weshalb auch dieser Regelungsaspekt (vgl. BVerwG 18.12.1995) unberücksichtigt bleiben konnte.

 

Im Ergebnis ist die Wirksamkeit des Bebauungsplans insgesamt und auch hinsichtlich der Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung nach Einschätzung der Stadt nicht in Frage gestellt. Damit liegt ein qualifizierter Bebauungsplan vor (§ 30 Abs. 1 BauGB), der abschließend die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit bestimmt.

 

Art der baulichen Nutzung

Die (bereits genehmigte) Wohnnutzung steht im Widerspruch zur Gliederungsfestsetzung, wonach die Gebietsversorgungsläden im Bereich des gegenständlichen Grundstücks (mit „L“ gekennzeichnet) zulässig sind. Solche Festsetzungen bewirken einen Ausschluss der übrigen im Baugebietskatalog aufgeführten Nutzungen (vgl. Fickert/Fieseler, Rn. 83 zu § 1 Abs. 4 BauNVO). Damit wäre die Wohnnutzung unzulässig. Aber auch hier stellt sich die Frage der Rechtmäßigkeit dieser Festsetzung. § 1 BauNVO 1962 hat noch keine Ermächtigung für eine Gliederungsfestsetzung enthalten. Jedenfalls kann – wie bereits für die bestehende Wohnnutzung – auch eine Erweiterung der Wohnnutzung im Wege der Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) zugelassen werden.

 

Maß der baulichen Nutzung

Die Aufstockung um 1 weiteres Geschoss entspricht nur dann dem Bebauungsplan, wenn das Obergeschoss keine Vollgeschosseigenschaft aufweist. So trifft der Bebauungsplan die Festsetzung der „zwingend erdgeschossigen“ Bebauung. Darunter ist die Bebauung mit nur 1 Vollgeschoss zu verstehen. Dass auch bereits ein Dachgeschoss ohne Vollgeschosseigenschaft dem Festsetzungsinhalt widerspricht, ist nach der Festsetzungssystematik nicht zu erkennen. So besteht nur die Berechtigung, die Anzahl der Vollgeschosse festzusetzen, nicht aber zu einer anderen „Geschossregelung“. Hierfür müssten andere Festsetzungsinstrumente (Wandhöhe, Kniestock etc.) genutzt werden, was aber nicht erfolgt ist. Für die Vollgeschosseigenschaft ist auf die Definition in Art. 2 Abs. 5 BayBO 1998 zurückzugreifen (Art. 83 Abs. 7 BayBO). Ein Vollgeschoss liegt beim Dachgeschoss dann vor, wenn es auf mehr als 2/3 seiner Grundfläche (Gebäudeaußenmaß) eine Höhe von 2,30 m (OK-FFB / OK-Dach) aufweist.

 

Nach einer Maßentnahme aus der vorgelegten Planskizze werden diese Anforderungen wohl gerade noch erfüllt. Bei Maßentnahme aus der Planskizze und unter der Voraussetzung der Maßhaltigkeit wäre eine Wandhöhe (Geländeoberfläche bis Schnittpunkt Dachhaut) von ca. 5 m und eine Firsthöhe von 6,50 m noch zulässig.

 

Flachdach/Satteldach

Die Aufstockung führt nur in der Kombination mit der (erneuten) Errichtung eines Satteldaches zu der gewünschten Nutzbarmachung des Dachgeschosses. Dieser Festsetzung kommt allein eine gestalterische Zielsetzung zu. Dass der Dachform auch hinsichtlich der nachbarlichen Interessen (Grenzanbau zum Garagenhof) eine Bedeutung zukommen könnte, ist nicht erkennbar. So kommt den Belangen der Belichtung und Besonnung gegenüber einem Garagenhof keine Bedeutung zu. Die notwendige Befreiung hinsichtlich der Dachform (festgesetzt ist ein „Flachdach“) kann deshalb auch für das Vorhaben in seiner neu geplanten Bauhöhe (Aufstockung) erteilt werden.

 

Abstandsflächen (Hinweis)

Unter den vorgenannten Voraussetzungen steht nach Ansicht der Stadt auch das bauordnungsrechtliche Abstandsflächenrecht dem Vorhaben nicht entgegen. Diese Entscheidung ist aber vom Landratsamt zuständigkeitshalber zu treffen. Nach Einschätzung der Stadt trifft der Bebauungsplan durch die Festsetzung mit Baulinien und der Abweichungsregelung in A.2.b des Bebauungsplanes sowohl nach Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO als auch Art. 7 Abs. 1 BayBO a.F. Regelungen, wonach das Gebäude (bei einer dabei unterstellten Bebauung mit 1 Vollgeschoss) grenzständig zu den nördlich angrenzenden Garagen errichtet werden darf. Dabei wurden im Bebauungsplan auch die Abstandsflächen innerhalb der öffentlichen Straßenflächen verkürzt. Der Kinderspielplatz ist als öffentliche Grünfläche ohnehin nicht abstandsrelevant. Eine trennende Baugrenze zum Garagenhof enthält der Bebauungsplan ausdrücklich nicht. Für diese Auslegung spricht auch, dass schon der grenzständige Baubestand ohne gesonderte Abweichung vom Abstandsflächenrecht zugelassen wurde.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zur Wohnraumerweiterung durch Aufstockung im Dachgeschoss ohne Vollgeschosseigenschaft auf dem Grundstück Fl.Nr. 96/7 der Gemarkung Öxing, Bgm.-Schwaiger-Straße 24, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.