Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5: Bauantrag zum Neubau eines Mehrfamilien- und eines Einfamilienhauses mit Nebengebäuden auf den Grundstücken Fl.Nrn. 180/4, 179/22 und 179/23 der Gemarkung Öxing (Münchener Straße 26)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.07.2018   BWUA/046/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt. Beantragt wird die Errichtung eines Mehrfamilienhauses (6 Wohnungen) und eines angebauten Einfamilienhauses nach Beseitigung des Bestandsgebäudes Münchener Straße 26.

 

Art der baulichen Nutzung; Rücksichtnahmegebot; gesunde Wohnverhältnisse

Die nähere Umgebungsbebauung entspricht keinem der Baugebiete der BauNVO, sondern stellt eine sog. bauplanungsrechtliche Gemengelage dar. Dort ist die beantragte Wohnnutzung als eine in der Umgebung (vielfach) vorhandene Nutzungsart uneingeschränkt zulässig.

 

Die Eigenart der Bebauung wird vor allem auch durch die großflächigen Einzelhandelsbetriebe (REWE, Rossmann) mitgeprägt, die (§ 11 BauNVO) allein in Kern- und Sondergebieten zulässig sind, nicht aber in Wohn- oder Mischgebieten. Anderseits schließt die vornehmlich durch Wohngebiete beherrschte Umgebungsbebauung das Vorliegen eines Kerngebietes aus. Eine Zuordnung zu den gesetzlichen Gebietstypen schließt sich damit aus.

 

Bevor das benachbarte Fachmarktzentrum (Ausweisung als Sondergebiet für die großflächigen Einzelhandelsbetriebe) entwickelt wurde, war das dortige Gebiet als Mischgebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. Art. 6 BauNVO) geprägt; auf dieser Grundlage erfolgte auch die damalige immissionsschutzfachliche Beurteilung für das Sondergebiet für den großflächigen Einzelhandelsbetrieb.

 

Die auf dieser früheren Gebietsart im dortigen Bebauungsplanverfahren gestützte Planabwägung ist auch für den Schutzanspruch der benachbarten Wohnbebauung bindend (sog. planerische Vorbelastung). Da die Lösung des Lärmkonflikts der großflächigen Einzelhandelsbetriebe in der Abwägung des dortigen Bebauungsplans abschließend erfolgte, ist diese Planungsentscheidung auch bei nachfolgenden Genehmigungsverfahren zu beachten. Das Gebot der Rücksichtnahme ist hier durch die Planabwägung aufgezehrt (vgl. OVG NRW vom 01.06.23011, Rn. 47, 48). Dass sich die Art der baulichen Nutzung in der Umgebungsbebauung mit der Realisierung des Bebauungsplans verändert hat, muss deshalb außer Acht bleiben. Für die Beurteilung des Rücksichtnahmegebots ist deshalb weiterhin der Schutzanspruch als Mischgebiet heranzuziehen (Planungsentscheidung) und nicht etwa ein höherer Schutzanspruch, der in Gemengelagen (Mittelwert) ansonsten beachtlich ist.

 

Gemäß den schalltechnischen Berichten vom 19.05.2010 und 01.09.2010 ist nachgewiesen, dass die Richtwerte der TA-Lärm für Mischgebiete und auch das Spitzenpegelkriterium auf dem Grundstück Fl.Nr. 179/22 in einem Abstand von 3 m zur Grenze gesichert eingehalten ist. Das gegenständliche Wohnbauvorhaben wird damit keinen unzumutbaren Umwelteinwirkungen des benachbarten großflächigen Einzelhandelsbetriebes ausgesetzt, auch wenn es deutlich näher als der Baubestand an die Ostgrenze heranrückt als die bisherige Bebauung.

 

Aufgrund der weiterhin hohen Verkehrsbelastung an der Münchener Straße muss davon ausgegangen werden, dass gesunde Wohnverhältnisse (§ 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB) an den unmittelbar an der Münchener Straße anliegenden schutzwürdigen Aufenthaltsräumen vor allem in der Nachtzeit nicht mehr gewahrt sind. Bei dieser Beurteilung greift die Stadt auf die Ergebnisse der Lärmkartierung Bayern 2012 (EU-Richtlinie 2002/49/EG) zurück, die für das Grundstück eine Nachtlärmbelastung von ca. 60 dB(A) erwarten lässt, was bereits den Grenzbereich zur Gesundheitsgefahr darstellt (6–65 dB(A) – vgl. BayVGH 15.03.2017).

 

Das lässt sich regelmäßig durch eine lärmorientierte Grundrissorientierung sicherstellen (vgl. BayVGH, 14.10.2014, Rn. 31), was hier aber nicht durchgehend berücksichtigt wurde. Es ist deshalb durch die Untere Immissionsschutzbehörde abschließend zu prüfen, ob die Schlafzimmer an der lärmzugewandten Westseite (mit einer Fensteröffnung nur an der Westseite) noch mit einer (zusätzlichen) Lüftungsmöglichkeit an der Nordseite ausgestattet werden müssen. Das wäre architektonisch/konstruktiv ohne Schwierigkeiten möglich.

 

Maß der baulichen Nutzung

Das Vorhaben fügt sich nach dem Maß der baulichen Nutzung bei der Einzelbetrachtung der Einfügungsmerkmale in die Umgebungsbebauung ein. Das gilt für die Wandhöhe von 7,10 m und auch die Firsthöhe von 11,15 m.

 

Durch den Rücksprung im Dachgeschoss an der Südseite des Mehrfamilienhauses entsteht keine einfügungsrelevante Wandhöhe, da dieser Wandteil die Grenze der Unterordnung (1/3 der Gebäudebreite und max. 5 m absolute Breite) einhält. Der Rücksprung am Einfamilienhaus ist ebenfalls zulässig, da er getrennt vom Mehrfamilienhaus zu betrachten ist und ebenfalls untergeordnet bleibt.

 

Jedoch ist es die absolute Grundfläche des Gesamtgebäudekörpers von 267,75 m², die in der näheren Umgebung in der Kombination aller Maßbestimmungsfaktoren (BVerwG 08.12.2016) für das Maß der baulichen Nutzung (also auch der Wand- und Firsthöhe) kein Vorbild findet.

 

Auch hinsichtlich der Zulässigkeit für die Geschosszahl (maßgeblich sind die nach außen wahrnehmbaren Vollgeschosse) ist die nähere Umgebung geprägt von Wohngebäuden mit nur 2 Vollgeschossen; die (durchwegs) bewohnten Dachgeschosse in der prägenden Umgebung werden dagegen nicht als Vollgeschosse wahrgenommen.

 

Eine Abweichung vom Einfügungsgebot (hier: kumulative Betrachtung aller Maßbestimmungsfaktoren sowie der Geschosszahl) ist gemäß § 34 Abs. 3a Nr. 2b BauGB jetzt (BauGB-Novelle 2017) auch für die Erneuerung von in zulässiger Weise errichteten Wohngebäuden möglich. Voraussetzung ist aber, dass die Abweichung städtebaulich vertretbar und mit den nachbarlichen Interessen und öffentlichen Belangen vereinbar bleibt. Im Interesse einer nachhaltigen Nutzungsmöglichkeit innerstädtischer Wohnbaugrundstücke ist eine Abweichung vom Kombinationsgebot und auch hinsichtlich der Geschosszahl (künftig 3 Vollgeschosse) gegenüber den ortsplanerischen Verhältnissen und Folgewirkungen vertretbar, wenn die jeweiligen Rahmenobergrenzen bei den Gebäudehöhen (hier relevant die Wandhöhe mit max. 7,10 m BauGB) eingehalten werden. Bei dieser Entscheidung stellt die Stadt ihre städtebaulichen Erwägungen auch darauf ab, dass das Einfügungsmerkmal der Geschosszahl dann das Einfügungsgebot nicht verletzt, wenn sich das Vorhaben nach der Bauhöhe einfügt (vgl. E/Z/B Rn. 44 zu § 34 BauGB und K/R/S Rn. 36 BauNVBO; anders: BayVGH 30.07.2012).

 

Auch das Verhältnis der überbauten Grundstücksflächen zu den verbleibenden Freiflächen fügt sich noch ein.

 

Das Zurückbleiben gegenüber der westlichen „faktischen Baulinie“ (streng einheitliche Gebäudeflucht) ist aufgrund der Geringfügigkeit (einfügungsrelevant sind nur wesentliche Abweichungen, vgl. BVerwG 08.12.2016) zulässig bzw. ist hinsichtlich einer Abweichung (§ 34 Abs. 3a BauGB) ebenfalls städtebaulich noch vertretbar.

 

Die Bebauung auf dieser Straßenseite weist auch – anders an der westlichen Straßenseite – keine einheitliche Gebäudeausrichtung auf. Die Giebelstellung zur Straßenseite entspricht dem Einfügungsgebot.

 

Für die teileweise auf Drittgrundstücken liegenden Abstandsflächen werden Abstandsflächenübernahmen vorgelegt.

 

Erschließung

Das Grundstück liegt zwar unmittelbar an der Staatsstraße und dort innerhalb des der Erschließung dienenden Ortsdurchfahrtsbereichs und wäre damit aus bauplanungsrechtlicher Sicht ordnungsgemäß erschlossen. Die konkrete Erschließung über das südlich angrenzende „Wegegrundstück“ Fl.Nr. 180/21 der Gemarkung Öxing ist jedoch durch einen städtebaulichen Vertrag geregelt, der Voraussetzung für die Entscheidung zur Aufhebung der dort vormals geltenden Ergänzungssatzung ist. Für die gesicherte Erschließung ist damit maßgeblich die „vertraglich vereinbarte Erschließung“ (hier als Surrogat zur „plangemäßen Erschließung“). Nur über diesen Weg können auch die für das Vorhaben notwendigen Stellplätze erschlossen werden.

 

Dieser Weg ist Teil einer neu zu erstellenden öffentlichen Ringstraße und ist als gemeinsame Erschließung durch städtebaulichen Vertrag vom 27.01.2012 geregelt. Mit der Bebauung (die Bauantragstellung oder auch die Erteilung der Baugenehmigung reichen nicht aus) der Grundstücke Fl.Nrn. 180/4 und 179/22 wird die vertragliche Herstellungspflicht des Weges ausgelöst. Nach der erstmaligen Herstellung (Benutzbarkeit) wird er dem öffentlichen Verkehr gewidmet. Die ordnungsgemäße Erschließung des Vorhabens ist damit gesichert.

 

(Hinweis: Für die vertragsgemäße Herstellung als öffentlicher Weg ist die Absenkung des Gehwegs und auch eine Bauvereinbarung mit dem Straßenbaulastträger (Freistaat Bayern) noch erforderlich. Insbesondere muss auch die Änderung der Straßenmarkierung (straßenverkehrsrechtliche Anordnung) für das Queren der Aufstellfläche der dortigen Linksabbiegespur angeordnet werden).

 

Hinweise:

Für das Vorhaben entsteht folgender Stellplatzbedarf:

6 Wohnungen unter 100 m² zu je 1,5 Stpl./Whg.                 9,00 Stpl.

Einfamilienhaus                                                                                  2,00 Stpl.

Summe                                                                                                  11 Stpl.

 

Die Stellplätze für das Mehrfamilienhaus werden durch die offenen Stellplätze entlang der West- und Südseite des Gebäudes nachgewiesen. Die Fahrgasse reicht hier durch die zurückgesetzten Stellplätze mit 6 m aus.

 

Es werden auch Stellplätze für das Einfamilienhaus auf der Fl.Nr. 179/23 der Gemarkung Öxing nachgewiesen. Die Stellplätze sind zu Gunsten des Baugrundstücks Fl.Nr. 179/22 zu sichern bzw. die Grundstücke sind zu vereinigen.

 

Für das Mehrfamilienhaus ist 1 Fahrradstellplatz je 40 m² Wohnfläche nachzuweisen somit für 387,45 m² Wohnfläche 9,68 gerundet 10 Fahrradstellplätze. Für das Einfamilienhaus ist kein Fahrradstellplatz notwendig. Die Fahrradstellplätze werden nachgewiesen.

 

Gemäß § 4 Abs. 6 Stellplatzsatzung ist die Errichtung von mehr als 4 Stellplätzen nur mit einer eigenen Zufahrt zulässig. Eine Direktzufahrt über die öffentliche Straße wird dort ausgeschlossen zum Schutz der Funktion des öffentlichen Straßenraums (fließender und ruhender Verkehr), der durch eine übermäßige privatnützige Nutzung gestört wird. Eine Abweichung ist hier aber gerechtfertigt, da die Straße in einer Breite errichtet wird, die ein Parken im öffentlichen Straßenraum ohnehin ausschließt. Auch ist die Erschließungsfunktion der Straße so gering, dass Störungen im Verkehrsablauf nicht erkennbar sind.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau eines Mehrfamilien- und eines Einfamilienhauses mit Nebengebäuden auf den Grundstücken Fl.Nrn. 180/4, 179/22 und 179/23 der Gemarkung Öxing, Münchener Straße 26, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.