Tagesordnungspunkt

TOP Ö 7: Programm zur Schaffung von Bauland für die ortsansässige Bevölkerung mit besonderem Wohnbedarf der Stadt Grafing b. München;
Neufassung des Kriterienkatalogs der Stadt Grafing
aufgrund neu geltendem EU-Recht Februar 2017

BezeichnungInhalt
Sitzung:10.07.2018   StR/050/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Sitzungsleiterin und die anwesende Vertreterin der Verwaltung, Frau Ernst, stellten die vorgenommenen Änderungen dem Gremium vor:

 

Die Europäische Kommission hat im Februar 2017 nach langjährigen Verhandlungen die zwischen der Staatsregierung und der Bundesregierung abgestimmten Leitlinien zur Ausgestaltung von sog. Einheimischenmodellen akzeptiert.

 

Die Leitlinien dienen der europarechtskonformen Ausgestaltung städtebaulicher und sonstiger Verträge (vgl. § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB), soweit die Gemeinde Einheimischenmodelle benutzt. Sie zeichnen die Linie nach, in deren Rahmen der Europäische Gerichtshof ein Einheimischenmodell europarechtlich für zulässig erachtet.

 

Unter Berücksichtigung des Grundrechts auf Freizügigkeit sollen Einheimischenmodelle den einkommensschwächeren und weniger begüterten Personen der örtlichen Bevölkerung den Erwerb angemessenen Wohnraums ermöglichen.

 

Aufgrund der neu verfassten Leitlinien im Februar 2017 musste der Kriterienkatalog für die Stadt Grafing vom 04.10.2016 mit den Änderungen vom 14.03.2017 und 11.07.2017 für zukünftige „Modelle für Ortsansässige mit besonderem Wohnbedarf“ komplett überarbeitet und neu erstellt werden.

 

Der vollkommen neu aufbereitete Kriterienkatalog wurde am 26.03.2018 den Fraktionen zur Diskussion vorgelegt. In der Stadtratssitzung vom 10.04.2018 wurde eine Verschiebung des Tagsesordnungspunktes mit 15:8 Stimmen beschlossen. Eine Vorberatung fand statt in der Fraktionssprechersitzung vom 07.06.2018.

 

Auch wenn zum aktuellen Zeitpunkt kein Bauland für Ortsansässige mit besonderem Wohnbedarf ansteht, ist ein gültiger Kriterienkatalog notwendig, um bei einem eventuellen Verkauf vor Ablauf der Bindungsfrist, geeignete Bewerberinnen und Bewerber auswählen zu können.

 

 


Folgender Kriterienkatalog wird von der Stadtverwaltung dem Stadtrat Grafing zur Billigung vorgelegt (Änderungen fett und unterstrichen):

 

 

Kriterienkatalog

der Stadt Grafing b.München

im Rahmen des Programms zur

Schaffung von Bauland für die

ortsansässige Bevölkerung mit besonderem Wohnbedarf

 

 

 

Präambel

 

Die Stadt Grafing b.München möchte im Rahmen der kommunalen Bodenpolitik die Bildung von Wohneigentum für die ortsansässige Bevölkerung mit besonderem Wohnbedarf fördern. Dabei werden geeignete Wohnbauflächen oder Eigentumswohnungen nach Baureifmachung möglichst kostengünstig zur Verfügung gestellt.

 

 

A             Antragsberechtigte Personen

 

  1. Der Antragsteller/die Antragstellerin muss volljährig und voll geschäftsfähig sein. Ehepaare und eingetragene Lebenspartner/innen sowie Partner/innen einer auf Dauer angelegten Lebensgemeinschaft gelten als ein Antragsteller. Juristische Personen sind nicht zugangsberechtigt.

  2. Für die vergünstigte Überlassung von Immobilien im Rahmen des Ortsansässigenmodells ist antragsberechtigt, wer die festgesetzten Einkommens- und Vermögensobergrenzen nicht überschreitet:

 

  1. Einkommen
    Als Einkommensobergrenze für das Gesamteinkommen eines Paares als Antragsteller wird das doppelte durchschnittliche Jahreseinkommen eines Steuerpflichtigen innerhalb des Gemeindegebiets Grafing zuzüglich der jeweils geltenden Kinderfreibeträge je unterhaltspflichtigem Kind festgesetzt.  Ausschlaggebend ist das durchschnittliche Einkommen (Gesamtbetrag der Einkünfte) gemäß § 2 Abs. 3 EStG der letzten 3 Jahre vor Antragstellung. Der Nachweis ist durch Vorlage der Einkommensteuerbescheide der letzten 3 Jahre vor Antragstellung zu erbringen.


Bei Alleinstehenden ist die Höhe des durchschnittlichen Jahreseinkommens eines Steuerpflichtigen innerhalb Grafings zuzüglich der jeweils geltenden Kinderfreibeträge maßgeblich.

 

Wenn in der Stadt Grafing das durchschnittliche Jahreseinkommen von 51.000 EUR überschritten wird, gilt für den Antragsteller eine Einkommensobergrenze von 51.000 EUR. Bei einem Paar als Antragsteller dürfen die addierten Einkommen die doppelte Obergrenze nicht übersteigen.

 

 

 

  1. Vermögen
    Das Vermögen des Antragstellers gem. Nr. 1 darf den Grundstückswert der im Ortsansässigenmodell zu veräußernden Fläche nicht übersteigen. Maßgebend für die Bemessung der Vermögensobergrenze ist dabei der nicht reduzierte Verkehrswert. Zum Vermögen zählen Bargeld, Bankguthaben, Aktien, Immobilien und sonstige Geldwerte.

 

Beim Erwerb einer vergünstigten Eigentumswohnung darf der Antragsteller maximal über Vermögen verfügen, das maximal 25% des Verkaufspreises der Wohnung (einschl. Stellplätze) entspricht.

 

Die Antragstellung erfolgt unter Beilegung eines Vermögensverzeichnisses mit Belegen und einer gesonderten Bestätigung über die Richtigkeit der Angaben. Die Stadt behält sich eine detaillierte Vermögensprüfung vor und kann bei Zweifeln an der sozialen Rechtfertigung für die Vergabe eine Einzelfallentscheidung treffen.

 

  1. Der Antragsteller gemäß Nr. 1 darf keinen bebauten oder unbebauten Grundbesitz, keine Eigentumswohnung, kein Miteigentumsrecht oder anderes vergleichbares Recht im Gemeindegebiet Grafing besitzen.

 

Besitzt ein Antragsteller eine Eigentumswohnung im Gemeindegebiet, kann er als Antragsteller zum Erwerb eines bebauten Grundstücks zugelassen werden, wenn er die Wohnung zum Zwecke des Erwerbs im Ortsansässigenmodell innerhalb von 36 Monaten nach Kaufvertragsschluss veräußert.

 

Immobilieneigentum außerhalb des Gemeindegebiets wird als Vermögen angerechnet.

 

Über den Wert der Immobilien, die bereits im Eigentum des Antragstellers stehen, sind Verkehrswertgutachten oder Expertisen eines in Deutschland zugelassenen Kreditinstituts vorzulegen, die nicht älter als 6 Monate sind.

 

4         Die Eltern des Antragstellers dürfen im Gemeindegebiet oder in den Nachbargemeinden von Grafing keinen bebaubaren Grundbesitz von mindestens 300 m² je Kind besitzen.

 

5         Der Antragsteller hat mittels einer vorläufigen Finanzierungsbestätigung darzulegen, dass er das beabsichtigte Bauvorhaben innerhalb von 36 Monaten ab Baugenehmigung errichten bzw. die zu erwerbende Immobilie finanzieren kann.

 

6         Maßgebend für die Beurteilung der Zugangsberechtigung sind die Verhältnisse zu einem, noch öffentlich bekannt zu gebenden, Termin (Stichtag).

 

(???) Stichtag.

 

7         Jeder Antragsteller kann nur ein Objekt erwerben. Ehepaare und Lebenspartner können insgesamt nur ein Baugrundstück oder eine Wohnung erwerben, auch wenn die beiden Antragsteller jeweils für sich berechtigt sind.

 

 

 

B             Prozedere der Vergabe

 

Die Vergabe von Baugrundstücken bzw. Eigentumswohnungen der Stadt Grafing erfolgt durch den Stadtrat und nach dem vom Stadtrat beschlossenen Kriterien- und Punktesystem.

 

Berücksichtigt bei der Vergabe werden die Antragsteller, die die Voraussetzungen nach A erfüllen. Für sie wird gemäß dem Punktesystem dieser Vergabekriterien eine Rangliste aufgestellt.

 

In den jeweiligen Kategorien (Baugrundstück oder Eigentumswohnung) werden die Immobilien nach Ranglisten vergeben.

 

 

Punktesystem

 

1.            Ortsansässigkeit/Hauptwohnsitz oder Erwerbstätigkeit und Ehrenamt

 

  1. Die Punktevergabe erfolgt entweder für die Ortsansässigkeit oder die Erwerbstätigkeit. Eine kumulative Anrechnung von Punkten ist nicht möglich.

 

Für jedes Jahr des Hauptwohnsitzes in der Stadt Grafing

werden                                                                                                                                             15 Punkte

gewährt.

 

Dabei sind maximal 75 Punkte zu erreichen.

 

Bei der Bewertung der Punkte für Ortsansässigkeit ist die Person mit der höheren Punktezahl zu berücksichtigen (siehe A Nr. 1).

 

Für jedes Jahr der Ausbildung oder Beschäftigung im Gemeindegebiet werden                                                                                                                                                                                          15 Punkte

gewährt. Eine Bestätigung des Arbeitgebers ist vorzulegen.

 

Dabei sind maximal 75 Punkte zu erreichen.

 

  1. Für jedes Jahr der Ausübung eines Ehrenamtes des Antragstellers oder eines anrechenbaren Familienmitglieds in der Gemeinde werden

in Leitungs- oder Sonderfunktion                                                                                        5 Punkte

als aktives Mitglied                                                                                                                   3 Punkte

 

gewährt.

 

Dabei sind maximal 25 Punkte zu erreichen.

Eine Bestätigung der entsprechenden Einrichtung ist vorzulegen.

 

2.            Persönliche oder familiäre Situation

 

  1. Kinder, die in häuslicher Gemeinschaft leben

o   für eine bestehende Schwangerschaft                                               20 Punkte (Nachweis: ärztliches Attest)

o   für jedes Kind bis zu 12 Jahren                                                20 Punkte

o   für jedes Kind im Alter von 13 bis 18 Jahren                                      10 Punkte

Für a. sind maximal 60 Punkte zu erreichen.

Die Kindergeldbescheide sind vorzulegen.

 

  1. Personen mit Behinderung (Nachweis: Schwerbehindertenausweis) und/oder Personen, die im Haushalt des Antragsstellers leben und versorgt werden müssen (Nachweis: Pflegegeldbescheid)

 

50 bis 70 Grad der Behinderung                                                                                7 Punkte

80 bis 100 Grad der Behinderung                                                                           10 Punkte

Pflegegrad 1  =                                                                                                 4 Punkte

Pflegegrad 2  =                                                                                                 6 Punkte

Pflegegrad 3  =                                                                                                 8 Punkte

Pflegegrad 4  =                                                                                               10 Punkte

Pflegegrad 5  =                                                                                               12 Punkte

 

                Die Punktevergabe erfolgt entweder für die Behinderung oder für die Pflegebedürftigkeit; eine kumulative Anrechnung von Punkten ist nicht möglich.

 

  1. pro bereits aufgenommenem Elternteil                                                             10 Punkte

 

  1. Freimacher einer gemeindeeigenen oder sozial geförderten

                               Wohnung                                                                                                                         5 Punkte

 

3.            Einkommensverhältnisse/Gesamtvermögen

 

  1. Durchschnittliches Jahreseinkommen:
    Das Gesamteinkommen des Antragstellers wird nach folgender Formel bewertet, wobei das Ergebnis der Formel die Punktezahl des Antragstellers ergibt.

 

 

(durchschnittliches Jahreseinkommen eines Steuerpflichtigen innerhalb Grafings (zzgl. Kinderfreibeträge; max. für 3 Kinder vgl. A Nr. 2a)

abzüglich Durchschnittseinkommen des Antragstellers (über 3 Jahre) vgl. A Nr. 2a)

 

geteilt durch 1.000 € =      Punktezahl

 

 

Eine Rundung ist im Rahmen der Berechnung nicht vorgesehen, der errechnete Wert wird bis zu 3 Stellen nach dem Komma dargestellt.

 

  1. Gesamtvermögen:
    Ausgangswert für die Anrechnung des Vermögens bei Erwerb eines Grundstücks ist das Gesamtvermögen des Antragstellers nach A Nr. 1; maximal der nicht vergünstigte Grundstückswert, vgl. A Nr. 2 Buchst. b).

 

Bei Antragstellung für eine Eigentumswohnung sind für die Anrechnung des Vermögens maximal 25% des Verkaufspreises der Wohnung (einschl. Stellplätze) maßgeblich.

 

Für je 5.000,– € unterhalb dieser Grenze wird                       1 Punkt

in Anrechnung gebracht.            

 

4.            Gesamtpunktzahl

 

Bei gleicher Punktzahl entscheidet vorrangig die Kinderanzahl, dann die Höhe des durchschnittlichen Einkommens. Zuletzt entscheidet das Los.

 

 

C             Sicherungen der Bindungen im Rahmen der vertraglichen Regelungen

 

Die Sicherung der Bindungen zum Ortsansässigenmodell erfolgt in städtebaulichen Verträgen sowie in den Kaufverträgen.

 

Im Einzelnen werden folgende Regelungen vertraglich vereinbart:

 

  1. Häuser sind innerhalb einer Frist von 3 Jahren nach notarieller Beurkundung bezugsfertig zu erstellen. Den Zeitpunkt der Beurkundung bestimmt die Stadt Grafing b.München.  Bei einem Verstoß kann die Stadt Grafing ein Ankaufsrecht geltend machen.

 

  1. Der Antragsteller bzw. seine Rechtsnachfolger verpflichten sich, das Grundstück oder die Eigentumswohnung zum Zwecke des Eigenbedarfs zu erwerben und mindestens 20 Jahre selbst mit dem Hauptwohnsitz zu bewohnen. Die Bindungsfrist beginnt ab Beurkundung des städtebaulichen Vertrags.

 

  1. Der Käufer verpflichtet sich, sein Wohngrundstück/Eigentumswohnung an die Stadt Grafing zu veräußern, wenn

 

a.       Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das Objekt zu spekulativen Zwecken erworben wurde,

 

b.      das Wohneigentum ohne schriftliche Zustimmung der Stadt Grafing anders genutzt oder vermietet wurde,

 

c.       der Käufer gegenüber der Stadt Grafing bei der Ermittlung der Zugangsberechtigung und/oder der Vergabevoraussetzungen unrichtige Angaben gemacht hat oder wesentliche Angaben verschwiegen hat oder

 

d.      er eine Veräußerungsabsicht äußert.

 

  1. Eine Veräußerungsabsicht ist der Stadt anzuzeigen. Die Stadt Grafing muss innerhalb von drei Monaten über einen Ankauf entscheiden.

 

  1. Die Stadt kann anstelle des Ankaufrechts oder des Benennungsrechts auch nach ihrer Wahl die Zahlung eines einmaligen Geldbetrages verlangen.

 

  1. Die Stadt Grafing b.München hat über die Entscheidung des Ankaufs bzw. der Nach-zahlung nach pflichtgemäßem Ermessen und nach den Grundsätzen von Treu und Glauben zu entscheiden. Besondere Lebensumstände (z. B. Krankheit, Erwerbslosigkeit, Scheidung, Tod etc.) sind entsprechend zu berücksichtigen.

 

 

D             Sonstiges

 

1.         Rechtsanspruch

                Der/Die Antragsteller erkennt/erkennen die Kriterien für die Vergabe der Grundstücke/Eigentumswohnungen, die der Stadtrat der Stadt Grafing gesetzt hat, ausdrücklich mit seiner/ihrer Unterschrift auf dem Bewerbungsbogen an. Rechtsansprüche gegenüber der Stadt Grafing sind ausgeschlossen.

 

                Die Stadt Grafing behält sich vor, in begründeten Ausnahmefällen abweichend von den vorstehenden Richtlinien zu entscheiden.

 

2.         Angabe der Daten

Der/Die Antragsteller erklärt/erklären durch Unterschrift auf dem offiziellen Bewerbungsbogen der Stadt Grafing, dass die Angabe sämtlicher Daten für die Punkteermittlung nach bestem Wissen und Gewissen vollständig und wahrheitsgemäß gemacht werden. Falsche oder unvollständige Angaben können zum Ausschluss vom Vergabeverfahren oder nach der Vergabeentscheidung zu einer Aufhebung des objektiv rechtswidrigen Verwaltungsaktes nach Art. 48 Abs. 3 S. 1 BayVwVfG führen.

 

Eine Berücksichtigung von Anträgen ist nur möglich, wenn die benötigten Angaben und Erklärungen incl. der geforderten Unterlagen bis zu einem, noch öffentlich bekannt zu gebenden, Termin vorgelegt werden (Ende der Antragsfrist).

 

3.         Inkrafttreten

Die Vergabekriterien für den Kauf von Grundstücken, bebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen im Einheimischenmodell der Stadt Grafing treten zum …..2018 in Kraft.

 

Stadt Grafing

Angelika Obermayr

Erstere Bürgermeisterin

 

 


Dann stellte die Sitzungsleiterin den folgenden Antrag der Fraktion Freie Wähler vor:

 

„Zu Punkt A, 1 Antragsberechtigte Personen:

Der Antragstellen muss mindestens 21 Jahre alt sein

 

Zu Punkt C, 2, Sicherungen...

Die Bindungsfrist beginnt mit der Übergabe des Vertragsobjektes

 

Außerdem beantragen wir folgenden Zusatz zum Beschlussvorschlag:

 

Die Verwaltung wird beauftragt, innerhalb des nächsten halben Jahres in Zusammenarbeit mit den Bauträgern einen Erfahrungsbericht über die Vergabe der Wohnungen/Häuser an der Pfarrer-Aigner-Straße zu erstellen und dem Stadtrat vorzulegen.

 

Darüber hinaus möge die Verwaltung eine Untersuchung darüber anstellen(lassen), wie unser Einheimischenmodell weiterentwickelt werden kann mit dem Ziel einer sozialgerechten Bodennutzung.“

 

In der anschließenden Diskussion wurde unter anderem argumentiert, dass der Grundsatzbeschluss und der daraus resultierende Kriterienkatalog fachlich richtig sein mögen, aber gesellschaftspolitisch der falsche Ansatz wäre. Die Stadt Grafing bräuchte die Einführung einer wie auch immer ausgestalteten „Infrastrukturabgabe“.

Es wurde darauf hingewiesen, dass dies im Außenbereich nach § 35 BauGB bereits möglich wäre, im Innenbereich nach § 34 BauGB jedoch rechtlich noch umstritten sei.

 

Es wurden noch folgende Änderungswünsche des Kriterienkatalogs vorgebracht:

 

- unter A Buchstabe b Nr. 3 Ersetzen des Wortes “unbebaut“ durch das Wort “bebaubaren“ und unter Nr. 4 das Ersetzen des Wortes “mindestens“ durch „größer als“

 

-unter B Nr. 2 a Erhöhung der Punktezahl für Schwangerschaft und jedes Kind bis 12 Jahre auf 25 Punkte (somit max. Punktezahl  75 und nicht 60)

 

- unter 2 b die Erhöhung des Punktezahl für Pflegegrad 4 und 5 auf 15 bzw. 17 Punkte

 

Die Sitzungsleiterin ließ über diese Änderungswünsche umgehend abstimmen:

 

Beschluss:

Ja: 16  Nein: 5

 

Der Stadtrat beschloss gegen 5 Stimmen, den genannten Änderungswünschen zuzustimmen.

 

Im Anschluss daran erfolgte die einzelne Abstimmung über die Anträge der Fraktion Freie Wähler:

 

- Zu Punkt A, 1 Antragsberechtigte Personen:

Der Antragstellen muss mindestens 21 Jahre alt sein

 

Beschluss:

Ja: 14  Nein: 7

 

Der Stadtrat beschloss gegen 7 Stimmen, diesem Antrag der Fraktion Freie Wähler  zuzustimmen.

 

- Zu Punkt C, 2, Sicherungen...

Die Bindungsfrist beginnt mit der Übergabe des Vertragsobjektes

 

Dieser Antrag wurde von der Fraktion Freie Wähler  zurückgenommen.

 

- Die Verwaltung wird beauftragt, innerhalb des nächsten halben Jahres in Zusammenarbeit mit den Bauträgern einen Erfahrungsbericht über die Vergabe der Wohnun-gen/Häuser an der Pfarrer-Aigner-Straße zu erstellen und dem Stadtrat vorzulegen.

 

Beschluss:

Ja: 20  Nein: 1

 

Der Stadtrat beschloss gegen 1 Stimme, diesem Antrag der Fraktion Freie Wähler  zuzustimmen.

 

- Darüber hinaus möge die Verwaltung eine Untersuchung darüber anstellen(lassen), wie unser Einheimischenmodell weiterentwickelt werden kann mit dem Ziel einer sozialgerechten Bodennutzung.“

 

Beschluss:

Ja: 20  Nein: 1

 

Der Stadtrat beschloss gegen 1 Stimme, diesem Antrag der Fraktion Freie Wähler  zuzustimmen.