Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2: Bauantrag zum Anbau an das bestehende Wohnhaus mit Erweiterung des bestehenden Balkons zur Wohnraumerweiterung und Neubau einer Außentreppe auf dem Grundstück Fl.Nr. 328/18 der Gemarkung Grafing (Ganghoferstraße 11)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.07.2018   BWUA/046/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Vertreter der Verwaltung wurde der Bauantrag vorgestellt und erläutert. Für die Erweiterung des Wohngebäudes sind folgende Umbaumaßnahmen vorgesehen:

-      Nachträgliche Genehmigung des erdgeschossigen Anbaus (Windfang) an der Nordseite (wurde geringfügig abweichend von der Baugenehmigung vom 19.05.2005 errichtet)

-      zweigeschossiger Anbau (Einbau Schlafzimmer EG, Erweiterung Kinderzimmer OG) an der Südseite

-      Außentreppe zum Balkon an der Südseite

-      Verbreiterung des Balkons um 1 m

 

Die maßgebliche Rechtslage im Bebauungsplangebiet wurde kurz dargestellt:

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des übergeleiteten Baulinienplans „Parksiedlung II“ vom 26.06.1961, der aufgrund der Überleitungsvorschrift des § 173 Abs. 3 BBauG als einfacher Bebauungsplans fort gilt (§ 30 Abs. 3 BauGB).

 

Zu diesem Bebauungsplan wurden am 22.06.1961 durch Gemeindeverordnung örtliche Bauvorschriften erlassen, die dann später mit Verordnung vom 13.04.1978 nochmals geändert wurden. Dabei ist es unerheblich, dass die Gemeindeverordnungen eine auf die Dauer von 20 Jahren beschränkte zeitliche Geltungsdauer hatten, denn die bundesrechtliche Überleitungsvorschrift des § 173 Abs. 3 BBauG regelt ausdrücklich deren (unbefristete) Fortgeltung. Diese Überleitungsregelung bestimmt, dass am 29.06.1961 bestehende baurechtliche Vorschriften und festgestellte städtebauliche Pläne als Bebauungspläne (auf Dauer) fortgelten, soweit sie verbindliche Regelungen der in § 9 BBauGB bezeichneten Art enthalten. Diese Überleitung erfasst damit ausdrücklich auch in Verordnungen geregelte Ortsvorschriften (vgl. Hinweise zu den Übergangsvorschriften in MABl. Nr. 27/1961).

 

Die Regelungen der früheren Gemeindeverordnung sind (als einfacher Bebauungsplan) also weiterhin zu beachten, soweit sie nach § 9 BauGB Gegenstand einer Bebauungsplanfestsetzung sein können. Dies gilt aber nicht etwa für die Gestaltungsvorschriften wie Kniestockhöhe und Dachneigungswinkel (vgl. § 9 Abs. 2 BBauG 1960). Diese Regelungsinhalte werden also von der Überleitung zum Bebauungsplan nicht erfasst und sind mittlerweile durch Zeitablauf außer Kraft getreten.

 

Ergebnis: Die Zulässigkeit des Vorhabens bestimmt sich damit abschließend nach

-        den Festsetzungen des Baulinienplanes hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksflächen (§ 30 Abs. 3 BauGB),

-        den Vorschriften der Gemeindeverordnung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung und der Geschossentwicklung (§ 30 Abs. 3 BauGB),

-        und im Übrigen nach dem Einfügungsgebot (§ 30 Abs. 3 i.V.m. § 34 BauGB).

 

Nördlicher Windfang:

Die Baugrenze (3,50 m Abstand zu nördlichen Grenze) wird durch den nördlichen Windfang um ca. 1,50 m überschritten. Der Windfang wurde bereits mit Baugenehmigung vom 19.05.2005, Az. B-2005-265, genehmigt, jedoch in geringerer Größe (2 × 3 m – errichtet mit 2,20 × 3,60 m).

 

Die Tiefe der Überschreitung der hinteren Baugrenze entspricht exakt dem Bestand des Nachbargebäudes. Dort wurde diese Überschreitung als Abweichung zugelassen, obwohl der für untergeordnete Gebäudeteile notwendige Mindestabstand von 2 m unterschritten ist. Der Grund hierfür ist die atypische Bebauungssituation, bei der im Norden kein Wohnbaugrundstück sondern ein öffentlicher Spielplatz anliegt. In gleicher Weise kann auch hier die Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) für die Abweichung erteilt werden.

 

Anbauten an der Südseite:

Der zweigeschossige Anbau sowie die Balkonerweiterung um 1 m erfolgt profilgleich zum Nachbargebäude. Zusätzlich wird ein Treppenabgang in den Südgarten vorgesehen mit einem Grenzabstand von 1,15 m. Diese Gebäudeteile liegen innerhalb der festgesetzten Baugrenzen und entsprechen damit dem Bebauungsplan.

 

Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung und der Bauweise entsprechen diese Gebäudeteile auch dem Einfügungsgebot (§ 34 Abs. 1 BauGB).

 

Besondere Betrachtung hinsichtlich der Bauweise verlangt dabei die Außentreppe, die senkrecht zum Balkon und mit einem Grenzabstand von nur 1,15 m errichtet wird. Es handelt sich dabei nicht mehr um ein untergeordnetes Bauteil (gilt grds. auch für Außentreppen) im Sinne des Art. 6 Abs. 8 BayBO, weil sie mehr als 2 m von der Außenwand vorspringt und der Grenzabstand von 2 m nicht eingehalten wird. Hier ist aber die Bauweise durch eine Doppelhausbebauung zu beachten, die zum Verzicht auf die seitliche Abstandsfläche an der gemeinsamen Grundstücksgrenze führt. Dieser Grundsatz gilt bei festgesetzten Doppelhäusern und auch bei Doppelhäusern im unbeplanten Innenbereich gleichermaßen. Regulativ ist das Gebot der Rücksichtnahme bei einem starken seitlichen Versatz der Bebauung an der gemeinsamen Grenze. Hier ist die gegenseitige Rücksichtnahmepflicht durch die Baugrenzen vorbelastet. Innerhalb dieses Rahmens muss der Nachbar damit rechnen, dass das benachbarte Doppelhaus an der Grenze versetzt errichtet wird.

 

In der Folge ist diese Außentreppe auch hinsichtlich des Abstandsflächenrechts zulässig. Abstandsflächen sind hier nach Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO nicht einzuhalten, weil nach dem Bauplanungsrecht in dieser Weise an der Grenze gebaut werden kann.

 

Hinweise:

Stellplatz:

Für das Vorhaben entsteht kein zusätzlicher Stellplatzbedarf.

Die Abstandsflächen des Windfangs erstrecken sich auf das nach Norden anschließende Nachbargrundstück, das aber als öffentliche Grünfläche im Sinne des Art. 6 Abs. 2 Satz 2 BayBO genutzt wird.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Anbau an das bestehende Wohnhaus mit Erweiterung des bestehenden Balkons zur Wohnraumerweiterung und Neubau einer Außentreppe auf dem Grundstück Fl.Nr. 328/18 der Gemarkung Grafing, Ganghoferstraße 11, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.